舊屋翻新業現況及未來展望

一、舊屋翻新業發展現況

綜觀現代之建築物外牆 95％以塗料為主之工法，鮮少以面磚為 主，台灣因早期受日本殖民之影響，所有之建物均以面磚、磁磚為主，

有鑑於路上行人之安全性，目前日本已明文規定六樓以上之建物不得 使用磁磚，另外發展較晚之中國基於世界環保意識之興起，也以明令 建築物不得貼面磚，新加坡於建國時建築物之外觀已使用塗料為主之 工法，而香港、澳門等主要國家也有相同之趨勢。台灣屬於亞洲主要 國家之一，各都市更是積極發展成為國際化都市，因此所有硬體設備 均須符合國際化都市之要求，若要改變現有之處境，除將早期之建物 予以重建規劃之耗費大量金錢、成本、人力以及造成大量影響環境、

破壞生態之方法外，須另尋更具利益、效率以及更能維持環境平衡之 最佳方案。

本人跑遍世界，發現深受日本殖民影響的台灣，若是要成為亞太 之樞紐，必定在硬體設備上有相當之條件。本人自民國78年從事此行 業至今，早期所輸入之技術、工法均源自新加坡，20多年來，科技進 步以及環保意識崛起，在材料、技術等方面需更加要求。探討台灣與 其他國家之差距，除了早期發展受限外，政府政策為一主要之因素，

如新加坡每七年政府就會提供一筆預算，補助舊屋之翻新，因此加深 民眾之意願，而政府也創造更多之工作機會，增加對社會之回饋、人 民對國家之認同，實現還富於民之理想。因此本人希望能夠將此想法 引入台灣，幫助台灣能夠成為世界上之模範國家，先前與營建署、台 北都市發展局等相關單位進行密切接觸，希望在政府的推動之下，能

夠成就本人畢生之宏願。

由於建築物被使用的過程中，其結構體及建築設備有其使用的年 限，材料有週期使用年限，物理性劣化的原因存在，所以無論是材料 的良莠或施工法的正確性或施工技術的好壞或正確的使用操作或妥 善的保養維護均會影響建築物使用的年限，這也造就出源源不斷的舊 屋翻新市場的商機存在，所以只要有2,300萬人（560萬戶住戶），居 住在台灣，其舊屋翻新的商機就會存在。但此行業業者數量多，競爭 激烈，經營不易。在此環境中，欲脫穎而出，領先群倫，必須揚棄傳 統思維，以創新的觀念，提供較傳統業者更俱競爭力的價格，同時在 更短的工期內，完成更高品質的服務，為企業創造更多的利潤，以形 成核心競爭力，才是經營之道。茲就比較傳統業者與現代舊屋翻新業 者所秉持之理念：

現有（傳統）之舊屋翻新業者：

傳統經營舊屋翻新業其實較大部分均是從事防水、防漏、壁癌等 工作，均屬小規模師徒制，老板就是第一線工作人員，機動性高，但 修繕品質良莠不齊，價格落差大，服務態度不穩定，施工期管控不良，

使用之產品也未符合新的趨勢，相對的未能滿足顧客之要求，故與顧 客糾紛迭起，甚至有些施工人員人品及操守有問題，造成客戶的安全 顧慮，讓一般居家無法享受到好服務，對房屋修繕品質有負面的影 響，所以其所提供的服務讓顧客沒有保障，但因其與服務的範圍有地 緣關係或與顧客有某種程度的交情等因素存在，所以仍有其經營生存 的空間。

再者，傳統維修業過去與顧客關係互動長期處於被動角色，凡事 站在企業本身獲利著想，並沒有認真考慮顧客的權益與價值，就以作 業流程來說，以公司派工，人力調度為約定施工時間，並沒有以顧客

的時間來約定，經常顧客必需配合施工單位，對於顧客的價值、顧客 的成本、顧客的方便、顧客的溝通著墨甚少，導致無法建立顧客的忠 誠度及留住舊顧客，這種商業服務行為，而持續惡性循環的顧客關係 也是促使傳統維修業在這波低迷的景氣中逐漸沒落的原因。

專業舊屋翻新業者：

1、景氣每下愈況，民眾荷包縮水，購屋意願持續降低，整個房地產 業績低迷，因此屋齡過老的舊房子住戶紛紛傾向於舊屋翻新，不 但付出的成本少，也能夠節省購屋所需花費的龐大成本，但是在 尋找合適的承包公司卻是煞費苦心，因為擔心施工素質，價格等 因素是否有被抬高價格之疑慮。專業舊屋翻新業者瞭解顧客的問 題，逐針對個別客戶提供滿意之服務，在與客戶溝通之間，瞭解 客戶所需，以專業的角度替顧客解決問題，價格合理，期許得到 顧客信賴藉而達到宣傳之效果。

2、專業舊屋翻新業者，期許以最高的施工素質達到顧客需求，故尋 求最新進之材料工法，除了達到顧客需求，也希望以節能減碳、

綠建築等概念符合現今之潮流。在與顧客推銷時，此觀念也成為 我們所強調的訴求之一，也是一般傳統舊屋翻新業者所無法兼顧 的項目。

二、 未來發展趨勢

1、舊屋翻新市場會因建築物繼續興建量的增加，而逐漸擴大商機。

2、將來若台灣規定幾公尺以上之建物不得鋪蓋面磚磁磚，舊屋翻新 業的契機將會變得更廣闊。

3、舊屋翻新市場若能與現代社會大眾的感官及潮流銜接，將會獲取

更高之評價。

4、未來公私機關、營業單位會因節省固定成本支出，將建築設備維 修保養的業務，採取外包方式逐步釋出，擴大舊屋翻新市場的商 機。

5、站在市場供需的面向來看投入舊屋翻新業的廠商及資本會快速的 增加，且會以各不同的形態呈現，競爭方式亦不相同。

6、原有師徒制或小規模經營的舊屋翻新業者，其生存的空間會逐漸 被壓縮，僅可能在較小區域或目標市場中才有存活的空間，但同 時要面臨其他業者的競爭壓力。

7、以顧客為導向的時代來臨，二十一世紀e世代消費者其資訊取得 快，管道又多，期望好的宅修完整服務。他們對(1)工程施工品質 要求高(2)價格要合理且透明化(3)服務過程配合度要好(4)安全性 要佳(5)要有品牌忠誠度。企業該如何更進一步的展現關心並貼心 的來和顧客主動建立良好的「關係」，取得顧客的信賴，使成為 你忠誠的顧客，願意將你的服務推薦給他人，這是未來專案企業 是否具有競爭優勢的重要環節。

綜合以上，在未來的市場上，能夠運用既有的資源，建立通路，

向顧客推銷最適當的產品，並作完整的追蹤及全方位的服務，才能保 留住舊客戶，惟有落實「顧客關係管理」，才能成為將來市場的主軸。

第二節 台灣舊屋翻新業五力分析

一、進入障礙：

舊屋翻新業進入門檻低，除公共工程受政府採購法規範外，民間 之房屋修繕業務，政府法令規章約束較少，目前並沒有一套完善的管 理辦法，而且其業務特性也有區域性小型規模經營的形態可存活獲利 的空間，所以只要有技術整合執行能力者，投入少許資本及人力就可 以營運。

二、產業間廠商競爭程度：

舊屋翻新業廠商為達到一定經濟規模，提高市場佔有率，建立自 立行銷通路，積極拓展業務，所以廠商之間競爭程度逐漸昇高，廠商 獲利能力下降，其競爭者擬分二類：

1、現有競爭者：

一般防水行業。

營建業及相關產業轉型投入舊屋翻新業者。

大型賣場業投入舊屋翻新業者。

2、潛在競爭者：

整合營建相關產業投入舊屋翻新業者。

財團結合營建業投入舊屋翻新業者。

三、顧客議價能力

由於顧客對房屋維修之產品、工料等價格資訊了解比以前多且 快，現階段消費者所得下降，消費習性趨於保守…等因素，況且投入 舊屋翻新業服務的廠商愈來愈多，所以顧客之議價能力愈來愈強。

四、供應商之議價能力：

經濟環境不佳，景氣持續低迷，無論材料無供應商或施工技術人 員均有供過於求的現象，且房屋維修所需工料均屬一般技術性較多，

再加上材料供應商及施工之協力廠商與主承包商均有長期合作的關 係，稍加運作比較容易共體時艱，建立生命共同體，所以供應商為求 生存，其議價能力偏低。

五、替代品之威脅:

景氣不振後可能替代品之威脅有(1)消費者可以利用時間比以前 多，為節省開支部份客戶對部份房屋維修工作自行購買材料自行施工 (DIY)，(2)目前投入舊屋翻新業者，正積極不斷的測試一套能被區隔 市場顧客滿意之管理模式，捷足先登者，對其他業者威脅性高。

表 4.1 台灣舊屋翻新業五力分析