研究設計

本研究目標案例位於台北市中正區某整建住宅更新單元內，為台北市政府公 告之策略性再發展地區，區內建築物係興建於民國57 至 59 年，為當年台北市政 府為安置公共工程拆遷戶而共興建 24 處整建住宅之一處。建築物型態為五層樓 公寓，戶數共178 戶(含市場 1 戶)，屋齡迄今已近 50 年，居住空間狹小窳陋，

室內坪數分別為 6 坪及 8 坪兩種，一樓使用型態多為住家兼營店舖(31 戶)；興 建迄今居住環境已不佳，且結構經年老化以致公共安全堪慮，故由市府輔導土地 及合法建築物所有權人依「都市更新條例」第10 條及第 15 條規定自行組織「都 市更新會」實施都市更新重建事業。

表３–１基地內住戶居住水準現狀

期 別 地 號 戶 數

8~9 坪 丙 種 (戶)

丁 種 6 坪 (戶)

店 鋪 (戶)

市 場 (戶)

○期 ○○ 127 77 19 31 （1）

○期 ○○ 50 50

合 計 177 127 19 31 （1）

(一).整建住宅現況問題

對 於臺北市 整建住 宅現況問 題調查 結果，依 台北市 政府研考 會於民國 1991.10 至 1992.1 期間所進行現場踏勘之調查結果，及台北市政府國宅處其所 實證調查 8 之「南機場 13 號整宅」、「南機場三期整宅及部分南機場一期整宅」

及「吳興街二期整宅」均具有相似的環境問題，整理如表3-2。

表３–２臺北市整建住宅現況問題調查表

項 目 現況問題

建 築 物

建築物構造 地下室天花大樑輕微龜裂

室內使用面積 室內人口密度高，使用面積不足

衛生及給排水設備 水管組塞、化糞池損壞、屋頂浴廁漏水

樓梯走道 天井被佔用，通風採光差，廚房油煙口設置不當

公共設備 缺消防栓、滅火器及緊急照明設備

資料來源：1.台北市政府研考會(1992)「台北市整建住宅改善初步研究」

2.台北市政府國宅處（2001）「台北市住宅環境窳陋地區評估指標及改善優先順序之研究」

(二).辦理緣起-推動自主更新事業歷程艱辛

本研究目標整宅原建 5 層樓公寓，共 178 戶。住戶早有更新念頭，95 年始 組成更新會。而隨著時間成長家中人口變多，每戶僅僅6 至 8 坪卻住了一家四、

五口，環境十分擁擠宛如鳥籠，新世代年輕人大多已遷住他處，現有居住戶僅約 占半數。而地下室原本設計為社區型市場，因為市況緣故也早已廢棄多年。依據 居住當地40 年的住戶回憶，房子老舊結構不堪，漏水、壁癌等問題亦修不勝修，

因應屋內空間狹小將生活器具(瓦斯桶和洗衣機)堆放於走道上，導致公共安全頗 有疑慮。

推動更新過程，往往熱心的意見領袖常常遭遇住戶質疑，更新會理事長表示，

住戶懷疑意見領袖一定「有利可圖」，才呼籲大家參與都更，理事長便回應質疑：

「房子蓋好後才是我的真正利益」。住戶往往擔心重建要自行出資而不願參加都 更，理事長也必須戶戶溝通，讓住戶明瞭超出應分配權值而選配大坪數才需要以 出資購回，歷經萬般艱辛後最終才取得全體所有權人100%同意。

圖3–１基地內現有住宅之屋況

資料載自本都更案專設網頁

(三).申請實施更新事業的歷程

其他 屋頂、一樓搭蓋違建，私密性不佳

地 區 環 境

計畫道路 部份計畫道路尚未打通

防火巷 堆置雜物、搭蓋違建

環境髒亂 樓梯走到隨處亂推雜物或髒亂、垃圾收集道汙染環境，夜市攤販聚集、

寺廟噪音影響安寧，機車停放走道

其他公共設施 缺停車場及社區活動中心，地下室被佔用出租，部分中庭空間被私人佔用，

人行道被攤販、商店佔用 社區理事會或管理委員會 功能有限

建築物所有權 至 80.12 尚未依 「承購整建住宅契約」繳清住宅價款本息辦妥建物權狀戶

數約佔全部之 22.2％

土地所有權 民國 77 年起開始辦理國有及市有土地出售，因部份整宅保留地下室產

權 ，至 80.11 未出售持分比仍相當高

本目標案例實施更新主要程序為：本案1.公告劃定更新地區 2.申請事業概要 3.籌組更新團體 4.更新事業計畫核准 5.權利變換計畫核准 6.事業實施，實施歷程 詳如下表：

表３–３目標案例實施自力更新主要歷程

日期 事業實施階段

89.06.26 公告劃定更新地區

91.07.05 申請事業概要核准

95.05.26 更新會立案核准

99.01.13 公告指定整建住宅為策略性再開發地區

100.10.31 送事業計畫及權利變換計畫報核

103.04.23 公告計畫核定實施 104.04.04 報開工

(四).整建住宅實施都更事業所獲之容積獎勵

都市更新容積獎勵之核給大致分為：1.一般都市更新案 2.策略性再開發地區 都更案3.老舊公寓更新專案，不同性質之都更案所適用之法規亦不同。本基地位 雖位於策略性再開發地區，但因適用「老舊公寓更新專案」之申請條件，因此容 積獎勵之申請係以最高之都更容獎計算：建築基地之2 倍法定容積為上限值。老 舊公寓專案容積獎勵申請項目如下表：

表３–４本目標案例申請老舊公寓專案容積總獎勵項目表

原則 獎勵容積評定因素 獎勵面積 法定容積

比率 獎勵上限 審議單位 (一).公共設施

補充原則

1.都更單元規劃設計高於法定評定基準者 15% 都更

公共使用之廣場綠地等開放空間 5% 都設

(二)適當規模 住宅誘導原則

提供合適規模住宅 338.40 5% 5% 都更

提供市府公營住宅供市府經營使用 15% 都更

提共高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施 5% 都設

(三)環境貢獻 度原則

1.改善基地與周圍鄰近地區微氣候 10%

都設

2.防災機能加強 10%

3.社區活動延續 5%

(四)既有容積

保障原則 4.5 層樓參與都更 法定容積

≤225% 5 層基地面積 1,015.20 15% 15% 都更

(五)迫切更新 協助原則

1.本府公告劃定都更地區 1,015.20 15% 15% 都更

2.整建住宅評價住柴災損建物等 3,384.00 50% 50% 都更

3.海砂屋輻射屋 50% 都更

申請獎勵容積 總計

5%+15%+15%+50%=法定基準容積 85%≥50%，

取上限50% 3,384.00 50% 50%

(五).更新後的效益與特色 1. 實體經濟面之效益

(1) 改善居住水準，本案更新後全部戶數 176 戶由住戶自行負擔更新成本及 費用後，全部由住戶分回；更新後提供合宜居住面積為：18~30 坪(共 125 戶)。

(2) 改善居住環境、符合都市機能，建築物採綠建築銀級設計，符合環保理 念；更新後提供185 部停車位；提供開放空間、無障礙服務設施；並加強都市防 災機能。

(3) 提供開放空間、改善市容並創造優質空間資本，開放空間串聯，提供周 遭居民都市優美景觀並創造優質生活空間。

(4) 增進就業機會，有助區域內需求增加及繁榮事業之實施除可提供各類專 業領域(如：建築師、估價師、代書、規劃師、技師及金融機構等)之就業機會外，

並可向後拉動如：營造廠、仲介業、金融房貸類等行業營業產值之增加；尚且，

對於區域內因基地環境之改善所創造的商業營運機會與繁榮亦有所助益。

圖3–２實體經濟面之效益

資料擷取自本都更案專設網頁

2. 非實體經濟面之效益

(1) 居民在更新過程中學習：基於信任關係的集體行動 (2) 參與共同治理的民主決策過程經驗、互惠互利

(3) 居民與主管機關、專業技術者間相互學習彼此的知識 (4) 樹立自力更新典範、達成擴散效應

二、問卷設計與發放

為了更精確瞭解本案於自力更新事業實施過程中所遭遇之困境與課題，先進 行產業界專業人士之專家訪談問卷調查 1(詳附錄 1)；訪談內容之設計，目的在 藉由專業人士與業界對於自力更新事業具有實務經驗人士的訪談，期能獲得具體 建議及意見，並參酌文獻整理的重要內容以作為擬定評估準則與影響因素之依據。

針對各評估準則及影響因素之可能產生外部及內部相互依存的關係，於專家訪談 問卷調查2 中(詳附錄 1)，彙整統計專家的意見後，經由專家小組的評斷以瞭解 各準則及要素的相互依存度。

至於完成影響準則與影響因素後之住戶多元問卷(詳附錄 2)發放，主要係針 對本研究擬針對參與本都市更新案之住戶、更新會理事長與主要幹部、以及業界 相關專業人士進行問卷發放。

專家訪談內容及意見摘要：訪談內容的設計除整理文獻回顧之論述重點、彙 整都市更新事業實施的重要因素，參考目標案例的實際狀況與特性，進行半開放 式專家訪談問卷調查(1)，內容摘要如下:

(一).您覺得整建住宅自力更新要順利實施，哪些重要的因素必須特別加以注意?

1.應持續加強推行都更教育，以充實民眾對都市更新的正確認知。

2.公部門的協助，政府的正確協助方式及協助的深度。

3.規劃推動團隊的介入，注重協力團隊的組成。

4.後期資金缺口的協助，亟待政府補足支援。

5.既得利益者(違章、增改建等)的產權清理，有助於都更事業的進行。

(二).坊間業界普遍認為「容積獎勵」為都市更新能成案的重要關鍵因素，那麼 容積獎勵是否越多越能保證都更事業的順利實施?請問您的看法。

1. 容積獎勵絶非都市更新成功的絶對保證，但没有容積獎勵大概都市更新不 會有任何實質誘因。

2.容積獎勵之激勵未必唯一、立地條件的加乘效果才可觀。

(三).民間辦理都更重建事業「實施的方式」有兩種：協議合建、權利變換(如：

自力更新或代理實施)，您覺得其間最大的差異為何?孰優孰劣?

1. 不同的實施方式，對於審議者而言，有可能造成審議者的潛在偏好，也無 意間產生審議過程的難易程度不一。

2.對於立地條件不一的個案優劣難以定論。

3.權利變換可解決產權複雜問題、兼具公平合理的優秀分配制度。

4.藉由審議速度、程序正義以及公權力展現，權變將勝出。

5.重建急迫、住戶團結與無利潤分享空間的個案，比較適合權利變換。

(四). 「更新會」所扮演的功能如何有助於自力更新事業之進行?

1.全體會員應有的認知：享受權利前應共同負擔義務。

2.應堅持公平公開公正。

3.費心費時解決住戶間對於分配利益的衝突、背叛行為、搭便車行為。

3.費心費時解決住戶間對於分配利益的衝突、背叛行為、搭便車行為。