第二章、 文獻回顧與現行制度
第二節、 各類資產間稅負之比較
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理。首先，難以辨別個人儲蓄於自住不動產之目的，是否用以彌平不同生命階段 所得之差異或為其他理由；其次，就算個人確實以彌平不同生命階段所得之差異 為目的，個人亦可透過非自住不動產之儲蓄，甚至其他有價證券之儲蓄管道來達 成此目的，何獨自住不動產享有較多之租稅優惠？
第二節、 各類資產間稅負之比較
依現行個人綜合所得稅來看，大致將稅法所規範之儲蓄管道分為六大類：退 休金、年金保險、一般存款、債券或短期票券與結構型商品、股票以及不動產（包 含土地及房屋），其中股票分為上市櫃及未上市櫃，不動產又分為自住不動產及 非自住不動產。表 2-1 列出六大類儲蓄管道按 Mirrlees et al. (2011) 中之分類方 式，分別於提存（購買）、報償以及提領（出售）等階段，還有交易（流通）所 須面對的稅負，以進行不同儲蓄管道間租稅待遇的比較與分析。進行現行稅制之 比較前，須先說明的是，根據儲蓄課稅之稅制設計觀點，給予退休金和年金保險 特殊之租稅待遇有其理論之依據，於不同儲蓄管道間稅負之比較時，納入其他儲 蓄管道與退休金和年金保險之比較意義不大，故著重於其他儲蓄管道間租稅待遇 之比較。
現行稅制或基於儲蓄管道本質之差異、或鼓勵特定儲蓄，而給予不同儲蓄管 道不同之租稅待遇，而不動產兼具消費和儲蓄性質，不同於一般金融商品，而居 住議題又屬重要之公共政策，相較於其他儲蓄管道，現行稅制對於自住不動產之 租稅待遇特殊，以下分別就自住不動產與一般存款、債券、短期票券、結構型商 品、股票以及非自住不動產等不同儲蓄管道之租稅待遇進行比較。
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表 2-1、不同資產間租稅待遇之比較
資產 提存（購買）a
報償
提領（出售）b 交易（流通）
孳息 資本利得 退休金 低於薪資 6%
免計入所得c 免稅 – 課稅d 無
年金保險
一般存款 課稅 儲蓄投資特
別扣除額e – 免稅 無
債券 短期票券 結構型商品
課稅 10%
扣繳完稅 課稅f 免稅 證券交易稅g 上市櫃、未上
市櫃及 興櫃股票
課稅 課稅h 免稅 免稅 證券交易稅
自住不動產 購屋借款 列舉扣除i
免稅 土地增值稅
、所得稅 免稅 印花稅、契稅j 地價稅、房屋稅
非自住不動產 課稅
課稅 土地增值稅
、所得稅 免稅 印花稅、契稅 地價稅、房屋稅
資料來源：本研究整理。
附註：
a. 提繳指出資取得資產。一般來說，提繳的資金皆為稅後所得。
b. 提領階段之稅負係指處分（出售）資產時，本金部分之稅負。
c. 依勞工退休金條例所規定之自願提繳，合計在每月工資 6% 範圍內不計入年度薪資，但年金保險部分不得列舉扣除。
d. 依一次領取或分期領取有不同免稅額計算方式。但提撥年度已計入薪資所得計算者，不須再計入退職所得。
e. 依郵政儲金匯兌法規定免稅之存簿儲金利息及本法規定分離課稅之利息，不包括在內。
f. 債券屬有價證券，免稅；短期票券及結構型商品則按 10% 扣繳完稅。
g. 各級政府發行之公債免證券交易稅。債券、短期票券及結構型商品稅率為1‰，股票為 3‰。
h. 股利總額中所含之可扣抵稅額得半數扣抵。
i. 每戶以 30 萬元為限，但若有儲蓄投資特別扣除金額應先減除。
j. 依取得方式分別按 2%、4%、6% 稅率課徵。
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相較於一般存款，藉由自住不動產儲蓄租稅負擔的高低不一定。首先，提存
（購買）時僅自住不動產借款有購屋借款利息成本之補貼。再者，報償階段之孳 息，自住不動產之設算租金免稅，而一般存款則有儲蓄投資特別扣除額之優惠，
近年之低利率，儲蓄投資特別扣除額之額度足以扣除大多數一般存款的利息所得，
且若要同時使用儲蓄投資特別扣除額以及購屋借款利息扣除額，則借款利息之額 度必須先超過申報之儲蓄投資特別扣除額，才得於申報綜合所得稅時，列入購屋 借款利息之扣除額；報償階段之資本利得，由於一般存款並無資本利得而無從比 較。綜合來看，雖自住不動產於提存（購買）階段有利息成本之補貼，但其補貼 之額度受限於儲蓄投資特別扣除額額度的使用，亦即，若個人欲於一般存款之孳 息享有較多之減免，則必須放棄部分於自住不動產提存（購買）階段之利息成本 補貼。另外，一般存款無資本利得，而自住不動產之資本利得須課稅，除非給定 一特定情境，兩種儲蓄管道間之租稅負擔難以明確比較。
相較於債券、短期票券、結構型商品以及股票，藉由自住不動產儲蓄的租稅 負擔較低。首先，提存（購買）階段僅自住不動產借款之成本得列為費用自所得 中扣除。再者，報償階段之孳息，自住不動產之設算租金免所得稅，債券、短期 票券及結構型商品之利息、股票之股利所得皆須按 10% 扣繳率扣繳或計入綜合 所得課徵所得稅；報償階段之資本利得，除股票、債券免稅外，短期票券、結構 型商品皆須計入綜合所得課徵所得稅，自住不動產若符合所得稅法第 4 條之 4 適 用房地合一課徵所得稅之規定，14 則依所得稅法第 14 條之 4 計算不動產之資本
14 個人及營利事業自 2016 年 1 月 1 日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照 之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列情形之一者，其交易所得應依第 14 條之 4 至第 14 條之 8 及第 24 條之 5 規定課徵所得稅：一、交易之房屋、土地係於 2014 年 1 月 1 日之次日 以後取得，且持有期間在二年以內。二、交易之房屋、土地係於 2016 年 1 月 1 日以後取得。
個人於 2016 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋 交易。第一項規定之土地，不適用第 4 條第 1 項第 16 款規定；同項所定房屋之範圍，不包括 依農業發展條例申請興建之農舍。
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利得；15 若不符合，則依原規定課徵土地增值稅和所得稅，16 另外，部分於持有 期間消費之居住服務，以及未實現之資本利得可能有地價稅或房屋稅之稅負，17 但由於地價稅及房屋稅之稅基皆較市場價值為低，有效稅率約分別為 0.23%、
0.25%。18 若不考量房地合一課徵所得稅之規定，處分自住不動產所賺取之資本 利得分成兩部分課稅：自住不動產之土地按土地增值稅課徵；自住不動產之房屋 屬財產交易所得納入綜合所得課稅。土地增值係為公告現值之變動，依據內政部 地政司之統計資料，2016 年全國公告現值平均約占市價的 90%；財產交易所得 係按實際成交價格及原始取得成本計算，若個人未提供或稽徵機關未查得實際成 交價格或原始取得成本，則按房屋評定標準價格之一定比例計算，19 目前房屋標 準單價僅約為建造成本的 20%，20 稅負較債券、短期票券、結構型商品以及股票 為低。若考量房地合一課徵所得稅之規定，處分自住不動產的資本利得將按實際 交易利得課稅，但若實際交易利得不超過 400 萬元者免稅，若超過 400 萬元稅率
15 所得稅法第 14 條之 4：「第 4 條之 4 規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出 價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後 之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評 定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉 而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。
個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後 3 年內之房屋、土地交易所得減除之。個人依前 二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額 後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額…。」
16 土地部分按公告土地現值計算土地之漲價倍數，若為自住不動產之土地，則不論漲價倍數均 適用 10% 單一稅率課徵土地增值稅；若為非自住不動產之土地，則按漲價倍數適用 20%–
40% 累進稅率課徵土地增值稅。房屋部分按房屋評定現值計算漲價金額，不因是否為自住不 動產之房屋而稅負有所差異，皆屬財產交易所得納入綜合所得稅中計算。
17 土地部分課徵地價稅，若為自住不動產之土地，則按 2‰ 課徵地價稅；若為非自住不動產之 土地，則依其地價與累進起點地價相差之倍數，按 10‰–55‰ 之累進稅率課徵地價稅。房屋 部分課徵房屋稅，若為自住不動產之房屋，則按 1.2%–3.6% 課徵房屋稅；若為非自住不動 產之房屋，則按 1.5%–5% 課徵房屋稅。
18 參見 2010 年財政部《不動產實價課稅之剖析》報告。
19 所得稅法施行細則第 17 條之 2：「...其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核 定標準核定之。前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易 情形擬定，報請財政部核定之。」
20 同註 16。
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為 10%，稅負亦較低。無論於提存（購買）或報償階段，自住不動產皆較債券、
短期票券、結構型商品以及股票享有較多之租稅優惠。
相較於非自住不動產，藉由自住不動產儲蓄的租稅負擔較低。首先，提存（購 買）階段僅自住不動產借款有購屋借款利息成本之補貼。再者，報償階段之孳息，
非自住不動產之租金收入須計入綜合所得課稅，自住不動產之設算租金則免稅；
報償階段之資本利得，若不考量房地合一課徵所得稅之規定，不論自住或非自住
報償階段之資本利得，若不考量房地合一課徵所得稅之規定，不論自住或非自住