民宿經營型態的分類許多研究有其不同的見解，目前各家無統一或普遍性的分 類方式，經營者所定的經營策略決定民宿經營成功與失敗，而經營策略的擬定必先 瞭解其自身民宿所經營的型態，才能擬訂適合自己的經營策略。
一、民宿經營型態分類
目前臺灣的民宿型態與種類繁多，而不同生活型態的消費者在選擇民宿時會根 據其不同的喜好來決定，因此對目前民宿經營之類型應該要有所瞭解，以便消費者 得以依其喜好來做選擇。目前研究報告及坊間報章雜誌有關民宿的分類無統一之見 解，許多國內外許多學者試圖將民宿分類，各種分類歸納研究報告略有不同，以下 就本研究所整理之各研究所得之民宿經營型態分類與大家探討。
(一) 張東友、陳昭郎（2002）依表 2-3-1 分類原則以宜蘭縣員山鄉地區的民宿業 者為例，將民宿經營類型分為「藝術體驗型」當地較沒有特殊的環境景觀 資源；但經營者必須有藝品創作的才能與藝術涵養；「復古經營型」利用原 有的三合院、石板屋、閩式建築或客家建築加以改建佈置（有些甚至搭配 古董），讓遊客感覺回到從前；「賞景渡假型」當地具有天然景觀或能利用 舊有素材加以設計的美景；以及「農村體驗型」屬位於傳統的農業鄉村中 等四類，其地理條件與經營特色表2-3-1：
表2-3-1 經營型態分類表
為佳。
(三) 張彩芸（2002）在其論述臺灣的民宿旅遊時，將目前國內的民宿分為原住民 部落民宿、農特產品及產區民宿、自然生態體驗民宿、藝術文化民宿及景觀 特色民宿共五類。
(四) 依民宿業者所提供之房間型態，可概略分類出下列型式「套房式」、「一般家 庭隔間（雅房）式」、「通鋪式」及「整棟出租式」，由於各種遊客需求不同，
提供各式各樣房間型態的經營模式因應而生，如套房式的民宿主要客群來自 上班族白領階級居多，一般家庭隔間（雅房）式及通鋪式主要客群以學生族 群較受歡迎，整棟出租式民宿鎖定家族出遊客群行銷。
(五) 其他分類
除上述分類外，仍有其他學者依不同基準，有不同的分類型態，如顧志豪
（1992）依民宿間築型態，將民宿分為套房式民宿建築、家庭隔間式民宿建築、
通鋪式民宿建築、綜合式民宿建築、集合式民宿建築，但此分類的最後一項「集 合式民宿建築」，現行民宿管理辦法第10條已明確排除此類民宿申請。鄭健雄、
黃淑玲（2001）依經營與資源特色將民宿區分為，農園體驗民宿、海濱民宿、
歐式民宿、養生民宿、原住民民宿、體驗型民宿、地方產業型民宿、個人特色 型民宿；陳昭郎、張東友（2002）依民宿地理及服務特性區分為以下概念，地 域性、獨一性、差異性、參與性、互動性民宿。茲就上述彙整列於表2-3-2。
表2-3-2 分類型態彙整表
本研究所採的主要分類型態，係依張東友、陳昭郎（2002）將民宿經營類型分 為「藝術體驗型」經營者帶領遊客體驗各項藝品製作活動，包括捏陶、雕刻、繪畫、
木屐、果凍蠟燭、天燈製作等，遊客可親手創造藝術作品，體驗鄉村或現在的藝術 文化饗宴。「復古經營型」不以體驗活動為經營的主軸，此類的住宿環境均為古厝 所整修，或以古建築的式樣為設計藍圖，提供遊客深刻的懷舊體驗。「賞景渡假型」
結合渾然天成的自然景觀或是精心策劃的人工造景，如萬家燈火的夜景、滿天星料、
庭園景觀、草原花海或是高山大海等，讓旅客輕鬆在此放鬆都市緊張的心情、享受 無拘束的渡假生活。以及「農村體驗型」有農村景觀讓遊客體驗農家的休閒生活之 外，經營者並提供遊客體驗農業生產方面的活動，例如製茶、農作物採收、擠牛奶 等。四類，來作為本研究主要之探討臺東市民宿經營型態。
除依上述方式區分臺東市民宿經營型態外，亦有依民宿房間型態的分類，「套 房式」、「一般家庭隔間（雅房）式」、「通鋪式」及「整棟出租式」、經營者經營投 入程度分類，所區分出「兼營民宿」、「副業經營民宿」及「專營民宿」三種，以及 從提供餐飲的行況來分類，所區分出無供餐型民宿、B&B 型民宿、一泊二食型民宿、
自炊型民宿。此四種分類型態搭配交叉分析探討，將臺東市民宿予以分類研究並提 建議。
二、民宿經營困境
我們從上述文獻中瞭解了民宿定義、發展、功能與經營型態後，發現民宿管理 辦法實施以來，仍有一些有發展上遇到的瓶頸，如建物合法性與土地產權分區問題 居多。
沈志豪、石進芳（2004）以民宿業者在申請合法登記時的角度，分析可能遇到 的困境，「審查作業時間過長」─民宿管理辦法未規定審查作業時間，易造成行政 怠惰。「消防設施標準不清」─部分民宿業者委託專業消防設備公司辦理，因不黯 法令，造成裝設以旅館業為標準的消防受信總機，造成民宿業者額外支出。「公有 土地未開放」─早期佔用房舍因無辦理公有土地價購且已逾價購期限，致無法取得 合法土地使用證明。「建築物規模過大」─部分於民宿管理辦法實施前已經營民宿 事實之房舍，因規模過大無法依民宿管理辦法辦理登記。「建築無法取得合法使用
證明」─部分房舍於實施建築管理法規前已存在，但礙於法令無法申請合法建物使 用執照，以致無法提出申請。
李亞珍（2005）從民宿管理辦法的角度，來探討民宿由播種期至萌芽期，演化 至成長期進入茁壯期最後面臨轉型期，民宿管理辦法應歸類為「規則」較為適當、
民宿難以家庭副業經營、民宿經營規模應予以分級、特色民宿特色項目難以界定、
輔導未合法民宿申請登記或轉業、加強宣導經營者誠實申報報表、加強教育、輔導 及訓練、獎勵及表揚經營優良廠商。
陳淑莉（2007）認為民宿所遭遇的課題有下列七點：
（一） 未合法民宿造成行政管理上之困擾
未合法民宿無法完成登記之之原因，主要為建地之所有權、土地使用規 定、房屋使用執照、違章建築、經營規模過大等問題。由於此等問題大部份 是受到土地及建築等相關法令之限制，如非原住民使用原住民土地、林業用 地上之「暫准建地」之建築申請經營民宿等課題均涉及政府政策及其它主管 機關之權責，因非觀光主管機關之權責範疇，實在無法在「民宿管理辦法」
中解決。
（二） 合法民宿實際經營之規模超過規定
有相當多之合法民宿實際之經營規模（即房間數）超過五間之上限。其 原因乃是不少之民宿經營者將民宿當成主業經營，而五個房間並不符其經濟 規模所致，也因此在多次座談會中均積極表達放寬房間數上限之要求。
（三） 民宿有被利用做為違法經營旅館之虞
利用法律漏洞擴張經營規模之計畫。如情況成為有心者沿習之方式，則 民宿有被利用做為違法經營旅館之虞。但此種現象，地方主管機關應可以在 申設之過程中發現此弊端，而拒予合法登記，已登記者則應予以撤消登記，
加以防杜。
（四） 民宿設置地區之規定混淆不清
現行「民宿管理辦法」第五條對於民宿設置地區雖採正面表列，但就目 前列舉之容許設置地區實有重疊混淆之情形，造成各地方政府對民宿設置地 區產生不同解釋。
（五） 民宿之管理未能有效落實
大部分地方主管理機關對執行民宿管理覺得有困難，主要原因為：人力 不足、欠缺經費、公權力不張（如業者不配合、外界壓力過大）等。
（六） 民宿兼營餐飲業
近年來，國人相當熱衷於鄉間及農村之休閒旅遊活動，這種趨勢除了造 成民宿之蓬勃發展外，亦造成鄉村旅遊地區餐飲服務之需求，不少民宿經營 者即同時投入餐飲業之經營，以增加營收。
（七） 民宿組織亟待整合
各地民宿經營者籌組協會組織已相當普遍，（全臺現有民宿協會 12 個），
但尚無類似產業公會制度之組織體系，以致同一縣市有數個民宿協會組織，
或完全沒有協會組織之情形，此現象已造成政府在民宿輔導之困擾及協會彼 此競合之不良現象，因此政府應透過行政力量輔導整合，以每一縣市單一民 宿協會為原則，並協助成立具代表性之全國性協會，做為政令宣導及行政管 理之管道。將來並可透過此全國性協會建立民宿入口網站，整合民宿之行銷。
三、小結
民宿經營風格常常因經營者風格，常常有很大的差異，目前臺灣的民宿型態與 種類繁多，沒有統一的分類型態，常常散落於各研究者的研究中，張東友、陳昭郎
（2002）將民宿經營類型分為「藝術體驗型」、「復古經營型」、「賞景渡假型」以及」
農村體驗型」四種；鄭詩華（1998）依照地區及特色將民宿區分為下列七個類型，
農園民宿、海濱民宿、溫泉民宿、運動民宿、傳統建築民宿、料理民宿及西洋農莊 民宿；張彩芸（2002）將目前國內的民宿分為原住民部落民宿、農特產品及產區民 宿、自然生態體驗民宿、藝術文化民宿及景觀特色民宿共五類。而其他的分類型態 更是五花八門。
民宿的經營在實務上也衍生一些困境，沈志豪、石進芳（2004）以民宿業者在 申請合法登記時的角度，分析所遇到的困境；李亞珍（2005）從民宿管理辦法的角 度，來探討民宿由播種期至萌芽期，演化至成長期進入茁壯期最後面臨轉型期，所 面臨到的困境；陳淑莉（2007）認為民宿經營、行政管理上產生不少困境。
民宿管理辦法自發布以來已達7 年，由推行初期政府大力鼓催並輔導業者辦理
民宿管理辦法自發布以來已達7 年，由推行初期政府大力鼓催並輔導業者辦理