單身化
第三節 綜合分析與建議
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
第三節 綜合分析與建議
壹、綜合分析
近年來，臺灣房價持續上漲，但薪資卻凍漲，因為買不起房子而引發民怨，
使政府採取一連串措施，以抑制房市炒作，如課徵奢侈稅、央行信用管制、實價 登錄、調高公告土地現值、調高房屋評定現值及地價稅４-1，使不動產持有成本及 移轉成本增加，交易量持續萎縮，而房地合一稅開始實施後，短期投資不動產的 重稅時代來臨，使投資的假性需求退去，交易量大減，即使目前為低利率的情形 下，自住購屋需求的消費者也都謹慎觀望，對於購屋採取保留的態度。在此氛圍 下，中古屋交易量屢創新低，建商也紛紛減少推案供給量，以因應市場變化。在 這波不景氣之下，營建、物業、仲介等相關產業均受到波及。在人口紅利消失，
未來人口結構有重大改變之際，影響的是各個產業和各個層面，未來不僅是房地 產市場面臨嚴峻的考驗，政府也應該要有不同思惟因應。
臺灣長期的低生育率和快速高齡化互為交織作用下，勞動人口減少，勞動力 下降，扶老比及扶養比增加，使青壯年的負擔加重，內需市場逐漸疲弱。在所得 没有增加，但支出加重的情形下，只好選擇不婚不生，以保有生活品質。有土斯 有財的觀念，使多數人把購屋作為人生中的目標，多數人累積財富的方式，主要 是靠薪資收入，隨著房價所得比提高，好不容易儲蓄足夠的房屋自備款，卻又需 為購屋要背負長期房屋貸款。為了在不影響生活品質之下，只好延遲購屋需求，
造成首購年齡提高，或是在尚未購屋前，以租屋方式解決居住問題。
住宅市場存在的另一個問題是高住宅自有率，臺灣的總人口數最快於 2021 呈現負成長，現存84%自住使用的房屋，未來除了一部分繼承或贈與，另一部分 也會釋出至中古屋市場，在人口不再增加，反而減少的情形下，購屋需求也會持 續縮減，再加上市場存在的高空屋量，如此龐大的住宅供給量，供需失衡的情形 恐將更為惡化。
臺灣家戶帄均人口數，於 1946 年為 6.09 人，2015 年為 2.77 人，家庭型態 由傳統農業社會的多子多孫，轉變為工商業社會家庭人口精簡的型態，以前一個 家庭帄均生六名子女，而子女各自成家後，也維持相當的生育率，所以一個原生 家庭又衍生好幾個核心家庭，自然會有購屋及換屋的需求，臺灣自 1984 年總生 育率為2.06，出現低於人口最適替代率 2.1 後，長期以來總生育率便開始持續下
４-1 今年六都地價稅額皆較去年成長三成五以上，其中又以台中市、高雄市稅額成長率逾四成
最多，台中更達47.97%。林潔玲，2016 年 10 月 18 日，「地價稅下月開徵，帄均漲 30％」
經濟日報，http://udn.com/news/story/7243/2052452，取用日期：2016 年 11 月 11 日。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
跌，近年來都只維持在1%左右，若未來的人口不婚也不生，而已婚的家庭大多 都只生育一名小孩，不但購屋及換屋需求減少，原生家庭的房屋可能會經由繼 承、贈與或買賣的方式處理，更加減少購屋的需求。觀察近年的第一次登記、買 賣登記及繼承登記、贈與登記的數量變化，1999 年建物第一次登記棟數約為 26.5 萬棟，2015 年約為 12.6 萬棟，1999 年建物買賣登記棟數約為 38.5 萬棟，而 2015 年約為 29.2 萬棟，第一次登記及買賣登記棟數，近 17 年約減少一半。而 1999 年繼承登記棟數約為 2.5 萬棟，2015 年則提高至 5 萬棟，1999 年贈與登記棟數 約為2.3 萬棟，2015 年約為 4.1 萬棟，繼承登記及贈與登記棟數，近 17 年卻約 增加一倍。臺灣預計2018 年進入高齡社會，2026 年進入超高齡社會，人口結構 高齡化，且因為少子化的結果，預估死亡率會增加，未來繼承和及贈與房屋的量 體會再大幅增加，此一現象也會造成購屋需求的減少。
研究發現，購屋行為是以家庭為單位，而住宅需求主要也是以家庭人口需求 為考量，家庭除了有新購住宅的需求，也有換屋的需求，或者購置第二屋的需求。
結婚、生子及購屋，都是人生中的大事。未來人口結構的變化，也會影響購屋的 需求和決策。購屋需求和家庭人口成長及發展有非常密切的關係。人口減少的結 果，會導致購屋及換屋的需求減少。隨著都市化發展，居高不下的房價，令人望 之卻步，而租屋除了可以負擔較便宜的租金外，也能滿足居住的需求，並可維持 工作與生活的彈性，提供購屋之外的另一個選擇。而為了解決青年及弱勢族群的 居住問題，政府目前也正積極興建社會住宅，以解決租屋需求。本研究調查顯示，
未來人口結構的改變，因單身化現象影響以租代購之需求，認為會增加者有 69%，因少子化現象影響以租代購之需求，認為會增加者有 59%，多數人認為單 人化及少子化，對於租屋市場的需求均有增加。
購屋的需求主要來自於家庭成員的增加，因為面積不夠住，或因為結婚，希 望有屬於自己的家庭。在現階段人口產生巨大改變的情況下，高齡化、少子化、
單身化（不婚、晚婚、離婚）都會影響購屋的需求，造成房地產市場的影響。臺 灣整體的薪資水準並未增加，未來年輕族群的負擔加重，在所得未增加但支出增 加的情形下，會有排擠效果，又加上初婚年齡一直延後，也延遲結婚購屋的需求。
臺灣65 歲老人目前居住方式，是以和子女同住或和配偶同住為主，總計約 佔八成，隨著高齡人口的增加，在地老化和樂活是老人希望的生活方式。隨著女 性獨立自主的意識抬頭，愈來愈多的女性不再只是以家庭為依歸，而以追求工作 能力及經濟能力為目標。而有經濟能力的女性，會選擇擁有自有房屋。
經調查訪談發現，首次購屋者主要購屋原因是為想要有自己的住所，而換屋 自住購屋者，其購屋原因為想換更好的環境、原有房屋老舊或原有房屋面積太 小。值得注意的是，40-49 歲想購屋的原因，除了因為換屋的需求外，也有少部
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
分為首購自住的需求，顯示首購年齡層有愈來愈高的趨勢。而父母親的經濟能力 允許下，會希望為子女購置房屋，以減輕子女的負擔。20-39 歲的單身受訪者，
大多都與父母或親人同住，多數人認為，即使結婚也仍暫時選擇與父母或親人同 住，購屋會視經濟能力而定，在房價高漲的情況下，也可以選擇租屋，無論居住、
工作、生活都很方便，不用為了背負房貸而給自己那麼大的壓力。
由夫婦組成的二人家庭：如新婚夫妻尚未有小孩，或因孩子長大已離家，家 中只有老夫老妻作伴，所以居住面積不需過大。年齡和經濟較好時，會希望擁有 自己的房屋，滿足自我的歸屬感。若子女都已成家，面臨退休空巢期，居住空間 不需太大，會想要換小一點的房屋。
在單人家庭方面，會較重視安全及服務管理，一來保障生命財產安全，另方 面因為很忙碌，社區提供社區秘書及管家服務是貼心的服務。單人家庭對公設項 目的要求，主要是自己喜愛的休閒項目，以及和親友聚會可以一起作的活動。少 子家庭對公設項目的要求，主要是自己喜愛的休閒項目，以及可作親子活動的空 間。少子家庭較重視生活便利性及生活品質，而學區已不是那麼重要。高齡人口 的住宅需加強設備或服務為「無障礙空間設計（如：各戶走道、浴廁設備等），
其次為「智慧型居家照護服務系統」。高齡者家庭首要重視醫療保健設施，其次 為聯誼、休憩空間設施。
貳、給購屋者建議
一、考量未來人口結構的供需關係
臺灣的住宅市場一向是以供給為導向，未來人口結構的改變，對於住宅市場 會有一定的衝擊和轉變，購置房屋可能是購屋者的畢生心血，對於購買高價的商 品，應作慎重考量與評估。依據本研究調查結果，有七至八成受訪者認為，未來 無論是單身化、少子化、高齡化，都會影響購屋需求量，更有高達九成受訪者認 為，單身化和少子化現象會影響購屋需求面積，認為高齡化現象影響購屋需求面 積也有七五成。在未來人口結構改變，需求量減少，而空屋量仍然十分高的情形 下，對於買房，應該以謹慎保守的態度觀察，對於前所未有的人口結構改變，要 考量未來住宅市場的去化問題。
臺灣的出生人口數，於 1982 年為 40 萬人，2000 年是 30 萬人，2007 年是 20 萬人，在生育率没有提高之下，未來人口減少的趨勢不會改變，而單身人口 數又高達四成，由此可知，購屋的需求量在遞減，也壓縮正常需求所伴隨的上漲 獲利空間，在供需失調的情形下，若不重視需求下降問題，不僅將因為高空屋率 持續增加，而影響房屋價值性，也將使持有之房地難以正常轉售。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
二、購屋應更注重區位選擇
過去購屋對於區位的選擇，多半是選擇增值性強的區位作考量，當前人口結 構改變下，購屋者對於區位的選擇方面，除了應該由自住需求作為考量之外，也 應該考量區位的效益性。本研究調查顯示，購屋者喜愛交通便利、生活機能成熟 且方便的區域，購屋者未來購屋應注意區位選擇，宜避免新市鎮區域或大規模的 新興市地重劃區，因為人口密集度低但空屋量高的地區，未來若出現供給量過大 但需求減少，短期間無法去化房屋量，因而影響房價，未來人口結構改變，購屋 者對於區位的選擇，會希望選擇在都市成熟地區，滿足其對交通便利、生活機能
過去購屋對於區位的選擇，多半是選擇增值性強的區位作考量，當前人口結 構改變下，購屋者對於區位的選擇方面，除了應該由自住需求作為考量之外，也 應該考量區位的效益性。本研究調查顯示，購屋者喜愛交通便利、生活機能成熟 且方便的區域，購屋者未來購屋應注意區位選擇，宜避免新市鎮區域或大規模的 新興市地重劃區，因為人口密集度低但空屋量高的地區，未來若出現供給量過大 但需求減少，短期間無法去化房屋量，因而影響房價，未來人口結構改變，購屋 者對於區位的選擇，會希望選擇在都市成熟地區，滿足其對交通便利、生活機能