第一節 研究背景與目的

第一章 緒論

第一節 研究背景與目的

一、研究背景

1992 年鄧小平「南巡」之後，上海房地產業頓時成為全世界投資者所矚目 的焦點。房地產一方面帶動了上海的經濟成長，也使得上海經濟在二十世紀末進 入了快速的發展時期。從表 1-1 可以看出，上海房地產業的年度投資總額平均每 年約以 33%的幅度高速成長，從 1995 年的 466 億人民幣，占固定資產投資的 27.7%，上升到 2004 年的 1,175 億人民幣，占固定資產資的 38.11%，隨後房地 產投資占固定資產投資金額雖有所回落，但仍維持在三成左右，房地產投資金額 在 2007 年底到達 1,307 億人民幣的天量，短短十幾年內房地產投資幅度爆增 280%¹，市場火熱程度可見一斑。

除此之外，房地產業對上海國內生產毛額（gross domestic product, GDP）的 貢獻也不惶多讓。二十世紀 90 年代初期房地業的投資金額對上海 GDP 成長的貢 獻程度連 4%都不到，到了 1999 年也只有 5.2%，不過卻在 2004 年底迅速攀升到 8.4%，到了 2006 年則突破一成大關來到 10.74%。由於房地產業具有高度的產業 關聯性，如果我們加上與房地產相關的產業如鋼鐵、家電、建材、金融、民生消 費等進行計算，房地產及其相關產業實際對上海 GDP 成長的直接與間接貢獻率 每年平均高達 22.5%²，因此可以說房地產是上海名副其實的「六大支柱產業」³之

1 以上各項數據均來自上海統計網：http://www.stats-sh.gov.cn/2005shtj/index.asp/。

2 劉琳，「房地產投資對 GDP 貢獻有多大？」，焦點上海房地產網：http://www.sh.focus.cn/。

3 上海市政府為了提高新世紀的綜合競爭力，將資訊、金融服務、商貿流通、汽車製造、成套設 備和房地產定為新的六大支柱產業。與汽車製造、通信資訊設備、電站成套設備、石油化工、鋼 鐵和現代家電等老的六大支柱產業相比，新六大支柱產業更趨向於高科技和服務產業。

表 1-1：上海市固定資產與房地產開發投資表（1995~2007）

年份 固定資產投資 (億人民幣)

房地產開發投資 (億人民幣)

占固定資產投資比 (%)

1995 1448.40 466.20 32.19 1996 1772.65 657.79 37.11 1997 1793.54 614.23 34.25 1998 1813.26 577.12 31.83 1999 1856.72 514.83 27.73 2000 1869.67 566.17 30.28 2001 1994.73 630.73 31.62 2002 2187.06 748.89 34.24 2003 2452.11 901.24 36.75 2004 3084.66 1175.46 38.11 2005 3542.55 1246.86 35.20 2006 3925.09 1275.59 32.50 2007 4458.61 1307.53 29.33

資料來源：上海統計網。

伴隨著上海經濟的急速成長、房地產市場的豐厚利潤、以及對人民幣升值的 強烈預期，境外資金不斷湧入上海市進行房地產投資。房地產業從 2004 年以來，

在上海已經成為僅次於「通信設備、計算機及其他電子設備製造行業」之後，第 二大外商投資行業⁴。上海如此，大陸其他省市的房地產業同樣以驚人的速度發 展，不但各方媒體爭相報導房地產市場內外國資金的情況，其動向更成為大陸房 地產投資人的重要指標。近幾年大陸實施「宏觀調控」，限制外商過度投資一直 是其調控的重點，顯示外資在中國大陸已經受到政府相關單位的重視。

4 林則宏，「 房 市 調 控 瞄 準 外 資 及 外 人 」，《經濟日報》，A6 版，兩岸金融，2006 年 5 月 2 日。

投入房地產市場的外資金額之所以會受到如此關注，主要是因為近幾年中國 大陸整體房市成長過於快速。部分學者認為大陸房地產市場已經出現「泡沫化」

的危機⁵，而上海的實際商品房價格更是一日三價，以近乎誇張的程度飛漲。從 圖 1-1 我們可以看出上海商品房平均價格在 2000 年每平方公尺為 3,565 元人民 幣，比上年同期僅上漲 4.18%，但是到 2003 年，上海房地產價格漲到每平方公 尺 5,118 元人民幣，首度超越北京成為全中國房價最高的城市，年度漲幅高達 23.8%。隔年也就是 2004 年，上海房價更來到每平方公尺 6,489 人民幣的價位，

又比 2003 年上漲了 26.79%，創下本世紀房價上漲的最高幅度。儘管受到宏觀調 控的影響，之後房價上漲幅度有所減緩，但時間來到 2007 年底，上海平均商品 房每平方公尺單價為 8,253 元人民幣，漲幅仍有將近 15%。從 2000 年以來短短 的八年間，上海房地產價格足足上漲了將近 2.3 倍。

節節高升的房屋價格，最終引起了大陸產、官、學界的注意。在市場面擔心 過度上漲的房價將導致房地產市場「泡沫化」，在金融面則又牽扯到人民幣升值 以及國際「熱錢」⁶所帶來的金融安全議題，最後則又延伸到社會穩定的層面，

部分學者認為高房價造成人民買不起房子，有擴大貧富差距之虞，放任房價上漲 將破壞由中共國家主席胡錦濤在「十六大」所定出的「和諧社會」的發展目標⁷。 上海有房地產市場泡沫化的疑慮，中國大陸其他省市同樣也陷入房價過渡上漲的 窘境，此時擁有龐大資金，且廣受大陸媒體討論的外資，自然成為眾矢之的。

5 初磊（2006），《上海市房地產泡沫破裂波及影響研究》，同濟大學經濟研究所碩士論文。

6 「熱錢」（hot money），又稱「逃避資本」（refugee capital），通常指在國際間以高收益為目，利 用各種敏感資訊從事金融投機活動，具有高度流動性的短期資金。主要由跨國公司掌握的流動資 金及暫時閒置過剩資金，國際銀行擁有的短期資金及外匯、信貸業務資金，各國國際儲備資產保 值性運用的部分資金，各種投資基金及其他專項基金等無特定用途的短線資金構成。

7 顧建發，「上海房地產業與社會經濟和諧發展研究」，《上海房地》，2007 年 09 期，頁 9-11。

3565 3866 4134

5118

6489 6842 7196

8253

4.18%

8.44%

6.93%

23.80%

26.79%

5.44% 5.17%

14.69%

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

商品房均價 同比增幅

圖 1-1：上海市商品房每平方公尺平均價格（2000~2007）

資料來源：《中國房地產發展報告》、上海統計網。

31.6

43.91

50.3

58.5

65.41 68.5 71.07

79.21

3.67%

38.96%

14.55% 16.30%

12.12%

4.72% 3.75%

11.45%

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

到位金額 同比增幅

圖 1-2：上海市外商直接投資實際到位金額（2000~2007）

資料來源：《中國房地產發展報告》、上海統計網。

年份 億/美元

元/人民幣

年份

從圖 1-2 我們可以清楚看出上海市自 2000 年以來的外商直接投資（foreign direct investment, FDI ）實際到位金額的變化。2000 年上海吸引外商直接投資實 際到位金額共 31.6 億美元，僅比上年增加約 3.8%，隔年 2001 年中國大陸加入 WTO 以後，上海市的 FDI 明顯增加，實際到位金額來到 43.91 億美元，比上年 增加將近 39%，到了 2007 年底則已逼近 80 億美元的關卡，平均每年以 13.19%

的幅度快速增加。根據上海市 FDI 實際到位金額的變化，再對照上海房地產價 格的走勢，我們可以發現兩者具有明顯的共同趨勢。有學者認為外商直接投資金 額的變化將影響房地產價格的波動，邱國珍（2007）的研究即支持上述推論，該 研究指出，外商直接投資可以提升就業機會，進而帶動房地產景氣，有刺激都會 區房地產供給和需求的作用。

面對房地產市場內越來越龐大的外資金額，2006 年 7 月中共政府首次出台 了針對外資進入中國房地產市場的宏觀調控政策，也就是俗稱「限外令」的 171 號文件——《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。《意見》中提高了外 資設立房地產公司的資本額，並進一步加強外資房地產開發經營管理，增加其貸 款的難度，以及對個人購置房地產的行為都進行了一連串限制⁸。然而就在「限 外令」頒佈了一年之後，中國大陸的房地產價格並沒有明顯的價降，依舊以驚人 速度往上攀升。

那麼到底 FDI 是否為大陸房地產價格上漲的主要因素呢？直到目前為止，

大陸學者對於這個問題仍舊眾說紛紜。部分學者認為外商直接投資對於大陸房地 產價格具有明顯的推動作用，例如祝平衡等（2006）、張目（2006）、梁立俊、操

8 除了 2006 年 7 月的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》外，中共政府於 2007 年 6 月又發佈《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，緊 接 著 於 2007 年 11 月 又 修 訂《 外 商 投 資 產 業 指 導 目 錄 》，逐 步 擴 大 外 商 投 資 中 國 大 陸 房 地 產 業 的 限 制 範 圍 。

元兇，對於大陸房地產價格有明顯助長的作用，並建議中國政府應透過各種手段 控制外商直接投資進入房地產市場，以維持房地產價格的穩定。不過同時亦有為 外資大力辯護者，例如萬倫來、陳希希（2006）、Wang et al.（2007）、閵之博（2007）

等即人認為，大陸房地產市場中的外資並不是房價走高的原因，反而是房地產業 的高速成長吸引了更多外資的流入，外商直接投資對房價的影響相當小，研判外 商直接投資並不會對引起房地產市場的大幅震盪。

二、研究目的

中國大陸在 1998 年亞洲金融風暴爆發後，為了振興房地產市場，透過各種 政策優惠吸引外商投資大陸房地產。在 2002 年及 2004 年，中共發布的《外商投 資產業指導目錄》中，房地產業皆是鼓勵外商投資的項目。大陸房地產市場之所 以能夠如此快速的發展，外資可以說功不可沒，不僅加速大陸房地產市場的開 放、提高房地產市場運作的透明度外，還帶動了其他如房地產證券化等相關產業 的發展。可是事過境遷，隨著一波波宏觀調控措施的頒布，外商投資受到大陸政 府嚴格限制，2007 年 11 月最新修訂的《外商投資產業指導目錄》中，房地產業 更是從鼓勵類，逐步淪為限制類⁹，一連串的「限外」措施，也令許多學者擔心 將對大陸經濟造成負面影響。

儘管許多研究均已涉及 FDI 與大陸房地產等相關議題，但是相關實證研究 仍屬少數，而且影響房地產價格因素眾多，至今為止對於此問題的爭論始終存在 著。到底外資是大陸房地產價格居高不下的罪魁禍首，還是宏觀調控政策下的代

9 中共除了將繼續限制外商投資大陸高級旅館、別墅、高級辦公大樓和國際會展中心的建設、經 營外，外商投資土地成片開發也必須與內資企業合資、合作，並新增對外商投資房地產二級市場 交易及房地產中介或經紀公司的限制，還將「普通住宅地開發建設」從 2004 年修訂版《目錄》

的鼓勵投資類別中刪除，不再鼓勵外資進入普通住宅的開發建設。

罪羔羊，為了清楚了解 FDI 對大陸房地產價格到底造成何種影響，本文主要研 究目的主要有以下兩點：一為探討 FDI 金額的變動對於房地產價波動是否造成 影響，二為研究影響中國大陸房地產價格波動的總體經濟因素為何。本研究的將 透過各年上海市統計局、中共國家統計局、《中國房地產發展報告》等官方統計 數據，建立嚴謹的實證模型，透過更適切的估計與檢驗，分析並提出具體結論與 政策建議，希冀能對 FDI 與大陸房地產市場的關係，以及影響大陸房地產市場 的總體經濟因素有更深入的了解。

本文欲選取上海市作為研究的目標城市，主要原因有以下幾點：第一，是因 為最近十幾年來上海房地產價格的上漲幅度大幅領先於中國大陸全國平均，上海 房價於 2003 年首度超越北京後，成為全中國大陸房價最高的城市，雖然近兩年 受到宏觀調控的影響，上海房價上漲幅度有所壓抑，但上海依然是中國大陸房價 最高的城市之一。除此之外，上海也是中國大陸經濟成長最快的城市之一，2006 年上海國民生產總值首次突破萬億大關，達到 10,297 億元，躋身全中國「萬億 俱樂部」的榜單，比 2005 年增加 12%，連續十五年保持兩位數成長；除此之外，

其進出口總額已達 4,287 億美元，占全中國的 24.4%¹⁰，亦相當驚人。因此以上 海作為研究對象，在大陸房地產市場的研究當中具有相當高的指標性意義。

第二，上海的高成長吸引了全球無數的投資者前往投資設廠，不管外商直接 投資項目、合約金額與實際到位金額都是首屈一指，根據中共國家統計局的資 料，上海單一城市所吸引的 FDI 金額就占了全中國大陸的 10.2%，如果欲研究 FDI 對房地產價格波動的影響，上海市當然是觀察首選。另一方面，從經濟發展 策略上來看，中國大陸的區域經濟發展極不平衡，沿海的經濟發展明顯優於內陸 地區，所吸引的 FDI 金額亦是東部地區多於西部地區、城市多於鄉村，同樣各 地房地產市場的發展均出現極大差異。因此，如果我們把整個中國大陸當作研究

10 資料來源，同註 1。

最後，單以全中國大陸房地產業的發展來看，上海房地產業始終扮演著舉足 輕重的角色。東部地區特別是長江三角洲的發展，對中國大陸而言相當重要，上 海市作為「長三角」的發展龍頭，不論是房產規模或房屋價格，均屢屢創下新高，

而成為新聞媒體的焦點，中國政府近年來出台的宏觀調控政策，上海房價一直都 是調控的重點。如此多人關心上海房價或房地產業的發展，也增添了本研究的重 要性。基於以上原因，本文在研究 FDI 對房地產價格的影響上，選定上海作為 研究中國大陸房地產市場的目標城市。

第二節 研究架構與流程

本文共分六個章節，各章節的主題說明如下：本文第一章為本研究之緒論；

第二章為相關文獻回顧；第三章將針對中國大陸特別是上海房地產市場，以及外 商直接投資概況進行詳細描述；第四章則為本文的研究設計；第五章為本文實證 模型檢定與結果分析；最後的第六章將提出本研究之結論、政策意涵與未來研究 方向。

以下將更詳細明確的介紹本文各章節中的主要內容。本文第一章為緒論，其 第一節為本文之研究背景與目的，第二節為即為研究架構與進行流程。第二章為 相關文獻回顧，本文將在第一節中介紹外商直接投資影響房地產價格的相關文 獻，第二節則為影響房地產價格與景氣的總體經濟因素，第三節為該章小結。第 三章為外商投資與上海房地產市場概況，其第一節為上海房地產市場的發展，第 二節為外資在上海房地產市場中所扮演的角色，第三節將描述中共針對房地產市 場中外資的宏觀調控政策，第四節乃該章小節。第四章為實證模型檢定與結果分 析，其中第一節為資料來源，第二節為實證模型設定，第三節為實證變數假設，

第四節為本章小節。第五章為研究的實證結果與模型檢定，其第一節為實證結果 分析，第二節為模型正確性相關檢定，第三節為本章小節。最後，第六章的第一 節將提出本文的結論，第二節則為政策意涵與未來研究方向。本研究之進行流程 與執行進度可由圖 1-3 清楚說明：

圖 1-3：研究進行流程圖

研究目的：探討外商直接投資（FDI）對上海房地產價格的影 響為何，並進一步分析各主要總體經濟因數的變化如何影響 上海房地產價格的波動。

探討 FDI 對房地產價格的影響之 相關文獻

研究影響房價的總體經濟因素之 相關文獻

文獻回顧與整理分析

介紹上海房地產的發展概況，並探討外資在房地產業所 扮演的角色，以及中共實施宏觀調控政策的影響。

實證變數來源、研究資料蒐集、理論模型推導、基本統 計分析與實證模型之建立。

進行相關的實證模型正確性檢定、分析並解釋其結果，

以瞭解 FDI 與其他總體經濟因數對上海房地產價格波動 的影響為何。

提出具體的結論與建議