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陳淑美教授兼系主任 崑山科技大學
不動產經營系&房地產開發與管理研究所
不動產投資
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第七章 房地產投資財務分析方法概論
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一、 傳統財務決策法中的投資價值 法的定義、衡量方法與決策法則
定義
投資價值法係指投資者直接以個案的營運淨收入或現 金流量評估投資個案的價值，與成本相較之下，判斷 投資的可行性，再決定是否投資。
衡量方法1)
基本模型( Generalized Model )2011/4/19 4
2)
自有現金流量模型( Equity Cash Flow Valuation Model )一、傳統財務決策法中的投資價值
法的定義、衡量方法與決策法則
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決策法則一、傳統財務決策法中的投資價值
法的定義、衡量方法與決策法則
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二、傳統財務決策法中的利潤指數 法的定義、衡量方法與決策法則
定義
「利潤指數」係將投資價值除以投資成本。又稱 為獲利能力指數，即每投資一元的投資成本可以 產生的收益價值。
衡量方法2011/4/19 7
決策法則1)
當利潤指數(PI) > 1，則可以進行投資，且該值 愈高，表示投資可行性愈高；當利潤指數 (PI) <1，則必需放棄該方案，否則有損失之虞。
二、傳統財務決策法中的利潤指數
法的定義、衡量方法與決策法則
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三、報酬率的計算方式及決策法則
報酬率的計算方式有以下四種：1)
資產報酬率 = 營運淨收入 / 總資本投入2)
自有資金報酬率 = 每年現金流量 / 自有資金投資3)
經紀人報酬率 =(每年現金流量+償還貸款本金) /自有資金投資
4)
廣義的報酬率=(每年現金流量+償還貸款本金+財產增值)/自有資金投資
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決策法則三、報酬率的計算方式及決策法則
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四、現代資金預算法衡量投資利潤 的淨現值法與決策法則
現值法（ Net Present Value Approach）1)
基本稅後現值模型2)
淨現值(NPV)2011/4/19 11
決策法則1)
若PV > IC，投資現值大於投資成本，則可進行 投資；若PV < IC，投資現值小於投資成本則放 棄投資。2)
若淨現值(NPV)大於0，則投資方案具有可行性。若PV < IC，投資現值小於投資成本則放棄投資。
四、現代資金預算法衡量投資利潤
的淨現值法與決策法則
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五、現代資金預算法衡量投資利潤 的內部報酬率法與決策法則
內部報酬率法 (Internal Rate of Return Approach)
內部報酬率係指該折現利率可使淨現金流量之現值 等於自有資金投資成本，亦即計算淨現值為零時的 內部報酬率。
內部報酬率模型：2011/4/19 13
決策法則1)
若IRR ≧ RIRR，內部報酬率大於或等於需要報 酬率，則可進行投資。
2)
若IRR < RIRR，內部報酬率小於需要報酬率，則放棄投資
。
3)
只要內部報酬率大於或等於投資者需要報酬率（Required Rate of Return），即可進行投資。
五、現代資金預算法衡量投資利潤
的內部報酬率法與決策法則
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六、現代資金預算法中風險衡量方式的比例與敏 感度分析（Ratio and Sensitivity Analysis）
債務保障比例（Debt Coverage Ratio）1)
債務保障比例簡稱DCR，利用「營運淨收入／每 期償還貸款」之比例，衡量風險性大小。2)
其決策法則為：個案的DCR ≧ 銀行要求的DCR，才能確保收入足 以償還貸款風險較小。
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損益平衡點（Break-even Point）1)
損益平衡點 =（營運成本＋每期償還貸款）／營 運收入。利用損益平衡點之求取，可幫助決策者 了解投資的成本面與收入面的金額。2)
其決策法則為：個案損益平衡點須小於投資哲學中所訂定的損益 平衡點。
六、現代資金預算法中風險衡量方式的比例與敏感度分析
（Ratio and Sensitivity Analysis）
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敏感度分析1)
敏感度分析係將現金流量表中某些假設條件作些 改變，將其分析結果與原先分析結果作一比較。2)
其決策法則為：個案敏感度分析，在最悲觀的情形下，其利潤與 風險皆在投資者可接受的範圍內，則該個案值得 投資。
六、現代資金預算法中風險衡量方式的比例與敏
感度分析（Ratio and Sensitivity Analysis）
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