臺東市民宿現況調查與經營型態之研究

國立臺東大學

健康促進與休閒管理碩士班碩士論文

指導教授：林大豐 博士

臺東市民宿現況調查與經營型態之研究

研究生：張益銘

中華民國 九十八 年 六 月

謝 誌

學問是富貴者的裝飾，貧困者的避難所，老年人的糧食《亞里斯多德》。在我 獲得裝飾、避難所以及年老糧食的這兩年，讓我有豐富難以忘懷的經歷。因此，要 藉這小小的篇幅，來表達我真誠的謝意。

首先誠摯的感謝指導教授林大豐老師，謝謝您的督促與鼓勵，讓我的論文得以 順利完成，老師用心的諄諄教悔，讓常處於寫作瓶頸的我豁然開朗，獲益匪淺。

其次，感謝口試委員劉美珠老師與蘇維杉老師的肯定、指正與教導，也謝謝您 們在百忙之餘，願意撥冗審閱我的論文，且細心的指出研究的盲點，使我的論文架 構與內涵能更為充實完整。也感謝觀光局吳勉勤課長、林玥秀老師、林万登老師、

高筱慧小姐及高麗雪小姐五位在專家效度進行時給的建議，讓我的問卷內容更加豐 富，以及臺東市民宿業者耐心回答問卷上的題目，使研究得以順利進行。

再者，感謝指導過我的周財勝老師、洪煌佳老師、王明泉老師、李富美老師及 陳瓊華老師的師恩浩蕩。感謝一群一起鼓勵打氣的研究夥伴，坤哥、庭維班代、冠 宏、阿彬、昱眾、雅慧、文秀、惠英、柏翔、震寬、小朱、金昌以及偲潔的幫忙，

謝謝你們！還要感謝絢媛、聶姐、阿吉、康仔、一姐、佳慧、志杰、良苑、佳樂、

保生在求學期間及研究過程中給我的協助，有你們真好；大家也不要忘了文秀謝師 宴上感性的發言，每年要聚餐一次歐。

還要感謝我的家人，以及在另一個世界的父親，感謝你們在我進修時給予我的 支持，讓我能專心課業，順利完成論文。另外，也感謝我那兩位可愛的寶貝尹穎和 紆穎，因為你們讓我有前進的動力。

最後，要感謝我最愛的老婆雅傳的支持與體諒，犧牲玩遊戲的時間，讓我在進 修過程中毫無後顧之憂，感激之心無以言喻。

少而好學，如日出之陽；壯而好學，如日中之光；老而好學，如炳燭之明，希 望往後學習路上能再相互扶持，共同向前邁進；在這趟豐富之旅的路上，要感謝的 人太多，謹以此論文獻給所有關心我、愛護我的親友，謝謝你們，祝福你們！

張益銘 謹誌

臺東市民宿現況調查與經營型態之研究

研究生：張益銘 指導教授：林大豐 日期：2009.07

摘 要

自實施周休二日來，國人對與旅遊休閒的觀念越來越普遍，許多業者前仆後 繼投入民宿經營，但普遍經營績效不彰，本研究目的在調查臺東市之民宿現況、

合法登記民宿之市場規模、客層來源及現有經營行銷現況，並分析民宿經營者不 同背景之經營動機及策略，及研究不同型態之民宿經營者當前在經營發展上所面 臨的問題與經營型態差異分析，研究對象為臺東市合法之91 家民宿，以文字問卷 普查，經回收有效問卷共計為87 份。研究結果發現：

一、 臺東市合法民宿一年之產值推估新臺幣4,341 萬元，客層來源以國人學生 散客、情侶或夫妻、家庭成員為主，大多數為一般散客，主要目的為觀 光旅遊。民宿業者認為最有效的行銷方式為顧客介紹、付費網站、親友 宣傳；負責行銷推廣人員都是以老闆本人為主。

二、 經營者的年齡、學歷及職業背景會影響其經營民宿的動機；年齡與學歷 背景會影響經營者的行銷方式，而經營者的職業背景會影響其民宿經營 的訂房方式。

三、 臺東民宿經營型態相當單調，多數僅提供住宿服務。一般業者認為民宿 的優勢為價格較低廉、與顧客的互動較高、能結合當地文化或自然資源；

其經營困境為行銷方式及管道過於貧乏且較不積極，負責業務推廣人員 都是由老闆本人及家人，合作行銷單位不夠廣泛，所以經營收入財源過 少；另外臺東市民宿與民宿協會合作行銷比率偏低也是民宿發展之困境 之一。

關鍵字：民宿、民宿行銷、民宿經營困境

A Research on Current Situation and Management Methods of Homestay in Taitung City

Graduate: i-ming chang Advisor: Dah-Feng Lin, Ph. D.

M. Ed. Thesis, 2009

Abstract

Since the Two-Day Weekends policy was in effect, domestic travel has become a common concept among Taiwan residence, and many people gradually entered the Homestay business. Management operations, however, seemed commonly inefficient.

The purpose of this research, therefore, was to investigate current situations of homestays in Taitung City, the market size of legally registered homestay, sources of customers and situations in management and marketing. Differences in operational motivations and stretagies were analyzed for different backgrounds. The problems that homestays operated by different methods encountered , as well as the differences in management methods, were investigated. Research subjects were 91 legally established Homestays in Taitung City, and surveyed by questionnaires. There were a total of 87 valid questionnaires collected. The results of the research were as follow:

1. Legally registered homestays in Taitung City generates a gross of about 43 million NT dollars. The main sources of customers were domestic students, couples, husbands and wives and family members; they most likely were individual tourists.

The main purpose for the stay was tourism. Homestay owners believed the best marketing methods were throughout customer reference, paid web sites and friends’

propagation. Marketing advertisements were usually made by the owner and the family members.

2. Age, education and professional backgrounds of owners affected the motivations of Homestay management. Age and education backgrounds influenced the marketing methods of owners, and the professional backgrounds of owners influenced the methods of room reservation services.

3. Management methods of Homestay in Taitung City were not apparently categorized.

The management methods were not versatile; most Homestays only provide service for stay. Owners usually believed the advantages of Homestay are inexpensive, more interactions with customers, and a combination of local culture and natural

and lack of enthusiasm for marketing. Personnel for marketing was the owner and family members, which resulted in marketing inefficiency and insufficient gross income. The inefficient Taitung City Homestay Association had become one of the straits for Homestay development.

Key Words: Homestay, Homestay marketing, Homestay marketing straits.

目 次

中文摘要 ... I 英文摘要 ... II 目 次 ... IV

表 次 ... VI

圖 次 ... VIII

第壹章 緒論

第一節  研究背景與研究動機 ... 1 

第二節  研究目的 ... 3 

第三節  待答問題 ... 3 

第四節  研究範圍與限制 ... 4 

第五節  名詞解釋 ... 5 

第六節  研究重要性 ... 6 

第貳章 文獻探討

第二節  臺東市發展民宿條件分析 ... 16 

第三節  民宿經營型態分類與困境 ... 26 

第參章 研究方法

第二節  研究對象及問卷實施 ... 36 

第三節  研究工具 ... 37 

第四節  資料整理與分析 ... 40

第肆章 研究結果與討論

第一節  臺東市民宿概況 ... 42 

第二節  臺東市不同背景之民宿經營者經營動機及策略差異 ... 69 

第三節  臺東市不同型態民宿經營之優勢與困境 ... 81 

第伍章 結論與建議

第二節  建議 ... 92 

參考文獻

二、英文部份 ... 96 

附錄

附錄二 臺東市停業、歇業民宿統計表 ... 100 

附錄三 民宿經營者問卷初稿 ... 101 

附錄四 致專家效度檢測信函 ... 110 

附錄五 致專家效度問卷 ... 111 

附錄六 問卷內容專家效度評估意見表 ... 122 

附錄七 正式施測問候信及問卷 ... 139 

附錄八 問卷內容之專家效度名單 ... 148 

表 次

表2-1-1 民宿之定義 ... 8 

表2-1-2 民宿發展對地方和遊客的重要性 ... 9 

表2-1-3 各國民宿發展演近比較表 ... 13 

表2-2-1 重要資源彙整表 ... 18 

表2-2-2 臺東市文化資產會整表 ... 20 

表2-3-1 經營型態分類表 ... 27 

表2-3-2 分類型態彙整表 ... 29 

表3-1-1 個人基本資料收集內容 ... 36 

表3-3-1 專家效度名單 ... 39 

表4-1-1 經營者基本資料表 ... 43 

表4-1-2 臺東市民宿經營者經營動機次數分配表 ... 44 

表4-1-3 民宿設立日期彙整表 ... 45 

表4-1-4 臺東市民宿房價、房型及工作人數綜合表 ... 46 

表4-1-5 臺東市民宿特殊房型房價彙整表 ... 46 

表4-1-6 臺東市民宿建築物型態及投資金額彙整表 ... 47 

表4-1-7 臺東市民宿經營者餐旅證照數目統計表 ... 49 

表4-1-8 臺東市民宿餐旅證照分析表 ... 49 

表4-1-9 臺東市民宿經營者原居住縣市彙整表 ... 50 

表4-1-10 臺東市民宿經營者從事餐旅觀光年資統計表 ... 50 

表4-1-11 臺東市民宿設備及服務項目統計表 ... 51 

表4-1-12 臺東市民宿訂房方式統計表 ... 54 

表4-1-13 臺東市民宿預收訂金及付費方式統計表 ... 55 

表4-1-14 臺東市民宿日常電腦使用狀況統計表 ... 55 

表4-1-15 臺東市民宿付費行銷方式統計表 ... 56 

表4-1-16 臺東市民宿每年推廣行銷費用統計表 ... 57 

表4-1-17 臺東市民宿行銷推廣統計表 ... 58 

表4-1-19 臺東市民宿住宿率、總營業收入、成長率彙整表 ... 61 

表4-1-20 臺東市民宿收入項彙整表 ... 62 

表4-1-21 臺東市民宿支出項目彙整表 ... 63 

表4-1-22 臺東市民宿淡季及旺季月份統計表 ... 64 

表4-1-23 臺東市民宿暑假、過年及淡季平日、假日統計表 ... 65 

表4-1-24 臺東市民宿課源層統計表 ... 67 

表4-2-1 民宿經營者年齡與經營動機個數及百分比分配表 ... 70 

表4-2-2 民宿經營者學歷與經營動機個數及百分比分配表 ... 72 

表4-2-3 民宿經營者職業與經營動機個數及百分比分配表 ... 74 

表4-2-4 民宿經營者年齡與付費行銷方式個數及百分比分配表 ... 76 

表4-2-5 民宿經營者學歷與付費行銷方式個數及百分比分配表 ... 78 

表4-2-6 民宿經營者職業與訂房方式個數及百分比分配表 ... 79 

表4-3-1 臺東市民宿經營型態調查表 ... 81 

表4-3-2 臺東市民宿經營型態類型表 ... 82 

表4-3-3 臺東市民宿經營較旅館經營之優勢統計表 ... 84 

表4-3-4 臺東市民宿是否威脅旅館情形統計表 ... 85 

表4-3-5 臺東市民宿威脅旅館因素統計表（n=60） ... 85 

表4-3-6 臺東市民宿造成旅館經營影響統計表 ... 86 

表4-3-7 臺東市民宿認證制度統計表 ... 86 

圖 次

圖2-2-1 臺東市重要資源分布圖 ... 19  圖3-1-1 研究流程圖 ... 35 

第壹章 緒論

臺東是一個很適合發展民宿的地方，臺東素有臺灣後山及臺灣最後一塊淨土之 稱，其風景秀麗空氣清新，讓都市人遠離塵囂，來到這享受有家的感覺並體驗當地 生活，因此到臺東住民宿融入當地生活是目前最流行的旅遊方式，而民宿乃是利用 自宅空間提供旅遊者住宿，且由屋主自行經營，房間數目不得超過5 間，特色民宿 的房間數則在5-15 間（鄭健雄、吳乾正，2004），民宿申設容易投資門檻低是一個 觀光入門產業，故本研究主要目的在調查臺東市合法登記民宿之數量、客層來源及 現有經營行銷現況；並試圖瞭解民宿經營者不同背景之經營動機及策略之差異。並 研究不同型態之民宿經營者當前在經營發展上所面臨的問題。

本章共分成四節，第一節闡述研究之問題背景與研究動機，第二節說明研究之 目的，第三節研究限制與研究範圍，第四節為各項名詞解釋。希望藉由本研究提供 臺東市民宿經營者一個重新思考其經營策略及認識自己經營體質狀況，進而成為其 他地區或有心經營民宿之業者以為借鏡。

第一節 研究背景與動機

自我國實施周休二日以來，國人對於休閒旅遊的觀念越來越普及，一般民宿的 收費低廉，除此之外，民宿強調的是住客與民宿經營者的人文交流、住客對自然生 態的認識、以及住客在當地生活的體驗（戴旭如，1993）。且平民化、平價化、親 民化而廣受遊客之喜好，惟初期經營水準參差不齊，缺乏完善之管理制度，導致消 費者權益毫無保障（黃穎捷，2006）。因此，我國為建立完善管理制度兼振興觀光 產業公布實施「發展觀光條例」，並將民宿定位為「指利用自用住宅空閒房間，結 合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經 營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。」而交通部循此原則制訂「民宿管理辦法」，

就民宿之設置地點、規模、建築、消防、衛生、申請登記要件、經營管理、政府監 督及經營者應遵守事項訂有規範。

近年來由於臺灣經濟的轉型，傳統農林漁業逐漸式微，不僅導致城鄉人口不均，

也造成失業人口的增加。政府因此積極輔導傳統農林漁牧產業型經濟，提倡農業精 緻化、休閒化。興起的觀光活動、如休閒農場、觀光花卉果園、農村示範社區便是 一例。其所帶來的利益不但能增加兼業收入，增加就業機會，留住當地人口，也能 解決部份產銷問題，提高生產所得（鄭詩華，1992）。與政府倡導民宿與傳統產業 結合，能活絡地方經濟方向不謀而合，並有加成的效果。因此，在促成傳統農林漁 牧業轉型、增加鄉村就業機會、降低旅遊成本、提昇旅遊意願及提供多樣旅遊產品 的多方考量之下，由農林漁牧經營者兼營的民宿最符合當前政府所提倡的本土化、

知性化、生態化及永續性的觀光發展（明新科技大學，2002）。

民宿之發展自發布日施行民宿管理辦法以來至 2008 年 8 月止，經交通部觀光 局統計數據，目前全國登記民宿已達2,566 家，房間數已達 10,259 間，相較於 2005 年12 月交通部觀光局統計數據，全國登記民宿 1,194 家，成長 215%，而房間數 4,886 間，成長210%，成長幅度相當驚人。臺東縣民宿在 2008 年登記達 278 家，登記房 間數為1,096 間，相較於 2005 年登記民宿為 84 家，房間數 343 間，三年間登記家 數成長331%，房間數成長 320%，其成長幅度高於整體臺灣民宿平均值甚多。

臺東縣位於臺灣的後山，而觀光旅遊又是主要的發展重點，再配合上東部獨特 的天然資源及原住民文化，這些都是發展民宿的最大優勢。目前臺東縣合法民宿的 發展也都依照土法煉鋼的方式由民宿業者自行摸索經營方式，缺乏專業的經營及知 識，導致遊客的使用率不高（徐欽賢、沈嘉偉，2005）。

由此可知民宿業者近年來多半經營績效不佳，甚至在同業間流傳此為一「周休 五日」行業，臺東市民宿過於聚集，且多於新興起且發展較快速之區域，如臺東新 火車站附近，而大多是因為避免房屋閒置，而申請辦理民宿登記，並非是有經營民 宿觀光餐旅的興趣或經驗，一般人認為隔行如隔山，而在此種情況下民宿經營者經 營民宿是否會遇到經營上之困境？經過與臺東市民宿業者的初步訪談接觸，一般民 宿經營者認為民宿經營僅需提供旅客住宿，與早期旅社經營理念相同，而現今旅客 需求更加多元，為了滿足旅客的需求不少旅館業的經營以漸漸轉型，如商務旅館及 渡假酒店…等，提供更多的服務來滿足旅客，已是旅館經營之趨勢，而民宿管理辦 法也將民宿定義為利用自用住宅空閒房間，結合當地人文，自然景觀、生態、環境 資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所，

可提供現行民宿經營者參考，做為其日後民宿經營策略調整指標；亦可做為日後有 興趣跨足民宿領域經營者，在經營策略擬定與經營型態設定之參考依據。本研究可 與 2005 年交通部觀光局委託東華大學林玥秀老師所做的「東部地區一般旅館業與 民宿經營現況調查報告」做比較，當時研究全臺東縣僅64 家合法民宿，2009 年臺 東市已高達 91 家民宿，故在民宿蓬勃發展後，民宿經營者的經營動機、客層來源 以及所面臨的困境是否有所改變？根據上述種種原因，故興起調查研究之念頭。

第二節 研究目的

一、調查臺東市合法登記民宿之市場規模、客層來源及經營行銷現況。

二、探討不同背景民宿經營者之經營動機及策略之差異。

三、探討不同型態民宿經營者之經營發展優勢及困境。

第三節 待答問題

本節乃循研究目的並利用本研究之問卷找出下列問題的答案：

1-1 調查臺東市民宿市場規模？

1-2 調查臺東市民宿客層來源？

1-3 調查臺東市民宿經營行銷現況？

2-1 探討不同背景之民宿經營者之經營動機為何？

2-2 探討不同背景之民宿經營者之經營策略為何？

3-1 探討不同型態之民宿經營者經營發展優勢為何？

3-2 探討不同型態之民宿經營者經營發展困境為何？

第四節 研究範圍與限制

一、研究範圍

本研究範圍是針對經戶政機關核發戶籍證明設籍於臺東市，並依民宿管理辦法 第13 條向當地主管機關（臺東縣政府）申請登記，符合民宿管理辦法第 3 條：「本 辦法所稱民宿，指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境 資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。」

經當地主管機關申查通過後核發民宿登記證及民宿專用標識者，截至97 年 12 月 8 日止臺東市計有91 家。

二、研究之限制

依民宿業者所填答之問卷結果彙整後，以輸入統計軟體分析比較，民宿業者因 擔心商業機密外流，營業所得或行銷策略資料等商業機密外洩，造成不必要之困擾 或權益受損，故在問卷填答時可能會趨於保守，影響研究之準確性造成失真此為研 究限制一，故本研究採匿名填答，可減少民宿業者此方面之疑慮，並於問卷發放時 向業者說明，盡力將此限制造成的阻礙降低。

本研究擬採問卷之資料作整理與報告進行研究，探討臺東市地區民宿業對觀光 產業之發展研究，多具本土性，故在相關文獻資料的蒐集上，多以臺灣地區為主，

外國部份較少，而專為臺東市民宿所撰寫之文獻更為稀有，此為限制二。

第五節 名詞解釋

一、民宿

所謂民宿（homestay, bed and breakfast）意指房屋主人，利用自宅空閒的房間，

以「家族經營」方式，提供旅客體驗鄉野生活住宿場所，可以是整棟或分棟之房屋，

其性質有別於商業化和專業化的旅館，所提供的是有如鄉土味及家庭溫馨的住宿環 境（李宗珏，2004）。另依民宿管理辦法第 3 條：「本辦法所稱民宿，指利用自用住 宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以 家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。」兩者其實大同小異，均以「自 宅空房間」、「供旅客鄉野生活住宿」

二、民宿經營規模

依民宿管理辦法第6 條，民宿之經營規模，以客房數五間以下，且客房總樓地 板面積一百五十平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、經農業主管機關核發 經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠 地區及離島地區之特色民宿，得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積二百平 方公尺以下之規模經營之。

經本研究查證臺東市並未有民宿管理辦法中所界定之特色民宿，故本研究民宿 的經營規模界定為：「以客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺 以下為原則。」

三、市場規模

本研究所指之民宿市場規模為一推估值，係以民宿業者所填報之去年一年的營 業總額級距之最高值加成所得之數據，因以一般民宿業者擔心稅務單位查稅或洩漏 經營商業機密，故所填報之收入會較趨於保守，故以級距之最高值估算，若有因故 無法填寫問卷之民宿業者，以問卷調查出之數據平均值計算。

四、經營型態

經營策略是決定一個組織的基本目標並採取行動與分配所需的資源，來完成該

組織的目標。而經營型態是將為達成民宿經營者所定的目標所採取的行動與分配所 需資源之異同與以分類，將經營策略相同或相類似的族群歸類於同一組，一個組別 為一個型態。

第六節 研究重要性

本研究針對臺東市合法民宿做經營現況及型態做全面性的普查分析研究，經交 通部觀光局統計數據至2008 年 8 月止，目前全國登記民宿已達 2,566 家，房間數已 達10,259 間，而臺東縣民宿登記已達 278 家，登記房間數為 1,096 間，發展已相當 蓬勃；而臺東市已完成登己目前營業中之民宿已達 91 家，將近臺東縣三分之一，

算是臺東現高度發展的鄉鎮（市），所以臺東市民宿對臺東縣整體民宿發展影響相 當大，本研究試圖建構臺東市民宿現況，包括其市場規模、客層來源及經營行銷現 況，並探討臺東市民宿經營者不同背景之經營動機及策略之差異，以及不同型態之 民宿經營者在經營發展上所面臨的問題等等，因此將本研究之重要性臚列如下：

一、 估算臺東市合法民宿之市場規模及探討客層來源及行銷現況。

二、 研究完成後可供作現有民宿經營者經策略擬定或調整之參考。

三、 遊客到訪東部地區住宿選擇之參考。

四、 研究民宿經營者不同背景之經營動機及策略。

五、 探討臺東市民宿經營型態並予以分類，並分析其優勢及困境。

六、 爾後有意跨足民宿產業的經營者取捨與經營型態選定之依據。

七、 本研究也可以作為公部門管理民宿或旅館等觀光產業的參考。

本研究完成後可以做為一顆種子慢慢發芽，讓後續對民宿議題有興趣的研究者 參考，並參考本研究方法流程，在調查其他不同區域研究後，與本研究的研究果相 互呼應，慢慢建構出完整的民宿整體臺東縣民宿產業，甚至全國民宿業產業現況。

第貳章 文獻探討

本章共分為三節，第一節為民宿的定義與發展概述；第二節為臺東市發展民宿 條件分析；第三節為民宿經營型態分類與困境。期待透過相關文獻分析，能更進一 步瞭解民宿定義、起原與發展，探討臺東市發展民宿條件，進而了解民宿功能、經 營型態與發展困境。

第一節 民宿的定義與發展概述

本節從民宿的定義、特性、功能、發展概述來探討民宿的相關文獻，從本節我 們可以知道民宿的各種研究報告所給的定義，民宿的特殊性與旅館之差別，民宿對 地方及有客有何重要功能，民宿國外各國及國內發展上起源與現今概況。

一、民宿的定義

民宿一詞在各國間無統一用語，在英國的民宿稱為B&B（Breakfast and Bed）型 式的住宿模式，而國外對於民宿亦無統一的名詞，如北歐稱“ Husrom ”、法國稱為” "Gites Detape"，"德文則稱"Pensionen, Gasthauser Fredenzimmer"或"Zimnerfre"，義大利又則稱

"PensaoLocandec”或"Camere Libere"，西班牙稱做"Hostalresidencia, Pension, Casade Huespedes, Fonda, Hostales Residencias"，美國則稱"B & B"或"Inn"，而我國也以"B&B"

稱之，因此在各國都有不同的名稱（欣境工程，1990）。

但參考各文獻普遍以「Breakfast and Bed （B&B）」、「Home Stay」或「Inn」存 在世界各地方，日本甚有「一泊一食」或「一泊二食」，提供給旅行者住宿之地方，

民宿發展之地區通常位於豐富觀光資源的地區，一般而言，民宿僅供基本的住宿，

較無法如旅館提供專業住宿設施，但民宿給予投宿者感受到濃厚的人情味和家的溫 馨感，這是與一般的旅館、渡假中心最大的不同處是，茲就各學者對民宿的定義歸 納整理列於表2-1-1。

表2-1-1 民宿之定義

研究者 民宿之定義

何郁如 湯秋玲

（1989）

以民宅套房出租給予遊客投宿而未辦理管理營利事業登記，又實際從事旅 館業務者，稱之為民宿。

鄭詩華（1991） 民宿為一般個人住宅將其一部份起居室，以「副業方式」所經營的住宿設 施。其性質與一般飯店、旅館不同，除了能與「遊客交流認識」之外，更 可享受經營者所提供之當地「鄉土味覺」及有如在「家」之感覺。具體而 言，農村民宿之發展具有是結合自然、觀光、休閒及產業發展之事業；提 供休閒住宿者享受價格低廉之住宿且能讓住宿者享受「家」的感覺。

郭永傑（1991） 民宿係一般私人宅的將其一部居室出租予旅遊人口，以『副業方式經營的 臨時住宿設施；其性質與普通飯店、旅館不同，除了能與旅客交流認識外，

旅客更能享受經營者所提供當地之鄉土味覺及如在「家」的感覺。

臺灣省旅遊局

（1994）

民宿—顧名思義是一種借住一般民眾住宅的方式，所以它不是專業化和商 業化的旅館。

Alastrir,M. M.

（1996）

民宿的規模一般很少超過 25 個房間，且大多為小尺寸的房間提供給客人 居住，民宿（specialist accommodation）尚具有五種特質：

（1）具有私人服務的，與主人有某一程度上的交流。

（2）具有特殊的機會或優勢去認識當地環境或建物特質。

（3）通常是產權所有者自行經營，非連鎖經營。

（4）特別的活動提供給遊客。

（5）較少的住宿容量。

林梓聯（2001） 民宿是有效運用資源，提供鄉野住宿及休閒活動，讓旅客自接觸，認識與 體驗。

交通部觀光局民宿管 理辦法（2001）

第三條 本辦法所稱民宿，利用自用住宅空閒房間，結合當地人文，自然景 觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅 客鄉野生活之住宿處所。

吳碧玉 （2002） 一半私人住宅將其一部分起居室租予旅遊人口，提供住宿或含食宿之住宿 設施。

陳秋玲（2004） 客房數少於15 間，結合當地自然或人文資源，提供旅客住宿及體驗之處所。

鄭健雄 吳乾正

（2004）

利用自宅空間提供旅遊者住宿，且由屋主自行經營，房間不得超過5 間，

特色民宿則在5-15 間。

資料來源：整理自王伯文，2005；吳碧玉，2002

綜合歸納上述民宿之定義及我國交通部所通過的民宿辦法窺之，歸納上述定義 大多有以下共通性：

（一） 提供旅客暫時之住宿。

（二） 規模較小，副業經營。

二、民宿的特性

除上述整理出民宿定義三項共通性外，我們發現民宿定義均為各研究者針對民 宿所觀察到並歸納出的特性來加以闡述，因為民宿的影響包含社會、經濟、地區發 展等三層面，故我們不難發現國內外文獻中，也有學者整理出民宿經營特質，如 Alastair（1996）等人提出民宿具特性加以闡述，產權所有者自行經營提供私人服務 與主人具有一定的交流，具有特殊的優勢供住宿者認識當地環境或建物歷史沿革及 文物，通常為很少的住宿容量。

鄭詩華（1998）有關民宿特性提出以下見解，有相當的數量與適當的範圍、維 持現有景觀，減少自然破壞、維護或發揚傳統特色、強化社區組織功能，改善社區 環境、配合當地特殊自然資源景觀及產業、創造特色、結合各項遊憩活動，寓教育 於娛樂。

段兆麟（2001）對於農村民宿做出以下特性之定義，農莊民宿是運用農業資源 與活動，吸引遊客來鄉觀光休閒，進而留宿的農業服務業，因係利用農家現有的閒 置房間出租，所以規模不會很大，並且能運用農村現有的景觀、自然、文化資源是 民宿最好的佈景，至於餐點部分則提供簡餐，如早餐，所以簡易型的民宿被稱為 Bed & Breakfast 的服務，因此遊客在某種程度上涉入農家生活，所以是體驗鄉村文 化的有效方式。

經整理上揭文獻可知，民宿具「副業經營」、「旅客與主人交流」、「空餘空間的 利用」、「住宿規模有限」、「鄉間體驗與環境資源結合」等特徵。

三、民宿的功能

Alastair（1996）等人認為民宿欲探討功能可以從下列二部分來看，以民宿發展 對地方發展和遊客所獲得收穫的重要性列於表2-1-2：

表2-1-2 民宿發展對地方和遊客的重要性

對地方而言 對遊客而言

1.天然環境的保存與維護 1.解決住宿問題 2.當地文化的保存與推廣 2.了解地方自然資源 3.地方產業的發展 3.融入地區的文化特色 4.生活環境的改善 4.品嚐地區農業特產 5.知識與技能的學習 5.體驗農村生活

資料來源：Alastair（1996）

簡玲玲（2005）認為民宿乃為結合鄉村的休閒資源，提供旅客體驗鄉野生活之 住宿處所，並歸納出以下民宿的功能：「產業經濟功能」民宿的發展提供鄉間居民 轉型的機會，農村觀光產業有助於減緩鄉村經濟的衰退。另外民宿可提高農特產品 直接銷售給遊客的機會，部分解決農產品產銷的問題，提高農業的邊際效益。「遊 憩、體驗功能」提供給遊客鄉野生活休閒體驗的環境與活動。「生態保育的功能」

民宿充分利用鄉村自然、人文資源，則先必須保有良好的生態環境，並持續維護當 地各項生態資源，因而引導居民對生態境的重視與維護。「教育、文化傳承的功能」

民宿對農村及原住民文化的保存有正面的效果，可使遊客充分體認鄉村文化、風俗 習慣、農業知能等，甚至幫助遊客及學生訓練強健的體魄。「社會交流的功能」吸 引都市甚至國外遊客的到訪，促進人與人的溝通與關懷，達成城鄉交流，並拉近城 鄉差距。

透過以上的文獻回顧，民宿的功能由早期解決與舒緩遊客住宿問題，演變至今，

不僅單單提供遊客住宿的功能，振興地方經濟產業、推廣地方人文與自然景觀，並 兼具保育與社會交流等功能。因此，由藉由住宿過程所接觸對象觀之，民宿交流的 對象不僅是遊客與民宿經營者而已，同時它也帶動了遊客與社區相互瞭解，而因為 民宿使用當地資源，與當地的社區居民或團體產生互動，並帶領遊客參與當地的生 活體驗和社團活動，如同是當地的一分子，無形中促使三者彼此溝通與融合，故產 生協助改善社區環境力量，進而增長社區的活力。

四、民宿發展概述

國外民宿起源依可追蹤之文獻記載，為 18 世紀法國貴族式的農村休閒渡假活 動，早期歐洲貴族在閒暇之餘，到鄉村深度渡假旅遊，所衍生之住宿行為，是謂民 宿之起源。後因社會結構與經濟轉變，觀光旅遊逐漸普及到一般民眾，民眾逐漸走 向田園鄉野、體驗農村生活（張彩芸，2002）。而亞洲最早發展民宿的國家，可追 朔到 1960 年代的日本，也是因為旅遊活動盛行，旅館住宿空間不足而興起（林秋 雄，2001）。

（一）國外民宿發展沿革

歐美先進國家民宿採取「副業經營」民宿，可直接增加農場額外收入，

另一方面亦間接地促進當地社區的觀光發並升農民生活水準。另外，歐洲、

紐西蘭及澳洲之觀光農場提供的民宿型態，大都是農場利用空出來的房間 或農舍稍加改建整理而經營，以農場「副業」型態呈現。以下為各國民宿 發展概況說明如下：

1.法國

法國民宿發正式發展是在二十世紀的 50 年代初，第一個農村民宿 於1951 年開張。而到了 1955 年成立了法國民宿聯合會，所印發的第一 本旅舍指南共收錄146 個民宿地址。直到近年來，法國民宿聯合會雇用 六百名職員，專門監督多達五萬六千家在農村中的旅舍，並且向兩百萬 綠色旅遊愛好者推銷這些旅舍。「法國民宿」的品牌要求業主滿足各項 條件（面積、設備、清潔衛生、環境等），這些要求也成為他們民宿成 功的保證（法國在臺協會，2005）。

法國民宿評鑑是以麥穗來表示等級，從「一枝麥穗」到「四枝麥穗」， 麥穗的數目與該宿所條件及環境越好，舒適度成正比，因房價為民宿業 者自行設定，顧房價的高低與評鑑等級無關（鍾美玲，2003）。

2.日本

在亞洲各國中，日本民宿的發展起源較早且較完備的國家，並已趨 向「專業化」經營。日本六○年代社會經濟高度成長，夏季伊豆海濱與 冬季白馬山麓等度假勝地人潮洶湧，住宿空間嚴重不足，因此洋式民宿

（pension）孕育而生；而北海道的農場也有類似民宿性質提供遊客住宿 增加副業收入，因而有「農場旅舍（farm inn）」的住宿型態產生（林秋 雄，2001）。

3.德國

早期熱門的登山地點阿爾卑斯山附近的民宅，常由於天候關係，成 為登山客最佳的避難所；再者德國氣候清爽，適合觀光旅遊，因此吸引 大批觀光客，因此造成旅館不敷使用，投宿附近的民宅（欣境工程顧問 有限公司，1990）。

德國民宿經營方式主要是以經營渡假農場為主，偏向提供遊客較多 天數的住宿，希望能引領遊客深入並體驗農村生活。通常農家式利用空

餘的農舍或房間作為民宿之用，型態大致可分為 B&B 與自炊式的出租 房舍兩種。現今德國民宿可分為單房式、套房式、公寓式及別墅型之四 種民宿型式，均由德國政府評分，評分結果分成五個等級，每一等級以 一星代表（韓選棠、謝旻成，1999）。

4.英國

1968 年時，英國鄉村保存了許多觀光遊憩的步道系統，而附近屋主 的孩子因外出工作或唸書所空出的房間，屋主便將空房間出租出去，對 他們來說可增加一筆額外的收入。到了1970 年代，以 B&B 為經營方式 也就成為民宿在英國風行大幅興盛於農家（林秋雄，2001）

英國有 23%的農場與觀光有關，至少有 10,000 家農場有住宿，另 外10,000 家有自助式住宿，每一個農場提供住宿單位為 2 至 6 間房間，

約可提供6 至 8 個床位（Demoi, 1983）。英國的農莊遊客族群以全家旅 遊與夫妻檔居多，全家旅遊的遊客偏好自助式的民宿型態，因為此種方 式花費較低；最普遍是短期渡假，有60%是一次停留一週左右，遊客的 忠誠度頗高（Frate, 1983）。

5.美國

美洲地區民宿以美國最為代表性，美國往往通過一個城鎮就要花上 好幾小時的車程，因此在美國汽車旅館通常比較普遍，民宿只有在鄉村 農莊較容易見到。美國效仿英國採B&B 是的農莊民宿，與英式的 B&B 不同，於英國偏向集中式的，而美國是屬分散式（嚴如鈺，2003）。美 國民宿除提供旅人與遊客住宿外，也有附帶提供學生寄宿之服務。

綜觀各國民宿發展歷史，大都因旅遊觀光業盛行後，觀光地區住宿 設施不敷使用，當地居民將空出的房間整理後，提供遊客住宿並可以增 加額外的收入。

（二）國內民宿發展沿革

國內最早出現大規模民宿的地區是位於墾丁國家公園附近，時間約在 民國 70 年左右，其次是阿里山的豐山一帶（林宜甲，1997）。後為合理規 劃並輔導山胞有效利用其土地，當時的臺灣省山胞行政局於78 年度起至 80

展宿事業（戴旭如，1993）。民國 83 年，政府開始輔導推動發展休閒農業 計畫，以及行政院農委會委託研擬民宿輔導管理辦法草案。

民宿管理辦法頒訂前休閒農業及原住民體系已有部分農民、原住民從 事民宿之經營，在風景特定區、國家公園內及各觀光景點亦有不少人將空 置之房舍改建或以新建樓房出租旅客住宿，惟此類民宿經營水準參差不齊，

亦缺乏完善之管理制度，亟須導入正軌，健全其發展（民宿管理辦法總說 明，2001）。民國 86 年，經建會指示交通部觀光局研訂民宿管理及輔導辦 法。民國87 年，交通部觀光局完成民宿管理辦法草案，報請審議通過。直 至90 年 12 月 12 日民宿管理辦法終於公布施行。

（三）小結

上述文獻發現，一般民宿多為偏遠山區或鄉間地區，住宿設施不發達，

當地民眾將自有住宅空間整理或政府保護當地古蹟歷史建築，解決觀光旅 客住宿不足之問題；我國也不例外，起源於協助原住民經營民宿，解決山 區旅客住宿之問題（李宗珏，2004）。以下就各國民宿發展演進，依國家、

發源區域、發展主因與營運特色進行分析列於表2-1-3。

表2-1-3 各國民宿發展演近比較表

國家 發源區域 發展主因 營運特色

德國 阿爾卑斯山區 天候因素山中民宅成 為登山客之避難所。

近15年來湧入大量觀光 客，使各地皆有組織化經 營的民宿業者

紐澳

（紐西蘭、

澳洲）

紐澳是畜牧王 國，所以皆由農 家或農莊發展而 成。現已發展至 全紐澳。

農家利用空出來的房 間，稍加整理，讓想 體驗畜牧農場生活之 旅客可以住宿。

無統一管理機構，經營者 自行加入組織，有手冊供 遊客參考，民宿以西澳最 多也有為遊客提供休閒 活動如騎馬等。

北歐

（丹麥、荷蘭）

散佈的農莊 地廣人稀天候因素 有永夜永晝的現 象。

以農場體驗為主，喜歡住 宿停留較久的旅客約3-5 日為佳。

續表2-1-3 各國民宿發展演近比較表

國家 發源區域 發展主因 營運特色

英國 鄉間 1、政府為保護傳統歷 史建築

2、民宿業者為善用空 閒的房間

房間通常相鄰，或在同一 條街上屬集中式的民宿。

美國 多分布於美國中 部與西部，曾是 拓荒下的產物又 稱為Inn。

多為解決鄉間過多的 觀光旅客住宿所需。

以北加州的農舍鄉村宅 院最著名屬分散式民宿 房間，由屋主自行經營，

行銷上有專門介紹屋內 設施聯絡方式的手冊或 圖書發行。

日本 1、濱海的伊豆半 島

2、滑雪聖地白馬 山麓

1、溫泉地帶

2、山間住宿的需求

以北海道和本州的北部 最多，又可分為和式與歐 式兩種。結合當地季節資 源，營造出各自的特色，

並維護文化遺產。

臺灣 1、農村及原住民 聚落

2、森林遊樂區

協 助 原 住 民 經 營 民 宿，解決山區旅客住 宿之問題。

由屋主自行營運，多以副 業方式經營，並結合農業 或各地觀光特色，位在郊 區，提供旅客休憩之住 所。

資料來源：李宗珏，2004

五、臺灣民宿整體現況

陳淑莉（2007）接受交通部觀光局委託研究「民宿經營管理發展趨勢之研究」，

提出臺灣目前整體現況如下：

（一） 民宿仍呈蓬勃發展之趨勢

依據觀光局自2003 年 11 月至 2007 年 11 月全臺民宿家數及全臺民宿 家數最多之四縣，包括花蓮縣、南投縣、宜蘭縣與臺東縣之統計資料顯示，

臺灣民宿之家數以每年30%至 40%成長率，呈現直線上昇之趨勢。

（二） 民宿對國民休閒及觀光發展具有一定之貢獻

大部分民宿住客與民宿管理者認同臺灣民宿之發展對臺灣觀光及國民 休閒旅遊具有正面之效益。

（三） 民宿逐漸成為外國遊客體驗臺灣鄉村風貌之賣點

有 30%以上之民宿經營者表示外國遊客為其主要客源之一，並以花蓮 與南投之民宿最多。

（四） 民宿朝向主業經營之模式發展

受訪民宿經營者表示將民宿做為主業經營者佔 46%可知，現今民宿之 經營型態已由「民宿管理辦法」定義之副業經營模式，朝向主業經營之模 式發展，不少經營者將民宿當成一項事業。

（五） 民宿之經營需要專業能力及經營人力

目前民宿在市場競爭下已走向專業經營，部份民宿並以高投資提昇硬 體設施，朝向高房價與高品質方向發展，因此民宿經營者具有強烈學習經 營管理知能及專業服務技能之需求。

第二節 臺東市發展民宿條件分析

為探究臺東市的民宿，應先了解臺東市，臺東市的起源相當早舊稱「寶桑庄」， 光緒年間設立卑南廳，後來經劉銘傳改名為臺東州，光復後改制為臺東鎮屬臺東縣 政府管轄，為縣治所在地，民國 65 年升格為臺東市。臺東市地處臺灣東南一隅，

位置東經121.10 度，北緯 22.45 度，西起中央山脈山腳等高線與卑南鄉為鄰，西南 臨知本溪與太麻里鄉相望，北臨海岸山脈自黑髮溪沿臺糖公司農場與東河鄉為界，

東則面臨太平洋，整體而言是背山面海，地形狹長，為一靠山臨海之城市，面積一

○九‧七六九一平方公里，南北長十九‧八公里。市轄境內劃分為四十六里，1035 鄰，人口約110,000 人，幾乎佔全縣人口 45

%

一、 臺東市重要資源

為探究臺東市的民宿可利用之資源，必須先了解臺東市重要資源，臺東市重要 資源可分為「自然景觀」、「人文景觀」、「觀光及公共設施」及「農特產品」等四個 部分來談。

臺東市自然景觀豐沛，全市由全縣最重要4 條河川貫穿，縣內唯一的中央管河 川卑南溪，貫穿臺東市北邊、縣管次要河川有太平溪、利嘉溪、知本溪等三條。河 川豐水期為每年5 月至 10 月，豐水期逕流量為全年的 87.2%（財團法人成大研究發 展基金會，2008）並有鯉魚山、貓山、猴子山等山丘，其中鯉魚山為臺東市地標，

呈南北走向，海拔 75 公尺，因低矮的山形酷似臥鯉而得名，而猴子山與貓山為軍 事管制區，且缺乏步道設施，甚少民眾進入；而臺東森林公園為於卑南溪出口南側，

顧名思義，就是一大片密密麻麻的混合林，主要樹種為臺灣普遍用於防風的木麻黃，

由於植栽密集綠蔭蔽日，遂有黑森林之名；清涼的琵琶湖靜臥黑森林之中，他是由 卑南溪地下伏流湧出匯集而成，狀似琵琶而得名；活水湖是每年臺東縣政府舉辦龍 舟賽場地，因其湖水乃天然地下湧泉故得活水之名（中華民國都市設計學會，2007），

因此臺東市山水資源非常豐富。

臺東市人文景觀部分，首先要談到文化起源相當早，考古資源非常豐沛，境內 古蹟遺址有國立臺灣史前文化博物館、卑南文化公園等考古文化保存重要單位，另 民間信仰以天后宮及海山寺最具表性；而重要慶典與民俗活動亦是臺東市的特色之 一，臺東市是全國原住民人口比例最密集的區域，原住民文化亦相當著名，每年各 部落之豐年祭、大獵祭、聯合年祭、卑南族少年猴祭，縣政府每年舉辦南島文化節，

借以振興原住民文化，儼然是觀光客造訪臺東壁探訪的重點之一，每年元宵節炮炸 寒單爺及民俗藝陣頗富盛名，富有北天燈、南蜂炮、東寒單之盛名，並與臺北縣平 溪天燈、臺南縣鹽水蜂炮齊名，全國知名度高。文藝據點有鐵道藝術村、誠品書局、

臺東美術館、原住民文化會館等文藝據點。

觀光及公共設施，首先談到交通，臺東市陸海空交通設施均有重要設施，總計 有一個航空站豐年機場、一個海路交通口岸富岡漁港、及三座鐵路車站臺東新站、

知本車站、康樂車站；重要道路臺 9 縣貫穿花東縱谷，南接南迴公路，臺 11 線直 達東部海岸風景區，並有舊鐵路自行車道、綠色隧道及馬亨亨大道等觀光路廊，市 區主要道路有中華路、正氣路、中山路、大同路、南京路、中正路、傳廣路、更生 路及四維路所編織而成，重要觀光公園綠地有小野柳風景遊憩區、臺東森林公園、

活水湖、琵琶湖、臺東海濱公園、市立天然湧泉游泳池，等其中市立天然湧泉游泳 池更是全臺獨一無二自然湧泉泳池，在發展民宿是一大優勢。

重要農業經濟作物有農委會票選 10 大經典水果之一的釋迦，釋迦在其相關產 品應用推廣上已相當成熟，如釋迦餅、釋迦酒、釋迦冰棒…等多樣化，供遊客挑選，

而香蕉及荖葉也是臺東重要經濟作物。

了解臺東「自然景觀」、「人文景觀」、「觀光及公共設施」及「農特產品」等四 個重要資源後，一個成功的民宿經營者，會善加利用臺東市的重要資源，吸引遊客 造訪民宿地意願，而民宿經營型態與模式，若能與其結合必當能與市區的旅館業者 有所區隔，創造出不同之客源，達到相輔發展目地，而非惡性地削價競爭，茲就將 臺東市重要資源彙整成表2-2-2。

表2-2-1 重要資源彙整表

資源分類 重要資源 概述

自然景觀 河川溪流 由北至南流經臺東市的溪流有卑南溪、太平 溪、利嘉溪及知本溪

自然地標 鯉魚山、猴子山與貓山（為軍事管制區，且 缺乏步道設施，甚少民眾進入）

人文景觀 古蹟遺址/廟宇 國立臺灣史前文化博物館、卑南文化公園、

天后宮、海山寺

重要慶典/民俗 元宵節炮炸寒單爺、卑南族少年猴祭、大獵 祭、聯合年祭

藝文據點 鐵道藝術村、誠品書局、臺東美術館、原住 民文化會館

觀光及公共設施 交通運輸節點 豐年機場、富岡漁港、臺東新站、知本車站、

康樂車站

重要道路或軸線 舊鐵路自行車道、綠色隧道、臺11 線及臺九 線、馬亨亨大道、中華路、大同路、四維路、

中山路、南京路、正氣路、傳廣路、更生路 公園綠地 小野柳風景遊憩區、鯉魚山公園、臺東黑森 林公園、活水湖、琵琶湖、臺東海濱公園、

市立天然泉游泳池

農特產品 釋迦、香蕉、荖葉

資料來源：財團法人成大研究發展基金會，2008

臺東市交通及觀光景點網絡相當綿密，臺東市為鐵路東部幹線與南迴鐵路交集 點，交集點附近有卑南王家三合院及卑南文化公園等著名景點；臺 11 線有杉原海 水浴場沿途經過臺東市許多著名景點，依序為小野柳、富岡漁港、黑森林/琵琶湖/

活水湖、臺東海濱公園、鯉魚山風景區、臺東農業改良場、夢幻湖，在知本溫泉與 臺 9 線相接，而臺 9 線由花東縱谷沿臺東市西邊貫穿臺東市接南迴公路。詳如圖 2-2-1。

圖2-2-1 臺東市重要資源分布圖

資料來源：財團法人成大研究發展基金會，2008

二、 臺東市文化產業

臺東市位於臺東縣中部，由卑南溪沖積而成的臺東平原上，與卑南鄉及太麻里 鄉相連，南北長19.8 公里，面積 109 餘平方公里，人口約 11 萬人，人口將近臺東 縣一半，行政區域共劃分為大同里、中山里、中正里等共 46 個里，是臺東縣地區 政治、經濟、行政及文化中心，土地分區有劃分為都市計畫區及非都市計畫區，都 市計劃區計有臺東市都市計畫區、知本鐵路車站附近地區、小野柳風景特定區、知 本溫泉特定區及臺東鐵路新站附近地區等五處；而非都市計畫區，其中已登錄之土 地以農牧用最廣，其次為特定目的事業用地及水利用地，都市計劃區與非都市土地 約4：6，地位對整體臺東縣相當重要。

文化產業是部分民宿經營特色之一，部分民宿經營者本身從事文化工作產業收 入不固定，故常常利用其閒暇時間經營民宿，順便可向住宿者推銷其文化創作，吸 引同好結交好友。

臺東市是一個非常浪漫的地方，有許多美麗的傳說「鯉魚山的眼睛」、「鯉魚山 傳說」、「琵琶湖傳奇」及「知本心溫泉水」增添了觀光景點神祕的色彩挑起遊客一 探神秘面紗的慾望；「太陽神‧娜路彎‧波雅的故事」與「鮮豔年代」訴說著臺東 市原住民的古老傳說，增添了原住民神秘傳奇色彩；「碧海藍天」唯美的愛情故事，

讓臺東的好山好水增添不少浪漫氣氛（林永發，2003）。

臺東市人文資產有郭英男、李泰祥、丁學洙、胡傳（胡鐵花）、楊傳廣及柯受 良等，而重要文化資產及建築有臺東天后宮、龍鳳塔、龍鳳佛堂、臺東中華會館、

國立臺東史前文化博物館、卑南遺址、普悠瑪傳統文化活動中心、王家三合院、縣 長公館、市長官舍建築群、臺東機關車庫等，列於表2-2-3。

表2-2-2 臺東市文化資產會整表

資產類別 項目 簡介

人文資產 郭英男 1921 年生於馬蘭社區阿美族人，到法國表演轟動 一時，被當地媒體譽為「天籟‧來自臺灣的聲音」。 李泰祥 1941 年生於馬蘭社區阿美族人，曾任臺北市立交

響樂團首席及臺視交響樂團指揮，國內著名創作 樂者，曾寫出<橄欖樹>、<錯誤>、<野店>等膾炙 人口歌曲。

丁學洙 著名畫家，熱愛自然畫風融合中西，已達「天人 合一」，1999 年獲文建會地方文化藝術獎。

胡傳 又名胡鐵花，曾任「臺東直隸州知州」一職，為 花東留下《臺東州采訪修志冊》難得史料，造福 花東。

楊傳廣

楊傳廣紀念之家

亞洲鐵人，1960 年羅馬奧運獲得獎牌，首開國人 奧運會奪牌紀錄。

柯受良 1997 年駕駛跑車成功飛越黃河天塹─長 55 米的 壺口瀑布，1992 年飛越長城締造世界紀錄，獲得

「亞洲第一飛人」稱號。

文化資產 臺東天后宮 入選2001 年歷史建築百景，為臺東市重要信仰中 心。

龍鳳塔、龍鳳佛堂 民國50 年建造完成，為鯉魚山重要寺廟建築。

臺東中華會館 入選2001 年歷史建築百景。

國立臺東史前文化 博物館

臺東史前文化重要收藏地。

卑南遺址 卑南文化遺址因開發興建臺東火車站新站而發現 出土，遺址總面積約80 公頃，為臺灣目前已發現 規模最大，地下出土文物最豐富的史前遺址，也 是東南亞地區最大的墓葬群遺址。。

續表2-2-2 臺東市文化資產會整表

資產類別 項目 簡介

普悠瑪傳統文化活 動中心

臺東市重要原住民建築。

王家三合院 日治時期王登科所建。

縣長公館 日治時期臺東廳廳長官舍，戰後沿用為縣長公館。

市長官舍建築群 日治時期臺東廳高階官吏宿舍。

臺東機關車庫 東線鐵路三大機關車庫（花蓮、玉里、臺東）僅 存的半木造結構車庫。

資料來源：姜祝山，2002；姜祝山，2004；林永發，2005

三、 臺東市的氣候

臺東市因濱臨太平洋，受海洋性氣候影響，年均溫約24.3℃，七月份最高溫約 32.1℃，二月份最低溫約 16.9℃，氣候尚屬溫和，無嚴霜與酷暑，若以月均溫 22℃

以上為夏季，有八至九個月份屬夏季範圍（林秀芳，2007）。臺東市雨量豐沛，臺 東測站年雨量 1890.6mm，受季風、颱風影響，雨季始於五月終於十月，旱季為十 一月至翌年四月，降雨量相差約有四倍之多。全年濕度都很高，平地年平均在 76

％，由北向南遞減，臺東市大致而言夏秋較為濕潤，春冬雨季較乾燥，受雨量分配 的影響甚為明顯（臺東縣政府，2003）。

臺東有四個風相當有名，第一是「季風」，一般季風氣候區夏天吹西南季風，

而冬季為東北季風，臺東氣象觀測站測得，八月至翌年三月為北北西向，四月及七 月為西北向，五月為北北西向，而六月為南南西向；第二是「颱風」，夏季颱風頻 擾臺灣本島，且路徑多朝臺東直撲而來，約佔全臺80%以上，故影響甚鉅，如降雨、

風速等，其發生率多集中七、八、九等三個月份；第三是「焚風」，本縣南部地區 於春夏期間，因受局部氣壓之變化，偶有焚風出現，雖為期不長，但吹來時氣溫驟 昇，農作物有極為不利的影響；最後是「風飛砂」，九月起由北方吹襲而來的季風，

夾帶卑南大溪的細沙，一直持續到十二月份，約四個月之久（臺東縣政府，2003）。

臺東市位於北回歸線以南，季風帶之中，深受其影響，無嚴霜與酷暑，非常適 合人居住與度假，但只要避開四風吹襲期間，均非常適合旅遊。

四、 臺東市的原住民文化

原住民文化是臺東市一個重要特色，而臺東市乃因位於原住民地區，故得以依 原住民地區申請設立民宿，故民宿結合臺東市原住民產業做為其經營民宿特色，頗 能凸顯出在地產業特色。

臺灣本島原住民族現今共有 13 個族群，各族群皆具有其特殊的傳統文化內涵 及特色；臺東縣可以說是原住民人口最多的縣份，而臺東市內的原住民人口，更是 臺東縣之冠，臺東市境內原住民族群多達19,597 人，目前有阿美族、卑南族、排灣 族、魯凱族等族群，而尚未形成聚落的有布農族及達悟族等族群。其中以阿美族人 一萬三千人口佔多數，以馬當部落（豐谷、豐榮里）人口近三千餘人最多、馬蘭部 落（中心、新生、自強、馬蘭里）二千餘人次之，卑南族為三千人及排灣族一千於 人次之，外加閩、客、漢人等族群，臺東縣亦有十族以上的族群；各族群皆蘊涵多 元化人文精粹，是本地詮釋人文動脈的最佳寫真（臺東市公所，2008）。

臺東市公所為推展臺東市原住民文化，於 1998 年首次聯合阿美族部落，舉辦

『馬卡巴嗨原住民聯合豐年祭』，深獲各界好評，於是列為常態性活動，每年國曆 七月份均舉辦臺東馬卡巴嗨文化觀光季。在 2002 年更擴大成為國際性的活動，不 僅陳水扁總統與馬英九總統均曾受邀參加，更邀請帛琉共和國國會議長及艾美力克 州州長到訪剪綵，以地方區域性結合季節性文化活動及觀光景點，可以帶動地方經 濟、縮小城鄉差距、均衡地方財富及創造原住民及偏遠地區居民就業機會；促進地 方特色及產業需求與觀光結合以維持永續發展，進而推展鄉土生態旅遊及落實觀光 休閒內涵外，亦能加深國人認識鄉土原風原味的文化、熱愛臺灣之意識，也是向國 際觀光行銷最佳的素材。

原住民文化的豐年祭亦是一個重要特色，原住民族對一年一度豐年祭是相當重 視的。這不僅是族人一年一度的狂歡，由慶祝豐收，再對祖先獻祭，而求祖靈降福。

同時也利用慶祝晚會中的傳統故事勸勉族人，效法祖先刻苦精神以及他們的英勇，

慶典中之食物獲得的均配與共享。還有切糕與糕的交換，都是鼓勵族人不分彼此，

有福共享、互助團結之意義。

除了豐年祭以外，原住民的杵臼糯米也是重大節慶中的重要活動，也是其重要 特色之一，如結婚、新居落成、滿月、成年禮進階等活動，就是要煮食糯米飯、再

來同心協力杵臼糯米，分享美食與喜悅。杵臼糯米是需要6 人同心協力完成，2 人 持杵樁打放置於臼器內煮熟的糯米，樁打時尚需趁糯米燒熱時交錯著打， 2 人分別 用力按住臼，2 人同心避免相碰撞，杵好糯米團時，再由另 2 人取出並隨即與花生 粉調和均勻，製作出原圓緣好吃的糯米團。由杵臼糯米引申涵義是「團結向心、分 享喜悅」，猶如原住民豐年祭儀活動就是分享喜悅（臺東市公所，2007）。

但臺東市原住民文化目前已有流失的危機，尤其是部落文化，劉映晨（2004）

研究臺東市原住民部落發現，內部動力強的部落教育已經頗具規模，內部動力弱的 部落卻僅依靠著一年一度的祭典來完成傳承的工作，家庭和部落文化傳承的機能在 動力弱的部落中幾乎已經消失了，部落教育對於臺東市原住民部落之文化復振成效 有限，肇因乃主流教育的價值觀仍然凌駕於傳統文化之上，這也是原住民為了生存 不得不融入主流文化所造成的結果。部落文化的傳承，除了長時間進行的部落教育 機制比較能夠見到成效，並且鼓勵下一代參與部落祭典與活動，親身體驗傳統文化 的精神。

綜上所述，若能將原住民文化與民宿經營特色加以融合，或許是為原住民部落 傳統文化傳承與主流價值觀調和的另一條路，並能讓遊客更進一步了解原住民部落 文化特色，進而融入地方部落文化。

五、 臺東市城鄉發展困境

在探討過臺東市的重要資源、文化產業、氣候及原住民文化後，我們不得不了 解一下，臺東市目前發展所遭遇到的困境；臺東市目前新開發大型都市資源，如南 京路文化廣場、鯉魚山公園、卑南文化公園、史前博物館、臺東海濱公園、臺東森 林公園等重點都市公共空間，彼分佈呈點狀零星分布，連結性不強，且缺乏網絡的 有效連繫，如鯉魚山一帶雖有迷人之景點與閑適的環境（如舊車站廣場與廠房、臺 東故事館、誠品書局及星巴克等），但缺乏整體規劃與商業藝文活動營造，並與南 京路廣場、南京大排的水岸空間與道路景觀若整治再造，並結合正氣路水果街、小 吃街的步行環境及道路設施的再改善，將可帶動附近區域之發展。

未善用既有的自然或人文景觀資源，例如黑森林公園、活水湖、琵琶湖、濱海 公園、貓山等重要公共空間，可規劃作為原民文化與戶外生態體驗之場域；各交通

標誌、路牌、路燈、電線桿、紅綠燈號誌桿等佔據太多道路及人行空間，商業街道 廣告招牌零亂、破舊，街道立面元素零亂；道路挖掘破壞情形嚴重，造成路面凹陷 不平、市容破壞及影響路人通行安全（財團法人成大研究發展基金會，2008）。

以上問題均會影響遊客的觀感，進而影響遊客到訪的意願，與民宿的經營有其 必然的關係，但一般民宿業者對於此問題均感到非常的無奈，唯有政府官與民眾齊 心，問題才得以獲改善，吸引更多遊客到訪。

六、 小結

臺東市資源豐沛對民宿發展有相當大的助益，不論是自然景觀、人文景觀、觀 光及公共設施及農特產品，可以有相當多元的選擇，若善加利用結合當地人文，自 然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，可以發揮民宿發展的精神。一個成 功的民宿經營者，會善加利用臺東市的重要資源，吸引遊客造訪民宿地意願，而民 宿經營型態與模式，若能與其結合必當能與市區的旅館業者有所區隔，創造出不同 之客源，達到相輔發展目的。

東市人文資產有郭英男、李泰祥、丁學洙、胡傳（胡鐵花）、楊傳廣及柯受良 等，而重要文化資產及建築有臺東天后宮、龍鳳塔、龍鳳佛堂、臺東中華會館、國 立臺東史前文化博物館、卑南遺址、普悠瑪傳統文化活動中心、王家三合院、縣長 公館、市長官舍建築群、臺東機關車庫等，文化產業常常是部分民宿經營特色之一，

民宿經營者有些本身從事文化工作產業因收入不固定，故常常利用其閒暇時間經營 民宿，順便可向住宿者推銷其文化創作，以增加其收入。

臺東市因濱臨太平洋，受海洋性氣候影響，年均溫約 24.3℃，氣候尚屬溫和，

無嚴霜與酷暑；臺東市雨量豐沛年雨量1890.6mm，此外，臺東有四個風相當有名，

季風、颱風、焚風及風飛砂，常常為臺東觀光產業帶來阻礙，故臺東市位於北回歸 線以南，季風帶之中，深受其影響，無嚴霜與酷暑，非常適合人居住與度假，但只 要避開四風吹襲期間，均非常適合旅遊。

原住民文化是臺東市一個重要特色，臺東縣可以說是原住民人口最多的縣份，

而臺東市內的原住民人口，更是臺東縣之冠，臺東市境內原住民族群多達19,597 人，

目前有阿美族、卑南族、排灣族、魯凱族等族群，而尚未形成聚落的有布農族及達

悟族等族群。臺東市公所為推展臺東市原住民文化，每年國曆七月份均舉辦臺東馬 卡巴嗨文化觀光季。若能將原住民文化與民宿經營特色加以融合，或許是為原住民 部落傳統文化傳承與主流價值觀調和的另一條路，並能讓遊客更進一步了解原住民 部落文化特色，進而融入地方部落文化。

臺東市目前新開發大型都市資源，彼分佈呈點狀零星分布，連結性不強，且缺 乏網絡的有效連繫，且未善用既有的自然或人文景觀資源，各交通標誌、路牌、路 燈、電線桿、紅綠燈號誌桿等佔據太多道路及人行空間，商業街道廣告招牌零亂、

破舊，街道立面元素零亂；道路挖掘破壞情形嚴重，造成路面凹陷不平、市容破壞 及影響路人通行安全。

第三節 民宿經營型態分類與困境

民宿經營型態的分類許多研究有其不同的見解，目前各家無統一或普遍性的分 類方式，經營者所定的經營策略決定民宿經營成功與失敗，而經營策略的擬定必先 瞭解其自身民宿所經營的型態，才能擬訂適合自己的經營策略。

一、民宿經營型態分類

目前臺灣的民宿型態與種類繁多，而不同生活型態的消費者在選擇民宿時會根 據其不同的喜好來決定，因此對目前民宿經營之類型應該要有所瞭解，以便消費者 得以依其喜好來做選擇。目前研究報告及坊間報章雜誌有關民宿的分類無統一之見 解，許多國內外許多學者試圖將民宿分類，各種分類歸納研究報告略有不同，以下 就本研究所整理之各研究所得之民宿經營型態分類與大家探討。

(一) 張東友、陳昭郎（2002）依表 2-3-1 分類原則以宜蘭縣員山鄉地區的民宿業 者為例，將民宿經營類型分為「藝術體驗型」當地較沒有特殊的環境景觀 資源；但經營者必須有藝品創作的才能與藝術涵養；「復古經營型」利用原 有的三合院、石板屋、閩式建築或客家建築加以改建佈置（有些甚至搭配 古董），讓遊客感覺回到從前；「賞景渡假型」當地具有天然景觀或能利用 舊有素材加以設計的美景；以及「農村體驗型」屬位於傳統的農業鄉村中 等四類，其地理條件與經營特色表2-3-1：

表2-3-1 經營型態分類表

分類 地理條件 經營特色

藝術體驗型 當地較沒有特殊的環境景觀資 源；但經營者必須有藝品創作的 才能與藝術涵養。

經營者帶領遊客體驗各項藝品 製作活動，包括捏陶、雕刻、繪 畫、木屐、果凍蠟燭、天燈製作 等，遊客可親手創造藝術作品，

體驗鄉村或現在的藝術與文化 饗宴。

復古經營型 利用原有的三合院、石板屋、閩 式建築或客家建築加以改建佈 置（有些甚至搭配古董），讓遊 客感覺回到從前。

不以體驗活動為經營的主軸，此 類 的 住 宿 環 境 均 為 古 厝 所 整 修，或以古建築的式樣為設計藍 圖，提供遊客深刻的懷舊體驗。

賞景渡假型 當地具有天然景觀或能利用舊 有素材加以設計的美景。

結合渾然天成的自然景觀或是 精心策劃的人工造景，如萬家燈 火夜景、滿天星料、庭園景觀、

草原花海或是高山大海等，讓旅 客輕鬆在此放鬆都市緊張的心 情、享受無拘束的渡假生活。

農村體驗型 屬位於傳統的農業鄉村中。 除了有農村景觀讓遊客體驗農 家的休閒生活之外，經營者並提 供遊客體驗農業生產方面的活 動，例如製茶、農作物採收、擠 牛奶等。

資料來源：張東友、陳昭郎，2002

(二) 鄭詩華（1998）依照地區及特色將民宿區分為下列七個類型，「農園民宿」採 集山菜、採草莓、水梨、蘋果、柑橘、採集昆蟲及自然教育等。「海濱民宿」

海水浴、海草採集、釣魚、舟遊。「溫泉民宿」砂石溫泉浴、岩石溫泉浴、天 然熱力運用等。「運動民宿」滑雪場、滑草場、登山、健行、射箭、柔道、劍 道、槌球等。「傳統建築民宿」古代建築遺址、古街道、古民宅、古城、古都 等。「料理民宿」河川魚料理、自然素材料理、海鮮料理、漬物料理等。「西 洋農莊民宿」：位於鄉村地區，通常週遭有較寬廣之活動場所的民宿。

上述七類主要是參考日本民宿分類而成的，有些特色（如滑雪、劍道）， 在臺灣則見不到，因此若要採用其分類依據則必須稍做修正，依照臺灣風俗 民情與自然景觀，若在加上「原住民部落與人文藝術民宿」及「觀景民宿」

為佳。

(三) 張彩芸（2002）在其論述臺灣的民宿旅遊時，將目前國內的民宿分為原住民 部落民宿、農特產品及產區民宿、自然生態體驗民宿、藝術文化民宿及景觀 特色民宿共五類。

(四) 依民宿業者所提供之房間型態，可概略分類出下列型式「套房式」、「一般家 庭隔間（雅房）式」、「通鋪式」及「整棟出租式」，由於各種遊客需求不同，

提供各式各樣房間型態的經營模式因應而生，如套房式的民宿主要客群來自 上班族白領階級居多，一般家庭隔間（雅房）式及通鋪式主要客群以學生族 群較受歡迎，整棟出租式民宿鎖定家族出遊客群行銷。

(五) 其他分類

除上述分類外，仍有其他學者依不同基準，有不同的分類型態，如顧志豪

（1992）依民宿間築型態，將民宿分為套房式民宿建築、家庭隔間式民宿建築、

通鋪式民宿建築、綜合式民宿建築、集合式民宿建築，但此分類的最後一項「集 合式民宿建築」，現行民宿管理辦法第10條已明確排除此類民宿申請。鄭健雄、

黃淑玲（2001）依經營與資源特色將民宿區分為，農園體驗民宿、海濱民宿、

歐式民宿、養生民宿、原住民民宿、體驗型民宿、地方產業型民宿、個人特色 型民宿；陳昭郎、張東友（2002）依民宿地理及服務特性區分為以下概念，地 域性、獨一性、差異性、參與性、互動性民宿。茲就上述彙整列於表2-3-2。