都市危險及老舊建築物加速
重建條例 函釋討論 I
• 都市土地資源，永續循環再利用，關係眾人權
利義務至深且鉅，是土地資源使用，最艱辛複
雜也最重要的一環。嘗試從理論面，探討都市
土地循環再利用疑義，然因限於經驗不足、見
解拙劣問題，疏漏之處難免，請各位先進不吝
給予回饋與指正。
• 本篇案例皆屬假設，僅供參考，實際重建計畫，
仍應以各直轄市政府；縣（市）為縣（市）政
府核准為準。
一、重建計畫範圍內有數筆地號土
地其建築容積計算上限疑義 ?
內政部營建署107.10.2營署更字第1071289946號函
按都市危險及老舊建築物加速重建條例（以下簡稱本條例）第
6條規定，「重建計畫範圍內之建築基地，得視其實際需要，
給予適度之建築容積獎勵；獎勵後之建築容積，不得超過各該
建築基地1.3倍之基準容積或各該建築基地1.15倍之原建築容
積...」，
並未限定重建前如有數宗建築基地，其建築容積應予
合併為一宗建築基地後計算。
是以，重建計畫之獎勵後建築容
積，自得以各該建築基地擇優計算後加總；另有關本署107年
3月6日營署更字第1070007182號函說明二所述，
一宗建築基
地分割為數個可各自單獨建築使用之建築基地，僅部分建築基
地申請重建，其重建計畫範圍內各建築基地得否依本條例第6
條規定乙節
，因涉及建築基地之原建築容積及個案事實認定，
請貴府本於權責核處。
計畫道路 (或現有巷道)
建築線
都計範圍內，某基地 A ，面積 : 80 m²
( 住一、建蔽率60%、容積率180%) ，
座落一層既有合法建築物，民國70年1月
領得使用執照，不具文資價值，經結構
安全鑑定未達一定標準，且改善不具效
益。
今該宗基地全體土地及合法建築物所有
權人同意，申請危老重建計畫，試問 :
初步估算，重建計畫範圍於 (1)108年7月
或 (2)109年7月，提出申請建築容積計算
上限(不含容積移轉) 分別為何?
住一，地號 : A
既有建物
一層
8m
10m
危老模擬情境 1 : 一般透天重建。
計畫道路 (或現有巷道)
建築線
說明 :
(1) 108年7月 : 80 m²×180%×1.4
(2) 109年7月 : 80 m² × 180%×
1.3
住一，地號 : A
既有建物
一層
危老重建條例，時程容積獎勵109年5月 9日到期。
計畫道路 (或現有巷道)
建築線
＜承上題＞
A基地右側，有一畸零空地 B ，面積 : 10
m² ，分區住一。
A基地南側，有一袋地 C ，面積 : 90m²，分
區住一，上方有一屋齡5年違章建築物。
A 、B 、C，三宗基地全體土地及合法建築
物所有權人全體同意，申請危老重建計畫，
試問 : 初步估算，該重建計畫範圍， 108年
7月提出申請之建築容積計算上限(不含容積
移轉及其他獎勵)為何?
住一，地號 A
既有建物
一層
地
號
B
違章建物
一層
地號 C
危老模擬情境 1-1 : 合併鄰接之建築物基地或土地
計畫道路 (或現有巷道)
建築線
說明 :
重建範圍 : 80 + 10 +90 = 180 m²
- 符合危老條件面積 : 80 m²
- 危老可合併鄰接面積：80 m²
-一般建築許可面積：20 m²
僅 160 m²可申請危老獎勵。
住一，地號 A
既有建物
一層
地
號
B
違章建物
一層
地號 C
答 : 〔(80+80)m²×180% ×
1.4
〕+〔20m²×180%×
1.0
〕
＜承上題＞
B基地右側，有一五層中低
老舊公寓D ，面積 : 350
m² ，分區住一。
A 、B 、C 、 D，四宗基地
全體土地及合法建築物所
有權人全體同意，申請危
老重建計畫，試問 : 初步
估算，該重建計畫範圍，
108年7月提出申請之建築
容積計算上限(不含容積移
轉及其他獎勵)為何?
計畫道路 (或現有巷道)
建築線
A， 80 m²
既有一層
合法建物
B
畸
零
地
10
m²
違章建物
一層
C，袋地，90m²
D，350m²
五層公寓， 領
有使用執照，
不具文資價值，
屋齡三十年以
上，經結構安
全未達一定標
準，無電梯。
原使用執照，
容積樓地板面
積 : 1,050m²
危老模擬情境 1-2 : 原建築容積高於基準容積
計畫道路 (或現有巷道)
A， 80 m²
既有一層
合法建物
B
畸
零
地
10
m²
違章建物
一層
C，袋地，90m²
D，350m²
說明 : 重建範圍 : 80 + 10 +90 +350 = 530m² - 符合危老條件面積 : 430 m² - 危老可合併鄰接面積：100 m² -一般建築許可面積：0m² 全數面積，皆可申請危老獎勵。 A 、B 、C 、 D，四宗基地有兩 種危老獎勵上限檢討方式。建築線
【上限一】: 530 m²×180%×1.4 【上限二】:｛〔(80+10+90)m²×180%×1.4〕+(350 m²×180%×0.1)+ (1,050m² × 1.15) ｝五層公寓， 領
有使用執照，
不具文資價值，
屋齡三十年以
上，經結構安
全未達一定標
準，無電梯。
原使用執照，
容積樓地板面
積 : 1,050m²
危老模擬情境 1-3 :合法建築物認定或補領使用執照程序
＜承上題＞ D基地右下側，有一日治時期遺留之三 合院聚落 E基地。 E基地分別位於住一區、商一區內: (商一內， E-1 ， 450m² ，建蔽 率:80% 、容積率320%) (住一內，E-2 ， 80m² ，建蔽率:60% 、 容積率180%) 已知當地都市計畫於民國45年6月1日發布實施，該日治三合院，E-1建築面積250 m²、E-2建築面 積10 m² ，未辦理保存登記、無使用執照，不具文資價值，經結構安全鑑定未達一定標準，且改善 不具效益。 基地內，有許多民國50年代至70年代增建之地上物，未申請建築許可，地上物E-1建築面積200 m² 、E-2建築面積20 m² 。 今A 、B 、C 、 D、E-1、E-2，六宗基地全體土地及合法建築物所有權人全體同意，申請危老重建 計畫，試問 : 初步估算，該重建計畫範圍， 108年7月提出申請之建築容積計算上限(不含容積移轉 及其他獎勵)為何? 住一 : 60% ，180% 商一 : 80% ，320%計畫道路 (或現有巷道)
A， 80 m²
既有一層
合法建物
B
畸
零
地
10
m²
違章建物
一層
C，袋地，90m²
D，350m²
建築線
住一 : 60% ，180% 商一 : 80% ，320%危老模擬情境 1-3:
E-1，商一
450m²
五層公寓， 領
有使用執照，
不具文資價值，
屋齡三十年以
上，經結構安
全未達一定標
準，無電梯。
原使用執照，
容積樓地板面
積 : 1,050m²
E-2，80m²
危老模擬情境 1-3:
說明 : 本案因興辦期程、風險
考量差異，衍生下列幾種不
同策略，故有不同上限值。
【評估策略一】
E-1 、E-2基地
，不再另外
申請合法建築物認定或補領
使用執照，直接申請。
【評估策略二】
E-1 、E-2基地
，另外申請
合法建築物認定或補領使用
執照後，再納入評估申請。
【評估策略三】
E-1 、E-2基地
，不再另外
申請合法建築物認定或補領
使用執照，改依都市更新條
例規定辦理。
住一 : 60% ，180% 商一 : 80% ，320%危老模擬情境 1-3:
【評估策略一】E-1 、E-2基地不再另外申請合法建
築物認定或補領使用執照，直接評估。
• 重建範圍 : A+B+C+D+E-1+E-2 =
80+10+90+350+450+80 = 1,060 m²
━ 符合危老條件基地 : A、D，80 + 350 = 430 m² 。
━ 危老可合併鄰接之建築物基地或土地上限面積為
430 m² ：
E-1(商業區部分)
，
430
= 430 m² 。
━ 一般建築許可區面積：B 、 C 、 E-2 、
E-1(剩餘
商業區部分)
，10+90+80+(
450 – 430
) = 200m²
━ 則採【評估策略一】試算：
(80 m² ×180% ×
1.4
) +〔(350 m²×180%×
0.1
)+(1,050m² ×
1.15
)〕+(430m² ×320% ×
1.4
)+
〔(10+90+80)m² ×180%
×1.0
〕+ )+(20m² ×320%
×1.0
)
= 201.6 + 63 + 1,207.5 + 1,926.4 + 324 + 64 = 3,786.5 m²
住一 : 60% ，180% 商一 : 80% ，320%【評估策略二】E-1 、E-2基地另先申請合法建築物認定
或補領使用執照後，再納入評估申請。
完成「合法建築物認定」或「補領建築執照」程序後。
日治三合院，完成辦理保存登記，E-1建築面積250 m²、
E-2建築面積10 m² (原建築容積並未高於基準容積)。
民國50年代至70年代增建之地上物，完成補領建築執照，
地上物E-1建築面積200 m² 、E-2建築面積20 m² (原建
築容積並未高於基準容積)。
危老模擬情境 1-3:
(80+10+90+80)m² ×180% ×
1.4
) +〔(350 m²×180%×
0.1
)+(1,050m² ×
1.15
)〕+(450m² ×320% ×
1.4
)
= 655.2+63+1,207.5+2,016 = 3,941.7 m²
住一 : 60% ，180% 商一 : 80% ，320% • 重建範圍 : A+B+C+D+E-1+E-2 = 80+10+90+350+450+80 = 1,060 m²。 ━ 符合危老條件基地 : A、D、E-1、E-2，80+350+450+80 = 960 m²。 ━ 危老可合併鄰接之建築物基地或土地上限面積為 960 m² ：B、C，10+90=100m²。 ━ 一般建築許可區面積：無。 ━ 則採【評估策略二】試算：【評估策略三 】
今A 、B 、C 、 D、E-1、E-2，已獲得五宗
基地全體土地及合法建築物所有權人全體同
意。
則E-1 、E-2基地，不再另外申請合法建築物
認定或補領使用執照，改依《都市更新條例》
規定辦理。
依《新竹市都市更新單元劃定準則》檢討，
臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷
道且面積達一千平方公尺，其街廓內相鄰土
地業已建築完成，確無法合併更新，且無礙
建築設計及市容觀瞻，並為一次完成更新者。
危老模擬情境 1-3:
住一 : 60% ，180% 商一 : 80% ，320% 【都市更新條例 上限1】: (80+10+90+350+80)m² ×180% ×1.5) + (450m² ×320% ×1.5)=1,647+2,160=3,807m² 【都市更新條例 上限2】: (80+10+90+80)m² ×180% ×1.5) +〔(350m²×180%×0.3 )+1,050m²〕+ (450m² ×320% ×1.5)= 702+189+1,050+2,160=4,101m²A， 80 m²
既有一層
合法建物
B
畸
零
地
10
m²
違章建物
一層
C，袋地，90m²
D，350m²
建築線
住一 : 60% ，180% 商一 : 80% ，320%危老模擬情境 1-4 : 既成巷道與未開闢計畫道路
E-1，商一
450m²
五層公寓， 領
有使用執照，
不具文資價值，
屋齡三十年以
上，經結構安
全未達一定標
準，無電梯。
原使用執照，
容積樓地板面
積 : 1,050m²
E-2，80m²
計畫道路
建築線
F-4未開闢計畫 道路70m² F-3未開 闢計畫道 路150m²F-1，120m²
F-2，250m²
＜承上題＞ E-1與E-2基地右側，亦有一日治時期遺留之三合院聚落F基地，645m²，公同共有。F基地分別位於都市計畫道路(未開闢)、商一區 內，基地內有一條具公用地役關係既成道路將基地切成一半。 北側商一：F-1，120m²；南側商一：F-2，250m² ；北側未開闢計畫道路：F-3，150m² ；南側未開闢計畫道路：F-4，70m²；商 業區內既成道路：40m² ；未開闢計畫道路內既成道路：15m²。 已知當地都市計畫於民國45年6月1日發布實施，F基地內三合院，未辦理保存登記、無使用執照，不具文資價值，經結構安全鑑定 未達一定標準，且改善不具效益。F基地內，有許多民國50年代至70年代增建之地上物，未申請建築許可 。 今A 、B 、C 、 D、E-1、E-2、F-1、F-2、F-3、F-4、F-5、F-6，12宗基地全體土地及合法建築物所有權人全體同意，申請危老重 建計畫，試問 : 初步估算，該重建計畫範圍， 108年7月提出申請之建築容積計算上限(不含容積移轉及其他獎勵)為何?本案對於F基地，因期程、風險考量，採取不同策略，將衍生不同上限評估結果： 【策略一】按現況評估，不再辦理合法建築物認定或補領使用執照程序。 【策略二】辦理合法建築物認定或補領使用執照程序。 【策略三】辦理合法建築物認定或補領使用執照程序，申請現有巷道廢止，協助開闢公共設施。 【策略四】按現況，以都市更新條例及一般建築許可方式。 【策略五】申請現有巷道廢止，全區以都市更新條例方式實施。 住一 : 60% ，180% 商一 : 80% ，320%
