都市更新法令及程序與整宅特性分析

本節將從實務中去探討整建住宅的特性，以及都市更新相關法令與實施程序 上，整建住宅於面臨都市更新事業的推動時所可能遭遇的課題。

一、整宅的特性

本研究目標案例之特性為：

(一) 產權型態：五樓公寓住宅，居住面積為8~12 坪/戶，土地持份少、公 私有地夾雜。

(二) 建物型態：地上5 層地下 1 層之公寓式集合住宅，共 178 戶。

(三) 土地面積：使用分區為第三種住宅區，基地面積：3,008m²。

(三) 所有權人：經濟上屬相對弱勢族群。

(四) 實 施 者：更新會。

(五) 實施方式：權利變換。

(六) 同意比例：經所有權人100%同意。

(七) 分配方式：更新後之房地全數由原住戶分回，尚未造成住宅市場供給 量之任何增加。

台北市整宅之建築型態皆為四、五樓公寓型態(本研究標的為五樓公寓)，其 產權特徵為：屋齡約42 年以上、各戶權狀面積小(8~12 坪)、土地持份少；因早 期建築於各行政區內，歷經台北市 40 餘年的發展，人口不斷增加與密集，加諸 周遭公共設施與基礎建設逐漸完善，也因此造就整宅的區域生活機能尚稱便利。

周邊新成屋房價約為60~100 萬(視個案座落之區域而不同)。

自台北市實施都市計畫容積管制措施後，整宅都更便面臨一項最重要的課題：

其原容積率大於現行之法定容積。以目標案例而言，其土地使用分區為第三種住 宅區，依規定法定容積為 225%；但目標案例經計算原容積率為 262.9%，且依 據「都市更新條例」、「台北市四五層中低樓層老舊公寓擴大協助都市更新專案」

等規定，更新後之總容積不得大於現行法定容積的2 倍為上限。因此，為使整宅 原住戶脫離原本狹小的居住空間水準又能兼顧都更事業財務的可行性(收支平 衡)，可謂工程艱鉅。

欲使原住戶居住面積水準在無需增加負擔而能維持現有狀況，且假設無公有 地夾雜之前提下，則財務可行性評估概念如下：

(𝐘) 𝟏𝟖𝟕%

(𝐗) 𝟒𝟓𝟎%

≥

更新後單位房價

X (更新後總容積)= 225% x 2.0 = 450% (總容積上限值)

Y (更新後可抵付共同負擔部分)= 450%(更後總容積)-262.9%(原容積)=

187% (註：為保持原居住容積 262.9%不變下，總容積中可銷售之剩餘 容積)

1.5：設為直接營建成本加間接成本費率(規劃設計費、估價費、利息稅規費

拆遷補償安置費及風險管理費等)

(一) 設：「單位造價」=12 萬，則「更新後房價」必須≧43.3 萬；本方案為 財務可行。

(二) 設：「更新後房價」=70 萬，「單位造價」=12 萬，則 Y=115.7%

亦即更新後總容積 450%中，僅需將其中 115.7%抵付共同負擔(更新 後可銷售之容積)即可達成財務平衡。此時住戶居住水準為更新前之：

(450%-115.7%)÷262.9% = 1.27(倍) 約為 10.2~15.3 坪 (室內面積) (三) 設：全體住戶以現金購買抵付共同負擔部分，住戶可分回原居住面積：

450% ÷ 262.9% = 1.71(倍) 約可達到 13.7~20.5 坪 (室內面積) (四) 若欲使其達到台北市平均每戶面積水準，且由原住戶以現金購買抵付 共同負擔部分，則總容積必需允許達到 96m²÷33m²(取本案之平均坪數)=

2.90(倍)之原有容積方可達成，亦即須達到：262.9% x2.9÷225%(法定容積)=

3.39(倍)之現有法定容積，方有可能達成平均居住水準；但以目前主管機關或專 家、學界對於都市計畫之容積總量管制政策與見解似無有可能達成。

因此可知都市更新的獎勵容積總數對於整宅重建而言至關重要，倘土地產權 全屬住戶(無公有地)的情況下，重點不在於能否換回原坪數，乃在於要不要給予 原住戶更大的居住面積容積獎勵以使其更新後能夠更趨近於台北市的平均居住 水準。

至於更新的急迫性而言，則必須探討為什麼需要進行都市更新重建，可歸納 為三項因素：1.因重大災害發生，例如：地震、風災、水災、火災等不可抗力之 因素所造成建築物的結構損害2.人為因素所造成之高氯離子建築物(海砂屋)、輻 射鋼筋建築物，致該等建築物不能居住3.因房屋老舊以致耐震係數不符現今法令 之要求或居住水準不足、建築物與設施因自然因素以致不堪使用、居住環境惡化 等。以重建的急迫性來看整宅，整宅屋齡老舊、居住面積狹小、居住環境惡化迅 速，自屬亟需迫切改建之標的；此外，而整宅總數量為 11,216 戶，約占台北市 35 年屋齡之住宅量 449,157 戶之 2.5%，且整宅全數為不滿 60m²的房型。其重 建的急迫性以表2-4 及表 2-5 表示，可知整建住宅為急迫性重建住宅中之首要都 市更新對象：

表２–４台北市住宅存量以樓地板面積統計

按樓地板面積分(m²) 戶數 占比 %

總計 917,406 100.00%

未滿30 29,058 3.17%

30－未滿 60 146,391 15.96%

60 未滿 90 296,826 32.35%

90 未滿 120 253,159 27.60%

120 未滿 150 101,739 11.09%

150 未滿 180 41,683 4.54%

180 未滿 300 37,810 4.12%

300 以上 10,740 1.17%

資料來源：行政院主計處99.12 普查資料.本論文整理

表２–５台北市海砂屋(高氯離子建築物)、整建住宅、35 年屋齡國宅具重建迫切性住宅統計

項目

住宅類型 戶數 占住宅總量比 占 35 年屋齡 住宅量比 占急迫性住宅

總量比 占不滿60m² 住宅量比

海砂屋(公告列管) 2,868 0.31% 16.29%

整宅(屋齡42 年以上) 11,216 1.22% 2.50% 63.69% 6.39%

國宅(屋齡35 年以上) 3,525 0.38% 0.78% 20.02%

重建急迫性住宅合計 17,609 1.92% 3.92% 100.00%

屋齡35 年以上住宅數量 449,157 48.96% 100.00%

台北市住宅總量 917,406 100.00%

資料來源：行政院主計處、台北市都發局、建管處，本研究整理

二、都市更新法令、程序與案例分析

在研究都市更新(自力更新)事業實施過程中所有可能遭遇的課題，必須對於 事業實施的行政程序以及都市更新條例與相關法令規範有所瞭解，俾便於實施階 段中發掘並初步篩選全體影響要素，並將之分類為法規制度面、意見整合面、分 配制度面、規劃設計面與財務金融面等五個準則面向，並藉由本章後節之文獻回 顧與分析對於所篩選之各影響要素交叉比對；再透過專家訪談後做成必要之調 整。

(一) 都市更新事業前置作業期之推動流程

依據都市更新條例規定，民間辦理都市更新事業之實施可概分為：劃定更新 單元及事業概要、(籌設更新會)、都市更新事業計畫、權利變換計畫、事業實施、

成果備查等六個階段。茲將其各階段及其階段主要工作示意如下圖：

圖2–３都市更新事業各階段工作事項示意圖

至於住戶籌組設立更新會擔任都更事業實施者係依據都市更新條例(以下簡 稱：條例)第 10 條：「經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人 得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，

舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管 機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業 機構為實施者實施之。」；以及第 15 條：「逾七人之土地及合法建築物所有權人

依第10 條及第 11 條規定自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程 載明相關事項，申請當地直轄市、縣 (市) 主管機關核准」

而更新會之設置係由中央訂定：「都市更新團體設立管理及解散辦法」，以作 為更新會之籌組、設立及解散之遵循依據。籌設流程及要件詳見下圖：

圖2–４更新會籌設流程及要件示意圖

實務上一般民間辦理都市更新事業若以「更新會」擔任實施者，籌組更新會 之時點不一，肇因於變更實施者之原因眾多；但因整宅情況特殊，所有權人數眾 多，個別土地及房屋產權持分小、立地條件及利基受限，以致其他實施者(尤指 開發商)少有意願介入，且於政策的引導下，多由專業規劃團體於推動階段即輔 導成立更新會，以利都市更新⁷前置作業順利進行。

(二) 都市更新事業實施之各階段工作所遭遇之課題

都市更新事業各階段之實質工作項目及其細項內容及所涉個專業工作繁多，

舉實務案例說明如下：

1. 發起推動階段

(1) 首重法令規定的易明性，必須對於原住戶清晰說明中央及地方政府關於 都市更新事業實施的相關法令，其對於原住戶之利益攸關之處為何，對於實施更 新的程序與各階段主要工作必須詳加解說。

(2) 此階段對於規劃單位而言可行性評估工作至關重要，在可行性評估工作 中，對於基地劃定為更新單元之法規評估、都更容積獎勵初評及建築量體分析、

財務分析必須完善並做成報告書向原住戶詳細解說。

2. 自組更新會階段

7註：自發起推動階段至權利變換計畫核准及拆屋完成日止，一般通稱為前置作業階段。

1.因應大法官 709 號 解釋文，事業概要已暫 不受理。

2.籌組同意書須達都 更條例第10 條第 2 項 前段之比例(1/10)。

倘若大多數原住戶同意(達相關規定比例以通過未來更新會章程)以自力更 新的方式來實施，接續的工作便將是籌設「更新會」，這階段的工作項目大多屬 於程序執行，例如尋求七位以上(或達半數的所有權人)的發起人、籌組更新會同 意書1 / 10 比例的簽署、章程的草擬、大會的召開、選舉理監事以及報核程序等；

但不可忽略的是，在凝聚原住戶的自力更新共識於此階段非常重要，相關「社會 資本」理論往往著墨在此，而「集體行動」理論也於此得以開始運用；信任感的 建立有賴於更新會核心成員無私的奉獻，以及輔導規劃團隊竭盡心力的解說並展 現無比的耐心與毅力，如此方可串起原住戶間的內部人際網絡，並藉由章程的規 範以達成議事的方法，以期完成自力更新住戶集體行動的目標：社區的重建。

對於(前置階段)財源的籌措部分，在中央(內政部營建署)及台北市、新北市 政府皆有按階段補助方案，輔助金額上限約在560 萬至 860 萬依個案規模大小不 等，除中央外，兩市政府補助款項皆採事後請款方式⁸，因此，對於財務計劃的執 行必須妥為考慮；而坊間一般民辦都市更新案若採權利變換方式實施者，過往也 有採取不請領補助款而由住戶分攤前置作業款項，或由代理實施者(通常為輔導 規劃團隊)先行墊支後，待補助款核撥後方式。

3. 事業計劃階段

在 102.4.26 大法官 709 號解釋文之後，目前臺北市(新北市亦然)對於事業 概要已停止適用申請(俟都市更新條例修訂公布後再行辦理)；因此，現行都市更 新事業之實施(於劃定單元後)得直接進入事業計劃階段，依據條例第 19 條之規 定程序進行：「擬訂或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意 見。都市更新事業計畫擬訂或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、

在 102.4.26 大法官 709 號解釋文之後，目前臺北市(新北市亦然)對於事業 概要已停止適用申請(俟都市更新條例修訂公布後再行辦理)；因此，現行都市更 新事業之實施(於劃定單元後)得直接進入事業計劃階段，依據條例第 19 條之規 定程序進行：「擬訂或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意 見。都市更新事業計畫擬訂或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、