結論

德國柏林波茨坦廣場計畫的發展，從 1991 年開始整體規劃到 1998 年 之間（1994 開始動工），只花了五年半的時間，就將一片廢墟建設成歐洲 目前炙手可熱的中心商業區，反觀台灣高雄多功能經貿園區計畫，相對資 源的投入，卻難見其效果。德國與台灣都是以土地使用分區管制做為土地 使用的管控，但是土地使用規劃的效率卻遠高於台灣，在 21 世紀全球都 市競爭的脈絡下，柏林的都市發展體質在經歷一連串的改造行動後，已有 別於柏林圍牆剛倒塌時的柏林了。

本研究因此在這樣的好奇下，以當前都市土地使用規劃與土地經理議 題發展為主軸，深入比較波茨坦廣場與多功能經貿園區，探討最適化土地 使用規劃的策略初擬，得到的結論如下：

（一）高雄市都市發展面臨的是社會變動與產業需求的變遷，後工業都市 空間結構的發展轉型，土地經理的新邏輯，不僅止於經濟產業發展，而是 必須面對改造都市生活環境的品質，來支撐整體之發展，城市必須更適宜 人居住，而且必須符合永續發展的訴求。

（二）早先功能性的土地使用分區發展已被證明是無法承載 21 世紀都市 發展需求的計畫工具，取而代之的將是以品質協商為基準的土地使用分 區。土地使用必須回到真實的需求面出發，並以永續發展為依歸。

（三）公部門必須要有全新的思維，跨部會之間的協商、中央與地方的對 話，必須透過各種可能的形式協商、共同討論，交換彼此的理念與論點，

藉著這個過程所計較和堅持的，並不是所設定目標的理性執行，而是著重 於過程所呈顯的意義：其中所有參與者共識的形成，以及價值觀的發展被 正面誘導。

（四）完善的都市經理與土地管理的理念落實，應該結合公、私部門來共 同操作，創造出全新的公私伙伴關係，基於資源整合與效益共享原則，在 合理的條件下，以不違背都市發展願景目標為前提，總量承載之控制（容 積率、建蔽率）採取開放式的公私利益權衡，更可以透過合約的簽訂、品 質的協議，達到社會成本與社會效益的利益精算。

（五）最適化土地使用規劃策略的落實，需要有相關新計畫工具的發展支 撐，新計畫工具的發展則必須透過城市獨特的自我條件及特定的社會背景 下，嘗試提出因應的對策。

第二節 後續研究建議

最適化土地使用規劃的策略建構與城市改造經驗，近年來已經成為都 市發展面對全球展現都市競爭力的一種趨勢，藉由本研究之探討，發現有 許多可加以深入之議題：

（一）國外對於最適化土地使用規劃落實城市發展體質的改造，已累積相 當的經驗與實際行動，未來可針對不同國家、案例加以探討

（二）都市計畫工業區的衰頹導致眾多閒置空間的出現，未來可針對都市 計畫工業區存廢的問題加以探討，並以國外發展的經驗做為佐證，對照台 灣的發展經驗，提出建議。

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