國立空中大學 107 學年度上學期期末考試題【 正參】 042
科目：不動產投資與實務 一律橫式作答 2 頁
一、是非題 (1 題 3 分，共 30 分)
1. (O) 景氣對策信號出現紅燈時，代表房市投機氣氛濃厚，故應趕快賣房子。P.212 2. (X) 不動產開發可分為購地階段、開發階段、建設階段，以及銷售階段。P.230 3. (X) 利率高低是由中央銀行所決定。P.249
4. (O) 年金若依現金流量之變動情形可分為固定年金、增減值年金與變動年金等型態。P.256 5. (O) 永續年金為一種沒有到期日或期限的年金。P.260
6. (O) 依據淨現值法可知，當淨現值大於 0 時，代表投資方案可行。P.281
7. (X) 由於不動產交易市場的特性為完全競爭市場，因此供需雙方均為價格接受者，且可自由進出 市場。P.324
8. (O) 運用比較法估價時，其所計算之勘估標的之試算價格係指「以比較標的價格經情況調整、價 格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格」。P.360
9. (O) 依據估價技術規則可知，收益資本化率與折現率之值可利用風險溢酬法、市場萃取法、加權 平均資金成本法、債務保障比率法，或是有效總收入乘數法來決定。P.376-377
10. (O) 續訂租約之租金種類屬於限定租金。P.402
二、選擇題 (1 題 3 分，共計 30 分)
1. (C) 不動產金融市場若依市場層次可分為_____和_____： (A) 房產金融市場；地產金融市場 (B) 協議信用市場；公開市場 (C) 初級市場；二級市場 (D) 租賃市場；借貸市場。P.208
2. (D) 下列有關不動產景氣循環之敘述，何者正確？ (A) 衰退至谷底階段有價量齊跌之現象 (B) 谷底至復甦階段購屋需求增加，建商無法在短期內增加供給量，使得不動產價格逐漸上升 (C) 復 甦至頂峰階段購屋者的需求持續增加，使得市場中的空屋數量縮減，並使不動產交易價格明顯上 揚 (D) 以上皆是。P.214
3. (D) 進行不動產市場區隔行銷時，以下何者不屬於業者所須考量之心理變數？ (A) 消費者之個性 (B) 生活型態 (C) 動機 (D) 使用數量。P.241
4. (B) 若景氣循環處於低迷期時，則土地開發策略應為： (A) 增加土地開發購買數量 (B) 慎購黃金 地段推案 (C) 開發土地後立即推案及施工較快土地 (D) 採保守購地推案。P.242
5. (C) 以下何種利率可真實反映全部中長期貸款成本的年費用率？ (A) 名目利率 (B) 實質利率 (C) 有效利率 (D) 牌告利率。P.262
6. (C) 以下敘述何者有誤？ (A) 風險容受力之比值愈小，代表投資案本身之風險愈高 (B) 當淨現 值等於0 時之報酬率，稱之為內部報酬率 (C) 當必要報酬率大於內部報酬率時，代表投資者應進 行此投資案 (D) 修正內部報酬率大於必要報酬率時，則代表投資案可以考慮進行投資。P.286-293 7. (B) 以下敘述何者有誤？ (A) 公用設備愈完備的地區，其生活機能愈完善，故該區域的不動產價
值相對較高 (B) 不動產坐落區域條件如有鄰避設施，將造成該區域不動產價格水準上升 (C) 由 於交通設施可連結區域內、外運輸，縮短不動產間之可及性與便利性，因此將更能有效提高不動 產的使用及價值 (D) 不動產坐落區域所發生的天災公害會對不動產價格水準造成負面影響。
P.336-338
8. (A) 下列之不動產估價作業程序中，有哪幾個程序為「先前作業」或「外業程序」？ (A) 確定估 價基本事項；擬定估價計畫；蒐集資料；確認勘估標的與比較標的狀態 (B) 整理、比較、分析資 料；運用估價方法推算勘估標的價格；決定勘估標的價格；製作估價報告書 (C) 確定估價基本事 項；擬定估價計畫；蒐集資料；整理、比較、分析資料 (D) 確定估價基本事項；蒐集資料；整理、
比較、分析資料；製作估價報告書。P.346-353
9. (A) 以下何者不屬於土地建築開發之間接成本？ (A) 營造或施工費 (B) 規劃設計費 (C) 廣告費 (D) 稅捐。P.397
10. (D) 計量模型分析法係指蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影 響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。
試問於應用時，應符合之條件中，須蒐集用計量模型分析關係式自變數個數____倍以上之比較標 的：(A) 2 (B) 3 (C) 4 (D) 5。P.364
三、配合題 (請由 A 至 H 中選出該名詞之意涵，答案請填英文代號。1 題 5 分，共計 40 分) 1. __(H) 係指單宗土地上的建築物開發。P.223
2. __(G) 係指不動產的規劃設計與興建施工。P.223
3. __(C) 係指僅對本金計算利息，未來獲得之利息不再計算利息。P.250 4. __(D) 係指將未來獲得之利息納入本金之中再計算其利息。P.251 5. __(F) 係指各期年金之未來一定時點價值之合計總金額。P.257
6. __(E) 係指各期年金之未來一定時點價值，折算加總為現在之價值。P.258 7. __(A) 係指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。P.332
8. __(B) 係指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。P.332
配合題答案 A. 經濟耐用年數
B. 物理耐用年數 C. 單利
D. 複利 E. 年金現值 F. 年金終值 G. 不動產開發 H. 土地開發
