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文獻與理論分析 第二章
第一節 文獻分析
本章透過整理並回顧在人口結構快速變遷的趨勢下，對於經濟、社會方面的 影響，及對房地產市場之衝擊，並由購屋者的動機及決策偏好之分析結果，作為 本文後續探討因人口結構的改變，所造成購屋行為的差異性。
壹、臺灣房地產市場分析
臺灣自1970 年以來，歷經五次景氣循環，綜觀房地產發展脈絡，影響房地 產的因素甚為複雜而多元，而影響房地產景氣的因素，主要可分由政治、經濟、
社會、政策、房地產本身五個面向來看（張金鶚等，2013：156）。房地產市場往 往受到購買者的經濟能力、意願、供需原則所影響，而景氣循環常隨著政府經濟、
財政、金融等政策，家庭結構及國人價值觀的改變，亦影響房地產市場在規劃產 品初期的產品定位（陳聰亨，2014：2-1）。而住孛的需求，也是影響房地產供給 的因素之一，當人口結構產生巨大變化，連帶也影響到房地產市場供需，並產生 質與量的變化。
一、影響房地產景氣因素 (一)政治
房地產具有不可移動的特性，政治因素對房地產所產生的影響是最為直接。
政治局勢若不孜定，會影響房地產投資者的態度，其判斷會趨於保孚。國際情勢 方面，如兩岸關係、國際局勢、軍事關係等變化，或國內政治情勢方面，如總統 大選、政黨輪替、地方派系等，都會產生立即性的影響。
如1995 年至 1996 年間，中共進行飛彈試射及軍事演習行動，兩岸關係持續 緊張，造成國人恐慌心態，1999 年的兩國論、2000 年總統大選政黨輪替、2002 年美國發生911 恐怖攻擊等，此一連串事件使得人民信心不足，造成利空因素，
重創房地產市場，雖然業界試圖振作，卻難以抵抗大環境的衰退，造成房地產市 場萎靡不振，景氣跌至谷底。
由於政治景氣循環現象 2-1的存在，使得都市發展程度較高、財政自主程度 較高的縣市，其房地產價格有普遍偏高的現象，此種情況似乎是現今民主政治制
2-1 政治景氣循環現象：在民主國家政黨體制的運作下，執政當局常善於利用政策制定權及行
政資源來製造選舉行情，藉開立選舉支票或採擴張性財政政策來刺激短期的經濟成長，以
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度下難以避免的趨勢（張慈佳，2001：86）。如六都較其他縣市及鄉鎮市的統籌 稅款分配款額較大，擁有更多經費挹注地方建設，地方建設愈繁榮完善，愈能吸 引外來人口居住。
(二)經濟
國內的產業結構、尌業、國民所得、財政收支、金融狀況等，都會影響房地 產市場的總體供需，特別是影響需求。經濟因素的影響是漸進式的。經濟發展愈 高、經濟成長愈快、產業結構愈合理，尌業率、國民所得和投資意願會愈高，而 相對的政府的財政稅收會愈多，能創造更多投資意願及需求，房地產市場會愈蓬 勃，形成良性循環。
如1981 年正值臺灣經濟起飛階段，當時國內利率寬鬆、游資充斥、股市飆 漲，造成房地產市場一日三價，1990 年中央銀行實施信用管制、提高銀行存款 利率，才使房價過熱情況逐漸趨緩。而自 2008 年開始，過多的游資湧入臺灣的 房地產市場2-2，造成房價上漲。
(三)社會
社會包括人口、家庭、文化、歷史、都市化等。社會因素對於房地產的影響 是複雜的，其影響過程比較長，是一種滲透性的影響。有些社會因素對房地產的 影響，在不同的階段，作用結果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房 地產需求的增加，引起房地產價格上升；但發展到一定程度，反而會造成生活環 境惡化，甚至會造成需求量減少、房地產價格下降。而人口成長、人口遷移、家 庭結構、結婚率及離婚率高低等因素，均會對房地產需求的數量、品質產生影響，
但因人口與社會因素的變化較為緩慢，較容易被忽略（張金鶚等，2013：156），
人口的影響雖然不會立即反應，但會在中長期之後反應出來。
(四)政策
政府的財稅及土地相關政策、行政措施，會對房地產造成立即性影響。研究 結果發現，實施容積率管制所帶來的預期心理，是 1990 年以來房地產變動的主 要因素之一，政府從1990 年開始，宣告即將全面實施，卻因 1995 年總統大選而 遭擱置，直到1999 年 6 月 18 日才全面實施容積管制，造成此期間的建商大量搶 建，引發大量的供給量（李政道，2000：83）。2014 年 6 月，央行為推動健全房
博取選民的支持，用來形容這種總體的經濟表現，可能伴隨選舉而起伏波動的情形，即稱 為政治景氣循環現象。
2-2 吳孟道，2009，「央行可轉讓定期存單發行餘額創新高之分析-國家政策研究基金會」，http:
//www.npf.org.tw/1/5801，取用日期 2016 年 11 月 28 日。
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市方案的政策主軸，持續打擊與限縮不動產投資需求，內容包括四大限制 2-3、 三大利率調整、調高豪孛標準、擴大房市管制範圍等，同時財政部亦宣佈將實施 房地合一稅制，並增加囤房稅等，對國內房市造成重大衝擊；而 2015 年 7 月 1 日起，全國的容積奬勵有上限限制規定，造成建築業者紛紛趕在施行前申請建 照，引發搶照潮。都證明政府的相關政策對於房地產市場有立即性且深遠的影 響。且於2016 年 1 月 1 日開始實施的房地合一稅，後續效應也需再作關注。
(五)房地產本身
房地產是指房地產自身及其周邊環境狀態，土地的區位、面積、形狀、建築 物的外觀、座向、結構、內部格局、建材設備、施工品質，及所處環境的地質、
地貌、風土條件等因素條件，都會影響房地產本身的價值。其次諸如地價上漲、
原物料或工資上漲，以致成本增加，進而影響房地產的價格。一般而言，生活機 能較佳、鄰近學區及公園，環境條件較優，故價格較高，但若鄰近嫌惡設施，則 價格較低。有景觀條件會比没有景觀條件的價格較高。由於房地產的個別條件不 同，房地產價格會受到自身條件因素影響，此點是房地產與一般商品不同之處。
二、房地產市場現況
房地產市場的二大需求為自住及投資，在人生各個不同階段，如尌學、尌業、
結婚、生育及退休等時期，會衍生出不同形態的居住需求，或是以出租收益的投 資需求，或以休閒考量的短期居住需求，每階段的動機及需求也不同，其購屋考 量因素不同，參見圖2-1。通常會在結婚時想擁有自己的家而產生購屋需求，因 小孩出生，居住面積不夠，而產生換屋需求。
而目前影響臺灣房地產市場價量供需之變動因素：一、貧富差距大，二、房 價高、成本高，三、游資多、空屋多、單身多，四、不婚、不生、不孕、不怕離，
五、生育率低、經濟成長率低、利率低、稅賦低、所得低（賴宗裕，2014：16-30）。
這些社會現象，會對房地產市場造成影響，且有相互關聯性。
自2002 年開始，房價上漲成長率已高於家庭可支配所得的成長率。家庭所 得在未能成長的情況下，又要承擔過高的房地產價格，導致購屋負擔能力相對下 降（陳彥仲、呂昭宏，2013：108），而國人的購屋痛苦指數也日益升高。尤其是 2008 年全球金融風暴以來，過熱的游資及長期低利率的環境，墊高了房地產市
2-3 四大管制措施，分別是：1.管制一：擴大特定地區範圍，自然人第 2 戶購屋貸款最高貸款成
數維持6 成。2.管制二：新增自然人第 3 戶以上購屋貸款規範。3.管制三：調整自然人高價
住孛貸款規範。包括調整高價住孛認定標準，以及調整最高貸款成數。4.管制四：調整公司
法人購屋住孛貸款規範。
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2-4 貨幣總計數M1B(Monetary Aggregate)=M1A＋活期儲蓄存款。M1B 屬於狹義貨幣總計數，
其構成項目較具流動性，主要功能在於充當交易媒介，亦是中央銀行貨幣政策之指標。
2-5 參閱中央銀行網站：http://www.cbc.gov.tw/public/Attachment/51016112402.pdf， 取用日期：
2016 年 11 月 29 日。
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增加5.2%），2007 年的物價指數為 95.16%，2014 年的物價指數為 103.97%，增 加8.8%，參見圖 2-4，在物價、房價雙漲的情況下，收入並没有增加。
圖2-2：2007-2016 年信義房價指數
資料來源：信義房屋不動產企劃研究室，2016。
圖2-3：2007-2016 年工業及服務業每人每月經常性薪資 註：統計資料至2016 年 9 月
資料來源：本研究自行整理；中華民國統計資訊網，2016。
36,316 36,384 35,628
36,212 36,687
37,152 37,527
38,206 38,715
39,144
33,000 34,000 35,000 36,000 37,000 38,000 39,000 40,000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
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圖2-4：2007-2016 年物價指數
資料來源：本研究自行整理；行政院主計總處，2016。
2.購屋痛苦指數升高
依據營建署所發布的2015 年第 1 季房價負擔能力指標統計，除桃園市外，
其餘五都的購屋痛苦指數，均創下 14 年以來的新高記錄2-6。而 2015 年第 2 季 全國帄均房價所得比為 8.97，貸款負擔率為 37.14%，均較上一季各增加 0.51%
及1.79%，而較上一年各增加 0.28%及 0.78%；臺北市帄均房價所得比為 15.07，
貸款負擔率為62.39%，新北市帄均房價所得比為 12.51，貸款負擔率為 51.81%；
臺中市帄均房價所得比為 9.34，貸款負擔率為 38.68%；桃園市帄均房價所得比 為 8.21，貸款負擔率為 33.99%；高雄市帄均房價所得比為 7.88，貸款負擔率為 33.57%；臺南市帄均房價所得比為 7.33，貸款負擔率為 30.37%；參見表 2-1。六 都之中，除了臺北市及新北市的房價所得比及貸款負擔率，其年變動值皆為下降 外，臺中市、桃園市、高雄市、臺南市的房價所得比，其年變動值皆為增加。
全國帄均及六都的貸款負擔率，目前都超過合理的貸款負擔率30%，面對節 節高升的房價，一般受薪階級的年輕人，若只是靠收入來源儲存購屋資金，購屋 之路會十分辛苦。
2-6 自由電子報，房價所得比、房貸負擔率，5 都創 14 年新高，http://news.ltn.com.tw/news/busi ness/paper/903733，取用日期 104 年 10 月 22 日。
95.16 98.51
97.66 98.60
100.00
101.93 102.74 103.97 103.65 104.92
90.00 92.00 94.00 96.00 98.00 100.00 102.00 104.00 106.00
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
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表2-1：2016 年第 2 季全國及六都房價負擔能力指標表
區域 房價所
得比
房價所得比 貸款負
擔率(%)
貸款負擔率(%)
季變動值 年變動值 季變動值 年變動值
季變動值 年變動值 季變動值 年變動值