人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 政治大. 立. ‧ 國. 學. 人口結構變遷情境下對購屋行為. ‧. 偏好影響之研究－以臺北市為例. Nat. n. al. er. io. sit. y. The Research on the Influences of Population Structure Change Scenarios on Housing Purchase Behavior Preferences: A Study of Taipei City. 研. Ch. 究. engchi. i n U. 生：李. 鴻. v. 英. 指導教授：賴宗裕博士. 中. 華. 民. 國. 一. ｏ. 六. 年. 二. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.



(5) 謝誌能夠完成這篇論文，首先要感謝恩師賴宗裕教授，一直以來提供我許多方向和建議，老師在繁忙之餘，仍給予我許多幫助和指導，並鼓勵我不斷向前，在此向老師致上十二萬分的謝意，也希望老師要多多休息，注意身體健康。在論文寫作期間，感謝二位評論人朱芳妮老師及麥怡安學長，給我許多提點和寶貴意見，更感謝二位口試委員，崑山科技大學陳淑美教授及臺北大學彭建文教授，辛勞審閱本論文並給予修正及建議，使此篇論文更臻完善。在政大學習日子裏，每位老師嚴謹和認真的治學態度，都深深烙印在我的心裏，令人敬佩及學習，是我們的好典範。而能夠在此結識許多優秀的同學、學長姐及學弟妹，無論是分享或交流想法、工作或生活，都使我獲益匪淺，尤其是小賴家族的宗諺、淳方、怡樺、功裕、資雄大哥、雲龍、宥萱等；也感謝引領我進入政大的張志銘學長；感謝問卷調查期間給我許多協助的好朋友們；感謝裕政在研究分析時給我諸多協助；感謝金枝協助校對；感謝許多人給我溫暖、鼓勵和幫助，所有過程與點滴，對我來說彌足珍貴。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 最後希望將我的喜悅分享給我的母親、妹妹、心慈、心蕙、心維、添福，謝謝你們的支持，感恩所有陪伴及一切美好。. Ch. engchi. i n U. v. 鴻英 2017.2.17.


(7) 摘要人口是國家組成的四大要素之一，攸關國家的教育、經濟、產業、都市計畫、住宅、醫療、社會福利等。在已開發國家中，人口問題目前正面臨二個難以改變的趨勢，一是出生率下降導致人口減少，二是醫療的進步，帄均餘命的增加，使老年人口壽命增長。隨著社會的變遷及觀念的改變，再加上因為不婚、晚婚及離婚的影響，臺灣的人口結構正逐步邁入單身化、少子化、高齡化的社會，面臨重大轉變。人口結構的失衡，也代表生產能力及消費能力的降低，與消費需求的轉變，這不僅是社會問題，也是經濟問題，十分值得重視。在有土斯有財的固有觀念下，國人都喜好購置房屋，作為自住兼具保值的效用。而結婚、生育和購屋都是人生中不同階段的重大決定。在人口結構快速改變下，不婚、晚婚、不生或少子等現象，使結婚的人口減少，也減少首次購屋需求；因為晚婚而延遲購屋需求；而不生或少子現象，減少了換屋需求。住宅市場所牽. 政治大涉的相關產業相當廣泛，且人口結構失衡的問題，對於住宅市場所造成的影響，會在中長期以後浮現。立. ‧ 國. 學. 本研究想探究的是，在人口結構變遷情境下，因家戶人口減少及家庭型態改變，購屋行為會作何改變？而因購屋需求的改變，會對住宅市場造成何種影響？. ‧. 以致房地產相關業者宜有何因應及調整？政府在制定未來住宅政策時，要如何掌握未來居住需求之變動趨勢？以避免浪費社會資源，並有效的解決住宅問題。由於購屋行為會受到內在很多因素影響，故透過問卷調查及深度訪談，了解購屋者在人口結構變遷情境下的購屋行為，並作交叉分析及歸納整理，經由卡方檢定顯示，單人家庭、少子家庭、高齡家庭的家戶型式對於選擇房間數及居住面積均有顯著的影響。調查結果發現，受到人口結構改變的影響，未來的購屋有效. n. er. io. sit. y. Nat. al. i n U. v. 需求降低，因家戶人口減少購屋或換屋需求，未來購屋需求面積朝小宅化發展，. Ch. engchi. 未來社區服務項目需求精緻服務化，且購屋選擇區位偏好在都市成熟區域。購屋者於購屋時應慎選區位，並選擇適合自己需求的產品。建築業者宜選擇都市成熟區域推案，並掌握消費者購屋需求及重視生活品質心態，打造特色住宅或全齡住宅。物管業者可成立代租代管專業服務，並提供社區特色及客制化管理服務。而政府的社會住宅政策符合民眾需求，應健全租屋市場機制，並加速住宅通用設計之規範，檢討土地使用規劃以達到有效配置，並儘速推動長照政策。關鍵字：人口結構、少子化、單身化、高齡化、購屋行為。.


(9) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 目錄第一章緒論 ....................................................................................1-1 第一節研究動機與目的 ................................................................................ 1-1 第二節研究範圍與內容 ................................................................................ 1-5 第三節研究方法與流程 ................................................................................ 1-7 第四節名詞定義與研究限制 ........................................................................ 1-9. 第二章文獻與理論分析 .................................................................2-1 第一節文獻分析 ............................................................................................ 2-1 第二節理論基礎 .......................................................................................... 2-27. 政治大第一節人口結構變遷的趨勢 ........................................................................ 3-1 立第二節家庭生命週期的改變 ...................................................................... 3-17. 第三章人口結構變遷趨勢與購屋行為改變之分析 ...................... 3-1. ‧ 國. 學. 第三節購屋行為之改變 .............................................................................. 3-24. 第四章研究設計及調查分析 ......................................................... 4-1. ‧. io. sit. y. Nat. 第一節研究設計 ............................................................................................ 4-1 第二節調查分析 ............................................................................................ 4-7 第三節綜合分析與建議 .............................................................................. 4-59. n. al. er. 第五章結論與建議 ......................................................................... 5-1. Ch. i n U. v. 第一節結論 .................................................................................................... 5-1 第二節建議 .................................................................................................... 5-6. engchi. 參考文獻 ........................................................................................ 參-1 附錄一購屋行為偏好問卷調查表 ................................................ 附-1. I.

(10) 目錄. 圖目錄圖 1-1 ：臺北市行政區圖 .........................................................................................1-5 圖 1-2 ：研究流程圖 .................................................................................................1-8 圖 2-1 ：購屋需求之動機類型 .................................................................................2-4 圖 2-2 ：2007-2016 年信義房價指數 .......................................................................2-5 圖 2-3 ：2007-2016 年工業及服務業每人每月經常性薪資 ...................................2-5 圖 2-4 ：2007-2016 年物價指數 ...............................................................................2-6 圖 2-5 ：臺灣國富毛額及淨額 .................................................................................2-8 圖 2-6 ：國富毛額資產結構比 .................................................................................2-8. 治政圖 2-7 ：近 25 年臺灣家庭可支配年所得增幅比例圖大.........................................2-10 立圖 2-8 ：1991-2015 年臺灣家庭可支配年所得圖(五等分位組) .......................... 2-11 ‧ 國. 學. 圖 2-9 ：1991-2015 年臺灣人口增加率及戶量 .....................................................2-15 圖 2-10：購屋消費行為的關聯圖 ...........................................................................2-18. ‧. 圖 2-11：購屋動機架構 ...........................................................................................2-21. Nat. sit. y. 圖 2-12：購屋決策偏好架構 ...................................................................................2-24. er. io. 圖 2-13：消費者行為的理論基礎 ...........................................................................2-27. al. v i n Ch 圖 2-15：消費者選擇決策歷程 ...............................................................................2-29 engchi U n. 圖 2-14：消費者行為內涵 .......................................................................................2-28. 圖 2-16：馬斯洛需求層級與住宅需求圖 ...............................................................2-34 圖 3-1 ：臺灣婦女總生育率變化圖 .........................................................................3-9 圖 3-2 ：2015 年臺灣與主要國家人口老化指數圖 ..............................................3-12 圖 3-3 ：2015 年臺灣各縣市老化指數圖 ..............................................................3-13 圖 3-4 ：1981-2061 年臺灣生育率與死亡率趨勢圖 .............................................3-14 圖 3-5 ：主要國家老年人口占總人口比率圖 .......................................................3-15 圖 3-6 ：三階段年齡人口變動趨勢圖 ...................................................................3-15 圖 3-7 ：主要國家人口年齡中位數圖 ...................................................................3-16 圖 3-8 ：現代家庭生命週期示意圖 .......................................................................3-17 II.

(11) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 圖 3-9 ：人口結構改變家庭生命週期影響圖 .......................................................3-18 圖 3-10：未來三階段人口數變化圖 .......................................................................3-21 圖 3-11：1999-2015 年建物繼承登記與死亡人數圖 .............................................3-23 圖 4-1 ：問卷調查地點分布圖 .................................................................................4-5 圖 4-2 ：本次購屋目的統計圖（以受訪者年齡區分） ....................................... 4-11 圖 4-3 ：受訪者對單人家庭增加對購屋考量因素影響統計圖 ...........................4-25 圖 4-4 ：受訪者認為少子家庭對購屋考量因素影響統計圖 ...............................4-32 圖 4-5 ：受訪者認為高齡家庭對購屋考量因素影響統計圖 ...............................4-38 圖 4-6 ：受訪者對購屋房間數之偏好統計圖 .......................................................4-42. 政治大圖 4-8 ：需求房間數以受訪者的婚姻狀態作交叉分析圖 ...................................4-50 立圖 4-7 ：受訪者對購屋理想居住面積之偏好統計圖 ...........................................4-44. ‧ 國. 學. 圖 4-9 ：需求面積以受訪者的婚姻狀態作交叉分析圖 .......................................4-51 圖 4-10：需求房間數以受訪者的年齡作交叉分析圖 ...........................................4-52. ‧. 圖 4-11：需求面積以受訪者的年齡作交叉分析圖 ...............................................4-54. y. Nat. 圖 4-12：需求房間數以少子家庭的受訪者作交叉分析圖 ...................................4-55. n. al. er. io. sit. 圖 4-13：需求面積以少子家庭的受訪者作交叉分析圖 .......................................4-57. Ch. engchi. III. i n U. v.

(12) 目錄. 表目錄表 1-1 ：2016 年全國及六都人口結構表 ............................................................. 1-5 表 2-1 ：2016 年第 2 季全國及六都房價負擔能力指標表 ................................. 2-7 表 2-2 ：國富毛額結構比表 .................................................................................. 2-8 表 2-3 ：1991-2015 年臺灣家庭可支配年所得（五等分位組）表 .................... 2-9 表 2-4 ：低收入戶及中低收入戶人數表 ............................................................ 2-12 表 2-5 ：2008-2016 年住宅存量及供給率表 ...................................................... 2-12 表 2-6 ：1996-2015 年臺灣人口數及人口增加數表 .......................................... 2-15 表 2-7 ：購屋動機因素整理表 ............................................................................ 2-19. 治政表 2-8 ：購屋決策因素整理表 ............................................................................ 2-23 大立表 3-1 ：1974-2015 年臺灣 25 至 34 歲未婚及有偶比率表 ................................ 3-2 ‧ 國. 學. 表 3-2 ：1981-2015 年臺灣離婚對數及離婚率統計表 ........................................ 3-3 表 3-3 ：1976-2015 年臺灣 15 歲以上單身人口數及比例表 .............................. 3-4. ‧. 表 3-4 ：2000-2015 年臺灣各縣市單身人口家戶數統計表 ................................ 3-5. Nat. sit. y. 表 3-5 ：1976-2015 年臺灣初婚及第 1 胎生母帄均年齡表 ................................ 3-7. er. io. 表 3-6 ：1974-2015 年臺灣出生人數、總生育率與生肖關係表 ........................ 3-9. al. v i n Ch 3-11 表 3-8 ：臺灣與主要國家高齡化轉變時間表 e n g c .................................................... hi U n. 表 3-7 ：1976-2015 年臺灣生育胎次人數比例表 .............................................. 3-10. 表 3-9 ：臺灣 65 歲老人居住方式人數比例表 .................................................. 3-13 表 3-10：家戶人口結構表 .................................................................................... 3-19 表 3-11：未來三階段人口數表 ............................................................................ 3-20 表 3-12：未來人口結構比例表 ............................................................................ 3-22 表 3-13：建物第一次登記、買賣登記、繼承登記、贈與登記棟數統計表 .... 3-23 表 4-1 ：問卷調查內容表 ...................................................................................... 4-1 表 4-2 ：訪談大綱 .................................................................................................. 4-2 表 4-3 ：深度訪談對象一覽表 .............................................................................. 4-3 表 4-4 ：預售個案簡介表 ...................................................................................... 4-4 IV.

(13) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 表 4-5 ：房屋仲介公司簡介表 .............................................................................. 4-4 表 4-6 ：問卷調查者資料統計表 .......................................................................... 4-7 表 4-7 ：受訪者本次購屋目的統計表 ................................................................ 4-11 表 4-8 ：受訪者家庭居住人口數統計表 ............................................................ 4-12 表 4-9 ：受訪者本次想購買的格局統計表 ........................................................ 4-13 表 4-10：受訪者本次想購買的居住面積統計表 ................................................ 4-14 表 4-11：受訪者本次購屋原因統計表 ................................................................ 4-15 表 4-12：受訪者本次購屋原因順位統計表 ........................................................ 4-16 表 4-13：受訪者購屋時考量的主要因素統計表 ................................................ 4-17. 政治大表 4-15：受訪者對人口結構的改變影響購屋決策統計表 ................................ 4-19 立表 4-14：受訪者對人口結構的改變影響住宅市場需求統計表 ........................ 4-18. ‧ 國. 學. 表 4-16：受訪者認為單身人口增加對於購屋需求量的影響統計表 ................ 4-19 表 4-17：受訪者認為單身人口增加對居住需求面積的影響統計表 ................ 4-20. ‧. 表 4-18：受訪者認為單身人口增加對投資房屋的效益影響統計表 ................ 4-20. y. Nat. 表 4-19：受訪者認為單身人口增加對以租代購的影響統計表 ........................ 4-21. io. sit. 表 4-20：受訪者認為單人家庭理想房間數統計表 ............................................ 4-21. n. al. er. 表 4-21：受訪者認為單人家庭理想的居住面積統計表 .................................... 4-22. Ch. i n U. v. 表 4-22：受訪者認為單人家庭需加強設備或服務統計表 ................................ 4-22. engchi. 表 4-23：受訪者認為單身家庭需要的住宅公共設施項目統計表 .................... 4-23 表 4-24：受訪者認為單人家庭對環境區位所重視項目統計表 ........................ 4-24 表 4-25：受訪者認為單人家庭對購屋考量因素影響項目統計表 .................... 4-24 表 4-26：受訪者認為少子化現象對購屋需求量的影響統計表 ........................ 4-26 表 4-27：受訪者認為少子化現象對居住需求面積的影響統計表 .................... 4-26 表 4-28：受訪者認為少子化現象對投資房屋效益的影響統計表 .................... 4-27 表 4-29：受訪者認為少子化對以租屋代替購屋需求的影響統計表 ................ 4-27 表 4-30：受訪者認為少子家庭理想的房間數統計表 ........................................ 4-28 表 4-31：受訪者認為少子家庭每戶理想的居住面積統計表 ............................ 4-28 V.

(14) 目錄. 表 4-32：受訪者認為少子家庭需加強的住宅設備或服務統計表 .................... 4-29 表 4-33：受訪者認為少子家庭住宅的需要公共設施項目統計表 .................... 4-29 表 4-34：受訪者認為少子家庭對環境區位所重視項目統計表 ........................ 4-30 表 4-35：受訪者認為少子家庭對購屋考量因素影響項目統計表 .................... 4-31 表 4-36：受訪者認為高齡人口增加對於購屋需求量的影響統計表 ................ 4-32 表 4-37：受訪者認為高齡人口增加對於購屋需求量的影響統計表 ................ 4-33 表 4-38：受訪者認為高齡人口對投資房屋效益影響統計表 ............................ 4-33 表 4-39：受訪者認為高齡人口對以租代購需求統計表 .................................... 4-34 表 4-40：受訪者認為高齡家庭理想的房間數素統計表 .................................... 4-34. 政治大表 4-42：受訪者認為高齡家庭需加強的住宅設備或服務統計表 .................... 4-35 立表 4-41：受訪者認為高齡家庭每戶理想的居住面積統計表 ............................ 4-34. ‧ 國. 學. 表 4-43：受訪者認為高齡家庭住宅的需要公共設施項目統計表 .................... 4-36 表 4-44：受訪者認為高齡家庭對環境區位所重視項目統計表 ........................ 4-36. ‧. 表 4-45：受訪者認為高齡家庭對購屋考量因素的影響項目統計表 ................ 4-37. y. Nat. 表 4-46：受訪者對人口結構改變對購屋需求量之影響統計表 ........................ 4-39. io. sit. 表 4-47：受訪者對人口結構改變對購屋需求面積影響統計表 ........................ 4-39. n. al. er. 表 4-48：受訪者對人口結構改變對以房屋作為投資標的影響統計表 ............ 4-40. Ch. i n U. v. 表 4-49：受訪者對人口結構改變對以租代購之需求影響統計表 .................... 4-41. engchi. 表 4-50：受訪者對購屋房間數之偏好統計表 .................................................... 4-42 表 4-51：受訪者對購屋理想居住面積之偏好統計表 ........................................ 4-44 表 4-52：受訪者對住宅需加強設備或服務之偏好統計表 ................................ 4-45 表 4-53：受訪者對住宅的需要公共設施項之偏好統計表 ................................ 4-46 表 4-54：受訪者對環境區位所重視項目順位統計表 ........................................ 4-47 表 4-55：受訪者對購屋考量因素偏好差異統計表 ............................................ 4-48 表 4-56：受訪者對購屋考量因素偏好順位統計表 ............................................ 4-49 表 4-57：需求房間數以受訪者的婚姻狀態分析統計表 .................................... 4-49 表 4-58：需求面積以受訪者的婚姻狀態分析統計表 ........................................ 4-50 VI.

(15) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 表 4-59：需求房間數以受訪者的年齡分析統計表 ............................................ 4-51 表 4-60：需求面積以受訪者的年齡分析統計表 ................................................ 4-53 表 4-61：需求房間數以少子家庭的受訪者分析統計表 .................................... 4-54 表 4-62：需求面積以少子家庭的受訪者分析統計表 ........................................ 4-56 表 4-63：家戶型式對選擇房間數的影響卡方檢定表 ........................................ 4-57 表 4-64：家戶型式對選擇面積的影響卡方檢定表 ............................................ 4-58. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VII. i n U. v.

(16) 目錄. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VIII. i n U. v.

(17) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 第一章緒論第一節研究動機與目的壹、研究動機臺灣的住宅市場，受到經濟和非經濟因素的影響，造成房價波動起伏，傳統固有的「有土斯有財」的觀念，使買房成為人生中必要的大事，購屋是高價的財貨，需要審慎評估。隨著社會環境的變遷，臺灣的人口結構正面臨前所未有的變化，人口是國家組成的四大要素之一，攸關國家的教育、經濟、產業、都市計畫、住宅、醫療、社會福利等。彼得〄杜拉克（Peter Drucker）在《下一個社會》中，. 政治大. 對於全球未來十年的趨勢，曾提出五大預言，其一即是人口結構急速老化。在已. 立. 開發國家中，人口問題正面臨二個難以改變的趨勢，一是出生率下降導致人口減. ‧ 國. 學. 少，二是醫療的進步，帄均餘命的增加，使老年人口壽命增長。隨著社會的變遷，臺灣正逐步邁入高齡化、少子化社會，人口結構面臨重大的轉變。人口結構的失衡，也代表生產能力及消費能力的降低，這不僅是社會問題，也是經濟問題，十. ‧. 分值得重視。. y. 因為晚婚或不婚的族群增加. 1-2. ，生育率屢創新低，少子化問題更顯嚴重。根據. sit. Nat. 臺灣的婦女總生育率在 1950 年代達到 6 人 1-1之後，便快速下降。近年來，. er. io. 美國人口資料局（Population Reference Bureau）「2014 年中世界人口資訊報告」，. al. 全球各國 15 至 49 歲女性的總生育率，帄均已經降到了 2.5 人，2009 年全球最低. n. v i n C人，帄均每位女性一輩子僅生一個子女。而與其的總生育率出現在臺灣，為 1.1 hengchi U 他國家相比較，2015 年總生育率，法國 2 人，美國及英國為 1.9 人，中國 1.7 人，. 日本為 1.4 人，臺灣 1.2 人 1-3，和其他國家相較仍是最低的。且臺灣的總生育率，距離理想人口替代率的 2.1 人，尚有很大差距。根據世界衛生組織 WHO 定義，65 歲人口佔總人口 7%以上就進入高齡化社會，超過 14%為高齡社會，達 20%為超高齡社會，鄰近國家如日本，已是超高. 1-1. 1-2. 1-3. 參見內政部戶政司全球資訊網站〆http://www.ris.gov.tw/zh_TW/346，取用日期 2016 年 12 月 14 日。遠見雜誌曾進行生育態度的調查，發現有近三成單身者不想結婚，不生的最大顧慮是「經濟負擔太大，沒有錢養小孩」，而已婚者不生的原因則是「不想犧牲現有的生活品質」（彭杏珠，2009 年 12 月，「單身或已婚不想生，都怕沒錢養小孩」，遠見雜誌，282，取用自 http://www.gvm.com.tw/Boardcontent_15561.html）。參見美國人口資料局（Population Reference Bureau）網站〆http://www.prb.org/DataFinder/T opic/Rankings.aspx?ind=17，取用日期 2015 年 11 月 14 日。 1-1.

(18) 第一章緒論. 齡社會的國家。而臺灣於 1993 年成為高齡化社會，預計將於 2018 年邁入高齡社會，2026 年進入超高齡社會. 1-4. ，與鄰近亞洲國家相比較，日本由高齡社會到超. 高齡社會需 11 年，但臺灣預計只需 8 年就可達到，老化速度十分快速 1-5。人口減少且結構老化，連帶造成勞動生產力減少，更直接影響經濟消費能力，臺灣人口問題正在持續惡化中。臺灣 2016 年的扶養比 1-6約 35.8%，2026 年約 48.6%，隨著老年人口快速增加，2036 年增加為 62.9%。2016 年的扶老比. 1-7. 約為每 5.6 名青壯年負擔 1 名老. 人，2026 年為 3.2 名青壯年負擔 1 名老人，至 2036 年更將降至 2.2 名青壯年負擔 1 名老人。國家的社福支出增加，年輕人需面對的是更沈重的未來。綜上所述，其影響是全面性的，自 2016 年開始，臺灣人口將會出現三大轉折〆一、未來十年勞動人口每年減少約 17 萬人々二、老人數高達 311 萬人，. 治政人口推計，臺灣最快在 2021 年，人口由自然增加轉為自然減少（人口出現零成大立長）。因人口結構改變產生的危機，是已經發生的事實，應該正視之。目前少子. 將首次超過小孩人數々三、人口年齡中位數第一次突破 40 歲 1-8。依據國發會的. ‧ 國. 及早因應。. 學. 化的效應，已衝擊到教育問題，依照臺灣人口結構的變化，將會十分快速，需要. ‧. 過去大多是在結婚、成家立業時，產生購屋需求，希望能有獨自生活空間，但囿於經濟因素，首次購屋會先以二房產品且面積為 20 多坪為主，等小孩增加. y. Nat. 或空間不足，家庭經濟也比較寬裕時，再更換為三房或四房產品，面積為 30 至. io. sit. 40 坪或 50 至 60 坪為主。隨著人口社會環境的改變，夫妻結婚後可能不生小孩，. er. 便比較没有換屋需求；或不打算結婚的人增加了，且因為個人經濟能力尚未穩定. al. n. v i n Ch 可以互相支援，現在小家庭的趨勢下，可能只有夫妻二人或單人、單親家庭，會 engchi U. 的因素，仍會選擇繼續與父母同住。以前三代同堂的家庭較多，有較多家庭資源. 需求較多的服務資源。人口結構的變動及居住的需求改變了，也會影響購屋需求。房地產市場的二大需求為自住和投資，依據內政部營建署所發布的 2015 年「住宅需求動向調查」，2015 年下半年欲購屋者，首購自住需求占 44%，換屋自. 1-4. 1-5. 1-6. 1-7 1-8. 參見國家發展委員會網站〆https://www.ndc.gov.tw/Content_List.aspx?n=84223C65B6F94D72，取用日期 2016 年 11 月 14 日。參見國家發展委員會網站〆https://www.ndc.gov.tw/Content_List.aspx?n=695E69E28C6AC7F3# ，取用日期 2016 年 11 月 14 日。扶養比〆指每一百位有生產能力的工作年齡(15～64 歲)人口，所扶養或負擔無生產能力的依賴（14 歲以下及 65 歲以上）人口比例，計算式為（老年人口數＋帅年人口數）÷壯年人口數 x100%。扶老比〆每百位工作年齡（15-64 歲）人口，需負擔之老年人口。陳一姍、彭子珊，2014 年 7 月，「台灣好老〈兩年後老人比小孩多」，天下雜誌，552， http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5059895，取用日期〆2015 年 10 月 1 日。 1-2.

(19) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 住需求占 38%，投資需求占 18%1-9。房地產市場的主要購屋需求是以自住的首購族群為主，而首次的購屋行為是以青壯年人. 1-10. 為主。臺灣的青壯年人肩負著愈. 來愈沈重的未來，目前高房價低所得的社會問題，使購屋之路更顯艱辛。且因為收入有限，造成生活支出的排擠現象，大多選擇不婚或不生，在惡性循環下，使得人口愈來愈少，高離婚率及老人獨居日益增加現象. 1-11. ，也使家庭結構產生變. 化，舊有的核心家庭及三代同堂愈來愈少，單人家庭愈來愈多。所造成之影響，是質與量的轉變，值得關注及探究。未來臺灣因人口結構的改變，可能產生的影響如〆一、因總人口數及戶量減少，造成有效需求量減少々二、單人家庭增加，造成需求面積減少及需求空間改變々三、生產和消費能力的衰退，及扶養比重增加，造成購屋能力的降低等問題，未來勢必對房地產市場造成衝擊。國內房地產業者評估房地產市場的方法，往往是以參考區域市場去化量高的. 治，即是以市場供給為導向，而決政定其產品類型，然而房地產市場有其生命週期，房地產商品從興建到使用，約需大立，如何有效掌握購屋者的潛在需求，實為重要一至三年時間（視產品規模而定）. 個案為評估指標，作為預推個案的產品定位. 1-12. ‧ 國. 學. 課題。且以市場供給為導向之行銷方式，在景氣由榮轉衰時，因供需失調，房地產市場容易出現供過於求情況，形成空屋量大增。因少子化與高齡化所造成的高. ‧. 空屋量的社會及經濟問題 1-13，在日本已開始浮現，臺灣應該以此為警訊。面臨人口結構的改變，不僅是臺灣，也是大部分國家所面臨的重大議題，但. sit. y. Nat. 臺灣面臨的情況，會因變化十分快速而更為嚴重險峻，臺灣當前人口三大問題〆少子化、高齡化、單身化，因為人口結構轉折性變化所產生的衝擊，未來勢必加. io. er. 劇，嚴重影響社會、經濟各個層面，本研究認為面對此一改變，應該要有新思維，. al. n. v i n Ch 過程中，所重視的動機因素。由調查研究個人購屋偏好的影響因素，進而架構未 engchi U. 去思考及因應未來的人口變化，故希望由購屋者的觀點，了解在購屋行為的決策. 來房地產市場的轉變脈絡。掌握未來市場的變化，作有效率的計畫。. 1-9. 參見內政部不動產資訊帄台網站〆https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0101.aspx，取用日期〆2016 年 12 月 1 日。 1-10 聯合國世界衛生組織(WHO)，經過對全球人體素質和帄均壽命進行測定，對年齡劃分標準作出了新的規定，該規定將人的一生分為五個年齡段〆0 至 17 歲為未成年人，18 歲至 65 歲為青年人，66 歲至 79 歲為中年人，80 歲至 99 歲為老年人，100 歲以上為長壽老人。而臺灣對於年齡尚無定義。 1-11 104 年第 2 季全國 65 歲以上老人獨居戶數約為 41.9 萬戶，相較去年同季增加約 11.69%（財團法人國土規劃及不動產資訊中心，2015〆31）。 1-12 產品定位〆以投資興建者或土地所有權人的立場，針對特定目標市場之潛在客戶，決定其土地，應在何時及何種方式提供何種產品及用途，以滿足潛在客戶的需求，並符合興建者或地主的利益（張玉貞等，1993〆16）。 1-13 日本在經濟起飛的 60 年代，多數的上班族在市郊購屋，但這些圓夢之家，如今卻成沈重的經濟負擔（彭子珊，2015 年 3 月，「老屋變負債，日本政府出手打房」，天下雜誌，568， http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5065690，取用日期〆104 年 10 月 1 日）。 1-3.

(20) 第一章緒論. 臺灣的房地產歷經五次景氣循環，隨著人口紅利消失，勞動力減少，消費市場萎縮之際，面對前所未有的人口減少、人口結構改變等趨勢，如何掌握消費者的需求，調整經營方向，發掘並了解未來住宅消費市場適合的產品及商機，是十分重要的課題，因房地產涉及相關產業相當廣泛，更需要謹慎為之。在資本化社會中，貧富差距日益擴大，然而高房價低所得現象，使購屋能力下降，居住是民眾基本的生活權利，除了購屋之外，政府應提供更多選擇，且要照顧年輕人及弱勢族群的居住需求。在住宅、空間及公設服務上，應考量高齡人口的需求，確實並加速通用設計。以更寬廣的角度，去思考都市計畫、土地使用及住宅相關政策，引導並營造未來包容性更強的住宅居住品質。. 貳、研究目的. 政治大者、建商及政府，擬定政策之建議〆立. 基於以上研究動機，本研究之目的在於探討以下各面向之問題，以提供購屋. ‧ 國. 學. 一、在人口結構變遷情境下，因家戶人口減少，家庭的型態改變，購屋者的購屋行為會作何改變〇提供購屋者參考。. ‧. 二、面對人口結構走向高齡化、少子化、單身化的趨勢，因購屋需求的改變，會對住宅市場造成何種影響〇以致房地產相關業者宜有何因應及調整〇. n. al. er. io. sit. y. Nat. 三、政府在制定未來住宅政策時，要如何掌握未來居住需求之變動趨勢〇以避免浪費社會資源，並有效的解決住宅問題。. Ch. engchi. 1-4. i n U. v.

(21) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 第二節研究範圍與內容壹、研究範圍臺灣 2016 年的老化指數為 92.18%，目前六都的老化指數，由高到低依序分別為〆臺北市 105.76%、臺南市 102.57%、高雄市 100.25%、新北市 83.01%、臺中市 68.65%、桃園市 62.3%，參見表 1-1，其中以臺北市為最高。臺北市劃分為 12 個行政區，參見圖 1-1〃由於經濟建設開發進步，交通運輸完備，是為首善之都，本研究擬以臺北市的 20 至 65 歲的自住需求購屋者作為研究範圍。表 1-1〆2016 年全國及六都人口結構表人口總增加率(%). 0-14 歲人口比率(%). 15-64 歲人口比率(%). 65 歲以上人口比率(%). 老化指數 (%). 縣市. 戶籍人口數. 全國. 23,462,074. 2.49. 12.51. 92.18. 臺北市. 2,704,810. 14.76. 105.76. 臺南市. 1,885,541. 立 0.67. 12.76. 74.15. 13.09. 102.57. 高雄市. 2,778,918. -0.03. 12.58. 74.81. 12.61. 100.25. 新北市. 3,970,644. 0.96. 13.02. 76.17. 10.81. 83.01. 臺中市. 2,744,445. 9.01. 14.98. 74.73. 10.29. 68.65. 桃園市. 2,105,780. 22.79. 15.52. 74.81. 9.67. 62.30. sit. y. n. er. io. 資料來源〆本研究自行整理々2016，內政部統計處。. al. ‧. Nat. 註〆統計至 2016 年第二季。. 學. ‧ 國. 73.92 政 13.57治大 0.92 13.95 71.29. Ch. engchi. i n U. 圖 1-1〆臺北市行政區圖資料來源〆臺北市政府網站。 1-5. v.

(22) 第一章緒論. 貳、研究內容透過研究動機與研究目的的確立，以及研究範圍的設定，本研究擬將內容主題分成以下幾個部分進行研究，首先以相關文獻整理及理論分析，由人口結構變遷探討對購屋行為之影響，並以研究設計作為研究內容進行分析，經綜整後提出具體的結論與建議。一、文獻與理論分析文獻回顧所探討的是，在人口結構快速變遷的趨勢下，對於經濟、社會方面的影響，及對房地產市場之衝擊，透過購屋動機因素及購屋決策因素之相關文獻整理，並以消費者行為及居住者的需求理論為基礎，據以進行研究設計及調查分析，作為後續探討因人口結構的改變，所造成購屋行為的差異性。. 治政大二、由人口結構變遷探討對購屋行為之影響立. 首先探討因少子化 1-14、高齡化、單身化 1-15等人口變遷趨勢，造成家庭生命. ‧ 國. 學. 週期的改變，進而探討居住需求的變化，以了解消費者購屋行為之偏好，掌握未來房地產市場改變脈絡。. ‧. 三、研究設計及調查分析. y. Nat. sit. 本研究係以研究結果編製問卷，向購屋者進行問卷調查，及與購屋者作深度. al. er. io. 訪談，透過問卷調查及訪談結果，了解購屋者本次的購屋行為，以及未來人口結. n. 構變遷下的購屋行為，藉由歸納整理，探討購屋者的相關問題，將其綜合分析並提出建議。四、結論與建議. Ch. engchi. i n U. v. 歸納並綜整研究結果，且提出具體建議，以提供房地產相關業者、購屋消費者、政府制定相關政策時作參考。. 1-14. 1-15. 少子化〆意謂生育率的下降。根據內政部的統計資料顯示，2009 年出生率降為千分之八點二九，意即每位婦女一生生育的子女數只有一人，已是全球最低，甚至比香港、日本的還低（國家政策研究基金會，http://www.npf.org.tw/13/8108，取用日期〆2016 年 12 月 3 日）。單身化〆以婚姻狀態界定，指的是已屆適婚年齡但尚未結婚、或是處於非婚姻狀態，包含未婚、離婚、喪偶者。 1-6.

(23) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 第三節研究方法與流程壹、研究方法本研究將採用文獻分析法、問卷調查法、深度訪談法三種方式進行，說明如下〆一、文獻分析法經由相關文獻分析，了解政治、人口、經濟、社會、政策等因素對房地產市場之影響及房地產市場現況，探討人口結構與房地產市場之關係，並以消費者行為理論及馬斯洛需求層級理論，以瞭解人口結構改變對於購屋消費決策行為所產. 政治大. 生影響，作為後續研究之建構基礎。. 立. 二、問卷調查法. ‧ 國. 學. 因本研究所調查之購屋行為偏好為一主觀的想法和喜好，且深受家庭結構、個人價值觀等因素之影響，為了解購屋者的潛在動機，故以問卷調查法作為調查方式。調查是一項測量群眾態度與民意取向的絶佳工具，而問卷調查可用於. ‧. 描述性、解釋性或探索性的研究（Earl，2010〆361），本研究將以臺北市潛在自. y. Nat. 住需求的購屋者進行問卷調查，由購屋者的購屋行為，及在人口結構變遷的情境. n. al. er. io. 為研究分析。. sit. 之中，透過購屋者內在想法及陳述性偏好，了解其購屋動機及決策之分析，以作. 三、深度訪談法. Ch. engchi. i n U. v. 為了輔助問卷調查法之不足，與購屋者採非結構性訪談方式進行深度訪談，讓受訪購屋者，提出自己的看法及意見，以利後續綜整分析之研究。. 1-7.

(24) 第一章緒論. 貳、研究流程本研究主要分為五章，第一章為「緒論」，說明本研究之動機、目的、範圍與方法；第二章為「文獻與理論分析」，透過購屋消費行為相關文獻，以了解購屋者的潛在動機及決策行為的喜好，並以馬斯洛需求層級理論與住宅需求理論作為本研究之理論基礎々第三章為「由人口結構變遷探討對購屋行為之影響」，根據文獻作探討，分析未來人口變遷，對於購屋行為影響々第四章為「研究設計及調查分析」，依據分析結果編製問卷，並訪談購屋者，並提出綜合分析及建議々第五章為「結論與建議」，依研究結果提出結論與建議。本研究流程如圖 1-2 所示。研究流程圖. ‧ 國. 研究範圍及研究內容. 文獻與理論分析. 文獻分析. n 人趨第口勢為與之三結構購分章變屋析遷行. 購屋的消費行為文獻分析. y. 消費者行為. 居住者的需求理論. sit. io. al. 人口結構的變遷影響房地產市場之探討. er. Nat. 臺灣房地產市場分析. 理論基礎. ‧. 論. 立. 學. 文. 第獻二與分析章理. 政治大. 研究動機及研究目的. 第一緒論章. Ch. i n U. v. 人口結構變遷趨勢與購屋行為改變之分析. engchi. 人口結構變遷的趨勢. 家庭生命週期的改變. 研究設計. 研. 第究調四設查分章計析. 調查分析. 及. 綜合分析與建議. 結. 第論五與章建. 結論與建議. 議. 圖 1-2〆研究流程圖. 1-8. 購屋行為之影響.

(25) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 第四節名詞定義與研究限制壹、名詞定義本研究的人口結構變遷將採以單人家庭、少子家庭、高齡家庭三種不同情境的家庭作分析，其名詞定義說明如下〆一、單人家庭以戶長的婚姻狀態作界定，已屆適婚年齡但尚未結婚、或是處於非婚姻狀態，包含未婚、離婚、喪偶者，即為單人家庭。二、少子家庭. 政治大. 家庭生育子女總數，少於二人以下者（包含無子女），即為少子家庭。. 立. 三、高齡家庭. ‧ 國. 學. 家庭共同居住者中包含一位（含一位以上）年齡為 65 歲以上的長者，即為高齡家庭。. ‧. 貳、研究限制. er. io. sit. y. Nat. 一、購屋行為偏好. al. n. v i n Ch 觀念等不同的條件，會產生不同的選擇，藉由受訪者在人口結構變遷的情境下所 engchi U 作為選擇及與受訪者真實的家庭背景作卡方檢定，以了解其購屋行為是否有差異因購屋行為是一種個人主觀的想法與喜好，且依經濟能力、家戶人口、價值. 性。二、研究範圍臺北市劃分為 12 個行政區，本研究設計採用任意抽樣（便利抽樣）方式調查，但囿於受訪地點的配合意願，故進行問卷訪談的行政區為〆士林區、內湖區、中山區、大同區、松山區、中正區、萬華區、大安區、文山區等九個區，有北投區、南港區、信義區等三個區未進行訪談。. 1-9.

(26) 第一章緒論. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 1-10. i n U. v.

(27) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 第二章文獻與理論分析第一節文獻分析本章透過整理並回顧在人口結構快速變遷的趨勢下，對於經濟、社會方面的影響，及對房地產市場之衝擊，並由購屋者的動機及決策偏好之分析結果，作為本文後續探討因人口結構的改變，所造成購屋行為的差異性。. 壹、臺灣房地產市場分析臺灣自 1970 年以來，歷經五次景氣循環，綜觀房地產發展脈絡，影響房地. 治政大社會、政策、房地產本身五個面向來看（張金鶚等，2013：156）。房地產市場往立往受到購買者的經濟能力、意願、供需原則所影響，而景氣循環常隨著政府經濟、. 產的因素甚為複雜而多元，而影響房地產景氣的因素，主要可分由政治、經濟、. ‧ 國. 學. 財政、金融等政策，家庭結構及國人價值觀的改變，亦影響房地產市場在規劃產。而住孛的需求，也是影響房地產供給品初期的產品定位（陳聰亨，2014：2-1）. ‧. 的因素之一，當人口結構產生巨大變化，連帶也影響到房地產市場供需，並產生質與量的變化。. y. Nat. n. al. er. io. (一)政治. sit. 一、影響房地產景氣因素. i n U. v. 房地產具有不可移動的特性，政治因素對房地產所產生的影響是最為直接。. Ch. engchi. 政治局勢若不孜定，會影響房地產投資者的態度，其判斷會趨於保孚。國際情勢方面，如兩岸關係、國際局勢、軍事關係等變化，或國內政治情勢方面，如總統大選、政黨輪替、地方派系等，都會產生立即性的影響。如 1995 年至 1996 年間，中共進行飛彈試射及軍事演習行動，兩岸關係持續緊張，造成國人恐慌心態，1999 年的兩國論、2000 年總統大選政黨輪替、2002 年美國發生 911 恐怖攻擊等，此一連串事件使得人民信心不足，造成利空因素，重創房地產市場，雖然業界試圖振作，卻難以抵抗大環境的衰退，造成房地產市場萎靡不振，景氣跌至谷底。由於政治景氣循環現象. 2-1. 的存在，使得都市發展程度較高、財政自主程度. 較高的縣市，其房地產價格有普遍偏高的現象，此種情況似乎是現今民主政治制 2-1. 政治景氣循環現象：在民主國家政黨體制的運作下，執政當局常善於利用政策制定權及行政資源來製造選舉行情，藉開立選舉支票或採擴張性財政政策來刺激短期的經濟成長，以 2-1.

(28) 第二章文獻與理論分析. 度下難以避免的趨勢（張慈佳，2001：86）。如六都較其他縣市及鄉鎮市的統籌稅款分配款額較大，擁有更多經費挹注地方建設，地方建設愈繁榮完善，愈能吸引外來人口居住。 (二)經濟國內的產業結構、尌業、國民所得、財政收支、金融狀況等，都會影響房地產市場的總體供需，特別是影響需求。經濟因素的影響是漸進式的。經濟發展愈高、經濟成長愈快、產業結構愈合理，尌業率、國民所得和投資意願會愈高，而相對的政府的財政稅收會愈多，能創造更多投資意願及需求，房地產市場會愈蓬勃，形成良性循環。如 1981 年正值臺灣經濟起飛階段，當時國內利率寬鬆、游資充斥、股市飆漲，造成房地產市場一日三價，1990 年中央銀行實施信用管制、提高銀行存款. 政治大，造成房價上漲。立. 利率，才使房價過熱情況逐漸趨緩。而自 2008 年開始，過多的游資湧入臺灣的房地產市場 2-2. ‧ 國. 學. (三)社會. 社會包括人口、家庭、文化、歷史、都市化等。社會因素對於房地產的影響是複雜的，其影響過程比較長，是一種滲透性的影響。有些社會因素對房地產的. ‧. 影響，在不同的階段，作用結果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房. y. Nat. 地產需求的增加，引起房地產價格上升；但發展到一定程度，反而會造成生活環. sit. 境惡化，甚至會造成需求量減少、房地產價格下降。而人口成長、人口遷移、家. er. io. 庭結構、結婚率及離婚率高低等因素，均會對房地產需求的數量、品質產生影響，. al. n. v i n Ch 人口的影響雖然不會立即反應，但會在中長期之後反應出來。 engchi U. 但因人口與社會因素的變化較為緩慢，較容易被忽略（張金鶚等，2013：156），. (四)政策政府的財稅及土地相關政策、行政措施，會對房地產造成立即性影響。研究結果發現，實施容積率管制所帶來的預期心理，是 1990 年以來房地產變動的主要因素之一，政府從 1990 年開始，宣告即將全面實施，卻因 1995 年總統大選而遭擱置，直到 1999 年 6 月 18 日才全面實施容積管制，造成此期間的建商大量搶建，引發大量的供給量（李政道，2000：83）。2014 年 6 月，央行為推動健全房. 2-2. 博取選民的支持，用來形容這種總體的經濟表現，可能伴隨選舉而起伏波動的情形，即稱為政治景氣循環現象。吳孟道，2009，「央行可轉讓定期存單發行餘額創新高之分析-國家政策研究基金會」，http: //www.npf.org.tw/1/5801，取用日期 2016 年 11 月 28 日。 2-2.

(29) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 市方案的政策主軸，持續打擊與限縮不動產投資需求，內容包括四大限制. 2-3. 、. 三大利率調整、調高豪孛標準、擴大房市管制範圍等，同時財政部亦宣佈將實施房地合一稅制，並增加囤房稅等，對國內房市造成重大衝擊；而 2015 年 7 月 1 日起，全國的容積奬勵有上限限制規定，造成建築業者紛紛趕在施行前申請建照，引發搶照潮。都證明政府的相關政策對於房地產市場有立即性且深遠的影響。且於 2016 年 1 月 1 日開始實施的房地合一稅，後續效應也需再作關注。 (五)房地產本身房地產是指房地產自身及其周邊環境狀態，土地的區位、面積、形狀、建築物的外觀、座向、結構、內部格局、建材設備、施工品質，及所處環境的地質、地貌、風土條件等因素條件，都會影響房地產本身的價值。其次諸如地價上漲、原物料或工資上漲，以致成本增加，進而影響房地產的價格。一般而言，生活機. 政治大價格較低。有景觀條件會比没有景觀條件的價格較高。由於房地產的個別條件不立同，房地產價格會受到自身條件因素影響，此點是房地產與一般商品不同之處。能較佳、鄰近學區及公園，環境條件較優，故價格較高，但若鄰近嫌惡設施，則. ‧ 國. 學. 二、房地產市場現況. ‧. 房地產市場的二大需求為自住及投資，在人生各個不同階段，如尌學、尌業、結婚、生育及退休等時期，會衍生出不同形態的居住需求，或是以出租收益的投. Nat. sit. y. 資需求，或以休閒考量的短期居住需求，每階段的動機及需求也不同，其購屋考小孩出生，居住面積不夠，而產生換屋需求。. n. al. Ch. er. io. 量因素不同，參見圖 2-1。通常會在結婚時想擁有自己的家而產生購屋需求，因. i n U. v. 而目前影響臺灣房地產市場價量供需之變動因素：一、貧富差距大，二、房. engchi. 價高、成本高，三、游資多、空屋多、單身多，四、不婚、不生、不孕、不怕離，五、生育率低、經濟成長率低、利率低、稅賦低、所得低（賴宗裕，2014：16-30）。這些社會現象，會對房地產市場造成影響，且有相互關聯性。自 2002 年開始，房價上漲成長率已高於家庭可支配所得的成長率。家庭所得在未能成長的情況下，又要承擔過高的房地產價格，導致購屋負擔能力相對下降（陳彥仲、呂昭宏，2013：108），而國人的購屋痛苦指數也日益升高。尤其是 2008 年全球金融風暴以來，過熱的游資及長期低利率的環境，墊高了房地產市. 2-3. 四大管制措施，分別是：1.管制一：擴大特定地區範圍，自然人第 2 戶購屋貸款最高貸款成數維持 6 成。2.管制二：新增自然人第 3 戶以上購屋貸款規範。3.管制三：調整自然人高價住孛貸款規範。包括調整高價住孛認定標準，以及調整最高貸款成數。4.管制四：調整公司法人購屋住孛貸款規範。 2-3.

(30) 第二章文獻與理論分析. 場的假性需求，當熱潮散去，需面對的是過高的房價和高空屋率問題。這些現象已一一浮現，應積極正視。格局首次購屋. 價格區位. 自住家庭成員增加換屋. 退休其他. 購屋需求. 非自住. 短期. 投機. 長期. 投資. 投機出租閒置. 治政圖 2-1：購屋需求之動機類型大立資料來源：賴宗裕，不動產開發與管理，政大商學院 EMBA 課程講義，2015。以下分析目前影響臺灣房地產市場現況如下：. 子女. 學. ‧ 國. 贈與. ‧. (一)游資過多墊高房價. y. Nat. 近年來在金融自由化與國際化的趨勢下，資金移轉迅速，國內金融市場資金. sit. 浮濫，定期性存款與活期性存款間之移轉趨於頻繁，造成 M1B2-4年增率變動幅. er. io. 度擴大，呈現不穩定現象。2014 年底外資大舉匯出台灣，央行公佈 2016 年 9 月. al. v i n Ch 年 5 月以來，41 個月新低。過多的游資製造了房地產市場過熱的榮景假象， engchi U 而當游資退去，留下的是被墊高的房地產價格。 n. 底 M1B、M2 年增率雙下滑，M1B 年增 6.36%，M2 年增則僅 4.05%，創 2013 2-5. 1.高房價低所得現象由信義房價指數觀察，臺灣的房價自 2007 年第四季為 152.61，至 2014 年第 2 季為 297.78，參見圖 2-2，從金融海嘯過後至近年來，漲幅將近一倍，然而薪資水準並未大幅增加，2007 年的工業及服務業帄均所得為 36,316 元，2014 年的工業及服務業帄均所得為 38,206 元，參見圖 2-3，薪資卻只增加約 1,890 元（約. 2-4. 2-5. 貨幣總計數 M1B(Monetary Aggregate)=M1A＋活期儲蓄存款。M1B 屬於狹義貨幣總計數，其構成項目較具流動性，主要功能在於充當交易媒介，亦是中央銀行貨幣政策之指標。參閱中央銀行網站：http://www.cbc.gov.tw/public/Attachment/51016112402.pdf，取用日期： 2016 年 11 月 29 日。 2-4.

(31) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 增加 5.2%），2007 年的物價指數為 95.16%，2014 年的物價指數為 103.97%，增加 8.8%，參見圖 2-4，在物價、房價雙漲的情況下，收入並没有增加。. 政治大. 立圖 2-2：2007-2016 年信義房價指數. sit. 38,206. 37,527. n. al. 37,152. 36,316 36,384. 36,687. C h 36,212 engchi 35,628. er. io. 37,000. 39,144 38,715. y. Nat. 38,000. 36,000. ‧. 39,000. ‧ 國. 40,000. 學. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室，2016。. i n U. v. 35,000 34,000 33,000. 2007. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 2014. 2015. 2016. 圖 2-3：2007-2016 年工業及服務業每人每月經常性薪資註：統計資料至 2016 年 9 月資料來源：本研究自行整理；中華民國統計資訊網，2016。. 2-5.

(32) 第二章文獻與理論分析. 106.00 104.00 102.00. 101.93. 100.00. 100.00 98.51. 98.00 96.00. 102.74. 104.92 103.97 103.65. 97.66. 98.60. 95.16. 94.00 92.00. 治政圖 2-4：2007-2016 年物價指數大立資料來源：本研究自行整理；行政院主計總處，2016。 2007. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 2014. 2015. 2016. 學. 2.購屋痛苦指數升高. ‧. ‧ 國. 90.00. 依據營建署所發布的 2015 年第 1 季房價負擔能力指標統計，除桃園市外， 2-6. 。而 2015 年第 2 季. y. Nat. 其餘五都的購屋痛苦指數，均創下 14 年以來的新高記錄. sit. 全國帄均房價所得比為 8.97，貸款負擔率為 37.14%，均較上一季各增加 0.51%. er. io. 及 1.79%，而較上一年各增加 0.28%及 0.78%；臺北市帄均房價所得比為 15.07，. al. v i n Ch 臺中市帄均房價所得比為 9.34，貸款負擔率為 U e n g c h i38.68%；桃園市帄均房價所得比 n. 貸款負擔率為 62.39%，新北市帄均房價所得比為 12.51，貸款負擔率為 51.81%；為 8.21，貸款負擔率為 33.99%；高雄市帄均房價所得比為 7.88，貸款負擔率為 33.57%；臺南市帄均房價所得比為 7.33，貸款負擔率為 30.37%；參見表 2-1。六都之中，除了臺北市及新北市的房價所得比及貸款負擔率，其年變動值皆為下降外，臺中市、桃園市、高雄市、臺南市的房價所得比，其年變動值皆為增加。全國帄均及六都的貸款負擔率，目前都超過合理的貸款負擔率 30%，面對節節高升的房價，一般受薪階級的年輕人，若只是靠收入來源儲存購屋資金，購屋之路會十分辛苦。. 2-6. 自由電子報，房價所得比、房貸負擔率，5 都創 14 年新高，http://news.ltn.com.tw/news/busi ness/paper/903733，取用日期 104 年 10 月 22 日。 2-6.

(33) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 表 2-1：2016 年第 2 季全國及六都房價負擔能力指標表房價所. 區域. 得比. 房價所得比季變動值. 年變動值. 貸款負. 貸款負擔率(%). 擔率(%) 季變動值. 年變動值. 全國. 8.97. 0.51. 0.28. 37.14. 1.79. 0.78. 臺北市. 15.07. 0.17. -1.03. 62.39. 0.15. -4.95. 新北市. 12.51. 0.08. -0.44. 51.81. -0.10. -2.35. 臺中市. 9.34. 0.47. 0.51. 38.68. 1.64. 1.76. 桃園市. 8.21. 0.59. 0.31. 33.99. 2.18. 0.96. 高雄市. 7.88. 0.16. 0.37. 33.57. 1.54. -0.01. 臺南市. 7.33. 0.38. 0.53. 30.37. 1.31. 1.92. 資料來源：本研究自行整理；內政部不動產資訊帄台，2016。. 政治大. 立. (二)貧富差距大所得不均. ‧ 國. 學. 1.資本利得增加，薪資卻未增加. 我國的國富毛額 2-7於 2009 年為 166.35 兆元，在 2013 年為 214.84 兆元，比. ‧. 起前年和去年各增加 10.64 及 15.14 兆元。而國富淨額 2-8於 2009 年為 131.04 兆. y. Nat. 元，在 2013 年為 171.95 兆元，比起前年和去年各增加 8.53 及 14.38 兆元，參見. sit. 圖 2-5。而國富毛額增加的主要來源是土地及不動產，約佔 65.82%，參見表 2-2. n. al. er. io. 及圖 2-6。長期以來臺灣的資本利得增加，但薪資所得並未跟著增加，企業及資. i n U. v. 本利得者稅負比重偏低，且還有許多未稅所得，反而薪資所得者稅負比重偏高，均造成不公現象。. Ch. engchi. 綜上可見，社會財富分配不公的現象，研究顯示，房地產的投資行為會造成購屋負擔能力惡化，造成低所得民眾無法購屋（王景澤，2015：12）。若多數的一般人即使努力工作，也只能求得溫飽，多數財富卻只集中在少數身上，此不但是經濟問題，也是社會問題。. 2-7. 2-8. 國富毛額：係衡量一國財富多寡的指標，尌是將家庭、非營利團體、企業、金融與政府五大經濟活動部門，於某特定時點（通常係年底）所持有各項資產，以重置價格計算之總值。國富淨額：即國富毛額扣除折舊（即房屋建築、機械設備及運輸工具等資產於生產過程中，隨著時間發生的耗損）後之資產現值，也尌是考量各項資產使用的程度（年限），編算扣除使用損耗後資產的剩餘價值。 2-7.

(34) 第二章文獻與理論分析. 國富毛額. 國富淨值. 250 200 150. 189.05. 175.72. 166.35. 149.03. 138.11. 131.04. 214.84. 199.69. 171.95. 157.57. 100 50 0. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 圖 2-5：臺灣國富毛額及淨額. 政治大. 資料來源：本研究自行整理；行政院主計處，2015。. 立. 21.28. 2.14. 11.00. 5.06. 2.47. 0.74. n. al. 0.45. er. io. 資料來源：本研究自行整理；行政院主計處，2015。. 運輸工具、機械設備、家庭耐久財及半耐久財、存貨、智慧財產、其他資產、金融性資. 其他資產. y. 44.54. 存貨. 智慧財產. sit. %. 機械設備. 家庭耐久財及半耐久財. ‧. 土地. 運輸工具. Nat. 項目. 房屋營建工程. 學. ‧ 國. 表 2-2：國富毛額結構比表. Ch. engchi. i n U. v. 產淨額34.18%. 土地、房屋及營建工程 65.82%. 圖 2-6：國富毛額資產結構比例資料來源：本研究自行整理；行政院主計處，2015。. 2-8. 金融性資產淨額 12.33.

(35) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 2.所得差距拉大 (1)家庭可支配所得依照主計處的「家庭收支調查」，以五等分法統計，1991 年臺灣家庭可支配年所得由低至高所得組分別是：22.8 萬元、38.9 萬元、51.1 萬元、67.4 萬元、113.3 萬元，全體家庭帄均可支配年所得為 58.7 萬元；2015 年臺灣家庭可支配年所得由低至高所得組分別是：32 萬元、58.8 萬元、83.7 萬元、114 萬元、194 萬元，全體家庭帄均可支配年所得為 96.5 萬元；以 1991 年與 2015 年家戶可支配年所得二者相互比較，由低至高所得組分別增加：9.2 萬元、19.9 萬元、32.6 萬元、 46.6 萬元、80.7 萬元，全體家庭帄均可支配年總計增加 37.8 萬元，參見表 2-3。近 25 年臺灣家庭可支配年所得，其低所得組、中低所得組、中所得組總計約佔. 政治大家庭帄均可支配所得均在中所得組、中高所得組，參見圖 2-8。所得分配不均的立. 32%，而中高所得組及高所得組總計約佔 68%，參見圖 2-7。而長期以來，全體問題，亦在逐年拉大，貧富差距愈來愈大。而在資本化的社會中，隨著社會的失. ‧ 國. 學. 衡，造成所得分配不均，形成富者愈富、貧者愈貧的現象會更加劇。表 2-3：1991-2015 臺灣家庭可支配年所得（五等分位組）表中低所得組. 中所得組. 中高所得組. Nat. 58.7. 22.8. 38.9. 51.1. 1992. 64.0. 23.6. 42.3. 56.0. 1993. 72.8. 1994. 77.0. 1995. 81.1. 1996. 82.6. 1997. 47.7 64.2 a l 25.9 28.0 49.9 67.0i v n C U 29.6h e n g 52.6 70.5 chi. n. er. io. 1991. 高所得組. 67.4. 113.3. 74.2. 123.6. 85.3. 140.7. 89.2. 150.7. 94.8. 158.2. y. 低所得組. sit. 全體家庭帄均. ‧. 年. 單位：萬元. 29.8. 53.7. 72.3. 96.6. 160.7. 86.3. 31.2. 55.7. 75.4. 100.4. 169.0. 1998. 87.3. 31.1. 56.1. 76.5. 101.5. 171.4. 1999. 88.9. 31.7. 57.4. 77.8. 103.2. 174.4. 2000. 89.1. 31.5. 57.1. 77.9. 104.4. 174.9. 2001. 86.9. 27.9. 52.5. 74.0. 101.3. 178.6. 2002. 87.6. 29.2. 53.9. 74.4. 100.5. 180.0. 2003. 88.2. 29.6. 54.5. 74.5. 102.1. 180.0. 2004. 89.1. 29.7. 55.5. 77.6. 103.6. 179.2. 2005. 89.5. 29.8. 55.6. 77.9. 104.3. 179.7. 2006. 91.3. 30.4. 56.5. 79.5. 107.4. 182.7. 2-9.

(36) 第二章文獻與理論分析. 年. 全體家庭帄均. 低所得組. 中低所得組. 中所得組. 中高所得組. 高所得組. 2007. 92.4. 31.2. 57.1. 79.9. 107.0. 186.7. 2008. 91.4. 30.4. 56.5. 79.6. 106.9. 183.5. 2009. 88.8. 28.2. 54.5. 77.2. 104.9. 179.0. 2010. 88.9. 28.9. 54.3. 77.3. 105.5. 178.7. 2011. 90.8. 29.6. 54.7. 78.6. 108.3. 182.7. 2012. 92.4. 30.1. 56.7. 81.0. 109.4. 184.6. 2013. 94.2. 30.9. 58.3. 82.4. 111.2. 188.3. 2014. 95.7. 31.7. 58.8. 83.1. 112.9. 192.0. 2015. 96.5. 32.0. 58.8. 83.7. 114.0. 194.0. 2015 較 1991 增減. 37.8. 9.2. 19.9. 32.6. 46.6. 80.7. 政治大. 資料來源：本研究自行整理；行政院主計處，2016。. 立. ‧ 國. 學. 低所得組 5%. ‧. 中低所得組 10%. y. Nat. n. al. er. io. sit. 高所得組 43%. Ch. engchi. i n U. v. 中所得組 17%. 中高所得組 25%. 圖 2-7：近 25 年臺灣家庭可支配年所得增幅比例圖資料來源：本研究自行整理；行政院主計處，2016。. 2-10.

(37) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例全體家庭帄均. 低所得組. 中低所得組. 中所得組. 中高所得組. 高所得組. 250.0 200.0 150.0 100.0. 0.0. 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015. 50.0. 治政圖 2-8：1991-2015 年臺灣家庭可支配年所得圖(五等分位組) 大立資料來源：本研究自行整理；行政院主計處，2016。 ‧ 國. 學. (2)日益增加的弱勢族群. ‧. 至 2015 年第二季，臺灣低收入戶. 2-9. 總戶數為 14.56 萬戶. 2-10. ，佔總戶數. sit. y. Nat. 1.73%，低收入戶人數為 34.25 萬人，佔總人數 1.46%。與 2002 年低收入戶數約為 7 萬戶相比較，成長幅度已超過一倍，衛生福利部自 2012 年開始，新增中低的統計數據. 2-12. ，若將低收入戶人數與中低收入戶人數合計，2012 年. n. al. er. 2-11. io. 收入戶. i n U. v. 共有 63.95 萬人，佔總人數 2.74%；2013 年有 69.62 萬人，佔總人數 2.98%；2014. Ch. engchi. 年則有 70.69 萬人，佔總人數 3.02%，參見表 2-4，人數及比例正有逐年攀高的. 2-9. 社會救助法第 4 條規定：「本法所稱低收入戶，指經申請戶籍所在地直轄市、縣（市）主管機關審核認定，符合家庭總收入帄均分配全家人口，每人每月在最低生活費以下，且家庭財產未超過中央、直轄市主管機關公告之當年度一定金額者。」。參見全國法規資料庫：http:/ /law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0050078。 2-10 參見衛生福利部處網站，http://www.mohw.gov.tw/CHT/DOS/Statistic.aspx?f_list_no=312&fod _list_no=4177，取用日期 2015 年 9 月 28 日。 2-11 社會救助法第 4-1 條規定：「本法所稱中低收入戶，指經申請戶籍所在地直轄市、縣（市）主管機關審核認定，符合下列規定者：一、家庭總收入帄均分配全家人口，每人每月不超過最低生活費一點五倍，且不得超過前條第三項之所得基準。二、家庭財產未超過中央、直轄市主管機關公告之當年度一定金額。」。參見全國法規資料庫：http://law.moj.gov.tw/La wClass/LawAll.aspx?PCode=D0050078。 2-12 民國 100 年 7 月 1 日實施社會救助法，增訂中低收入戶之規定，並於 101 年第一季起發佈其數據（衛生福利部處，2015）。 2-11.

(38) 第二章文獻與理論分析. 趨勢，見圖 2-8。這些逐年成長的弱勢族群，對於房地產市場的供需雖不具影響力，但卻是政府應照顧的族群（賴宗裕，2014：27），應重視其居住需求。表 2-4：低收入戶及中低收入戶人數表 2012. 2013. 2014. 2015. 低收入戶人數. 357,446. 361,765. 357,722. 342,490. 中低收入戶人數低及中低收入戶人數小計. 282,019. 334,391. 349,130. 356,185. 639,465. 696,156. 706,852. 698,675. 23,315,822. 23,373,517. 23,433,753. 23,492,074. 2.74%. 2.98%. 3.02%. 2.97%. 項目/年. 總人口數低及中低收入戶人數占總人數比率. 資料來源：本研究自行整理；衛生福利部、行政院主計處，2016。. 政治大. 所得分配不均，會造成生活的排擠效應，影響消費者的購屋能力，貧富差距. 立. 加大、弱勢族群日益增加的現象，也會使社福支出加重。研究顯示，高所得相對. ‧ 國. 學. 於低所得家庭，有較高的機率選擇擁屋，但是中所得和低所得家庭擁屋機率差異尌不是很明顯。而房價愈高，選擇擁屋的機率也愈低（陳建良、李巧琳，2013：. ‧. 14）。可見購屋行為和經濟能力有正相關，在景氣繁榮時，因有投資的假性需求作支撐，故房地產市場呈現熱絡情況，一旦市場景氣反轉，對於實際有購屋需求. y. sit. io. er. 行為影響最大。. Nat. 的人卻依然買不起房子。景氣的波動對於低所得、中低所得及中所得家庭的購屋. (三)高住孛自有率及高空屋率. n. al. i n U. v. 依據內政部營建署於 2015 年第 1 季所發布的住孛資訊統計彙報，2013 年的. Ch. engchi. 全國住孛自有率為 85.34%，國人在根深蒂固的「有土斯有財」觀念下，喜好購置房地產，可自住兼具投資的效用，此種心態使得房地產市場的運作，異於傳統經濟理論的背景。臺灣住孛供給一直大量增加，住孛市場陷入嚴重供過於求的困境（花敬群，2001：127）。臺灣住孛市場供需嚴重失衡，不僅全國之空屋量遠超過家戶量，參見表 2-5，在目前高住孛自有率的情況下，未來供給宜慎重考量房地產市場趨勢，其轉變及風險（賴宗裕，2014：25）。表 2-5：2008-2016 年住孛存量及供給率表年 2008 2009 2010 2011 2012. 普通家戶數 7,203,288 7,315,697 7,414,371 7,527,412 7,647,736. 住孛存量 7,729,088 7,813,245 7,918,448 8,114,889 8,197,573 2-12. 供給率% 107.30 106.80 106.80 107.80 107.19.

(39) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 年普通家戶數住孛存量供給率% 2013 7,709,406 8,290,519 107.54 2014 7,802,390 8,386,997 107.49 2015 7,888,900 8,473,355 107.40 2016 7,926,427 8,493,686 107.15 註：1.普通家戶數：指以家庭份子為主體之共同生活戶，即在同一處所且共同生活之親屬及戶內受僱人、寄居人所組成之戶。各季普通家戶數=(各季戶籍登記戶數)×(最近一期普查普通住戶數調整率)。 2.統計資料至 2016 年第 1 季。資料來源：本研究自行整理；內政部不動產資訊帄台，2016。依據營建署於 2015 年調查，全國空屋率為 10.35% 2-13，全臺空屋戶約為 86.26 萬戶. 2-14. 。臺灣的空屋現象有幾個奇特現象：一、新屋空屋率比舊屋高，二、新. 政治大這些現象突顯了房地產市場過度的商品化，造成閒置的無效率。立 (四)隱藏在高住孛自有率下的需求. 開發重劃區空屋率比舊市區高，三、高樓豪孛空屋率比一般建築空屋率高. 2-15. 。. ‧ 國. 學. 無論是生理或心理的需求，住孛提供生活孜定的基本保障，人人都希望有一個孜身立命之所，擁有自有住孛，常被國人視為工作動力或成家立業的必要條. ‧. 件。目前臺灣住孛自有率約為 85.34%2-16，屬於高自有率的國家，但其計算是以戶為單位，若與父母同住的其他成員，其購屋需求在政府統計的數據中是被隱藏. Nat. sit. y. 的，未能被顯現。1989 年的「無殼蝸牛運動」，抗議臺灣房價高漲造成貧富不均，，這些隱藏在高住孛自有率數據下的居住需求，在以市場導向的房地. 產市場中是被忽略的。. 2-13. 2-14. 2-15. 2-16. 2-17. er. 2-17. al. n. 出怒吼. io. 而 2014 年又有 65 個民間團體共同發起的「巢運」行動，夜宿仁愛路，向社會提. Ch. engchi. i n U. v. 參見內政部不動產資訊帄台，https://pip.moi.gov.tw/V2/Z/SCRZ0003.aspx?Func=F1&Key=11 10，取用日期：2016 年 11 月 28 日。參見內政部不動產資訊帄台，http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0104.aspx，取用日期：2016 年 11 月 28 日。章定煊，2015 年 1 月，「隱藏於台灣空屋數字後的秘密—被扭曲的臺灣國土利用與環境破壞」，天下雜誌獨立評論，http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/321/article/2297，取用日期： 2015 年 1 月 16 日。依 89 年行政院主計總處人口及住孛普查資料，全國住孛自有率為 82.5%，惟華昌宜教授等學者觀點，認為該自有率應扣除暫住於親屬家之無自有住孛者，估約 70%較為合理。從 99 年普查起，已依華教授建議修正自有率計算方式，但住孛自有率仍高達 79.2%。（參見內政部營建署，「國人關心的住孛議題系列專題：住孛自有率的爭論與住孛問題本質」，http://w ww.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=19293&catid=183 &Itemid=76，2015 年 10 月 7 日查詢）。何榮幸，2014 年 8 月，「無殼蝸牛再度夜宿的心酸」，天下雜誌，555，http://www.cw.com.t w/article/article.action?id=5060858，取用日期：104 年 10 月 1 日。 2-13.

(40) 第二章文獻與理論分析. (五)交易量下滑房市冷清雖然房地產是國人主要投資工具，但 2016 年房地合一稅開始實施後，房地產市場輕稅時代已過去，加上銀行授信成本墊高、推案去化不如預期、資金外流及美國升息等利空因素，房市景氣持續下滑。. 貳、人口結構的變遷影響房地產市場之探討一、人口結構與房地產市場之關係 21 世紀全球人口的趨勢，人口結構高齡化現象將對人類的社會制度與生活方式產生重大衝擊（范光中、許永和，2010：149）。美國房地產顧問協會（Counselors of Real Estate）發表 2015 至 2016 年度「影響房地產十大因素」2-18排行榜，清單. 治政大因素則分別為：過剩資金供應、利息回升、全球動盪與貨幣貶值、都市化、能源、立貧富差距、基礎建設、房地產科技與群眾集資、零售模式變遷。可見人口結構的首位為人口變遷，顯示戰後嬰兒潮退休湧至，衝擊近期與長期房地產，其次影響. ‧ 國. 學. 改變對房地產市場所造成的影響及衝擊是十分鉅大。. 透過蒐集 1991 至 2005 年間，房地價指數和人口相關變數的季資料，探討因. ‧. 人口結構轉變對於臺灣房地產市場未來發展之影響，利用都市地價指數、國泰房價指數、信義房價指數三個模型，以觀察人口因素與房地產市場的關係作為被解. sit. y. Nat. 釋變數；以總體經濟變數、成本面與相關性變數和人口因素作為解釋變數。並採縱橫資料（Panel Data）模型進行分析，實證結果發現人口因素對房市所造成之. io. n. al. er. 衝擊，扶帅比為此三個模型中最顯著的變數，兩者間呈正相關。人口高齡化和少. i n U. v. 子化的現象，對房地產市場有其負面的影響，而且是全面性的，並無新舊市場之. Ch. engchi. 分（鄭惠如，2006：75），可見未來人口結構的影響是全面性的。人口的增加，是支撐房地產需求的主要來源，觀察臺灣近 20 年的人口成長數正逐漸下滑，若以每五年增加的人口數來看，1996 年至 2000 年為 91.9 萬人、 2001 年至 2005 年為 49.4 萬人、2006 年至 2010 年為 39.2 萬人、2011 年至 2015 年僅為 31.5 萬人，參見表 2-6。每戶居住的人口量，1991 年為 3.94，2015 年為 2.77，人口增加率和每戶居住的人口量，都是呈現持續下滑的趨勢，參見圖 2-9。人口增加率和每戶居住的人口量的變化趨勢有著正相關，未來人口數量減少也會使家戶人口量隨之減少。. 2-18. 明報環球新聞網，「影響房地產走勢 10 大因素人口變遷排榜首」，http://www.mingpaocana da.com/Goldpage/page/contentRealEstateCloseup.cfm?aid=1567&acat=1&m=0，取用日期： 2015 年 10 月 1 日。 2-14.

(41) 人口結構變遷情境下對購屋行為偏好影響之研究－以臺北市為例. 表 2-6：1996-2015 年臺灣人口數及人口增加數表 1,996. 年份. 1,997. 1,998. 1,999. 2,000. 每五年增加人數小計. 21,525,433 21,742,815 21,928,591 22,092,387 22,276,672. 人口數較上年度增加數. 168,002. 2,001. 年份. 217,382. 2,002. 185,776. 2,003. 163,796. 2,004. 184,285. 919,241. 2,005. 22,405,568 22,520,776 22,604,550 22,689,122 22,770,383. 人口數較上年度增加數. 128,896. 2,006. 年份. 115,208. 2,007. 83,774. 2,008. 84,572. 2,009. 81,261. 493,711. 2,010. 22,876,527 22,958,360 23,037,031 23,119,772 23,162,123. 人口數較上年度增加數. 106,144. 2,011. 年份. 81,833. 2,012. 78,671. 2,013. 82,741. 2,014. 42,351. 391,740. 2,015. 政治 57,695 大60,236. 23,224,912 23,315,822 23,373,517 23,433,753 23,492,074. 人口數較上年度增加數. 62,789. 立. 90,910. 58,321. 329,951. 0.00. y. sit er. Ch. engchi. i n U. v. 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015. 2.00. al. n. 4.00. io. 6.00. ‧. 8.00. 戶量(人/戶). Nat. 10.00. 人口增加率. 學. 12.00. ‧ 國. 資料來源：本研究自行整理；行政院主計總處，2016。. 圖 2-9：1991-2015 年臺灣人口增加率及戶量資料來源：本研究自行整理；行政院主計總處，2016。綜上可見，臺灣人口的減少，亦使房地產市場的有效需求減少（賴宗裕， 2014：32）。當人口紅利消失後，房地產反轉的速度十分快速。臺灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，人口紅利消失了，國家勞動力也會. 2-15.