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第五章、 結論與建議
長期以來，台灣不動產稅制之檢討多針對稅基低估之問題提出改革建議，多 數學者專家亦將不動產持有成本低視為近年不動產市場投資炒作盛行之主要原 因，因而近期不動產稅改多針對持有稅負、短期交易以及高價不動產為目標進行 稅制改革，以抑制房價上漲。「打房」政策陸續推出的同時，自住不動產似乎成 為稅改的例外，將自住不動產的租稅優惠視為理所當然，過去國內文獻以及不動 產稅制改革，皆缺乏對於自住不動產租稅優惠之理論基礎及其經濟效果的探討，
使得「自住不動產」總在「居住正義」的大傘下受到庇護。
就自住不動產租稅優惠之立論基礎而言，首先，過去文獻對於自住不動產之 正外部性的存在與否尚無定論，就算能證明自住不動產之正外部性，現行對於自 住不動產之補貼亦超過其外部性之規模，其租稅優惠更可能使其相關債務膨脹，
為整體經濟埋下更大的風險。再者，居住權之保障亦可透過健全租屋市場達成，
且亦有過去文獻指出自住不動產購屋借款利息扣除之租稅優惠，對於住宅自有率 的提升效果不顯著。
就效率面及公平面而言，首先，效率層面，透過跨期消費模型之分析，自住 不動產與其他儲蓄管道間稅負之差異，違反儲蓄管道選擇的中立性，使個人多儲 蓄於自住不動產，甚至可能由借貸者轉變為儲蓄者，以自住不動產儲蓄。另外，
對於債務利息之補貼，亦違反融資管道選擇的中立性，擴大個人債務之規模。再 者，公平層面，自住不動產兼具消費和投資的功能，居住服務的消費以及儲蓄量 與所得有正向關係，且透過扣除額的形式補貼購屋借款成本，其補貼之規模決定 於個人所適用之邊際稅率，邊際稅率較高之高所得者享有較多租稅補貼，而歷年 綜合所得稅的統計資料確實呈現如此結果。最後，同時就效率及公平面來看，若
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自住不動產之租稅優惠係以鼓勵儲蓄，或以降低個人平滑消費之成本，更貼近按 個人終身所得課稅的目標，強化所得稅量能課稅的效果為由，須說明的是，個人 若可透過自住不動產儲蓄達成平滑終身消費之目的，透過其他儲蓄管道亦可，何 獨自住不動產享有較多租稅優惠？於此自住不動產並沒有特殊租稅待遇的理由。
除效率面及公平面的考量外，就所得稅所得定義來看，自住不動產儲蓄所得 之報酬—設算租金免徵所得稅，而取得自住不動產之利息費用卻能減除，並不符 合所得之定義。所得稅法中自用住宅購屋借款利息扣除之租稅優惠，近五年平均 每年有近 23 億的稅式支出，不論就其租稅優惠之立論基礎、效率或公平層面的 角度來看，自用住宅購屋借款利息扣除之租稅優惠理論基礎薄弱，甚至不存在，
反而惡化所得分配，導致資源的錯誤配置。
根據國際貨幣基金 (International Monetary Fund, IMF) 2006 年有關購屋借款 利息扣除額的改革建議，報告書中以英國和瑞典改革的經驗為例。英國於 1974 年開始購屋借款利息的改革，直至 1999 年將購屋借款利息扣除之優惠移除。英 國政府透過扣除金額上限的調整，並訂定排富條款，限縮適用較高邊際稅率者使 用購屋借款利息扣除之額度 (phase-out)（表 5-1）。另外，瑞典政府亦透過限縮適 用較高邊際稅率者使用購屋借款利息扣除額額度之方式，縮小購屋借款利息的補 貼範圍，英國及瑞典改革之經驗可以作為我國改革之參考。
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表 5-1、英國自住不動產購屋借款利息扣除制度沿革
單位：英鎊 (￡)
扣除額金額上限
年 扣除上限 中位數房價 平均房價 超過上限比率
1974 25,000 10,800 10,990 0%
1983 30,000 29,400 26,471 5.4%
1988–1991 30,000 63,000 56,610 48.4%
1995–1998 30,000 73,800 73,537 67.4%
適用扣除額之邊際稅率上限
年 稅率級距 適用上限 超過上限比率
1988–1991 25%、40% 25%、40% 0%
1992–1993 25%、40% 25% 26%
1994 25%、40% 20% 100%
1995–1998 23%、24%、25%、40 10% 100%
1999 23%、40% 0% 100%
資料來源: Hendershott, P.H., Pryce, G., White, M. “Household Leverage and the Deductibility of Home Mortgage Interest Evidence from U.K. House Purchasers,” Journal of Housing Research, 14(1).
短期之改革方向主要可分為三部分：調整自住不動產購屋借款利息扣除上限，
且購屋借款利息扣除額度應隨所得增加遞減，以及整合並縮小現行對於自住不動 產融資成本的補貼。扣除額上限部分，現行規定之上限為 30 萬元，儘管有申報 儲蓄投資特別扣除額者須先減除，此上限於現今低利率之情況金額上限尚屬寬鬆，
有調整之空間。適用對象部分，就分配面及政策目的來看，購屋借款利息之扣除 額應隨所得級距之增加而遞減，避免已有能力負擔自住不動產之消費者，透過增 加債務融資規模，購置更高額自住不動產，造成更多無謂損失。另外，由於不動 產之抵押債務清償期間較長，將目前屬自住不動產融資成本相關之補貼整合，並 縮小補貼規模，譬如廢除青年購屋貸款優惠利率之補貼方案，僅由所得稅中以扣 除額補貼，於降低政策偏好債務融資之扭曲的同時，減緩日後融資成本提高之衝 擊與風險。
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中長期之改革，應以廢除自住不動產購屋借款利息扣除之租稅優惠為目標，
由於自住不動產購屋借款利息扣除租稅優惠之並無立論基礎、且於效率及公平面 皆有負面影響。近年不動產市場價格上漲之係反映未來預期能賺取之資本利得，
而非持有期間所賺取之租金。取消自住不動產購屋借款利息扣除並檢討自住不動 產相關之租稅優惠，且搭配健全租屋市場之機制，降低購買自住不動產之誘因、
扭轉鼓勵自住不動產之觀念，應能拉抬租金行情、提升不動產之投資報酬率，改 善不動產價格與租金行情脫節之情形，健全不動產市場，降低短期投機性需求旺 盛下價格泡沫之風險。
本研究著重以理論模型分析自住不動產之租稅優惠對於儲蓄行為的影響，以 彌補過去文獻之空缺，並藉由我國資料之觀察，了解自住不動產購屋借款利息扣 除之租稅優惠與我國不動產市場及其相關債務可能存在的相關性，釐清自住不動 產之租稅優惠可能帶來的扭曲。於未來的研究中，若能取得適當之個體資料，便 能探究購屋借款利息之補貼以及其他租稅優惠，與個人儲蓄管道以及儲蓄管道選 擇決策的關係，以及利率變化對於個人貸款金額的影響，更能進一步估計自住不 動產租稅優惠之超額負擔 (excess burden)，量化扭曲的規模、衡量自住不動產租 稅優惠所帶來資源錯誤配置之程度，全面檢討自住不動產相關稅制，並為其改革 提供清楚指引，以期建構更健全之不動產稅制。
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