不動產信託
夜四財四 A A960S107 林翠蘭
一、不動產證券化的意義
不動產證券化是以不動產為標的之證券化的過程，將不動產物權規格化、
單位化、細分化，並透過信託增強信用，然後設計公開發行證券，直接向 資本市場募集資金之過程。
不動產證券化的發行分為：
1、 主體：企業或金融機構。
2、 標的：持有的不動產。
3、 做法：不動產物權規格化、單位化、細分化透過信託增強信用。
4、 形式：設計而且公開發行有倩權性質的證券（受益證券）。
5、 目的：直接向資本巿場募集資金。
不動產證券化的特性
不動產證券化可以將社會游資妥善導引運用，提高不動產使用效益，增加 流通性及變現性，所以不動產證券化商品如：資本大眾化、產權證券化、
經營專業化是未來不動產投資的另一個發展趨勢。
不動產證券化特性如下：
1. 投資金額較低：不動產受益證券的產品投資金額較低，可設計與股票、
公債、期貨等交易相當的金融商品。
2. 投資單位較多：可規劃出較多投資單位的金融商品。
3. 權益可分割性：投資權益加以規劃分割，有助於投資權益的買賣轉讓 分配及流通。
4. 營運透明化：商品的經營主體，對於投資標的物的投資與營運過程，要 對投資大眾公開達到營運透明化之目的
5. 經營專業化：彙集投資大眾小額資金，經由專業經營者統籌經營管理，
達到經營專業化的經濟效益。
6.募集資金較快：直接由資本巿場向投資大眾快速募集資金。
不動產證券化的限制：
1、以信託為架構，兼顧信用評等與監督機制。
2、不動產投資或不動產資產信託計畫均採取核准制度。
3、制訂利害關係人迴避原則。
4、計畫核准後限期募集資金，並限制借人款上限。
5、明定契約應記載事項。
6、尊重專業，並健全估價機制。
7、嚴格限制計畫變更。
8、加強財務控管，並限制投資範圍。
9、政府參與監督。
二、不動產證券化經濟與社會效益分析
(一)經濟面而言
1、調整不動產投資觀念 2、增加投資管道
3、建立不動產資本巿場 4、加速公共建設
5、擴大發行巿場 (二）社會面而言
1、促進社會資金之有效運用 2、減少住宅巿場的假性需求 3、避免財團壟斷資源
（三）經營者而言 1、籌資容易
2、永續經營
3、所有權與經營權分離
（四）投資者而言 1、參與投資機會 2、提供節稅機會
三、不動產投資信託基金的運用
1、投資對象的限制 2、借入款項之限制 3、投資決策程序 4、行為準則
四、不動產資產信託的成立
1、所謂不動產資產信託，由委託人移轉不動產或不動產相關權利給 予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募 交付不動產資產託受益證券，彰顯受益人對信託的不動產，不動產相
關權利或其發生之利益、孳息及其他收益的權利成立的信託。
2、不動產資產信託的委託人為不動產或不動產相關權利的所有人， 將 信託財產移轉予受託機構管理處分之方式，達成資金調度的目的。
3、如不動產資信託的委託人為受託機構之利害關係人 ，受託機構不得 用該不動產資產信託發行受益證券，委託人有很多人，且利害關係人 的委託人就信託財產所占特分及持有擔保物權持分之合計比率未達 百分之二十時 ，所發利益衝突較低 ，例外允許發行受益證券。
4、擔任不動產資產信的受託機構者，除信託業法所規定的信託業外，還 包括僅辦理不動產資產信託的信託業，最低實收資本額新臺幣三元。
