受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託 受益證券處理辦法第十二條修正總說明
金融監督管理委員會依據不動產證券化條例授權訂定「受託機構募
集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法」 （以下簡稱本處
理辦法） ，於九十二年九月三十日發布施行，嗣後歷經二次修正。本次為
提供受託機構與不動產管理機構興利之誘因，以利其管理信託財產，提
升不動產投資信託基金運用績效，爰修正本處理辦法第十二條規定，刪
除第一項第二款，放寬受託機構與不動產管理機構得收取績效報酬；另
為避免收取績效報酬導致受託機構及不動產管理機構之道德風險，參考
香 港 「 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 」、 新 加 坡 「 Code on Collective
Investment Schemes」 、及「證券投資信託事業證券投資顧問事業經營全
權委託投資業務管理辦法」規定，並審酌中華民國信託業商業同業公會
之建議，增訂第三項有關收取績效報酬應遵守之規定。
受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託 受益證券處理辦法第十二條修正條文對照表
修正條文 現行條文 說明
第十二條 不動產投資信託契 約，除應依本條例第十條規 定記載外，並應記載下列事 項：
一、受託機構應至少每三年 召集一次受益人會議，
其召集事由至少應包括 信託財產管理績效之報 告及不動產管理機構適 格性之檢討。
二、每年配息比率應為可分 配收益之百分之九十以 上，及保留未分配部分 之明確用途。
三、依本條例或契約辦理不 動產或不動產相關權利 之估價，應符合下列事 項：
（一）應由受託機構聘任 專業估價者估價。
（二）專業估價者應符合 法令規定之資格條 件。
（三）專業估價者每三年 應更換一次，更換 前後之估價者不得 為同一事務所，且 更換前之估價者於 更換後一年內不得 擔任該基金之估價 者，並應遵循有關 法令規定。
（四）估價報告書內之估 價方法，應符合不 動產估價技術規則
第十二條 不動產投資信託契 約，除應依本條例第十條規 定記載外，並應記載下列事 項：
一、受託機構應至少每三年 召集一次受益人會議，
其召集事由至少應包括 信託財產管理績效之報 告及不動產管理機構適 格性之檢討。
二、受託機構及不動產管理 機 構 不 得 收 取 績 效 報 酬。
三、每年配息比率應為可分 配收益之百分之九十以 上，及保留未分配部分 之明確用途。
四、依本條例或契約辦理不 動產或不動產相關權利 之估價，應符合下列事 項：
（一）應由受託機構聘任 專業估價者估價。
（二）專業估價者應符合 法令規定之資格條 件。
（三）專業估價者每三年 應更換一次，更換 前後之估價者不得 為同一事務所，且 更換前之估價者於 更換後一年內不得 擔任該基金之估價 者，並應遵循有關 法令規定。
一、鑑於近年因不動產市場環 境變化較大，為利因應市 場變化及實務需要，爰參 考國外規定，刪除第一項 第二款，放寬不動產投資 信託基金受託機構與不 動產管理機構得收取績 效報酬，提供其管理信託 財產之誘因，以期有助於 提 升 信 託 財 產 運 用 績 效、提高基金收益，進而 促進活絡不動產投資信 託基金市場。其餘款次調 整。
二、配合第一項各款款次調 整，酌修第二項文字。
三、另為避免收取績效報酬導 致受託機構及不動產管 理機構之道德風險，參考 香港「房地產投資信託基 金守則」、新加坡「Code on Collective Investment Schemes」、「證券投資信 託事業證券投資顧問事 業經營全權委託投資業 務管理辦法」之規定，及 中華民國信託業商業同 業公會之建議，增訂第三 項，明訂受託機構及不動 產管理機構收取績效報 酬應遵守之規定。
四、鑒於受託機構及不動產管 理機構收取績效報酬應 真實反映貢獻及表現，然 為避免人為操作績效，以
之規定。
（五）估價報告書內估價 方法之基本假設，
及估價結果與折現 現金流量分析法之 差異，應有合理說 明，並應於公開說 明書充分揭露。
不 動 產 資 產 信 託 契 約，除應依本條例第三十三 條規定記載外，並應記載前 項第三款所列事項。
不動產 投資信 託 基金 之受託機構或不動產管理 機構收取績效報酬，應遵守 下列規定：
一、績效報酬應適當合理，
就非屬受託機構或不動 產管理機構經營管理能 力部分，不宜收取績效 報酬。
二、每年最多可收取一次績 效報酬。
三、信託契約應明確約定績 效報酬計算方式(含計 算績效基礎)及收取範 圍，並揭露於公開說明 書或投資說明書。
四、受託機構或不動產管理 機構收取績效報酬，應 以書面說明業績表現、
收取績效報酬之理由及 確定收取之金額，提經 受益人會議決議通過。
五、績效報酬應於不動產投 資信託基金之淨資產價 值超逾計算績效基礎淨 資產價值時方可收取。
六、首次提案收取績效報酬
（四）估價報告書內之估 價方法，應符合不 動產估價技術規則 之規定。
（五）估價報告書內估價 方法之基本假設，
及估價結果與折現 現金流量分析法之 差異，應有合理說 明，並應於公開說 明書充分揭露。
不動產資產信託契約，除應 依本條例第三十三條規定 記載外，並應記載前項第二 款及第四款所列事項。
套取不當之績效報酬，導 致 案 關 機 構 之 道 德 風 險，參考香港「房地產投 資信託基金守則」九.十二 及 新 加 坡 「 Code on Collective Investment Schemes」三.六之規定，
明定只有在不動產投資 信託之淨資產價值高於 最近一次約定計算績效 基礎之淨資產價值時，受 託機構與不動產管理機 構方得收取績效報酬，爰 為第三項第一款及第五 款規定。
五、為使受益人了解不動產投 資信託基金之業績，於第 三項第四款訂定受託機 構及不動產管理機構應 以書面說明業績表現、收 取績效報酬之理由及確 定收取之金額，提經受益 人會議決議通過後，始得 收取。
六、第三項第六款規定第一次 之計算績效基礎，以不動 產投資信託前一年度之 平均淨資產價值為比較 基準。此後年度之計算績 效基礎，以前次受益人會 議提案之淨資產價值(不 論該次受益人會議是否 通過該項收取績效獎金 之議案)為之。
之計算績效基礎，係該 不動產投資信託基金前 一 年 度 平 均 淨 資 產 價 值。其後提案收取績效 報酬時，應以前次受益 人會議提案之淨資產價 值為計算績效基礎(計 算釋例詳附件)。
附件、計算釋例
受託機構及不動產管理機構於受益人會議是否可提案收取績效報酬，計算方式為由該 二機構決(選)定任一日不動產投資信託基金每一受益權單位之淨資產價值(Net Asset Value, NAV)，與計算績效基礎進行比較。
單位：新臺幣；元 年度 1 年度 2
(首次申請績效 報酬年度)
年度 3 年度 4
當年度 NAV 11
( 該 年 度 平 均 NAV)
13
(年度 2 決(選) 定日之 NAV)
12
(年度 3 決(選) 定日之 NAV)
14
(年度 4 決(選) 定日之 NAV) 計算績效基礎 — 11
(首次申請時前 一年之 NAV)
13
(前次受益人會 議提案之 NAV)
13
(前次受益人會 議提案之 NAV) 當年度 NAV 是
否 超 逾 計 算 績 效基礎 NAV
— 是
(13>11)
否 (12<13)
是 (14>13)
是 否 可 提 受 益 人 會 議 有 關 收 取 績 效 報 酬 之 議案
— 是 否 是
受 益 人 會 議 提 案之 NAV
— 13 — 14
