儲蓄課稅觀點談自住不動產之購屋借款利息扣除 - 政大學術集成

全文

(1)國立政治大學財政學系碩士論文. 指導教授：陳國樑. 博士. 治. 政儲蓄課稅觀點談自住不動產之購屋借款利息扣除大. 立. ‧ 國. 學. Home Mortgage Interest Deduction:. ‧. Perspective from Taxation on Savings. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi 研究生：洪以儒. i Un. v. 撰. 中華民國一○五年六月.

(2) 謝辭期待許久的這一刻，停下腳步，回頭一望，才又覺得過得太快。總有著向前的勇氣，現在卻多了些躊躇。我想我是幸運的。謝謝國樑老師，讓我有機會重回財政學課堂，重溫一切的開始，不忘記我應該從哪裡出發、應該以什麼樣的角度看世界。研究計畫的過程中，謝謝您給了我許多機會與空間，培養我對於細節的重視以及品質的堅持。論文指導上，感謝您總不厭其煩，一字一句地與我討論並給予建議與指引，最後要. 政治大論文，提醒我不留遺憾，如果能，要更上層樓。更謝謝您，要我「得意不忘形；立我停下腳步，將雕琢於字句的細節擱在一邊，想想能否以更精彩的方式呈現這篇. ‧ 國. 您給我的，記得我從哪裡來、該往哪裡去。. 學. 失意不失志」，接下來的路途上，我不急，會穩穩地走好每一步，更會好好記得. ‧. 研究所忙碌充實的日子裡，謝謝振德、泓溥、庭欣、斯婷、昀錚、郁喬、家. y. Nat. io. sit. 銘、柏宇、瑾凡、大開、崇倫、桂榛，你們豐富了學研的日常，點綴了文獻與教. al. er. 科書外的空白。還有一起上課以及聽我上課的你們，精彩了我兩年的研究所生活。. n. iv n C 起起伏伏、充滿意外，研究計畫的延期、健康上的小插曲，打亂了預期。過 hengchi U 去的幾個月雖然在匆忙與慌亂中渡過，卻也讓我學得更多、看得更廣，期待未來也能走得安心、踏實。謝謝一直陪伴我的立芝，顛簸的路途中，分享了快樂、分擔了苦悶，沒有你一切不會如此順利。最後要謝謝爸爸、媽媽、以文，聽我分享與抱怨每日的新鮮，謝謝你們全心全意地呵護、無怨無悔地照顧，特別是進出醫院的日子裡。謝謝阿嬤、天上的伯母、媽咪跟敏敏，有你們的愛與關懷才能成就今天的我。洪以儒. 謹誌. 中華民國一○五年七月.

(3) 摘要近年高漲的房價成為民怨之首，不動產稅制的檢討聲浪又浮上檯面，紛紛將矛頭指向短期投資炒作的交易。「打房」的稅制改革隨著輿論壓力紛起，卻仍老調重彈的圍繞著稅基評價過低、持有稅負過輕等議題，並無通盤檢討不動產稅制之缺漏，欠缺基礎改革的決心。高舉「居住正義」的旌旗，「自用住宅」總成為稅法的例外、改革者的禁地，鮮少有人對於其租稅優惠提出質疑、檢討。現行稅制下自住不動產稅負較其它資產輕，其中以購屋借款利息扣除及資本利得輕稅之優惠最為明顯。本文利用跨期消費模型分析發現，於此租稅優惠下，. 治政個人會改以自住不動產儲蓄，扭曲個人於儲蓄量以及儲蓄管道之選擇，其給予借大立款利息扣除之優惠，更可能扭曲個人購置自住不動產融資管道之選擇。透過相關 ‧ 國. 學. 資料發現，近年不動產相關債務及自住不動產租稅優惠之使用成長明顯，且其租. ‧. 稅優惠之分配不均，惡化所得稅之累進性，降低其量能課稅之功能。過去文獻亦. sit. y. Nat. 指出自住不動產購屋借款利息扣除之理論基礎薄弱，甚至不存在，於效率面及公. io. n. al. er. 平面皆帶來負面影響，應予以廢除。. Ch. i Un. 關鍵字：自用住宅、購屋借款利息扣除、儲蓄課稅. engchi. v.

(4) Abstract Negative public opinions on the boom of housing market pressure the government to come up with measures to tame the high-rising housing price, among different policies, the taxation of real estate is the focus of the debate. Nonetheless, most tax reformers aim at speculative tradings and the holding of high-priced real estates, few rethink the tax preferences on owner-occupied housing. Through an extended two-period life-cycle consumption model with housing. 政治大 which to save. Tax preferences provide incentives for individuals to save more through 立. savings, we show that tax preferences on owner-occupied housing distort decisions on. ‧ 國. 學. owner-occupied housing due to the home mortgage interest deduction in personal income taxation. Moreover, the tax-free imputed rents add on the tax preferences of. ‧. owner-occupied housing. Recent financial data show rising real-estate-related debts and. Nat. sit. y. tax returns data show increasing income tax expenditures on owner-occupied housing.. n. al. er. io. Both evidences are consistent with the conclusion drawn from the theoretical model.. Ch. i Un. v. Overall, the special tax preferences on owner-occupied housing have negative. engchi. impacts both on efficiency and equity grounds. The so-called “rationale” of providing preferential tax treatment to owner-occupied housing cannot be justified. The issue at hand is how to reform the tax system in order to remove tax preferences on owneroccupied housing, the sooner the better.. Keywords: owner-occupied housing, home mortgage interest deduction, taxation on savings.

(5) 目錄第一章、緒論............................................................................................................ 1 第一節、研究動機 .................................................................................................. 1 第二節、研究目的 .................................................................................................. 4 第二章、文獻回顧與現行制度.............................................................................. 10 第一節、儲蓄課稅觀點 ........................................................................................ 10 第二節、各類資產間稅負之比較 ........................................................................ 12 第三節、自住不動產租稅優惠之謬誤及影響 .................................................... 17. 政治大第一節、基本模型 ................................................................................................ 22 立. 第三章、理論模型.................................................................................................. 21. ‧ 國. 學. 第二節、儲蓄課稅 ................................................................................................ 30 第三節、小結 ........................................................................................................ 37. ‧. 第四章、現況分析.................................................................................................. 38. y. Nat. 第一節、效率面之衝擊 ........................................................................................ 38. er. io. sit. 第二節、分配面之衝擊 ........................................................................................ 54 第五章、結論與建議.............................................................................................. 64. n. al. Ch. i Un. v. 參考文獻 .................................................................................................................. 68. engchi. i.

(6) 圖目錄圖 1-1、家庭部門資產結構 ......................................................................................... 8 圖 4-1、全體銀行放款餘額 ....................................................................................... 41 圖 4-2、全體銀行放款餘額之比重 ........................................................................... 41 圖 4-3、各類消費者貸款金額 ................................................................................... 43 圖 4-4、各類消費者貸款之比重 ............................................................................... 43. 政治大. 圖 4-5、五大銀行新承做放款利率 ........................................................................... 46. 立. 圖 4-6、自用住宅購屋借款利息列舉扣除額 ........................................................... 49. ‧ 國. 學. 圖 4-7、自用住宅購屋借款利息列舉扣除戶數與利率之關係 ............................... 50. ‧. 圖 4-8、自用住宅購屋借款利息列舉扣除額與利率之關係 ................................... 51. sit. y. Nat. io. n. al. er. 圖 4-9、重購自用住宅退稅額 ................................................................................... 53. i Un. v. 圖 4-10、各所得分位列舉自用住宅購屋借款利息扣除額之比重（十分位） ..... 55. Ch. engchi. 圖 4-11、各所得分位列舉自用住宅購屋借款利息扣除額之比重（二十分位） . 56 圖 4-12、各所得分位重購自用住宅退稅額之比重（十分位） ............................. 60 圖 4-13、各所得分位重購自用住宅退稅額之比重（二十分位） ......................... 60. ii.

(7) 表目錄表 1-1、家庭部門資產結構表 ..................................................................................... 9 表 2-1、不同資產間租稅待遇之比較 ....................................................................... 13 表 4-1、全體銀行放款餘額―個人 ........................................................................... 40 表 4-2、各類消費者貸款 ........................................................................................... 44 表 4-3、各類消費者貸款比重 ................................................................................... 45. 政治大. 表 4-4、五大銀行新承做放款金額與利率 ............................................................... 47. 立. 表 4-5、自用住宅購屋借款利息列舉扣除額 ........................................................... 49. ‧ 國. 學. 表 4-6、重購自用住宅退稅額 ................................................................................... 53. ‧. 表 4-7、各所得分位列舉自用住宅購屋借款利息扣除額之比重（十分位） ....... 57. y. Nat. er. io. sit. 表 4-8、各所得分位列舉自用住宅購屋借款利息扣除額之比重（二十分位） ... 58 表 4-9、各所得分位重購自用住宅退稅額之比重（十分位） ............................... 61. n. al. Ch. engchi. i Un. v. 表 4-10、各所得分位重購自用住宅退稅額之比重（二十分位） ......................... 62 表 5-1、英國自住不動產購屋借款利息扣除制度沿革 ........................................... 66. iii.

(8) 第一章、緒論. 第一節、研究動機. 綜觀我國不動產市場，近年房價漲幅明顯。就房價指數來看，根據信義房價指數，1 自 2001 年底至 2014 年底房價指數成長了二倍，臺北市房價的上漲幅度和速度更是顯著領先國內其他地區，其中 2008 年金融海嘯後，房價成長了近一倍，上漲最為快速。就房價所得比來看，2 根據內政部不動產資訊平台統計，2002. 治政大倍，臺北市則由 6.1 倍上升年至 2014 年間，全國房價所得比由 4.5 倍攀升到 8.4 立至 15.2 倍，房價與國人所得兩者成長速度落差日漸擴大。根據經濟理論，資產價. ‧ 國. 學. 值係決定於資產未來報酬之現值，不動產未來報酬包含租金和處分時所能賺取的. ‧. 資本利得，亦即，不動產價值之變動係反映租金之變動或資本利得之變化。觀察. sit. y. Nat. 租賃市場，在房價快速成長的期間內，租金幾乎沒有成長。就租金指數來看，3. io. er. 近 15 年間全國租金指數之年最大漲幅為 0.17%，而房價指數之年最大漲幅為. al. 16.98%，約為租金成長幅度的 100 倍；就租金報酬率來看，相較於其他亞洲國家. n. iv n C 的租金報酬率，近年我國不動產市場之租金報酬率僅有 1.5%– hengchi U. 同期平均 4.25%. 1. 以特徵價格函數理論 (Hedonic Pricing Method) 作為基礎，將樣本按區域分為臺北市、新北市、桃園縣、新竹地區、臺中市、高雄市及臺灣地區等七區，臺灣地區項目包含全臺各地交易樣本。在樣本選取上以純居住使用之不動產為主，排除具備其他用途之住宅物件、預售物件及偏差樣本，如工業住宅、屋齡偏高之成交物件等。採拉氏指數公式 (Laspeyres) 編制，以 2001. 2. 年第一季為基期。資料來源：信義房屋不動產企劃研究室。分別統計中位數房價、家戶年可支配所得中位數，房價所得比即為此兩數值之比值。資料中之中位數房價分別依財團法人聯合徵信中心擔保品鑑估總價以及不動產成交案件實際資訊申報登錄；可支配所得中位數則來自財政部財政資訊中心個人綜合所得稅申報資料。資料來源：內政部不動產資訊平台。. 3. 以全臺 8 個主要都會區每月查價 3 或 9 次；8 個次要都會區每月查價 1 或 3 次，查得之價格資料以拉氏公式 (Laspeyres) 計算，指數計算方式係先將各查價地區價比以地區權數加權得到項目價比，再以項目權數加權即得指數。資料來源：內政部不動產資訊平台。 1.

(9) 2.5%，明顯為低；就房價租金比來看，近年我國房價租金比約為 64 倍，4 較其他亞洲、歐洲國家平均 26 倍及 23 倍的房價租金比明顯為高。由我國房價和租金的關係來看，購屋市場與租屋市場成長的速度具明顯落差，近年不動產價值的上升係反映預期未來處分所能賺取之資本利得，而非持有不動產所能賺取之租金。預期資本利得將持續上漲的短期投資需求大增，帶動房價一波波的漲勢，年輕的受薪階級反為高漲的房價所苦，貧富不均的感受更顯強烈。追求公平正義的氛圍中，不動產稅制改革成為財富階級對立議題的焦點，改變的呼聲日益增加，土地正義、居住正義的口號喊得響亮。. 政治大. 房價高漲成為民怨之首，輿論的壓力迫使立法院於 2011 年通過《特種貨物. 立. 及勞務條例》，俗稱「奢侈稅」，針對一年內及一到兩年內短期交易之房屋及其坐. ‧ 國. 學. 落基地，對其成交價格分別課徵 15%、10% 的交易稅，以期打擊短線炒作的不動產投資，降低短期交易助長房價的效果。奢侈稅開徵後，各界對其成效的評價. ‧. 兩極，不動產市場雖有交易量縮的情形，但價格沒有太大的跌幅，長期價格上漲. y. Nat. io. sit. 的預期心理仍未消失，僅影響短期不動產市場的交易。來自社會的反彈聲浪持續. n. al. er. 擴大，認為奢侈稅並沒有發揮效果，僅為市場帶來更多扭曲，檢討的呼聲日益增. Ch. 加，要求政府提出更有效的改革措施。. engchi. i Un. v. 在抑制房價的政策方針下，不動產漲幅獨冠全國的臺北市政府，當然的成為民眾寄予厚望的政策領頭羊。持有稅部分，2011 年臺北市政府針對符合標準之「豪宅」加徵房屋稅，5 經稅捐稽徵機關認定之高價不動產，將以路段率加成計. 4. 房價租金比 = (房地產取得總成本) ÷ (每年租金)，通常用來判斷房地產價值是否高估或低估的衡量指標，或作為選擇買或租的參考指標。資料來源：Global Property Guide。. 5. 依臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 15 點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按「戶」認定房地總價在 8,000 萬元以上，且建物所有權登記總面積達 80 坪以上或每坪單價 100 萬元（不含停車位）以上者認定為高級住宅。 2.

(10) 算房屋稅之標準單價，6 使其房屋稅的稅負可能增加至原先的 2–3 倍；2014 年立法院針對房屋稅條例中關於「自住房屋」的規定進行修訂，自住房屋維持徵收率 1.2%，並將非自住房屋之稅率調高至 1.5%–3.6%，徵收率由地方政府自行訂定，俗稱「囤房稅」。臺北市將持有兩戶以內非自住房屋之徵收率訂為 2.4%，三戶以上則訂為 3.6%，相較於原先住家用 1.2% 的稅率，持有兩棟以上房屋之個人，稅率上調 2–3 倍，期望藉由提高持有成本，使市場釋出空屋，以增加供給來減緩房價上漲之程度。所得稅部分，財政部亦以不動產總價為標準，認定高價住宅，以實際交易價格計算「高價住宅」之財產交易所得，7 降低高價不動產之稅後報酬，以平抑房價，並強化量能課稅的功能。. 政治大日前，財政部推出「房地合一稅」，針對不動產實際交易之利得課稅，將現立. ‧ 國. 學. 今土地增值稅以及所得稅中的財產交易所得，兩種與不動產交易利得相關的稅負整併。從課稅範圍來看，房地合一稅比照奢侈稅的課稅範圍，但排除工業用地，. ‧. 並減去於公告土地現值漲價之部分，以減低重複課稅的情形。就此點來看，房地. sit. y. Nat. 合一計算所得稅彌補了以往不動產交易稅基的兩大缺點：第一，土地增值稅之稅. n. al. er. io. 基為土地公告現值，每年重新調整，故當年度買進又出售之土地不會有土地增值. i Un. v. 稅之負擔；第二，以往財產交易所得和土地增值稅的課徵，僅分別照房屋評定價. Ch. engchi. 格以及土地公告現值來計算利得，實際超過此部分的利得並無納入稅基，若按實際交易利得課徵，便填補此一部分稅基之流失。同時，房地合一稅亦針對短期之不動產交易課徵較高稅率，以取代奢侈稅的地位。. 6. 7. 若經稅捐單位認定為高級住宅，其房屋稅計算公式如下：應納房屋稅=房屋核定單價×(1+地段率)×面積×(1−折舊率×折舊年數)×地段率×稅率。如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之 15%計算其出售房屋之所得額：臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣 8,000 萬元以上；臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額新臺幣 5,000 萬元以上。 3.

(11) 輿論多將近年我國不動產市場蓬勃發展之現象歸咎於盛行的投資炒作，由不動產相關稅制改革的發展來看，稅制大多針對短期交易，或針對高價不動產新增較高之稅負，以抑制房價上漲的速度。雖「房地合一稅」彌補以往稅基之缺漏，朝健全稅制之方向改革，但仍對短期持有之交易課以較高稅率，並排除部分自用住不動產之適用（自住不動產係包含自住房屋、土地），8 「打房」性質亦濃厚。. 第二節、研究目的. 「打房」政策陸續推出的同時，亦有許多租屋補貼、購屋優惠貸款等，9 關. 政治大. 於社會住宅、國民住宅的討論從未停歇，政府抑制房價的目標似乎是為了讓不動. 立. 產成為人民的「基本配備」。就現行的稅制來看，自住不動產在各階段都享有許. ‧ 國. 學. 多優惠：購屋借款利息列舉扣除、較低的持有稅率、單一稅率的土地增值稅、符合一定條件才須房地合一計算課徵所得稅，重購可退稅。維持一戶自住不動產，. ‧. 取得過程中可以扣除購屋借款的利息費用，換屋後又可退土地增值稅及所得稅，. y. Nat. io. sit. 沒有任何資本利得稅的負擔。觀察近年不動產稅制的改革，自 2011 年通過之「奢. n. al. er. 侈稅」、「囤房稅」、「豪宅稅」，一直至 2016 年開始適用之「房地合一稅」，皆欲. Ch. i Un. v. 針對不動產市場的投資性需求，或高價不動產新增較高之稅負，除部分須適用房. engchi. 地合一計算所得稅之「自住不動產」外，近期不動產稅制的改革皆未檢討現行「自住不動產」租稅待遇的合理性，符合認定標準的「自住不動產」，總是安穩的在. 8. 9. 由於稅法中關於「自住房屋」、「自住土地」相關名詞繁雜，例如：自用住宅、自用住宅用地、自住房屋、自住土地等，本文以「自住不動產」代稱。租屋補貼部分，以臺北市「住宅租金加碼補貼實施計畫」為例，若符合《自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法》申請之條件即可申請，加計臺北市與內政部之租金補貼，按申請人之年所得高低，並考量家中未成年子女數，每月補貼金額約為 6,000–11,000 元間。購屋優惠貸款部分，以「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」為例，借款人年齡在 20 歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者；貸款成數不得高於 80%；貸款額度最高 800 萬元；貸款年限最長 30 年，含寬限期 3 年，本息分期平均攤還；按內政部公告之混合式固定利率或機動利率之方案計算。 4.

(12) 居住正義的大傘下受到庇護。鼓勵提升不動產自有率的政策於國際間相當常見，對於自住不動產之租稅優惠亦是如此。2008 年美國次級房貸危機引發全球金融危機，主要原因歸咎於不動產市場的崩盤及信貸市場的連鎖反應，其鼓勵自住不動產之政策與金融危機間之關聯值得引以為鑑。10 美國於 2000 年之前抵押貸款大多有政府出資的金融機構擔保，例如：房利美 (Fannie Mae) 與房地美 (Freddie Mac)，信用審核及所得要求較為嚴格，且放貸對象以一般收入穩定之家庭或個人為主。自 2000 年開始，隨著政府管制寬鬆，. 政治大. 吸引更多投資需求，促使不動產相關的金融商品蓬勃發展，無政府擔保的房屋抵. 立. 押貸款在債券市場中快速成長，占債券市場的份額大增，其中以次級房貸. ‧ 國. 學. (subprime mortgage) 為大宗。11 次級房貸以工作較不穩定、所得較低的經濟弱勢者為客群，由於放貸對象違約的風險較高，整體平均利率較一般房屋抵押貸款利. ‧. 率為高，但前兩年提供較低的固定利率，類似於一般房屋抵押貸款寬限期的設計，. y. Nat. io. sit. 降低購屋初期的還款壓力，第三年起再同時歸還本息，利息費用依聯邦準備銀行. n. al. er. 之利率浮動，每年調整。販售次級房貸的銀行，利用不動產抵押貸款證券. Ch. i Un. v. (mortgage-backed security)、信用違約交換 (credit default swap)、擔保債務憑證. engchi. (collateralized debt obligation) 等衍生性金融商品，結合不同風險程度的債權，稀釋次級房貸和其他信用評等較低債務的風險，使得放款的金融機構能將抵押貸款的風險降低，促使其能以更低、更誘人的利率吸引原先負擔不起高額房貸的消費者來借款，使得資金流通更加快速且便宜，以換取更高的報酬。另一方面，金融. 10. 參見經濟學人(The Economist) 第 408 期 “Crash Course; the Origins of the Financial Crisis”、 Glaeser and Sinai (eds) (2013) Housing and the Financial Crisis 以及 Rajan (2010) Fault Lines,. 11. How Hidden Fractures Still Threaten the World Economy。參見時代雜誌 (Time) 第 173 冊第 7 期 “25 People to Blame”。 5.

(13) 機構透過信用違約交換將風險移轉予其他金融機構，使金融機構放心的擴大放貸規模。原先僅為借貸雙方的債權、債務關係，透過金融商品雖降低放款機構的風險，但事實上是將風險移轉於市場中，鼓勵抵押借款與擴大放貸使得債權膨脹快速。在鼓吹不動產市場的政策下，銀行賺取可觀利潤的同時，次級房貸也順著政策的風向球，提供經濟弱勢者立即有效的資金幫助，使得房屋自有率大幅增長。由於景氣表現帶動市場需求，政府欲提升房屋自有率而有住宅上的補貼及優惠，並給予信用市場較為寬鬆的管制，使原本負擔不起房屋貸款的消費者，有能力進入不動產市場。美國自 1913 年起於稅法中規定購屋借款利息得自所得中減. 政治大借款利息可以自所得中扣除，降低個人購屋成本；投資者的投資享有扣抵稅額的立. 除，1986 年的租稅改革，於稅法中加入更多關於自用住宅優惠的規定，購屋者的. ‧ 國. 學. 優惠，增進開發業者投入的意願。延續了柯林頓 (Bill Clinton) 總統自 1996 年開始推動的住宅政策，小布希 (George W. Bush) 總統就職後，大力鼓勵自有房屋，. ‧. 推動法案以刺激房屋自有率的增加。政府每年提供 2,000 萬美金補助購屋者所須. sit. y. Nat. 支付之頭期款、提供在舊市區興建或翻修住宅的開發業者扣抵稅額、擴大政府擔. n. al. er. io. 保房貸的放款金額等，目標在十年內讓 550 萬戶的弱勢家庭擁有自用住宅，實現. i Un. v. 自己的「美國夢」。果然，美國房屋自有率於 2004 年第二季達到 69.2%，約有. Ch. engchi. 7,340 萬人擁有房地產，創下歷史新高。金融管制的寬鬆、稅制上的優惠，蓬勃的不動產市場除了使開發業者受惠外，金融業者也藉著相關的衍生性金融商品賺取利潤。根據 2007 年第二季的統計資料，無政府擔保、風險較高之房屋抵押債券總值占抵押債券市場之比重約為 40%，占全美債券市場之比重約為 10%。房屋抵押貸款隨不動產市場擴張的同時，美國聯邦準備理事會 (The Federal Reserve System) 自 2004 下半年起開始調升利率，2004 年至 2006 年間，利率由 1% 調升至 5.24%，房屋抵押貸款之利率也隨著大幅上升，抵押貸款的違約件數開始升高，倒債和房價崩盤進入惡性循環，進而導致 2008 年的全球金融危機。 6.

(14) 由於不動產市場以及其相關債務之規模龐大，此扭曲不僅存在表面資源配置錯誤的無謂損失，其背後潛在對於經濟體的風險更是不容小覷。再者，不動產為長期的投資，扭曲的不動產稅制影響個人居住選擇以及儲蓄管道，與資金市場的運作穩定與否也有相當大的關聯，進而可能對經濟發展帶來衝擊，不可輕忽。長久以來，對於台灣不動產稅制的檢討總圍繞著稅基低估之問題，12 缺乏根本性的修正，多僅針對輿論焦點之處進行修補，使稅法更形複雜。高房價所伴隨而來的改革壓力下，不動產實價課稅與否以及估價技術是否可行的議題爭論不休，稅制改革的浪潮中，政府總喊著「公平正義」的口號，號稱不會傷及「無辜」，. 政治大乎少見不動產稅制根本性的檢討：給予不動產與其他資產差別的租稅處理於理論立. 僅針對特定對象「矯正」市場不合理的情形，除了以「打房」為目標的稅改，似. ‧ 國. 學. 上的理由為何？現今不動產市場的扭曲是否皆因投資性行為造成？所謂公平正義的不動產政策僅致力於消除投資性需求、保障所有人的居住權？自住不動產的. ‧. 租稅優惠對於不動產市場有何影響？. y. Nat. io. sit. 根據 2003 年至 2014 年 12 年間的國富統計（見圖 1-1、表 1-1），家庭部門. n. al. er. 資產主要之構成為房地產、現金與活期及定期存款、有價證券以及金融性負債。. Ch. i Un. v. 由 2014 年統計來看，房地產之比重約為 39.31%、現金與活期及定期存款之比重. engchi. 約為 25.28%、有價證券之比重約為 16.52%，金融性負債之比重約為 12.98%。近 12 年來，房地產價值占家庭部門財富比重相較其他資產種類皆為最高，可見不動產價值的變動將對國人財富以及總體經濟影響甚鉅。又，台灣有著世界數一數二高的住宅自有率，13 「自住不動產」在台灣經濟政策中應有舉足輕重的角色，. 12. 2011 年立法院預算中心針對我國不動產稅制提出的五大缺漏中，其中四項為稅基之缺漏。五大缺漏分別為：一、土地所得免徵營利事業所得稅；二、土地公告現值偏離市價；三、土地公告地價偏離市價；四、房屋評定現值低於市價；五、不動產實價課稅難施行。. 13. 根據主計總處 2010 年人口及住宅普查，臺灣住宅自有率為 79.2%，相較於其他國家，僅次於採行公共住宅政策的新加坡。 7.

(15) 在高喊健全稅制和公平正義口號的今天，躲在陰影下的自住不動產順利逃過鎂光燈，看似對「居住權」的保障，盲目多數的討論，在政策制訂上似乎看不到任何對於自住不動產優惠的解釋和討論。本研究將深入審視自住不動產既有之租稅待遇，並分析其影響，以期建構更理想的不動產稅制。. 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%. 立. 5%. 政治大. 學. ‧ 國. 0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014. 年. 房地產. 現金與定存. 有價證券. 金融性負債. ‧. io. n. al. sit. 圖 1-1、家庭部門資產結構. er. Nat. y. 資料來源：國富統計. Ch. engchi. 8. i Un. v.

(16) 表 1-1、家庭部門資產結構表 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 2014. 44.17%. 44.21%. 44.93%. 43.43%. 42.89%. 44.86%. 40.65%. 40.19%. 42.04%. 41.39%. 42.35%. 42.75%. 房地產. 37.70%. 37.74%. 38.68%. 37.61%. 37.44%. 39.50%. 35.92%. 37.74%. 37.37%. 38.64%. 39.31%. 家庭生活設備. 6.47%. 6.47%. 6.25%. 5.82%. 4.37%. 4.30%. 4.02%. 3.71%. 3.44%. 67.48%. 70.81%. 74.90%. 74.14%. 5.45% 治 5.36% 4.73% 政 74.12% 72.65% 大75.22%. 35.82% 74.18%. 72.25%. 72.24%. 70.98%. 70.23%. 25.35%. 28.92%. 29.97%. 28.86%. 27.09%. 30.26%. 28.48%. 27.22%. 27.90%. 26.96%. 25.96%. 25.28%. 現金與活期性存款(A). 8.16%. 9.48%. 11.95%. 11.51%. 10.61%. 10.80%. 12.07%. 12.09%. 12.37%. 12.14%. 11.77%. 11.47%. 定期性及外匯存款(B). 17.19%. 19.44%. 18.02%. 17.35%. 16.48%. 19.46%. 16.41%. 15.13%. 15.53%. 14.82%. 14.19%. 13.81%. 有價證券. 20.69%. 19.67%. 20.04%. 20.16%. 19.86%. 14.94%. 18.94%. 19.39%. 16.24%. 16.55%. 16.58%. 16.52%. 人壽保險及退休金. 8.63%. 9.99%. 11.09%. 11.52%. 12.07%. 13.54%. 13.97%. 14.58%. 15.49%. 16.09%. 16.56%. 16.76%. 12.81%. 12.23%. 13.80%. 13.60%. 15.10%. 13.91%. 13.83%. y. 12.99%. 12.62%. 12.64%. 11.88%. 11.67%. 金融性負債. 11.64%. 15.02%. 19.28%. 17.57%. 17.01%. 17.52%. 15.87%. sit. 14.36%. 14.28%. 13.62%. 13.33%. 12.98%. 金融資產淨額. 55.84%. 55.79%. 55.62%. 57.11%. 55.13%. 59.82%. 57.97%. 58.62%. 57.65%. 57.25%. 現金與定存 (C=A+B). (含國外金融資產淨額). Nat. 其他金融性資產. 立. io. al. n. 56.57%. Ch. 資料來源：國富統計說明：1. 土地按市價估計； 2.「有價證券」包含政府債券、國內公司債、金融債券、共同基金、上市上櫃公司股權及其他企業權益； 3.「其他金融性資產」包括附條件交易、非金融部門放款、短期票券、應收應付款及其他債權債務淨額。. engchi U. 9. er. 金融性資產. ‧ 國. 非金融性資產淨額. ‧. 2003. 學. 年. v ni. 59.35%.

(17) 第二章、文獻回顧與現行制度. 不動產兼具消費和投資的特性，能滿足消費者當下居住服務的消費，未來能賺取孳息以及出售時的資本利得。購置不動產相當於透過不動產儲蓄，探討不動產之孳息以及資本利得的租稅處理，相當於探討如何對儲蓄的報酬課稅。本研究藉由儲蓄課稅理論基礎的探究，為不動產稅制之建構找尋明確指引與具體架構。. 第一節、儲蓄課稅觀點. 立. 政治大. 儲蓄係指當期個人所得未消費之部分；儲蓄之報酬係指個人放棄當期消費所. ‧ 國. 學. 能換取未來增加之消費。如何對儲蓄課稅小至影響個人跨期的消費決策及投資選擇，大至影響國家的資本存量及經濟成長。由 Mirrlees et al. (2011) 稅制設計的. ‧. 角度來看，儲蓄之租稅待遇於稅制的選擇上扮演相當重要的角色，主要理由有三：. y. Nat. io. sit. 第一，如何對儲蓄課稅影響稅制對於稅基的選擇，若選擇對儲蓄之報酬以及當期. n. al. er. 勤勞所得課稅且負擔相同稅負，則為一般綜合所得稅 (Comprehensive Income. Ch. i Un. v. Tax)；若選擇不對當期未消費之所得以及未來儲蓄之報酬課稅，則為支出稅. engchi. (Expenditure Tax) 或消費稅 (Consumption Tax)。第二、對儲蓄課稅方式的不同，可使稅制以較接近終身所得的方式衡量個人間負稅能力的差異，更能符合量能課稅的原則。第三、個人透過儲蓄將所得轉為資本，對於儲蓄如何課稅影響個人儲蓄的時點、儲蓄的多寡以及個人的投資選擇，進而影響資本累積的數量與方式，也衝擊個人所得稅和公司所得稅之間的關係。依循稅制設計的觀點，討論儲蓄課稅方式時有兩種中立性的考量須被滿足：第一，租稅於儲蓄量和儲蓄時點的中立性；第二、租稅於不同儲蓄管道間選擇的. 10.

(18) 中立性。就第一項中立性來看，稅制設計應避免改變個人的儲蓄行為―儲蓄量以及儲蓄時點，而儲蓄的正常報酬反映當期消費之機會成本，故個人兩期消費組合係按儲蓄的正常報酬決定，對於儲蓄的正常報酬課稅，使個人當期消費之機會成本下降，增加當期消費、減少儲蓄；此為對儲蓄課稅所產生之替代效果。同時，若個人當期賺取勤勞所得是為了未來消費，則未來消費量因課稅減少，打擊當期賺取勤勞所得的誘因，改變個人工作和休閒的選擇；此為對儲蓄課稅所產生之所得效果。現行綜合所得稅制下，由於儲蓄的正常報酬及超額報酬皆納入稅基，必產生替代效果及所得效果，違反第一項中立性。. 政治大個人儲蓄管道的選擇。現行綜合所得稅制下，不同儲蓄管道間之租稅待遇明顯不立. 就第二項中立性來看，稅制不應使各儲蓄管道間有不同的租稅待遇，而影響. ‧ 國. 學. 同，違反第二項中立性。現行稅制下退休金和年金保險，以及自住不動產兩儲蓄管道享有較多之租稅優惠。給予退休金和年金保險之租稅優惠，有理論的依據可. ‧. 循。首先，現行所得稅制係按年所得作為經濟能力的衡量，但個人所得隨生命周. sit. y. Nat. 期而變動，以終身所得衡量個人之納稅能力會是更好的選擇。而儲蓄係個人為彌. n. al. er. io. 平不同生命階段所得之差異，以追求平滑消費 (smoothing consumption) 之工具，. i Un. v. 故若能針對為彌平不同生命階段所得差異之儲蓄，而給予其特別之租稅待遇，降. Ch. engchi. 低個人平滑消費之成本，能增進資源配置的效率，並更貼近按終身所得課稅之稅制，強化所得稅量能課稅的效果，於效率面及公平面皆有增益。相對於其他儲蓄管道，個人透過退休金和年金保險帳戶儲蓄之主要目的係為平滑終身消費，給予其特殊租稅待遇的效果較其他儲蓄管道為直接。再者，基於家長式作風 (paternalism) 的考量下，政府為避免個人偏好當下的消費而忽略儲蓄的重要，於稅制設計時可予以退休金和年金保險較輕之稅負，誘導個人透過退休金和年金保險方式儲蓄，建構一定程度的安全網 (safety net)，維持未來消費需要。反觀對於自住不動產之租稅優惠，若採與退休金和年金保險特殊租稅待遇之理由，並不合 11.

(19) 理。首先，難以辨別個人儲蓄於自住不動產之目的，是否用以彌平不同生命階段所得之差異或為其他理由；其次，就算個人確實以彌平不同生命階段所得之差異為目的，個人亦可透過非自住不動產之儲蓄，甚至其他有價證券之儲蓄管道來達成此目的，何獨自住不動產享有較多之租稅優惠？. 第二節、各類資產間稅負之比較. 依現行個人綜合所得稅來看，大致將稅法所規範之儲蓄管道分為六大類：退休金、年金保險、一般存款、債券或短期票券與結構型商品、股票以及不動產（包. 政治大. 含土地及房屋），其中股票分為上市櫃及未上市櫃，不動產又分為自住不動產及. 立. 非自住不動產。表 2-1 列出六大類儲蓄管道按 Mirrlees et al. (2011) 中之分類方. ‧ 國. 學. 式，分別於提存（購買）、報償以及提領（出售）等階段，還有交易（流通）所須面對的稅負，以進行不同儲蓄管道間租稅待遇的比較與分析。進行現行稅制之. ‧. 比較前，須先說明的是，根據儲蓄課稅之稅制設計觀點，給予退休金和年金保險. y. Nat. io. sit. 特殊之租稅待遇有其理論之依據，於不同儲蓄管道間稅負之比較時，納入其他儲. n. al. er. 蓄管道與退休金和年金保險之比較意義不大，故著重於其他儲蓄管道間租稅待遇之比較。. Ch. engchi. i Un. v. 現行稅制或基於儲蓄管道本質之差異、或鼓勵特定儲蓄，而給予不同儲蓄管道不同之租稅待遇，而不動產兼具消費和儲蓄性質，不同於一般金融商品，而居住議題又屬重要之公共政策，相較於其他儲蓄管道，現行稅制對於自住不動產之租稅待遇特殊，以下分別就自住不動產與一般存款、債券、短期票券、結構型商品、股票以及非自住不動產等不同儲蓄管道之租稅待遇進行比較。. 12.

(20) 表 2-1、不同資產間租稅待遇之比較報償資產. 提存（購買）. a. 提領（出售）b. 交易（流通）. 孳息. 資本利得. 年金保險. 低於薪資 6% 免計入所得 c. 免稅. –. 課稅 d. 無. 一般存款. 課稅. 儲蓄投資特別扣除額 e. –. 免稅. 無. 債券短期票券. 課稅. 10% 扣繳完稅. 課稅 f. 免稅. 證券交易稅 g. 課稅. 課稅 h. 免稅. 證券交易稅. 免稅. 印花稅、契稅 j. 結構型商品. 立. ‧. io. 課稅. 地價稅、房屋稅土地增值稅、所得稅. 課稅. n. al. 地價稅、房屋稅. Ch. y. Nat. 非自住不動產. 土地增值稅、所得稅. 免稅. 購屋借款列舉扣除 i. 學. 自住不動產. ‧ 國. 興櫃股票. 政治免稅大. sit. 上市櫃、未上市櫃及. 免稅. 印花稅、契稅. er. 退休金. i Un. v. 資料來源：本研究整理。附註： a. 提繳指出資取得資產。一般來說，提繳的資金皆為稅後所得。 b. 提領階段之稅負係指處分（出售）資產時，本金部分之稅負。 c. 依勞工退休金條例所規定之自願提繳，合計在每月工資 6% 範圍內不計入年度薪資，但年金保險部分不得列舉扣除。 d. 依一次領取或分期領取有不同免稅額計算方式。但提撥年度已計入薪資所得計算者，不須再計入退職所得。 e. 依郵政儲金匯兌法規定免稅之存簿儲金利息及本法規定分離課稅之利息，不包括在內。 f. 債券屬有價證券，免稅；短期票券及結構型商品則按 10% 扣繳完稅。 g. 各級政府發行之公債免證券交易稅。債券、短期票券及結構型商品稅率為 1‰，股票為 3‰。 h. 股利總額中所含之可扣抵稅額得半數扣抵。 i. 每戶以 30 萬元為限，但若有儲蓄投資特別扣除金額應先減除。 j. 依取得方式分別按 2%、4%、6% 稅率課徵。. engchi. 13.

(21) 相較於一般存款，藉由自住不動產儲蓄租稅負擔的高低不一定。首先，提存（購買）時僅自住不動產借款有購屋借款利息成本之補貼。再者，報償階段之孳息，自住不動產之設算租金免稅，而一般存款則有儲蓄投資特別扣除額之優惠，近年之低利率，儲蓄投資特別扣除額之額度足以扣除大多數一般存款的利息所得，且若要同時使用儲蓄投資特別扣除額以及購屋借款利息扣除額，則借款利息之額度必須先超過申報之儲蓄投資特別扣除額，才得於申報綜合所得稅時，列入購屋借款利息之扣除額；報償階段之資本利得，由於一般存款並無資本利得而無從比較。綜合來看，雖自住不動產於提存（購買）階段有利息成本之補貼，但其補貼之額度受限於儲蓄投資特別扣除額額度的使用，亦即，若個人欲於一般存款之孳. 治政息享有較多之減免，則必須放棄部分於自住不動產提存（購買）階段之利息成本大立補貼。另外，一般存款無資本利得，而自住不動產之資本利得須課稅，除非給定 ‧ 國. 學. 一特定情境，兩種儲蓄管道間之租稅負擔難以明確比較。. ‧. 相較於債券、短期票券、結構型商品以及股票，藉由自住不動產儲蓄的租稅. sit. y. Nat. 負擔較低。首先，提存（購買）階段僅自住不動產借款之成本得列為費用自所得. n. al. er. io. 中扣除。再者，報償階段之孳息，自住不動產之設算租金免所得稅，債券、短期. i Un. v. 票券及結構型商品之利息、股票之股利所得皆須按 10% 扣繳率扣繳或計入綜合. Ch. engchi. 所得課徵所得稅；報償階段之資本利得，除股票、債券免稅外，短期票券、結構型商品皆須計入綜合所得課徵所得稅，自住不動產若符合所得稅法第 4 條之 4 適用房地合一課徵所得稅之規定，14 則依所得稅法第 14 條之 4 計算不動產之資本. 14. 個人及營利事業自 2016 年 1 月 1 日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列情形之一者，其交易所得應依第 14 條之 4 至第 14 條之 8 及第 24 條之 5 規定課徵所得稅：一、交易之房屋、土地係於 2014 年 1 月 1 日之次日以後取得，且持有期間在二年以內。二、交易之房屋、土地係於 2016 年 1 月 1 日以後取得。個人於 2016 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋交易。第一項規定之土地，不適用第 4 條第 1 項第 16 款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。 14.

(22) 利得；15 若不符合，則依原規定課徵土地增值稅和所得稅，16 另外，部分於持有期間消費之居住服務，以及未實現之資本利得可能有地價稅或房屋稅之稅負，17 但由於地價稅及房屋稅之稅基皆較市場價值為低，有效稅率約分別為 0.23%、 0.25%。18 若不考量房地合一課徵所得稅之規定，處分自住不動產所賺取之資本利得分成兩部分課稅：自住不動產之土地按土地增值稅課徵；自住不動產之房屋屬財產交易所得納入綜合所得課稅。土地增值係為公告現值之變動，依據內政部地政司之統計資料，2016 年全國公告現值平均約占市價的 90%；財產交易所得係按實際成交價格及原始取得成本計算，若個人未提供或稽徵機關未查得實際成交價格或原始取得成本，則按房屋評定標準價格之一定比例計算，19 目前房屋標. 治政準單價僅約為建造成本的 20%，稅負較債券、短期票券、結構型商品以及股票大立為低。若考量房地合一課徵所得稅之規定，處分自住不動產的資本利得將按實際 20. ‧ 國. 學. 交易利得課稅，但若實際交易利得不超過 400 萬元者免稅，若超過 400 萬元稅率. ‧. 15. 所得稅法第 14 條之 4：「第 4 條之 4 規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出. Nat. sit. y. 價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後. er. io. 之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉. al. 而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後 3 年內之房屋、土地交易所得減除之。個人依前. n. iv n C 二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額 hengchi U 後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額…。」 16. 土地部分按公告土地現值計算土地之漲價倍數，若為自住不動產之土地，則不論漲價倍數均適用 10% 單一稅率課徵土地增值稅；若為非自住不動產之土地，則按漲價倍數適用 20%– 40% 累進稅率課徵土地增值稅。房屋部分按房屋評定現值計算漲價金額，不因是否為自住不動產之房屋而稅負有所差異，皆屬財產交易所得納入綜合所得稅中計算。. 17. 土地部分課徵地價稅，若為自住不動產之土地，則按 2‰ 課徵地價稅；若為非自住不動產之土地，則依其地價與累進起點地價相差之倍數，按 10‰–55‰ 之累進稅率課徵地價稅。房屋部分課徵房屋稅，若為自住不動產之房屋，則按 1.2%–3.6% 課徵房屋稅；若為非自住不動產之房屋，則按 1.5%–5% 課徵房屋稅。. 18 19. 參見 2010 年財政部《不動產實價課稅之剖析》報告。所得稅法施行細則第 17 條之 2：「...其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易. 20. 情形擬定，報請財政部核定之。」同註 16。 15.

(23) 為 10%，稅負亦較低。無論於提存（購買）或報償階段，自住不動產皆較債券、短期票券、結構型商品以及股票享有較多之租稅優惠。相較於非自住不動產，藉由自住不動產儲蓄的租稅負擔較低。首先，提存（購買）階段僅自住不動產借款有購屋借款利息成本之補貼。再者，報償階段之孳息，非自住不動產之租金收入須計入綜合所得課稅，自住不動產之設算租金則免稅；報償階段之資本利得，若不考量房地合一課徵所得稅之規定，不論自住或非自住不動產皆須課徵土地增值稅及所得稅，但土地之資本利得部分，自住不動產適用較低之單一比例稅率，非自住不動產則適用較高之累進稅率。若考量房地合一課. 政治大萬元才須適用此規定，且其適用之稅率為 10%，較非自住不動產為低。另外自住立. 徵所得稅之規定，此規定將部分自住不動產排除，自住不動產之利得若超過 400. ‧ 國. 學. 不動產於地價稅及房屋稅皆適用較低之稅率。. 綜合來看，自住不動產相較於其他儲蓄管道享有較多之租稅優惠，整體而言. ‧. 稅負為輕，其中以購屋借款利息扣除部分最為明顯。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 16. i Un. v.

(24) 第三節、自住不動產租稅優惠之謬誤及影響. 一、鼓勵自住不動產持有之謬誤. 基於鼓勵自住不動產之持有來提高住宅自有率為由，我國現行稅制下給予自住不動產不同之租稅待遇，如購屋借款利息扣除、持有稅適用較低之單一稅率、交易土地之資本利得亦適用較低之單一稅率，且有重購退稅之規定，國際間許多國家對於自住不動產亦有相當之租稅優惠。認為自住不動產應享有租稅優惠的理由主要有二：矯正自住不動產之正外部性以及保障個人之居住權。. 治政矯正自住不動產正外部性的部分，此一論點的支持認為，自住不動產之持有大立者相對於租屋者而言，對於該不動產及其周圍之社區，會投入較多的時間進行環 ‧ 國. 學. 境維護以及社區參與，而產生正的外部性。但根據過去文獻，自住不動產正外部. ‧. 性之存在與否未有定論，例如：Hoff and Sen (2005) 指出，住宅自有率的提升在. sit. y. Nat. 某些條件下有助於改善居住環境，其中包括犯罪率的降低以及地方自治效果的提. io. er. 升。Glaeser and Shapiro (2003) 亦認為持有自住不動產者對於周圍環境有正外部性，但目前對於自住不動產之補貼明顯大於其正外部性之規模。Engelhardt et al.. al. n. iv n C 則有相反的見解，該研究認為過去實證研究有內生性問題，是由於熱於環 hengchi U. (2010). 境維護、公民參與的個人比較偏好擁有不動產，而非擁有不動產導致個人有這些行為。Rosen and Gayer (2014) 亦對於自住不動產具正外部性的觀點存疑，並認為就算其正外部性確實存在，也必須留意自住不動產之租稅優惠所可能引發的副作用。保障個人居住權之部分，首先，個人居住權之保障係指保障個人能消費一定數量及品質的居住服務，為滿足個人消費居住服務的需求並不一定僅能透過住宅自有率之提升來達成，亦可透過健全租屋市場來滿足個人消費居住服務的需求。 17.

(25) 再者，Glaeser and Shapiro (2003) 及 Hilber and Turner (2014) 皆認為購屋借款利息扣除額並無法有效提高住宅自有率，前者認為適用較高稅率級距之富人享有較多購屋借款利息扣除的好處，但其並不會因為租稅優惠存在與否而影響購屋之選擇；後者則認為購屋借款利息扣除額對於住宅自有率的效果與該區域不動產市場的供給彈性有關。最後，過多的債務對於經濟成長有潛在的威脅，相較於自有資本，債務有定期償付利息之壓力，難以調節景氣循環之衝擊，面對不景氣時反應較為敏感，可能因債務無法及時償付本息而違約，加劇不景氣之情形。若住宅自有率之提升係由債務所支撐，比起住宅自有率提升所伴隨的好處，債務擴張的風險與副作用的衝擊更不容低估。綜上所述，鼓勵個人持有自住不動產的理由並不. 治政穩固，就算有其理論基礎，利用購屋借款利息扣除額來提高住宅自有率的效果亦大立不明顯。 ‧ 國. 學. 二、效率面及公平面. ‧ sit. y. Nat. 給予自住不動產租稅優惠之理論基礎薄弱，甚至不存在，更衍生效率面及公. n. al. er. io. 平面的問題。效率面而言，若自住不動產的稅負較其他儲蓄管道為不同，使個人. i Un. v. 偏好透過自住不動產的方式儲蓄，排擠對於其他財貨的消費或對於其他資產的投. Ch. engchi. 資，並不符合稅制設計觀點下儲蓄管道選擇的中立性，又自住不動產享有購屋借款利息的扣除，更可能導致融資方式的扭曲，擴大融資規模，加深社會資源錯誤配置的程度。首先，就其不動產取得成本及融資方式的來看，Gale et al. (2007) 探討購屋借款利息的扣除對於個人購置不動產融資方式的扭曲，指出購屋借款利息的扣除促使個人利用更多的債務融資消費更多的居住服務，同時扭曲了融資及跨期消費組合；再者，就其對於以債務融資購置不動產的規模來看，Hendershott et al. (2003) 和 Poterba and Sinai (2011) 的研究皆指出，購屋借款利息扣除上限的調整，造成個人借款規模的改變，甚至迫使消費者處分其他資產以清償購屋貸款， 18.

(26) 降低利息的負擔。最後，Andrews et al. (2011) 分析 OECD 國家對於自住不動產之補貼政策發現：一、由於租稅優惠使不動產價格上漲，購屋借款利息扣除所帶來之好處，幾乎完全被上漲之不動產價格抵銷；二、自住不動產之優惠稅率使得不動產市場波動更為顯著，不利總體經濟的穩定；三、住宅自有率過高可能導致勞動的移動力下降，造成勞動市場不效率；四、自住不動產之持有者其所得或財富水準較高，補貼自住不動產有公平面之疑慮。公平面而言，其不利所得重分配的原因有二：一、不動產兼具消費和投資性質，居住服務的消費量通常與所得有正向關係，儲蓄量通常與所得亦有正向關係，. 政治大多於不動產，故有較多購屋借款利息之扣除；二、購屋借款利息以扣除額方式於立. 而不動產價額較高，高所得較低所得的個人可能消費較多的居住服務以及儲蓄較. ‧ 國. 學. 計算所得時扣除，故其實質補貼的金額為申報之扣除額乘上個人的所得稅稅率，對於所得較高而適用較高稅率的個人，實質補貼的價值較高。Cole et al. (2011) 、. ‧. Sullivan (2011) 以及 Toder et al. (2009) 皆指出美國購屋借款利息補貼於分配面. io. sit. y. Nat. 的不均，並試圖提出改善購屋借款利息扣除的方案。. n. al. er. 除效率及公平層面的考量外，現行稅制下自住不動產設算租金免稅，且利用. Ch. i Un. v. 抵押貸款購置自住不動產，購屋借款利息之支出還可藉由所得稅補貼。儲蓄於自. engchi. 住不動產之利息所得—設算租金—不計入所得課徵所得稅，而取得自住不動產之利息費用卻能減除，享有雙重優惠，並不合理。過去探討購屋借款利息扣除額的文獻，多討論其提升住宅自有率之效果、模擬政策變動時消費者行為的改變，或觀察擁有自住不動產之個人投資組合之選擇，與購屋借款利息扣除之關聯較不明顯。本研究由儲蓄課稅的角度出發，著重於探討現制下儲蓄管道選擇的扭曲，利用兩期消費模型分析當不同儲蓄管道稅負存在差異時，儲蓄管道的選擇、儲蓄量多寡與購屋借款利息扣除的關係，以期彌補利. 19.

(27) 用經濟理論討論所得稅中購屋借款利息扣除額對於儲蓄行為影響的空缺，並比較現行稅制下，不動產與其他資產間租稅待遇之差異，特別是對於自住不動產之租稅優惠對於不動產市場，甚至整個資本市場帶來的影響以及潛在的風險，同時，根據我國與購屋借款利息相關的資料，了解我國不動產市場與相關債務之情形，釐清可能存在的扭曲與可行的改革方向。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 20. i Un. v.

(28) 第三章、理論模型. 現行稅制下，自住不動產相對於其他儲蓄管道享有較多特殊之租稅待遇，尤其於購屋借款利息扣除以及資本利得稅負之優惠最為明顯，其租稅優惠之理論基礎薄弱，對於效率所造成的負面影響甚為明顯。不同於過去討論自住不動產租稅優惠之文獻，可能以租買選擇模型討論租稅優惠是否改變個人租屋或購屋之決策，或探討自住不動產之租稅優惠對個人資產配置決策之影響，亦或針對自住不動產之租稅優惠或住宅補貼政策，討論政策對於房貸市場之影響或個人購屋融資管道. 政治大不同儲蓄管道間之差別租稅待遇時，對於個人儲蓄量、儲蓄時點以及儲蓄管道選立. 選擇之改變。本章討論聚焦於效率面，就儲蓄課稅觀點，藉由兩期消費模型分析. ‧ 國. 學. 擇的扭曲，釐清自住不動產之租稅優惠於效率面可能造成的影響。21 模型中，代表性消費者於兩期間消費一般財貨與居住服務，並透過一般管道. ‧. Nat. er. io. sit. 遇不同時，消費者跨期消費的決策以及儲蓄管道的選擇。. y. 與自住不動產兩種儲蓄管道儲蓄。本章將利用此模型探討兩種儲蓄管道之租稅待. 由於不動產為耐久財，而模型僅分為現在（第 0 期）與未來（第 1 期）兩期，. al. n. iv n C 並無法精細捕捉、解釋個人於購置不動產過程中部分之情形，在進行模型的討論 hengchi U 前，下列幾點須釐清：一、於兩期消費模型中，所謂正儲蓄係指當期所得於消費後剩餘之部分，所謂負儲蓄係指當期所得負擔不起當期消費之部分，由於模型假. 設個人沒有來自繼承或受贈取得之所得或財富，個人不可能將自住不動產作為抵押來取得資金，融通當期消費大於當期所得的部分，故自住不動產沒有負儲蓄之可能；二、以貸款方式購置自住不動產（即透過一般房貸購置自住不動產）亦屬. 21. 兩期消費模型中，若個人必須於兩期消費完所有所得，即不考慮個人有遺贈的情況下，課徵所得稅之效果與課徵消費稅相同。 21.

(29) 正儲蓄之行為。試想第 0 期中又分許多小期，個人於每一小期支付貸款之利息，相當於每一小期皆儲蓄一部份於自住不動產，直至最後一小期，即第 0 期結束時將貸款付清，完全取得自住不動產。不論以貸款或現金購置自住不動產，個人皆於第 0 期結束時處分自住不動產，於第 1 期開始時取得處分自住不動產之資本利得，以換取更多第 1 期之消費，故不論以貸款或現金購置自住不動產並不影響模型分析之結果；三、模型僅將自住不動產視為其中一種儲蓄管道，若透過自住不動產儲蓄，雖自住不動產於第 0 期可提供居住之需求，但若個人還有更多居住之需求，仍可透過租屋的方式向市場購買更多的居住服務，亦可將其「自住」不動產出租予其他消費者，取得租金收入，再於市場上消費自己所需之居住服務。. 政治大. 立第一節、基本模型. ‧ 國. 學. 假設消費者僅消費一般財貨以及居住服務，除一般管道外，消費者亦可選擇. ‧. Nat. er. io. sit. 之效用函數 u(c0 , h0 ; c1 , h1 ) 以 Stone-Geary 型態表示如下：. y. 以自住不動產作為第二種儲蓄管道；為考量個人基本生活之需求，代表性消費者. n. al iv u (c , h ; c , h )  C   ln(c  c )   ln(h n  h ) ， hengchi U 1. t. 0. 0. 1. 1. t 0. t. t. (1). (1) 式中， ct 及 ht 分別代表第 t 期之一般財貨及居住服務之消費， t  0, 1； c 及 h 分別代表滿足最低生活所需之一般財貨及居住服務之消費。另外，   (0, 1) 為跨期折現因子；  及  分別代表一般財貨及居住服務消費的效用參數，為求簡化起見，令     1 。. 22.

(30) 代表性消費者跨期消費選擇之預算限制式為：.  (1  rh )   (1  rh )  (c0  h0 )  z  (1  z )(1  r )  (c1  h1 )  y0  z  (1  z )(1  r )  y1, ( y0  c0  h0 )  0 ；  (1  rr )   (1  rr ) . (2). (c0  h0 )(1  r )  (c1  h1 )  y0 (1  r )  y1, ( y0  c0  h0 )  0 ，. (2) 式中， yt 為外生，代表第 t 期之所得， t  0, 1； z  [0, 1] 表示儲蓄中屬自住不動產儲蓄之份額； r 及 rh 分別為一般管道儲蓄與自住不動產儲蓄之報酬率。若消. 政治大. 費者選擇成為正儲蓄者，即 ( y0  c0  h0 )  0 ，消費者可選擇將當期未消費完之所. 立. 得以一般管道儲蓄，或以購置自住不動產之方式儲蓄，故正儲蓄之報酬為兩儲蓄. ‧ 國. 學. 管道利率之加權平均；若消費者選擇成為負儲蓄者，即 ( y0  c0  h0 )  0 ，消費者. ‧. 僅能透過一般管道向金融機構借貸，以融通當期負擔不起之消費，故負儲蓄之成. sit. y. Nat. 本為一般管道之利率。由於自住不動產儲蓄，於當期即能享有自住不動產提供之. n. al. er. io. 居住服務，該報酬率以常數 rr 表示。若消費者完全透過一般管道儲蓄，亦即 z  0，. i Un. v. 根據 (2) 式，可將消費者跨期消費選擇之預算限制式改寫為：. Ch. engchi. (c0  h0 )(1  r )  (c1  h1 )  y0 (1  r )  y1 ，消費者放棄一單位之當期消費，透過一般管道儲蓄後，可換取 (1  r ) 之未來消費，亦即，消費者當期消費之機會成本為 (1  r ) 。根據 (2) 式之預算限制式，若不考慮儲蓄於自住不動產所提供之當期居住服務，假設當期所提供之居住服務的報酬率為零，即 rr  0 ，此時，消費者當期消費之機會成本為：. 23.

(31) [ z(1  rh )  (1  z)(1  r )] ；. 可視為儲蓄於自住不動產與一般管道兩者報酬之加權平均；若儲蓄於自住不動產之當期報酬率不為零，即 rr  0 ，消費者當期消費之機會成本為：. [z. (1  rh )  (1  z )(1  r )] ， (1  rr ). 由於自住不動產儲蓄於未來能賺取 rh 之報酬，當期亦能提供 rr 之報酬，亦即，消. 政治大. 費者僅須放棄 (1  rr ) 1 單位之當期消費，透過自住不動產儲蓄後，可換取 (1  rh ). 立. 單位之未來消費。為求簡化表示，將儲蓄於兩儲蓄管道報酬之複合利率改以. (1  rˆ)  [ z. (1  rh )  (1  z )(1  r )] 。 (1  rr ). Nat. y. ‧. ‧ 國. 學. (1  rˆ) 表示，即：. n. al. er. io. 的目標以及限制為：. sit. 在消費者極大化兩期消費效用、可選擇兩種儲蓄管道的情境下，消費者決策. 1. Ch. engchi. max   t [ ln(ct  c )   ln(ht  h )]. ct , ht , z. i Un. v. t 0. (c0  h0 )(1  rˆ)  (c1  h1 )  y 0 (1  rˆ)  y1 , z  [0, 1], ( y 0  c0  h0 )  0 s.t.  (c0  h0 )(1  r )  (c1  h1 )  y 0 (1  r )  y1 , ( y 0  c0  h0 )  0. 由於負儲蓄僅能夠過一般管道向金融機構融通當期負擔不起之消費，並無融資管道選擇的問題，下列分析著重於正儲蓄者儲蓄量以及儲蓄管道之選擇。. 24.

(32) 假設消費者為正儲蓄者，將個人極大化效用問題中之目標函數和限制式以 Lagrange 函數方式改寫：. . 1. L    t  ln(cts  c )   ln(hts  h ) t 0. .  s ( y0  c0  h0 )(1  rˆ)  ( y1  c1  h1 ). cts 和 hts 分別表示正儲蓄者於第 t 期之一般財貨及居住服務之消費， t  0, 1 ； s 表. 示正儲蓄者之 Lagrangian 參數。經由最適化之一階條件 (first-order condition;. 政治大. FOC) 可得最適的一般財貨與居住服務消費以及 Lagrangian 參數之決定式如下：. Nat . ( y0  c  h ) (1  rˆ)  ( y1  c  h ) ， (1   ). io. . s. (5). er. 1. (4). y. ‧ 國.   (1  rˆ) 1 , h  s ) ； s  . ‧. (h0s , h1s )  (h . (3). 學.   (1  rˆ) 1 , c  s ) ； s  . sit. 立. (c0s , c1s )  (c . al. n. iv n C hengchi U 以 s 代表總儲蓄，為一般儲蓄 s 與自住不動產儲蓄 s 兩者之合，s  s 0. h. 0.  sh。由 (2). 至 (5) 式之預算限制式及最適化之一階條件，可得總儲蓄為：. s  y0  c0  h0 .  ( y0  c  h )  ( y1  c  h )(1  rˆ) 1  0。 (1   ). 25. (6).

(33) 為使消費者能滿足對於一般財貨及居住服務的基本消費需求，模型假設當期所得及未來所得皆不能小於一般財貨及居住服務基本消費之支出，亦即： ( y0  c  h )  0 及 ( y1  c  h )  0 ，. 因此，(6) 式顯示，假設消費者兩期所得相同， y0  y1 ，總儲蓄量之多寡決定於跨期折現因子與複合利率的相對大小。就跨期折現因子來看，其他條件不變下，跨期折現因子越大，個人越重視未來消費，總儲蓄量越多；跨期折現因子越小，個人越重視當期消費，總儲蓄量越少。就複合利率來看，其他條件不變下，若複. 政治大合利率越低，當期消費之機會成本越低，當期消費則越多，總儲蓄量越低。立觀察兩種儲蓄管道之利率變動對儲蓄量的影響：. 學. ‧ 國. 合利率越高，當期消費之機會成本越高，當期消費則越低，總儲蓄量越多；若複. ‧. n. sit er. io. s ( y1  c  h )  az   l rh (1   )  rh. (7). y. Nat.   s ( y1  c  h )  z  (1  rh )   (1  r )  (1  z )(1  rˆ) 2 ；   r (1   )  r  (1  rr )  .  (1  rh )  z v 2  (1  r )  i (1  rˆ) ，  (1  rr )  rrn)  C  (1 U h. (8). engchi. 由 (7)、(8) 式發現，不論一般管道儲蓄或自住不動產儲蓄，其利率變動對總儲蓄量的影響皆為正向，利率上升，總儲蓄量增加，反之亦然。另外，整理 (7)、(8) 式，可得兩儲蓄管道利率之變動對於自住不動產儲蓄份額的影響如下：. 26.

(34) 1.  (1  rh )  z  s (1   )  (1  rˆ) 2  (1  z )  (1  r ) ； r  r ( y1  c  h )   (1  rr ). (9). 1.  z  s (1   ) z  (1  rh )  (1  rˆ) 2   (1  r ) 。  rh  rh ( y1  c  h ) (1  rr )  (1  rr ) . (10). 當資本市場為完全競爭時，一般管道與自住不動產儲蓄之利率將相同，亦即，. 1  rh  1  r ，或 1  rr. 政治大. r  rr  rh  rrr  rr  rh 。. 立. ‧ 國. 學. 此時 (9)、(10) 式之分母將皆為零，兩儲蓄管道利率之變動對於自住不動產儲蓄份額的影響將無意義。換言之，當一般管道儲蓄與自住不動產儲蓄之利率相同時，. ‧. 正儲蓄之消費者，不論透過一般管道或自住不動產儲蓄所獲得的報酬皆相同，故. sit. y. Nat. 自住不動產儲蓄之份額可為 0 至 1 間的任意數，對於消費者而言，兩種儲蓄管道. n. al. er. io. 並無差別，而使模型失其意義 (trivialized)。為跳脫此一限制，使分析有意義，以. i Un. v. 下假定資本市場存在不效率，兩種儲蓄管道之利率未必相同，換言之，. Ch. engchi. r  rr  rh 。. 根據代表性消費者的效用函數和預算限制式，消費者儲蓄管道之選擇決定於儲蓄管道間之相對利率，故若兩儲蓄管道間利率存在差異，於選擇儲蓄管道時，正儲蓄之消費者會將當期所得超過當期消費之部分，透過利率高的儲蓄管道儲蓄，以換取較多的未來消費。換言之，當兩種儲蓄管道之利率存在差異時，正儲蓄之代表性消費者於儲蓄管道的選擇為間斷而非連續的，自住不動產儲蓄之份額僅有 0 或 1 兩種角落解 (corner solutions) 的可能。 27.

(35) 當自住不動產儲蓄之報酬較一般管道儲蓄之報酬為高，. (1  rh )  (1  r ) ，消 (1  rr ). 費者完全選擇藉由自住不動產儲蓄，即 z  1 ；根據 (2) 式，可將代表性消費者之預算限制式改寫為：. (c0  h0 ). (1  rh ) (1  rh )  (c1  h1 )  y0  y1 , ( y0  c0  h0 )  0 ， (1  rr ) (1  rr ). 透過圖形來看，如圖 3-1，正儲蓄之消費者當期未消費完的所得，消費者可選擇儲蓄於兩種不同報酬率之儲蓄管道，當期消費小於當期所得的部分，. ( y0  c0  h0 )  0 ，其預算限制線表示完全透過一般管道或自住不動產儲蓄之預算. 政治大. 限制線，由於透過自住不動產儲蓄之利率較一般管道為高，透過自住不動產儲蓄. 立. 之預算限制線斜率較陡。另外，消費者僅能透過一般管道向金融機構借貸，故當. ‧ 國. 學. 期消費大於當期所得的部分， ( y0  c0  h0 )  0 ，僅有透過一般管道儲蓄之預算限. ‧. Nat. io. sit. y. (c1  h1 ). | slope | (1  rh ) (1  rr ). n. al. er. 制線通過。. Ch. engchi. i Un. v. y1 | slope | (1  r ). y0. (c0  h0 ). 圖 3-1、自住不動產儲蓄之利率較一般管道儲蓄之利率高. 28.

(36) 當一般管道儲蓄之報酬較自住不動產儲蓄之報酬為高， (1  r ) . (1  rh ) ，消 (1  rr ). 費者完全選擇藉由一般管道儲蓄，即 z  0 ，根據 (2) 式，可將代表性消費者之預算限制式改寫為：. (c0  h0 )(1  r )  (c1  h1 )  y0 (1  r )  y1, ( y0  c0  h0 )  0 ；透過圖形來看，如圖 3-2，正儲蓄之消費者當期未消費完的所得，消費者可選擇儲蓄於兩種不同報酬率之儲蓄管道。當期消費小於當期所得的部分，. ( y0  c0  h0 )  0 ，其預算限制線表示完全透過一般管道或自住不動產儲蓄之預算. 政治大. 限制線，由於透過一般管道儲蓄之利率較自住不動產為高，透過一般管道儲蓄之. 立. 預算限制線斜率較陡。另外，消費者僅能透過一般管道向金融機構借貸，故當期. ‧ 國. 學. 消費大於當期所得的部分， ( y0  c0  h0 )  0 ，僅有透過一般管道儲蓄之預算限制. ‧. 線通過。. Nat. n. al. er. io. sit. y. (c1  h1 ). | slope | (1  rh ) (1  rr ). Ch. engchi. i Un. v. y1 | slope | (1  r ). y0. (c0  h0 ). 圖 3-2、一般管道儲蓄之利率較自住不動產儲蓄之利率為高時以下的討論主要根據圖 3-1 及圖 3-2 所示，將消費者區分為正儲蓄者或負儲蓄者，並考量一般管道與自住不動產兩儲蓄管道間相對利率之關係等四種情境，以瞭解 29.

(37) 對於儲蓄報酬課稅所造成之影響。. 第二節、儲蓄課稅. 由稅制設計中對於儲蓄課稅的觀點來看，租稅應維持個人儲蓄管道選擇之中立性，不同儲蓄管道間之租稅待遇應相同。但於現行所得稅制下，儲蓄於自住不動產之設算租金免稅、處分自住不動產之資本利得稅負輕，甚至免稅，儲蓄於自住不動產時之成本亦有租稅補貼；儲蓄於其他管道之利息須課稅、處分其他管道之資本利得亦須課稅，儲蓄於其他管道時之成本無租稅補貼，不同儲蓄管道間之. 政治大. 不同租稅待遇，違反租稅於個人儲蓄管道選擇之中立性。. 立. 若欲符合儲蓄課稅之中立性，不同儲蓄管道間之租稅待遇應相同，於本模型. ‧ 國. 學. 中，應對一般管道以及自住不動產儲蓄之報酬課以相同之稅率 t ，正、負儲蓄之. ‧. 租稅待遇亦應相同。相較於不同儲蓄管道之間租稅待遇相同，租稅於個人儲蓄管. sit. y. Nat. 道選擇為中立之情況，現行稅制下給予自住不動產較多之租稅優惠，此差別租稅. io. er. 待遇相當於「補貼」個人自住不動產之儲蓄，使其稅負較無差別租稅待遇時為輕。若自住不動產租稅優惠之補貼率為 t h ，儲蓄於自住不動產所賺取之報酬，其所適. al. n. iv n (1  r ) C 改變 ) ，差別租稅待遇後，自住不動產儲蓄之報酬將由 hengchi U (1  r ). 用之稅率為 (t  t h. h r. 為. {1  [1  (t  t h )]rh } 。反觀一般儲蓄管道，現行稅制下一般儲蓄管道並不享有租 (1  rr ). 稅優惠，且透過其儲蓄之利息收入須課稅、借貸之利息費用不得減除，一般儲蓄管道之租稅負擔較自住不動產高，稅負較無差別租稅待遇時為重。若一般管道差別租稅待遇之稅率為 t ，儲蓄於一般管道之報酬稅率為 (t  t ) ，差別租稅待遇後，一般管道儲蓄之報酬將由 (1  r ) 改變為 {1  [1  (t  t )]r} 。本節欲分析當不同儲蓄管道間租稅待遇不同時，對於個人跨期消費決策之影. 30.

(38) 響。假設差別租稅待遇前，儲蓄於一般管道及自住不動產所賺取之報酬皆免稅，亦即 t  0，差別租稅待遇後，儲蓄於一般管道之報酬由 (1  r ) 下降為 [1  (1  t )r ]；儲蓄於自住不動產之報酬由. (1  rh ) [1  (1  t h )rh ] 上升為。課稅後消費者之預算限 (1  rr ) (1  rr ). 制式依其所選擇之儲蓄管道有所不同，若消費者完全以一般管道儲蓄，其預算限制式為：. (c0  h0 )1  (1  t )r   (c1  h1 )  y0 1  (1  t )r   y1 , ( y0  c0  h0 )  0；  (c0  h0 )(1  r )  (c1  h1 )  y0 (1  r )  y1 , ( y0  c0  h0 )  0。. (11). 政治大. 若消費者完全以自住不動產儲蓄，其預算限制式為：. 立. (12). ‧. ‧ 國. 學. [1  (1  th )rh ] [1  (1  th )rh ] (c0  h0 )  (c1  h1 )  y0  y1 , ( y0  c0  h0 )  0 。 (1  rr ) (1  rr ). 根據前節之討論，將消費者區分為正儲蓄者或負儲蓄者：正儲蓄者將當期未. sit. y. Nat. 消費完之所得透過一般管道或自住不動產儲蓄；負儲蓄者則透過一般管道借款以. al. n. 分為以下四種情境：. er. io. 滿足當期消費。又，考量一般管道與自住不動產兩儲蓄管道間相對利率之關係，. Ch. engchi. i Un. v. 一、消費者為正儲蓄者，且差別租稅待遇前透過自住不動產儲蓄之利率較低；二、消費者為正儲蓄者，且差別租稅待遇前透過自住不動產儲蓄之利率較高；三、消費者為負儲蓄者，且差別租稅待遇前透過自住不動產儲蓄之利率較低；四、消費者為負儲蓄者，且差別租稅待遇前透過自住不動產儲蓄之利率較高。透過圖形分析消費者預算限制式因差別租稅待遇後，消費者跨期消費決策之改變。下列各情境之圖形中，實線表示差別租稅待遇前，消費者完全透過一般管. 31.

(39) 道或自住不動產儲蓄之預算限制線，若差別租稅待遇前一般管道儲蓄之利率較高，透過該管道儲蓄之預算限制線斜率較陡；若差別租稅待遇前自住不動產儲蓄之利率較高，透過該管道儲蓄之預算限制線斜率較陡。虛線表示差別租稅待遇後，完全透過一般管道或自住不動產儲蓄之預算限制線，由於一般管道僅儲蓄之利息收入須課稅，借貸之利息費用不得自所得中扣除，當期消費大於當期所得部分之預算限制線並不會因差別租稅待遇前後而有所改變。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 32. i Un. v.

(40) 一、消費者為正儲蓄者，且差別租稅待遇前透過自住不動產儲蓄之利率較低. 一般管道儲蓄報酬之稅率為 t ；自住不動產儲蓄報酬之稅率為  th ，若差別租稅待遇後，透過自住不動產儲蓄之報酬仍較一般管道儲蓄之報酬低，. [1  (1  th )rh ]  [1  (1  t )r ]，消費者仍會選擇以一般管道儲蓄，以換取較多的未來 (1  rr ) 消費，但由於儲蓄之報酬由 (1  r ) 下降為 [1  (1  t )r ]，當期消費之機會成本降低，消費者增加當期消費，減少儲蓄，此為替代效果；儲蓄之報酬下跌，相當於未來所得減少，為維持一定水準之未來消費，消費者減少當期消費，增加儲蓄，此為所得效果。儲蓄報酬下降之淨效果取決於替代效果及所得效果的相對大小，若替. 治政代效果大於所得效果，消費者增加當期消費，減少儲蓄，如圖 3-3 所示。大立 ‧ 國. 學. (c1  h1 ) | slope | (1  r ). ‧. | slope| [1  (1  t )r]. sit. y. Nat. (c1*  h1 ). ( c1  h1 ). al. n. y1. er. io. | slope| (1  rh ) (1  rr ). Ch. v. | slope | [1  (1  t h )rh ] (1  rr ). engchi. i Un. (c0  h0 ). ( c 0*  h0 ) ( c 0  h0 ) y0. 圖 3-3、正儲蓄者—未改變儲蓄管道. 若一般管道儲蓄之報酬適用一更高之稅率 t ，t   t ，使差別租稅待遇後自住不動產儲蓄之報酬較一般管道儲蓄之報酬高，. [1  (1  t h )rh ]  [1  (1  t )r ] ，消費 (1  rr ). 者將改以自住不動產儲蓄，以換取較多的未來消費，又差別租稅待遇後消費者改. 33.