一、辦公市場分析
（一）信義計畫區市場概況
信義計畫區為臺北市最新發展之辦公室商圈，區內辦公大樓設計新穎、屋齡較 低，且均屬於 A 級辦公大樓，至 2020 年底為止，總樓地板面積約 31.8 萬坪。
辦公商圈內由許多國內外大型企業進駐，國內企業集團（統一集團相關企業、
華新麗華、信義房屋）、國內金控公司（國泰金控）、各國駐臺辦事處（英國、
德國、韓國等等），尚有金融保險、投資、證券等產業。
資料來源：仲量聯行分析整理，2020 年 12 月 註 1：富邦 A25 興建中預期 2022 年完工
圖 3-2-1 信義辦公商圈辦公大樓分布圖 1.市場租金及空置率
如圖 3-2-1 所示，信義辦公商圈從 2012 年至 2020 年整體呈現成長趨勢，而 於 2018 年至 2020 年因租賃需求穩健且市場未有新大樓釋出，平均租金水 準上升幅度較大至 2020 年第 4 季的 3,421 元/坪/月達近五年新高。空置率 則從 2013 年起，呈現逐年下降的趨勢由 14.88%下降至 2020 年第 4 季的 2.8%，信義辦公商業圈租金持續上升，空置率逐年下降達近滿租狀態，市場 仍對本區辦公室有較大的需求。近期受 COVID-19 疫情影響，整體辦公市場
華南總部大樓 國泰置地廣場
遠雄金融中心
統一國際大樓
華新信義大樓
臺北101大樓
新光曼哈頓
國泰信義 經貿大樓
全豐盛信義105 二號交易廣場 一號交易廣場 國泰金融中心 新光信義
金融大樓 富邦A25*1
臺北南山廣場 南山金融中心 信義房屋大樓
可行方案暨先期計畫書（摘要版）
（本報告內容僅供參考，申請人應自行依據招商文件規範評估後提出投資計畫書）
原訂增租/搬遷/升級計畫暫緩，但整體租金水準成長幅度暫緩維持平穩。
資料來源：仲量聯行分析整理，2020 年 12 月
圖 3-2-2 信義辦公商圈平均租金水準與空置率趨勢
信義辦公商圈辦公大樓多為 2000 年後所建，單層面積達 500 坪以上的完整 辦公空間，然而因地段、大樓管理、屋齡等情況不同，租金水準介於 3,200 元/坪/月至 4,500 元/坪/月，且平均進駐率達 95%以上。唯有新光曼哈頓因區 位屬信義計畫區較邊緣區域又屋齡較高，租金水準為 2,700 元/坪/月屬區域 內租金較低之大樓。
2.新供給分析
未來新增供給預計約 4 萬坪部分為 2025 年富邦 A25 供企業自行使用。另 外，南山人壽分別於 2019 年向臺北市政府標下「臺北市信義區信義段四小 段 32、33-2 地號市有土地設定地上權案」，土地總面積約 2,150 坪；2020 年 向國產署標下「臺北市世貿三館基地招標設定地上權案」，土地總面積約 4,850 坪。目前仍由南山人壽規劃設計中，預計初步規劃將開發為商辦大樓。
表 3-2-1 基地週邊辦公室未來 5 年內新供給
案名 總樓地板面積
（坪） 型態 進度 標準層面
積（坪） 備註 台北市信義區信義段三小段
6 地號（A25）市有土地設定 地上權案（富邦 A25）
40,040 商辦、零
售、美術館 取得建照 - 預計 2022 年完工
臺北市信義區信義段四小段 - 商辦（初步 規劃中 - 預計 2025
台北世界貿易中心展覽大樓暨台北國際會議中心營運移轉案
（本報告內容僅供參考，申請人應自行依據招商文件規範評估後提出投資計畫書）
案名 總樓地板面積
（坪） 型態 進度 標準層面
積（坪） 備註 32、33-2 地號市有土地設定
地上權案(信義區公所)
規劃） 年完工
臺北市世貿三館基地招標設
定地上權案 - 商辦（初步
規劃） 規劃中 - 預計 2025 年完工
小計 40,040
資料來源：仲量聯行分析整理，2020 年 7 月
（二）本案使用現況 1.使用情形分析
（1）租金低於信義區租金行情，出租率達 9 成
世貿 1 館地上 2 至 7 樓共有 1,069 間交易市場展售間，標準單位淨出租 面積約 12.27 坪，月租金約 2 萬元至 3 萬元，換算單價約 1,100 元/坪/月 至 1,700 元/坪/月（假設公設比 30%計算毛租金）。經本案調查，TICC 對 面新光曼哈頓大樓租金為 2,700 元/坪/月，而信義計畫區整體租金水準又 介於 3,200 元/坪/月至 4,500 元/坪/月，顯示交易市場租金與周邊辦公室 相較仍遠低於市場行情。
（2）交易市場實體展示功能式微
近年隨網路科技發達及電子商務平台崛起，整體交易型態改變，貿易商過 往實際看樣品的需求亦逐漸轉移至線上，實體交易市場展示功能逐漸式微。
（3）因空間限制進駐單位多為小型企業業者，無法吸引中、大型業者
交易市場共計 1,069 間，且規劃每一展示間面積約為 12.27 坪/間，較適 合小型企業業者或新創產業進駐，無法吸引中大型業者進駐。
2.未來發展趨勢
本案鄰近臺北 101 大樓，市場能見度高，周邊服務機能完善，且交通便利，
具配置辦公室產品之利基。又因本案使用的特性，具備辦理消費性展覽或會 議的優勢。租用辦公室的承租人得搭配相關活動參與展會，預期相較周邊其 他 A 級辦公大樓有機會吸引消費性產品產業進駐，如電子、科技、醫學與新 創產業等會展主題產業進駐使用，預期本案在需求平穩但供給有限的現況下，
仍然具備良好的去化優勢。
可行方案暨先期計畫書（摘要版）
（本報告內容僅供參考，申請人應自行依據招商文件規範評估後提出投資計畫書）
三、店鋪市場分析
依本案標的所在區位 2 公里範圍內篩選店面租金成交行情案例，租金單價因臨路 或個案條件而有差異，店面租金單價主要落在 2,000~2,500 元/坪/月，實際租金需 再視出租坪數而有差異。
表 3-2-2 本案標的周邊店面成交行情
編號 區段位置或區段門牌 交易年月 總價(萬元) 單價
(元/坪) 總面積(坪) 屋齡 樓別 1 基隆路一段 151~180 號 109/1 7.00 3,502 19.99 30 1/18 2 吳興街 156 巷 2 弄 1~30 號 108/8 5.60 2,413 23.21 45 1/4 3 松仁路 241~270 號 108/8 6.00 2,189 27.42 51 1/4 4 吳興街 1~30 號 108/6 6.50 2,124 30.60 47 1/4 5 松仁路 215 巷 1~30 號 108/6 5.40 1,504 35.92 0 1/4 6 吳興街 284 巷 1~30 號 108/4 11.00 1,442 76.31 28 1/6 7 莊敬路 181~210 號 108/3 6.50 2,534 25.65 46 1/4
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網，仲量聯行分析整理
四、停車場市場分析
（一）本案現況收費
本案包含世貿 1 館及 TICC 現況之地下停車場均委由寶盛國際股份有限公司（原 為嘟嘟房）經營。以停車場停車收費費率分析，世貿 1 館展覽期間收費為 100 元/小時、非展覽期間 70 元/小時、夜間 40 元/小時，月租車位為 10,000 元/月；
TICC 小汽車收費為 70 元/小時、大型車 150 元/小時、小汽車月租車位為 6,000 元/月、大型車月租車位 15,000 元/元。
（二）周邊停車場收費
本案基地目前周邊停車場供給主要包含百貨及商辦大樓之民營停車場及公營停 車場，總計約提供逾 10,000 個停車位，供給車位數又以民營停車場為主，民營 停車場共可提供逾 7,000 個停車位，公有停車場共可提供逾 4,000 個停車位。
民 營 停 車 場 汽 車 臨 停 之 費 率 約 為 每 小 時 30~100 元 、 月 租 車 位 約 為 5,000~20,000 元，公有停車場汽車臨停之費率約為每小時 30~40 元、月租車 位約為 3,400~5,200 元。
台北世界貿易中心展覽大樓暨台北國際會議中心營運移轉案
（本報告內容僅供參考，申請人應自行依據招商文件規範評估後提出投資計畫書）
五、廣告看板市場分析
（一）本案現況收費 1.世貿 1 館
世貿 1 館現況可供長期租用廣告僅有 2 面外牆，係於 105 年 3 月獲臺北市 政府都市發展局核定（核准字號 105 北市都建廣字第 004957 及 004958 號）， 每面租金訂價為每月 20 萬元（未稅）。
圖 3-2-10 世貿 1 館外牆廣告位置示意圖
2.TICC
TICC 可供長期租用廣告之兩面外牆於 106 年 10 月獲臺北市政府都市發展 局核定（核准字號 106 北市都建廣字第 006214 及 006215 號），租用方式包 括「月租」及「單一會期」2 種。每會期(15 天內)15 萬元，租期達 2 個月或 以上，每月 25 萬元。
六、小結
依據本案建物現況規劃，潛在之附屬設施收入可包含辦公室、彈性辦公/商務辦公、
店鋪、停車場及廣告等，各設施有一定市場租金效益。惟受 COVID-19 疫情影響，
對於前述設施之市場需求造成一定程度之衝擊，因此，未來本案亦須留意因疫情 對於附屬設施之承租方可能帶來之營業衝擊，及其可能對於租金要求減免之議題。
可行方案暨先期計畫書（摘要版）
（本報告內容僅供參考，申請人應自行依據招商文件規範評估後提出投資計畫書）