一、研究背景與動機
大台北都市地區因都市環境趨漸發展成熟，新興都市地區之計畫及規劃完善、
高樓櫛比鱗次、公共及公用設施提供完整，但反觀較早期發展之都市地區，新舊 社區混雜、地區之居住環境與生活品質並未隨著經濟發展腳步而有所改善，環境 窳陋、巷道狹窄依舊、公共設施不足，進而影響這些地區的公共安全、交通、衛 生與防災等應有之都市機能，更遑論促進地區之都市經濟繁榮，因而亟需改善該 地區之舊社區。
近年來因應全球化(globalize)的腳步發展，綜觀主要先進國家莫不強化其主 要都市的競爭力以吸引一流廠商與優秀人材進駐，藉以創造更多的各項都市需求 與產業技術革新，進而促進地區與國家的經濟成長。我國亦於近二十餘年來倡導 多項都更政策，意欲推動都市更新以改變都市地景地貌、增進都市機能、復甦都 市經濟；並自民國62 年便將「都市更新」列入都市計畫法(第 63~73 條)專章內，
且台北市政府自82 年起制定獎勵民間辦理都市更新專章，開啟了舊市區「都市 更新」的時代，及至 87 年止，仍多以公部門主辦之都市更新為主。我國「都市 更新條例」自民國87 年 11 月 11 日發布實施後，於 94 年 5 月 25 日及 95 年 1 月25 日核定「94 至 97 年度都市更新示範計畫」及「加速推動都市更新方案」，
由內政部負責推動政府為主的都市更新案及輔導民間都市更新案實施，98 年 2 月9 日核定「愛臺 12 建設計畫-都市更新推動計畫(98~101 年)」。持續以相關策 略全面推動都市更新案，並依據「振興經濟擴大公共建設投資特別條例」，補助 辦理都市更新關聯性工程計畫，期透過該補助作業，推動都市更新事業，以進一 步強化城市競爭力。倡導引進民間力量共同推動都市更新工作(1.推動政府為主的 都市更新案 2.輔導民間都市更新案實施)，並落實協助住戶自力更新推動機制，
以積極協助老舊社區整合實施都市更新，將「社區自力更新」列為重點實施計畫 之一。
但截至 106 年止都市更新成效依舊有限，以台北市為例，1自 87 年至 106 年6 月 30 日為止，民間辦理都市更新案送審案件計 380 件、已核定實施都市更 新計畫(暨併權利變換計畫)案件共287 件，施工中 67 件，已完工案 111 件，共 創造出11,110.62 億不動產價值，核定的更新案件創造的公共效益，包含安置現 住戶11,388戶(合法建築物 9,694戶，違章建築戶 1,694戶)、更新後戶數 31,170、
協助開闢計畫道路42,142.8 ㎡、增加汽車停車位 43,706 部，機車停車位 57,274 部、留設人行步道146,518.7 ㎡ (台北市都更處 106.6.30)。而其中以「更新會」
為實施者(或以建築經理公司代為實施 )之自力實施(重建)案僅個位數案件 (96.3.1~104.7.15)，佔核定總件數比例約 1~2%。
1 註：資料來源-台北市都市更新處
圖1–１台北市都市更新送審及核定實施案件統計圖 (87~106 年)
綜觀上述，以台北市而言，30 年以上的老舊建築物數量龐大，而 20 年來民 間辦理的都市更新案所能安置的現住戶(含違章建戶)僅 9,394 戶(合法建物為 7696 戶)，佔 30 年以上老舊建物總數量比為 1.57%(詳表 1-1)，更新後提供總戶 數亦僅24,913 戶，佔 104 年 Q1 總存量 882,847 戶比例約 2.82%，都更實施效 率相當低盪。加諸民間辦理都市更新以委託實施者為多(約占2案件量 96.5%)，
而開發商以協議合建方式實施都市更新案，在分配機制上係與住戶形成競合關係，
取得住戶信任不易，故而整合住戶都更意願曠日費時；而台北市之整建住宅因屋 齡老舊、居住面積狹小(因而土地持份相對也少)、環境惡劣、3公私有地夾雜，成 為首要都更重建對象，亟待以「更新會」、「公辦都更」或由專業機構代為實施，
採「權利變換」方式實施僅收取代工費用而不參與更新後之房地分配等方式實施，
應可較易獲得住戶信賴，整建住宅之都更意見整合速度及重建效率或可加快許 多。
而「自力更新」之實施者主體為「更新會」，主要係依據『都市更新條例』
第10 條、11 條、15 條及『都市更新團體設立管理及解散辦法』籌組設立並管理 之，全體所有權人為當然會員，並依據辦法及更新會章程成立議事核心組織-理 事會、監事會，以進行都市更新事業之推動及實施。其優點在於1.重建事項及財 務計畫自主 2.事業計畫及權變計畫由更新會擬定及通過後送主管機管審議 3.都 市更新事業所獲再開發利益為全體住戶所分享。其缺點在於1.都更重建事項繁瑣、
推動經費籌措不易與住戶專業及能力不足 2.住戶間信任感有待無私熱心之領導 核心逐步建立3.法令規範及分配機制亟待專家團隊介入輔導。對於相對弱勢居住 社區立地條件差(更新後房價低)、現有原容積較高(四、五層以上公寓、大樓型 態)且使用分區之法定容積率低、經濟上屬弱勢族群、現有居住面積水準較低之 住戶而言，除公辦都更之外，由更新會實施都更重建對於更新後之分配居住面積 將較優；對於弱勢居民以重建完成為目標的集體行動藉由更新會之運作也將更容 易達成。
至於「代理實施」制度為解決住戶專業能力不足於實務上所發展之都更重建 操作型態，雖為業界所長時極力爭取，惟仍未為主管機關賦予法定實施者地位；
代理實施者所扮演之角色係4不出資之代工者(都更專業經理人)，組成並協調專業 團隊以更新會名義代為處理都更過程中一應事項，自推動之始至實施都更事業、
乃至完工接管(交屋)及成果備查，並與住戶簽訂代理實施契約以收取代工費用，
惟不參與更新後價值(或房地)之分配；實務上屬實施自力更新事業之折衷方案。
至於整建住宅，為興建於 1962~1976 年，是兩蔣時代為開闢公共設施安置 違建拆遷戶的住宅型態，而違建拆遷戶的 70%為外省籍的退役軍人。（台北市研 考會，1992）台北市整宅當時被視為兩蔣時代政府威信與德政的展示窗，經過 30~40 年社會環境的變遷及經濟環境的發展，整宅社區已成為台北市「社會邊緣
2 本研究統計台北市都更處送審案件數據。
3 註：早期整宅社區內之巷弄、通道等用地多屬公有地並未銷售予住戶，多為台北市政府所持有。
4 註：實務上亦有先行代墊前期費用，於政府前期輔助款或權變計畫後融資撥款後取回墊款之型態。
化」與「經濟弱勢化」的地區，類似開發中國家的貧民窟（slums）或是低收入 住宅區（shantytowns）；總戶數為 11,216 戶(詳下表 1-2)。
表１–２台北市整建住宅統計表
編號 興建年代 屋齡 行政區 整宅名稱 社區面積（m²） 戶數 建物概況 (樓層)
棟數 (幢數)
建物面積
（m²）
1 1962 63 52 中正 水源路一期 5,483 168 3 14 26.4-39.6 2 1963 64 51 中正 南機場一期 17,489 1,264 5 22 27.7-45.5 3 1963 64 51 大同 斯文里一期 2,377 205 5 3 26.4-39.6 4 1964 65 50 信義 吳興街一期 1,494 460 2 7 33.0-53.0 5 1964 65 50
中正 水源路二期
10,342 360 5 8 36.6-48.0
6 1966 67 48 水源路三期 100 5 1 32.0
7 1965 67 49 大同 斯文里二期 4,300 240 5 2 38.0-41.3 8 1967 68 47 萬華 南機場二期 7,575 579 5 1 22.5-34.7 9 1968 68 46
中正 水源路四期
3,039 127 5 1 28.4-29.7
10 1969 70 45 水源路五期 50 5 1 32.0
11 1969 69 45 大同 斯文里三期 3,046 260 5 2 21.7-35.5 12 1969 70 45 士林 劍潭一期 12,359 984 5 4 40.0 13 1969 70 45 萬華 西園一期 6,870 411 5 2 26.4-39.6 14 1969 70 45 松山 撫遠街整宅 4,423 192 4 2 39.7-46.3 15 1969 71 45 大安 信義路整宅 3,391 490 6 1 28.0-33.0 16 1971 71 43 信義 吳興街二期 2,118 98 5 1 26.0-35.3 17 1971 71 43 中正 南機場三期 2,552 259 6 1 23.1-43.0 18 1971 71 43 士林 劍潭二期 2,881 195 5 1 28.6-35.1 19 1971 71 43 信義 基隆路整宅 6,658 541 6 2 28.0-33.0 20 1973 75 41 大同 蘭州國宅 7,479 510 5 8 21.1-45.4 21 1973 75 41 萬華 南機場一號 9,964 1,180 5 10 29.4-45.4 22 1973 75 41 萬華 南機場三號 5,407 910 5 12 21.1-44.1 23 1973 75 41 萬華 南機場13 號 20,039 1,440 5 15 21.1-44.1 24 1976 76 38 萬華 西園二期 3,068 193 5 2 26.4-39.6
合計 142,354 11,216
資料來源:台北市都發局.本研究整理
就台北市22 處(24 社區)整建住宅都市更新重建事業觀之，大同區「斯文里 整宅三期」為台北市府公辦都更案，推動初期之中繼住宅尋覓亦遭遇不少障礙，
所幸截至 106.9.22 已將事業計畫及權利變換計畫送主管機關報核並公開展覽。
萬華區「南機場整宅13 期」(其中 2-1 期 240 餘戶及 1-2 期 140 餘戶)亦為更新 會所主導之重建案，已將事業計畫及權利變換計畫送主管機關報核。而「南機場 整宅 1.2.3 期」卻面臨輔導單位『中華民國專業者都市改革組織』(OURS)遭遇 阻力而退出該輔導案，至於原因為何值得關切。「水源路整宅 2.3 期」目前雖於 推動階段中，但尚未將計畫送審報核。而全體整建住宅都更重建案，除「水源路 整宅1 期」因當年捷運開發案結構受損而於 1999 事業計畫核定重建完成外，截
至 106 年止僅僅有本件整宅都更案於 2014.11.18 核定通過，並開工興建中，整 體整宅之重建進展速度不可不謂緩慢。因此本論文僅僅可以就該唯一計畫核定並 開工興建之整宅都更案進行實證研究。
二、研究目的
目前都市更新以「更新會」或由專業機構代為實施者，並採「權利變換」方 式實施都更重建，尚於起步階段；但睽諸日本都市更新產業已歷 60 餘年，民間 辦理都更案件中，採取以「更新會」為實施者案件為605 件，占民辦總案件數(777 件)比例達77.92%(詳表 1-4)，且採取「權利變換」方式實施都更事業為其主流；
因此，將本研究目的說明如下：
(一) 分析都市更新整宅目標案例，透過文獻回顧分析與專家訪談後，篩選 都市更新實施之關鍵因素設計住戶問卷調查表並回收彙整後，運用分析網路程序 法(ANP)進行影響因素之優先權值分析並作成結論與建議，將本研究之分析統計 模式提供各界擬訂都更政策、產業及相關機(構)與團體於推動實施都更事業時之 參考。
(二) 整建住宅有其獨特性，居住者大多為經濟上相對弱勢者；而建築物型 態亦有其齊一性：屋齡老舊、居住面積相對狹小、公私有地夾雜、環境相對惡劣，
產權類型相似；因此對於為數龐大的 22 處一萬餘戶整建住宅以及未來將陸續面 臨改建之國民住宅等四、五樓中低層老舊公寓等類屬相對經濟弱勢社區，倘運用
「自力更新」方式推動重建事業時，可以參考本研究分析結果，理解住戶所關注 之影響因素，順利推動實施都更重建事業。
表１–３日本都市更新實施者類型統計資料
類別 實施者類型 案件數 比例(%) 面積(Ha) 占比(%) 每案平均面積
(Ha)
公辦都更
地方政府 148 70.8 502.57 35.5 3.40
UR 都市機構 50 23.9 100.31 7.1 2.01
住宅供給公社 11 5.3 13.87 1.0 1.26
小計 209 100 616.75 43.5 2.95
民辦都更
更新會 605 77.9 663.25 46.8 1.10
都更公司 11 1.4 18 1.3 1.64
個人 161 20.7 99.48 7.0 0.62
小計 777 100 780.73 55.1 1.00
總計 986 1417.37 100 1.44
資料來源：日本再開發推動者協會NO.170：37，財團法人都市更新研究發展基金會整理
統計至2014.3.31