水碓社區公共議題的產生

水碓社區公共議題產生的原因，係緣自於民國 2001 年的土地共有分割官司。

官司的產生使居民共同關注到社區所面臨的問題。對於在地居民而言，共有土地 強制分割官司意味著，居民將面對到居住權、土地開發、社區風貌消逝等相關問 題的產生。居民逐漸意識到，個人的權益即將受到影響，彼此間也因為產權大小 不同、居住時間長久、土地使用權等各種原因，產生不同的看法及衝突。猶如 Habermas 所論述，公共領域形成初期在一個社會結構中，眾多個體為了維護個體 的權利而提出「私」領域的需求及感受，這些私人意識的形成，則是替社區發展 歷程的公共議題埋下伏筆，在最後議題將會合轉而形構出具體的公共面向。

壹、公共議題產生的前導因素 - 鎮南地段土地價值的浮現

（一）鎮南地段的都市計畫

水碓社區所處之鎮平里鄰近高鐵台中站，台中高鐵站竣工通車後，該地段將 同時具備高鐵及國道網路的便利性，且擁有台中市交通樞紐及門戶意象的特色，

因而成為台中市都市開發的重點地段。從 2004 年台中市都發局提出的「鎮南休 閒專區」（於 2009 年修正為高鐵門戶特區）中，可以略見市府對於這個區塊未來 的規劃及想像。

圖 4-1-1

鎮南休閒專區土地使用計劃圖 資料來源：台中市都發局

水碓社區所在位置土地 在圖上標示為細公四用地

當時的台中市政府希望透過都市計畫變更的方式，將鄰近高鐵站不到一公里 的南屯區鎮平里及中和里，提出面積高達 147 餘公頃的農業區，變更為鎮南休閒 專區；依市府擬訂的都市計畫下，鎮南休閒園區將規劃五大類專用區，分別為一、

時尚商店街、二、金融及經貿商務、三、複合式商業空間、四、都會餐飲、五、

大型綜合娛樂區。如果該計畫實現，將成為台中市有史以來最大規模的商業開發 地區；台中市都發處在「97 年至 100 年中程施政計畫」中，針對鎮南休閒專區的 作用提出了明確的定位：

「為因應高鐵通車後對交通運輸及都市空間結構可能產生的影響，強化臺中市區 與烏日站區間之聯外交通功能，於南屯區鎮平里及中和里附近農業區及河川區規 劃約 140 公頃之「休閒專用區」；運用高鐵一日生活圈的時空壓縮服務機能，引 導新興商業形態進駐，形塑觀光娛樂的休閒風貌，提升都市競爭力。」（劉耀華，

2009；引自台中市都發處 97 年至 100 年中程施政計畫）

足以見得都發局對於這個區域的想像，是希望透過這個地區的交通運輸結構 與聯外交通功能，建構出台中第三個都市核心區，加上南屯地區內有犁頭店、萬 和宮、南屯老街等台中市早期開拓的文化歷史特色，能夠替鎮南地區營造出獨具 魅力的休閒特色。休閒專區的設立讓原有農地有機會成為轉變為商業區，此誘因 促成土地投資的投機行為，進而使得地價紛紛竄升；在此一計畫階段中，水碓社 區所在位置暫時規劃為細四公園用地，周遭則為不同類型規劃的休閒專區環繞。

未料 2007 年初鎮南休閒專區計畫案經由內政部送審三次專案小組均未通 過，跟內政部都委會審查意見中，指出台中市政府提出如此大面積的土地作為休 閒專用區的必要性，一直都沒有說明清楚，且對於該地區農業生產環境後續的改 變，也沒有提出相關因應措施。有鑑於內政部提出的不同意見，台中市政府於 2009 年修正計畫內容，將計畫更名為「變更臺中市都市主要計畫（不包含大坑風景區）

（第三次通盤檢討）-高鐵臺中車站門戶特區」（簡稱高鐵門戶特區），發展定位 轉型成為兼具文化及娛樂的生態城市，大幅降低了高強度的商業機能，以低密度 住宅區取代了原有較大面積商業性質休閒專區，另外特別提到保留水碓社區之建 築群為宗旨，預計劃設為公園用地，未來可透過文化局研擬相關經營、管理、維 護計畫。此時的水碓社區所在位置變成了公 136 與兒 198 用地。

雖然高鐵門戶特區計畫目前仍於內政部審議中尚未確立，然而計畫的變更也 使得鎮南地區段的開發走向轉了個彎，原先高度密集的商業用地轉為開發程度較

水碓社區所在位置土地 在圖上標示為公園用地 136 及兒童遊樂場用地 198

圖 4-1-2

高鐵台中車站門戶特區 土地使用計劃圖

資料來源：台中市都發局

低的住宅用地取代之。目前水碓社區的空間規劃在現行送審的計畫中，看似有相 關配套措施，然而事實恰好相反，因周遭土地都已經確認為可發展的用地，僅存 水碓一塊仍是農地，呈現三方夾擊的尷尬情況。

（二）都市計畫所導致的土地增值

土地的價值可分為都市土地未改良價值（農業用地價值）、資本投資價值、

區位價值（可及性價值）及未來期望價值等四種類型，水碓社區的土地價值在鎮 南地段預計開發前，僅有農業用地價值，只能從事農耕型為，在所有都市土地中 價值屬最低的。

然而隨著鎮南地段逐漸開發，許多原為農地因都市計畫而被賦予不同功能地 目，這些不同的功能地目在未來可被用已開發從事商業、住宅行為，價值已經不 是能夠以傳統農作來計算；頓時間水碓社區的土地價值，隨著都市計畫的風聲水 漲船高，價值提升的主因是來自於未來土地的地目變更，使得原本僅有的農業地 價值開始轉化為未來期望價值。

所謂未來期望價值，區分為期望轉換價值及允許開發價值，期望價值與都市 土地有關，指的是可能因都市開發的需要，低使用價值的土地轉變為高使用價值 的土地；允許開發價值則是指該筆土地被指定為不同都市功能所隱含的價值。

水碓社區的土地因都市計劃被規劃為公有土地，但周遭都被規劃住宅用地，

若這塊土地未來能夠整併，地目也變更為住商用地，帶來的商業、住宅經濟效益 無可限量，所以水碓社區土地的價值提升，是來自於低使用價值農地轉變為高使 用價值的期望轉換價值，許多投資客就是看上水碓社區土地的期望轉換價值，開 始覬覦這塊土地，也間接導致了投資客在早期前來水碓購買土地的投機行為。

看似擁有完善配套措施的台中市都市計畫，卻因為土地價值的操作機制，一 步步帶領水碓社區，面臨一場土地利益糾葛下所引發的風波。

貳、引發社區公共議題產生的事件 - 土地強制分割官司

水碓社區公共議題的引發事件，是來自於 2001 年的土地強制分割官司，此 一官司的起源則是外來投資者擁有部份社區土地所有權後，想進一步要與原有地 主作切割，向法院申請共有土地強制分割而導致。這些外來者是如何擁有水碓社 區的土地所有權，必須回推到鎮南土地利益浮現時，投資客的投機行為。

（一）投資客看準土地未來增值的投機行為

投資客與開發商對於土地未來期望價值的投機心理，紛紛趁著早年農地價值 還算低廉的時機進場買賣，此一投機行為將在稍後間接觸發社區公共議題產生的 事件－土地共有強制分割官司。針對土地投資及增值的概念，逢甲大學都市計畫 學系劉曜華教授解釋到：

我猜應該是有外來投資者嘛，就是覺得這個地方要變成建築用地了，趁它價格低 一點的時候趕快買進嘛，囤積土地啊，等改天變更完成之後獲利可能就比較有機 會，所以那個就是一個利益追求的投機行為。因為當初從計劃層面去框列一個…

它有機會變成發展用地的夢想，所以就造就了原來農業用地的土地就變成被視為 是準建築用地，所以大家就開始炒作了，從一坪幾萬塊炒到現在一坪十幾萬這樣 子。（受訪者A03）

事實上水碓這個以務農為主的小村莊，早在 60 年代就已經開始有人看準了 商機，前來進行土地買賣的開發。然而土地的開發買賣是需要透過與地主交涉協

議的過程來進行，但水碓的土地所有權是相當零碎的，據本研究的了解水碓社區 約 1.4 公頃面積範圍中，土地持有權劃分成 1440 多份，詳細數字隨著年代久遠 及所有權人眾多因而無法考究。造成水碓社區土地所有權零碎的主要原因，為社 區中最大宗族劉家後代土地繼承及分配下所導致，300 多年來劉家子孫的繁衍及 繼承，使得水碓社區的地權分配零散且不均，有些僅分配到千分之一的地權，有 些地權則是多人共有，甚至有些劉家後代都不知道自己擁有水碓社區的土地所有 權。

於是這些外來的投資客，便一步一步的向土地所有人個別收購水碓社區零碎 的土地產權。一位受訪社區當地的居民，也是現有水碓社區土地持有者之一，回

僅約莫 1.4 公頃的範圍中，就 擁有高達 47 筆的地籍分部，在 個別的地籍中又囊括了眾多的 土地持有人，可以見得水碓社 區的土地產權經歷世代的繼承 後，現已相當的零碎且複雜。

圖 4-1-3

水碓社區地籍圖

資料來源：台中市中興地政事務所

憶起當時開發商來收購水碓社區土地的情形：

台中市政府開發了一個叫做「環中路」，旁邊又給它開了一條永春東一路、東二 路，中間有一個南屯溪，它把它開發下去之後呢…這一個不知名的村莊啊…無形

台中市政府開發了一個叫做「環中路」，旁邊又給它開了一條永春東一路、東二 路，中間有一個南屯溪，它把它開發下去之後呢…這一個不知名的村莊啊…無形