地政學訊
第 39 期，民國 102 年 3 月 11 日 發行人：陳立夫 系主任 本期主編：張金鶚 編輯：政治大學地政學系學術發展委員會 地址：臺北市 116 文山區指南路二段 64 號 電話：(02)2938-7106 傳真：(02)2939-0251 網址：http://landeconomics.nccu.edu.tw不動產交易實價登錄之研究
張金鶚 研究計畫主持人 政治大學地政學系特聘教授 不動產實價登錄社會大眾關心，特將此計畫成 果摘要刊登，供參考。 內政部委託中華民國住宅學會此研究計畫，研 究期間為 101 年 4 月~11 月，協同主持人有花 敬群教授及江穎慧教授 一、研究緣起 為配合「不動產交易資訊透明化」 政策，立法院業於 100 年 12 月 13 日 三讀通過不動產經紀業管理條例、地 政士法及平均地權條例規範權利人或 地政士或經紀業者需於買賣移轉登記 完竣 30 日內申報登錄成交案件資訊之 相關條文，惟如何確認所申報價格資 訊符合市場交易行情、如何避免申報 人不實申報、如何確認預售屋及租賃 案件據實申報，尚需研究後續實價登 錄執行事宜，爰進行委託研究以作為 施政規劃之參考。 二、研究方法及過程 本研究採用之研究方法主要為文 獻回顧法、專家意見分析以及量化模 型分析，先蒐集國內、外實價登錄制 度相關問題文獻，檢討國內現行實價 登錄相關辦法，並參考國外已實施實 價登錄制度之經驗及作法，以作為後 續執行實價登錄之參考。針對制度實 施後資訊登錄罰則執行，以及資訊公 開內容，探討資訊公開內容與方式。 後依可獲得之不動產成交價資料，進 行查核不實價格模型建立，以期建議 後續申報價格查核程序。 三、重要發現 經過對我國實價登錄制度實施前 後之現狀檢討，以及蒐集國外實價登 錄相關制度與法令，及對實價查核統 計程序與模型測試，本研究對於研究 內容有以下幾點重要發現： ( 一 ) 在 區 段 化 與 去 識 別 化 處 理 原 則 下，增加揭露的資訊內容與改進資訊 品質均有助於資訊透明度的提升 參酌國外經驗可發現，除日本等 少數國家以區段化方式模糊揭露資訊 之外，多數歐美先進國家均採直接揭 露個案位置的方式，如此始能真正達專題報導
到資訊公開透明之目標。我國目前採 區段化與去識別化處理原則，若能在 此保障隱私的前提下，儘可能增加揭 露的資訊內容並提升資訊品質，亦可 改 善 過 去 不 動 產 交 易 資 訊 不 對 稱 問 題。 (二)以真實交易價格作為課徵資本利 得稅基礎為杜絕申報不實之最好方式 國外經驗英國藉產權轉易士或事 務律師代為申報。日本強制不動產經 紀業者須於不動產交易完成後五至七 日內登錄「成約價格」，其揭露以區段 化方式供民眾查詢。香港揭露資訊更 新周期為每天，且房市資訊包含物業 資料、業主資料、物業涉及的產權負 擔等全面揭露。中國大陸《房地產管 理法》規定，當事人作不實申報時， 可處以轉讓房地產評估價格 1%至 2% 的罰款。英國若民眾在委託產權轉易 士(licensed conveyancer)代辦土地登記 提供不實，最高可處十年徒刑或無上 限之罰金或兩者一併處罰。國外經驗 顯示，若要掌握最真實價格資訊，以 真實交易價格作為課徵資本利得稅基 礎是杜絕成交價格申報不實之最好方 式。 (三)價格查核的主要功能為避免登載 錯誤資訊與揭露不實價格 就實價查核而言，除依據現行相 關規範進行成交案件的抽查與紀錄之 外，可再分成價格以外資料查核與價 格資料查核兩部分，透過前者資料的 驗證以避免登載「錯誤」資訊，透過 後者可避免「不實」價格的揭露造成 市場資訊的誤導。 (四)統計檢核方式的應用有助於提升 查核標準的客觀性與查核效率 就實價登錄資訊揭露而言，由於 若全部案件均採人工查核方式，將會 耗時費力，因此若可先以統計方式進 行篩檢，不僅對於異常或偏離市場合 理行情案件的查核標準更為客觀，亦 能大幅提升查核效率。此外，目前服 務網除僅供民眾查詢各筆交易案件資 訊，難以窺見市場行情全貌，因此就 資訊揭露的內容與方式均有值得改進 之處，以使公布的價格資訊更具有參 考價值。 四、主要建議事項 本研究針對實價登錄制度提出下 列具體建議，以下分別從立即可行建 議及中長期建議加以列舉。 (一)建議一 立即可行之建議—宣傳實價登錄 罰則執行面，告知嚴重性與責任歸屬 主辦機關：內政部地政司 協辦機關：各地方政府所屬地政機關 廣為宣傳實價登錄罰則嚴重性與 責任歸屬，權利人及申報人若申報資 料不實，可適用刑法 214 條或刑法 28 條使公務人員登載不實罪，承辦登錄 事 項 公 務 人 員 亦 可 依 刑 事 訴 訟 法 第 240 條「公務員因執行職務知有犯罪嫌 疑者，應為告發。」應積極教育社會 大眾實價登錄目的與正面意義，並告 知申報不實價格恐涉及刑責以降低民 眾有登錄不實誘因。
(二)建議二 立 即 可 行 之 建 議 — 加 速 揭 露 頻 率，增加揭露資訊內容完整性 主辦機關：內政部地政司 協辦機關：各地方政府所屬地政機關 目前制度採每月 16 日揭露一個半 月前申報資料(如 11 月 16 日揭露 9 月 資料)，相較於香港揭露速度為每天更 新，日本則強制不動產經紀業者須於 不動產交易完成後五至七日內登錄， 應邀集縣市政府討論加速揭露資訊更 新頻率，朝向每月更新二次甚至每週 更新之方向努力。此外，民眾關心之 車位和備註欄資訊皆會對價格影響甚 鉅，建議應針對特殊交易案例增加備 註欄資訊供民眾參考，並強制有獨立 車位者將車位拆分申報實價，以增加 揭露資訊內容完整性，有助於民眾掌 握個別價格差異之影響因素。 (三)建議三 立即可行之建議—揭露網頁宜增 加查詢選項，並提供初步統計值及價 格指數供民眾參考，以利民眾瞭解價 格變化趨勢。 主辦機關：內政部地政司 協辦機關：內政部營建署、各地方政 府所屬地政機關 資訊揭露網頁除提供民眾查詢各 筆交易案件資訊外，應另製作不動產 買賣、租賃及預售案件重要資訊初步 統計值並予公布，後續應委託系統廠 商建置可供民眾輸入個別條件，即可 立即運算顯示重要敘述統計值的資料 庫系統。查詢網頁應加強價格資訊與 地圖結合的查詢直覺性，並增加以面 積為分級選項之查詢功能。為便利民 眾得以對於不動產買賣市場行情有所 掌握，未來應編製並公布可反映純粹 價格變動趨勢的價格指數。 (四)建議四 立即可行之建議—建立個別次市 場統計範圍，運用統計值查核價格資 訊，以篩選出可能申報不實價格案件 主辦機關：內政部地政司 協辦機關：各地方政府所屬地政機關 當事人一經申報，主管機關宜立 即查核處理（先系統<統計與模型>查 核，有疑義再人工查核），並立即揭 露。增加資訊揭露頻率，達到查核完 畢立即揭露功能。針對各地區實價登 錄資料數量，建立個別次市場(或地價 區段)統計範圍，作為篩選價格離群值 依據。建立定期篩檢查核機制，依據 各地政事務所登錄案件數量多寡，以 每日或每周方式辦理。對於登錄錯誤 資料者予以通知並限期改正。 (五)建議五 長期性建議—修法擴大預售屋及 租屋需全面申報實價、修法縮短申報 等待時程 主辦機關：內政部、行政院、立法院 目前實價登錄制度在預售屋及租 屋僅部分案件需申報且被揭露，未來 應修法擴大範圍，規範所有交易案件 都需要申報且揭露，才能得知完整市 場資訊，而非片面市場案件資訊。建 議現行有關預售屋「合約期限」規定 應有明確定義，至少 3~6 個月內一定 要揭露已成交的案件資訊，不能無期
限延長合約；而自建自售非經由經紀 業居間或代理銷售的預售屋應修法也 納入實價登錄規範；房東自租非經由 經紀業代理的租屋也應修法納入實價 登錄規範。 參考香港揭露資訊內容可發現資 訊內容相當完整，包含業主資料、物 業資料以及產權負擔，建議預售屋部 分，未來應增加揭露建案名稱與起造 人 名 稱 ， 以 提 高 資 訊 透 明 化 及 實 用 性，降低買賣雙方資訊不對稱情形。 未來應修法縮短申報等待時程，未來 經當事人申報後，如經當事人於系統 確認後即不可更改，不需受到 30 日之 限 制 ， 亦 即 主 管 機 關 可 立 即 查 核 處 理，可加速揭露效率與頻率。 (六)建議六 長期性建議—建置可勾稽土地基 本資料庫系統，以查核申報資料，並 建立大量估價模型以進行價格查核 主辦機關：內政部、行政院、立法院 配合大量估價查核系統建置，建 議未來編列經費預算並採委外處理方 式，建立資料庫勾稽查核系統以及大 量估價系統，將土地基本資料庫按固 定時間建立備份檔，做為檢核價格重 要屬性資料依據。輔以各縣市組成之 專家會議討論合理價格範圍與待加強 查核案件標準，作為各縣市查核價格 之依據。未來輔助揭露與查核系統之 建立，可採取由中央先建置一套查核 價格之大量估價模型系統，再交由各 地方政府執行單位維護辦理。 (七)建議七 長期性建議—檢舉機制和課稅 主辦機關：內政部、行政院、立法院 參考中國大陸及英國規定雖也訂 定申報不實罰款，然多數國家皆是以 真實交易價格作為課徵財產稅稅基， 長期而言推動以真實交易價格作為課 稅依據，將可結合查稅機制，使價格 申報不實稽徵容易且罰則提高，降低 權利相關人申報不實的誘因。此外， 應搭配「檢舉機制」，由民眾配合檢舉 不實個案。
實價揭露房市趨理性
張金鶚 (政治大學地政學系特聘教授） 第二波九月實價資訊再次公布， 依然引發大量關注，《中國時報》頭 版：「台北豪宅膨風現形對折賣」，信 義區豪宅每坪喊價二百萬，成交僅一 一三萬。另外，台北巿有五區都有每 坪二十多萬成交個案，房價並不如想 象中的高；最重要的訊息是全國北、 中、南各地發現，高、低成交單價， 普遍九月大多較八月下跌，幅度約有 一~二成。上述第二波實價揭露後對房 巿的影響為何？值得評論關注。 從過去二次實價揭露成交個案發 現，同一地區或相鄰街道附近個案， 成交價格每坪高、低單價差距很大（從 一、二十萬到二、三十萬以上都有）， 業者都宣稱因個案條件不同，彼此不 可相比較。但相同地區差距如此大，難道不是反應有不少人買貴了！過去 房價之所以越炒越高，即是業者與媒 體利用只揭露最高價成交個案，讓購 屋者買貴了都不自覺。如今，大家都 可以看到所有高、低成交價，再也不 當冤大頭，購屋者要「比低不比高」， 用力殺價，相對過去不合理的高成交 價，房價自然明顯下跌。 過去這幾年，房巿投資客炒作盛 行，推出個案均見投資客不斷轉手買 賣、炒高價格，案子交屋後，面臨貸 款緊縮、以及奢侈稅與實價揭露的壓 力下，投資客多的個案陸續拋售，紛 紛降價出售（但仍有相當賺頭）。如典 型的捷運宅，包括南方之星、美河巿， 每坪下殺十五萬出售，新莊重劃區、 林口、三峽、淡水等大量推案，投資 客聚集、晚上不點燈的個案，也陸續 出現房價大幅下跌個案，如此將產生 骨牌效應。結果是：不合理的房價個 案（投資客炒作、房屋沒人住），在資 訊透明下，怎麼上去，就會怎麼下來！ 過去業者均宣稱台北巿、新北巿 為首善之區，房價不會跌，豪宅是給 有錢人住的，也不會跌。然而實價揭 露後，首善之區不少個案，包括捷運 宅下滑明顯，下殺一~二成，豪宅更是 膨風，下殺四~五成。如此訊息反應業 者說法在實價揭露後，房價不攻自 破！因此，當民眾發現（實價揭露） 不合理的房價現象後，自然會群起抵 抗（不再相信業者），大家會逐步邁向 （要求）回到合理房價現象，這就是 所謂「巿場力量」的發揮。 過去業者還宣稱實價揭露後，賣 方將調降開價，如此將使議價空間縮 小，甚至不二價，同時因為實價揭露， 買賣雙方容易形成共識，交易時間也 將縮短，無論如何，實價揭露將不會 影響成交價格，房價不會因此而下 跌。如此說法在房巿正常情況下，的 確可以成立。然而根據仲介業者最近 調查結果，實價登錄後，議價空間及 交易時間反而都擴大！當然房價下跌 現象也因實價揭露而呈現「國王新 衣」。顯然業者並未釐清在過去長期不 合理上漲下，當前不正常房巿已產生 下滑的實價揭露結果，形成「買方巿 場」的情境。 這二波實價揭露後，各種訊息顯 示房巿已進入修正期，然業者仍大力 鼓吹未來房巿一片榮景，現在不買會 後悔，購屋者惶恐不安。業者宣稱房 價不可能跌二、三成，過去幾年聽信 某學者不買的，現在都後悔，千萬不 要重蹈覆轍。然而這幾年陸續買在投 資客與業者炒作高點個案的自住客， 發現當實價揭露後房價逐步下滑，未 來是否會更後悔？值得自行深思。換 言之，購屋者應掌握實價揭露資訊， 認清業者行銷立場，判斷未來趨勢變 化，自行負責購屋決策。 （本文刊登於「中國時報」民意 論壇，A14 版，2012 年 11 月 19 日。）
實價登錄資料對房價負擔能力指
標編製與發布的重要性
花敬群 (玄奘大學財富管理系副教授) 從學術研究與各國實際應用經 驗，房價負擔能力是依據各地區住宅 價格水準與所得水準，計算民眾購置 住宅之支付能力(或負擔壓力)。一般多 以該地區之中位數房價與中位數所得 做為衡量基礎，另有搭配購屋貸款利 率與房貸條件(貸款成數與期間)，計算 出國際上慣用的房價負擔指標「房價 所得比」與「貸款負擔率」，這兩項指 標的意義偏向「負擔壓力」的衡量。 此外，部分國家與城市採用「住宅可 負 擔 指 標 」 (Housing Affordability Index，HAI)，用以衡量該地區之房價 負 擔 能 力 達 到 可 合 理 負 擔 標 準 的 程 度 ， 與 「 購 屋 機 會 指 標 」(Housing Opportunity Index，HOI)，表示中位數 所得家庭可合理負擔市場上多少比例 之住宅。這兩項指標較偏向「購買能 力」評估。另有以住宅租金與所得水 準計算租金負擔能力指標，一般多以 「租金所得比」表示。 內政部營建署委託中華民國住宅 學會執行「房價負擔能力資訊統計分 析與發布案」，已針對全國 20 個縣市 與79 個主要鄉鎮市區，計算編製民國 92 年以來前述五種房價負擔能力指 標。該案所使用的房價資料，為財團 法人金融聯合徵信中心逐季提供之金 融 機 構 不 動 產 擔 保 品 鑑 估 價 格 統 計 值，包含各縣市與鄉鎮市區之各十分 位房價(第 50 分位即為中位數)，所得 資料則採用所得稅申報資料原始檔， 配合主計總處按月發布之各行業薪資 所得水準，推估新年度各分位所得， 再與所得收支調查之所得水準值做調 整修正，估計各縣市與鄉鎮市區之各 季度所得水準值。然後據此針對高中 低房價對應相同分位所得，計算高中 低所得家戶之房價負擔能力指標。 該案從研究規劃至實際編製資料 已持續三年以上，所編製之負擔能力 指標結果對完整呈現國內各地區房價 負擔能力狀況，具有重要的功能與意 義。然而，在指標編製過程中，各界 對房價資料採用擔保品鑑估價格，可 能因金融機構相對保守而低估，或因 為貸款人希望超貸而可能高報房價等 意見或疑慮，致使此項完整且符合整 體市況的資訊，未能在實際登錄之前 對外發布。 目前營建署已核定，該案資料再 進一步採實價登錄資料計算，並進行 兩種房價資料源計算結果進行交叉比 對與調整後，將於民國102 年 7 月初對 外發布民國102 年第 1 季房價負擔能力 季報。亦即，在房價負擔能力指標未 能依據實價登錄資料做為編製基礎之 前，政府部門對相關統計數值的發布 仍採取較為保守的做法。但因為實價 登錄資料樣本筆數充足，因此在使用 實價登錄資料做為編製負擔能力指標 時，可進一步將可編製的鄉鎮市區， 從原有的79 處，擴大至 90 處左右，對各縣市資訊發布內容的完整度，亦可 向前邁進。 實價登錄制度的實施，確實可有 效 排 除 各 界 對 房 價 資 料 源 的 各 種 疑 慮，也提供政府部門發布相關統計資 訊的信心。雖然在實價登錄實施前， 實務上仍可藉由其他替代資料源進行 相同的分析，所獲得的結果也未必與 實際現象產生過大的誤差。然而，由 政府所發部資訊確實需擔負較嚴格的 「公信力」標準，更重要的是，在具 備「公信力」的前提下，運用相關資 訊的正當性、完整性與普遍性也會因 此而提高，這是實價登錄制度最珍貴 也最重要的意義。 房價負擔能力指標在使用實價登 錄資料後，將可充分提供各縣市與主 要鄉鎮市區四種房價負擔能力訊息， 與租金負擔能力指標。在房價負擔部 分，除可讓各界了解一般認知的中位 數房價所得比與貸款負擔率等基本訊 息外，尚可經由可負擔指數與購屋機 會指數，進一步分析在不同的購屋補 貼策略下，對改善民眾購屋能力的具 體效果；或對房價、所得、房貸利率、 貸 款 成 數 或 還 款 期 間 等 相 關 變 數 改 變，對房價負擔能力的衝擊，進行完 整的敏感度分析與模擬分析。這些市 場分析與政策規劃的議題，均是房價 負擔能力指標對外發布前，難以有效 執行的規劃與研究。此外，租金負擔 能力相關指標，亦可進一步做為分析 各 地 區 租 金 補 貼 合 理 金 額 的 分 析 基 礎，對住宅補貼政策規劃有著具體的 貢獻。 實價登錄制度不僅止於價格查詢 的基本功能，更是實現前述事務的臨 門一腳，更是讓人民重視市場資訊「公 信力」的開始，也是市場資訊完整化 與普遍化的核心基礎。
實價登錄後房價透明了嗎？
江穎慧 (政治大學地政系助理教授) 實價登錄自去年(101 年）8 月開始 實施後，已經陸續公布 5 次不動產實 價 登 錄 案 件 ， 並 提 供 網 站 及 手 機 查 詢，累積至最近 2 月份公布已經約 14 萬餘件成交案，網站訪客至 3 月初已 超過 930 萬人次，可看出民眾對於不 動產實價之關注。 實價登錄制度對於我國不動產交 易制度是一重大變革，長期以來真實 不 動 產 交 易 價 格 始 終 掌 握 在 民 間 業 者，政府部門並沒有實際成交價資料 足以統計分析，而民眾對於價格的認 知或想像，也只能依賴擁有較多資訊 的賣方（業者），天平的兩端始終不 平衡。而在實價登錄後，理論上買賣 雙方將可擁有對等資訊，交易成本也 可能會降低，而商品的價格（房價） 也可能會逐漸趨於合理。 然而，這一切理想情況未來是否 能真正達到，目前仍是問號？在現行 制度設計，包括預售屋及租屋的實價 申 報 ， 僅 規 範 委 託 經 紀 業 才 需 要 申 報，這表示房東自租、建商自建自售 等情況都未納入實價登錄規範內，也 表示目前能夠查詢到的交易資料仍有 不足之處。此外，關於實價登錄「備 註事項」的揭露，也仍是需要改進的 空間。不動產具有高度異質化，目前受限於區段化、去識別化限制，價格 資訊揭露受到相當限制，如果交易標 的帶租約、交易價格含增建等情況， 使價格受到影響的因素也無法揭露， 將使得目前資訊仍在不對稱、不完全 情況產生，消費者雖然相較於過去， 因為有實價登錄網站比較容易獲得資 訊，但目前情況仍是容易產生錯誤預 期，進而導致判斷錯誤。 期待未來實價登錄資料庫能於修 法後更加完整，才能真正改善買賣雙 方資訊不對稱情況外，也將更有助於 消費者、政策分析人員和不動產研究 人員之資料運用分析。 他山之石： 香港在房價揭露資訊相當迅速透 明，更新周期為一天，房市資訊包含 物業資料、業主資料、物業涉及的產 權負擔等全面揭露。目前台灣是規定 權利人或地政士或不動產經紀業者應 於買賣案件辦竣所有權移轉登記 30 日 內，向主管機關申報登錄土地及建物 成交案件實際資訊，並非於移轉登記 時立即要求申報不動產成交價格，資 訊即時性不及香港。 香港任何影響土地財產或不動產 的契據、轉易契、判決及其他書面形 式的文書都可註冊，註冊的作用則是 記錄土地交易或土地權益，並根據土 地註冊條例給予文書優先權。然而註 冊契據並不能形成業權，亦不能令所 註冊的文書具有法律效力；登記冊只 是對註冊者所提出的土地產業權或土 地權益聲稱的一項記錄。透過這個制 度，對物業有興趣的人士（例如買家 或承按人）可在訂立有關該物業的交 易之前，查閱及核實影響該物業的業 權契據以及物業所有其他的註冊文件 （亦即所謂「查冊」）。 土地登記冊的內容可分為「物業資 料」、「業主資料」、「物業涉及的 產權負擔」及「等待註冊的契約」， 查冊除披露物業業權外，還可從註冊 文書中得知物業其他屬性資料，如物 業樓齡、大小及平面圖、租約資料、 租約按金及租約條款。 「物業資料」部分列出以下資料： 物業地址、地段編號、共同持有地段 的比例、據以持有物業的政府租契類 別、租契的年期或期間；租契年期的 開始日期；及應付地稅及地價；「業 主資料」部分列出以下資料：業主姓 名（過往業主與現時業主）、擁有物 業之形式（聯權共有、分權共有、遺 產管理人與遺產執行人）、文件（成 交）日期與價錢；「物業涉及的產權 負擔」部分列出涉及物業但不一定會 更 改 物 業 擁 有 權 的 土 地 文 件 資 料 ， 如：法庭指令、按揭、大廈公契（含 大廈樓齡及法定用途）、買賣合約、 轉售合約、提名契；「等待註冊的契 約」部分則列出因特殊原因，而致暫 未 完 成 註 冊 之 情 況 ， 如 暫 緩 註 冊 （Registration Withheld）。 土地註冊處所登記之契約資料， 可於土地註冊處綜合註冊資訊系統網 上服務依據付費多寡來取得不同程度 之資訊，如公開房屋成交價、歷次轉 手情況、實際地址、貸款情形及業主 資料等，房市資訊十分透明且更新速 度快速，約每天一次。另有「香港屋 網」網站(http://property.28hse.com/)收 錄各別建物歷史成交資訊，可供民眾 查詢，除可查詢樓價歷史綜合走勢， 也可查詢建物成交之詳細資料，如成
交價、面積、物業管理公司與建商名 字等。 表 1 香港綜合土地資訊系統資料說明 公布頻率 每天更新。 揭露程度 公布個人原始資料。 公布欄位 物業資料、業主資料、物業涉及的產 權負擔及等待註冊的契約。 統計區域 全國 收費與否 收費 公布平台 土地註冊處綜合註冊資訊系統網上 服務 （https://www1.iris.gov.hk/eservices/w elcome.jsp）。 資料來源：土地註冊處（2012）。 圖 1 香港屋網之樓價綜合走勢 圖 2 香港屋網之建物歷史成交紀錄 圖 3 香港屋網成交建物資料
法拍市場之明日?
李青塘 (政大地政系碩專生) 林秋瑾 (政大地政系教授) 在歷經2008 年美國次貸風暴所引 發之全球金融海嘯，各國為了挽救經 濟，紛紛祭出寬鬆貨幣政策。台灣此 時雖房價低迷但也僅維持了半年就一 路飆漲。 根據地政司的統計資料顯示，台 北市最近 3 年的調升幅度最為明顯， 總計調升了34.6%，至於台北市高級住 宅部分，因其本身條件優越，加上均 位處優質區域，累計 3 年公告土地現 值平均調幅達57.9%，新北市累計 3 年 公告土地現值總計調升 38.76%，桃園 縣累計 3 年公告土地現值總計調升 25.58%。公告土地現值為一落後指標， 代表現行市場價格不斷漲幅。 由於房價不斷之飆漲，使得不動 產價值更形提高，造成房地產市場愈 是熱絡，在雙北市供給減少且為使投 資成本更低之情況下，此風更吹進了 法拍市場，也造成法拍市場之標售價 格更趨接近市場行情；不動產價值之 提高，對債務人而言，不僅停拍與撤 回之機率提高，相對的價格提高、供 給量也減少。 依據表一最近 3 年各法院拍賣結 果統計，台北市與新北市之總案數並 沒有太大變化，停拍、撤回比率也逐 年降低，反觀桃園縣之總案數最近 3 年逐年降低，停拍、撤回比率卻逐年 提高，其代表之意義為台北市與新北市於99 年前其地價較低前已對先前必 須拍賣之債務人(債務清償額較低)處 理其不動產，投資人已經先行賺了一 波；因雙北市已經較無投資之空間， 故投資人轉往桃園縣，使得如表一所 示，總案數逐年減少，停拍、撤回比 率逐年提高。但筆者認為，桃園縣最 近幾年之公共建設、交通不斷建設及 原有產業發展順利，使得整體區域內 經濟發展蓬勃，因為有產業之支撐， 人民有所得，造就有需求，所以桃園 縣內之房價在投資人之炒作下才會有 表一 之統計數據。 而雙北市地價如再有明顯的漲 幅，對最近 3 年新貸款之債務人仍有 清償之空間，則台北市與新北市之停 拍、撤回比率才會如桃園縣情形。 最後，法拍市場是一個解決財產 權正常管道無法解決之地方，也是一 個進貨成本較低之地方，投資人看凖 那裡有產業、有建設、有交通就先行 買入，再藉由集體炒作行為，帶動市 場行情，進而達到賺取高報酬之機會。 表一 最近 3 年法院拍賣結果統計表 民國 99 年法院拍賣結果統計(件數) 台北市 新北市 桃園縣 停拍、撤回 1,386 1,172 2,216 總案數 8,449 5,126 19,179 停拍、撤回比率 16.40% 22.86% 11.55% 民國 100 年法院拍賣結果統計 (件數) 台北市 新北市 桃園縣 停拍、撤回 1,111 785 1,348 總案數 8,051 4,010 11,161 停拍、撤回比率 13.80% 19.58% 12.08% 民國 101 年法院拍賣結果統計 (件數) 台北市 新北市 桃園縣 停拍、撤回 962 488 972 總案數 8,493 3,530 7,635 停拍、撤回比率 11.33% 13.82% 12.73% 資料來源：本研究自行整理
房價高漲下壽險業對不動產投資
之策略
王景澤 (政治大學地政碩專生) 林秋瑾 (政治大學地政系教授) 自 2008 金融海嘯以來，各國政府 為 復 甦 經 濟 ， 紛 紛 採 取 寬 鬆 貨 幣 政 策，游資充斥加上低利率環境，導致 近幾年來台灣房地產市場價格上漲。 而 2013 年預估將興建完成之商辦大樓 有 合 庫 長 安 東 路 八 德 路 口 的 總 部 大 樓、遠雄人壽信義計畫區 A3、宏泰人 壽和宏盛建設南京東路捷 4、潤泰創 新南港松山車站 BOT、華南金控信義 計畫區總部大樓，初估總供給量約在 10.5 萬建坪左右，故預估 2013 年台北 市辦公大樓的空置率將再度上揚，而 租金恐出現小幅下跌，然保險是對保 戶長期承諾的產業，而商用不動產投 資有穩定的投資報酬率，整體而言仍 是適合的投資標的。 因高不可攀的房價成民怨之首， 金管會於 2012 年 11 月 19 日調高壽險 業者投資不動產之年化收益率及訂定 購置素地之限制(詳附表)，未來將影響壽險業者出價能力，甚至政府也將 調整保險業者的資本適足率，調高不 動產的風險係數；但有鑑於國際會計 準則(IFRS)將於 2013 年開始實施，具 租金收益不動產可採市價認列，因而 商辦產品對於手上資金雄厚的壽險業 與法人企業為最佳投資選擇，且商辦 具穩定租金受益而使其成為壽險公司 與法人投資首選。 目前國內各大壽險公司包括國泰 人壽、新光人壽、富邦人壽，南山人 壽等，仍持續密集尋找商用不動產標 的，因可預期商辦不動產依舊為保險 業者資金進駐的主要投資標的之一， 故預期 2013 年國內商辦的買賣市場仍 顯活絡。 擁有龐大資金的壽險公司尚需投 資管道進行去化，在壽險公會積極爭 取下，金管會主委陳裕璋同意放寬壽 險資金投資海外不動產，投資地點應 以「各國一級城市或首都」為原則， 例如大陸上海、美國紐約或越南的胡 志明市等，不過日本、新加坡、香港 等地不動產價格偏高，不建議壽險業 投資。根據金管會初步規畫，壽險資 金投資海外不動產，以「整幢」投資 為 原 則 ， 並 委 託 國 際 級 鑑 價 公 司 鑑 價，投資上限為淨值的 10%，但都必 須專案報請核准。另鑑於目前台北市 區商用不動產年化收益率難達金管會 規定，2013 年將投資重點延伸至新北 市、台中市、高雄市等直轄市具有收 益性之商用不動產。 本系顏愛靜教授於 102 年 1 月 23 日至 25 日 至 日 本 廣 島 參 加 Sustainability Conference 2013 研討會，並發表論 文 ：「 Sustainable Agriculture and Indigenous Community Development: Some Experiences from Taiwan」。
1. 慶祝本系在臺復系 50 週年，本系 與系友會於 102 年 2 月 23 日 9 時 至 17 時假綜合院館五樓國際會議 廳共同舉辦「地政學系未來展望 座談會」，邀請產、官、學界傑出 系友，討論「地政系下一個 50 年 願景」。 2. 本系碩士在職專班導師課於 102 年 3 月 2 日 14 時至 16 時，邀請 台北大學法律學系兼任助理教授 蔡進良博士假綜合院館 270114 視 聽教室演講「土地徵收行政爭訟 及實務案例研析」。 3. 本系土地資源規劃組於 102 年 3 月 7 日 14 時至 16 時，邀請鼎漢 國 際 工 程 顧 問 公 司 於 綜 合 院 館 270612 製圖教室演講「新一代 Cube 家族軟體的新發展—雲端與 土地使用模式的發展應用」。 4. 本系碩士班不動產管理與法制組 於 102 年 3 月 8 日 14 時至 16 時， 邀請桃園縣政府葉秀榮秘書長於 綜合院館 270624 製圖教室演講 「我能做什麼？—政大地政系無 形的榮譽責任壓力」。 教師園地 地政活動紀實
101 學年度欣逢本系在臺復系 50 週 年，一連串慶祝活動已陸續展開。本 系及系友會訂於 102 年 5 月 18 日（星 期六）假福容大飯店(台北市建國南路 一段 266 號)舉行地政系慶餐會。竭誠 歡迎畢業系友及我系好友踴躍參與並 惠予協助，共襄盛舉。相關活動將陸 續 於 系 慶 活 動 網 頁 上 公 告 。 網址：(http://www.facebook.com/land50) 1. 101 年特種考試地方政府公務人 員考試及格名單於 102 年 3 月 6 日放榜，本系同學及系友多人金 榜題名： (1) 三等考試地政：陳令怡、李健 維、楊珮君、鍾宜潔(臺北市)； 江瑞如、劉宇修、鄒瑋玲、黃 新晨、黃子玲、林孝恩、陳思 任、廖庭萱、簡英宗、何欣芳、 林伶潔、李祖琨、李致瑩、許 書騰、侯相宇、林佑倫(新北 市)；梁宏富(高雄市)；簡淑 苹、陳乃菡、施亞叡(桃園縣)； 鄭淳方(基宜區)；李品諭(雲嘉 區)。 (2) 三等考試都市計畫技術：張懿 萱(臺北市)；林琬靚、侯昱光 (花東區)。 (3) 三等考試測量製圖：陳怡潔、 葉佳欣、梁平、曾俊超、蕭伊 伶(臺北市)；韓春婷、許翎 (新 北市)；陳建宏(桃園縣)。 (4) 四等考試地政：洪雋典、陳秉 宏、陳俊宏(新北市)；劉致宏 (彰投區)。 (5) 四等考試測量製圖：梁鋆立 (桃園縣)。 (6) 五等考試地政：陳欣怡、陳思 蒨(臺北市)。 2. 101 年專門職業及技術人員高等 考試技師考試暨普通考試不動產 經紀人考試及格名單於 102 年 2 月 19 日放榜，本系同學及系友多 人金榜題名： (1) 都市計畫技師：蕭閎偉、許義 男。 (2) 測量技師：吳志文、蔡欣達、 劉銘哲、張祐銓。 (3) 不動產經紀人：陳韻如、何欣 芳、劉昆霈、李祖琨、胡惠玲、 陳俊嘉、莊嫚雯、陳品妤、周 巨展、周承瑋、羅一翬、周昱 賢、林廷勳、李信誼、賴惠林、 張家維、楊珮君、張景鈞、張 又升、林于真、李玗恒、林亭 均、吳建煌、王姿尹、林煥昇、 汪璋瑞、陳淑美、陳思蒨、涂 昆源、黃冠華、林資穎、呂宛 竹、王思軒、鄭韻廷、李柏翰、 葉丈豪、李宗霖、陳傑夫、鄭 遠瑜、陳俊宏、林郁霖、林佑、 鄭力瑋、林育勵、陳柏蒔、李 健豪、束之毅、林育賢、詹任 偉、劉大瑋、朱冠臻、羅鈺慈、 陳麗如、張耀仁、溫思惟、楊 雅婷、林惠娟、賴承毅、許孝 瑜、楊棻系、林慧珍、詹宛庭、 蘇育萱、董宸睿、吳俊錚、梁 育馨、鍾承翰。 ＊ 本 學 訊 可 至 地 政 學 系 網 站 (http://landeconomics.nccu.edu.tw)下載 地政活動訊息 榮譽榜
