住宅區相容性㈯㆞混合使用評估指標之研究－
以台北市為例
許戎聰 黃健二
國立政治大學地政系
摘 要
台北市目前住宅區混合使用之行業別分類，在過去只能根據經驗或由居民 問卷取得判斷，而缺乏客觀的方法來評估行業別相容性。本研究經由相關土地 混合使用之居住環境理論探討，進而建立相容性混合使用評估指標，並經專家 問卷（Delphi）及分析階層程序法（AHP）取得評估指標之相對權重，再遴選 新舊發展地區進行現況與問卷調查與分析、取得評估指標之評估值，並了解目 前台北市住宅區混合使用所面臨的居住環境問題，再透過混合使用評估指標之 指數，探討住宅區相容性混合使用行業別分級情形。
關鍵詞：相容性混合使用、混雜使用、分析階層程序法。
THE STUDY ON THE EVALUATION INDEXES OF COMPATIBLE LAND MIXED-USE IN RESIDENTIAL AREA--EXAMPLE OF TAIPEI CITY
Jung-Tsong Hsu Chan-Er Huang
Department of Land Economics National Chengchi University
Taipei, Taiwan 116, R.O.C.
Key Words: compatible mixed-use, confused mixed-use, AHP (analytical hierarchy process).
ABSTRACT
In Metropolitan Taipei, mixed-use residential areas can only be identi- fied by experience or according to the judgment of the residents. There is no objective methodology to evaluate their compatibility of different uses.
We applied residential environmental theory to mixed-use land and devel- oped mixed purpose compatibility indices. Utilizing Delphi and AHP (analytical hierarchy process) methods, we could assign different weight to different levels of compatibility. Selecting old and new development ar- eas we constructed compatibility indices by survey and analysis. This paper studied in depth the compatibilities of different types of industrial use with residential use of land, so as to understand the current residential environmental issues in Taipei.
㆒、前 言
台北市自民國 72 年陸續實施土地使用分區管制規則
已經十幾年，但對於住宅區之環境品質並無明顯改善，反 而突顯實施土地使用分區之分組及允許使用組別的問題，
究其原因是法規制定太過於混合使用，允許使用組別太 多，尤其附條件允許組別，幾乎與商業區差不多，其中所
擬定之使用組別並無周詳相容性觀念。
在過去歐美實施嚴格土地使用分區管制失敗經驗，顯 示嚴格分區易造成交通旅次不必要的浪費，商業辦公地區 下班後成為一片寂靜的死城，這些現象都不是國內土地使 用分區管制規則下所樂見，如何增加一些衡量相容性混合 使用行業別之評估工具，以輔助住宅區之相容性使用組別 之擬定與判斷，以維護良好之居住環境。
由於近來都市快速成長，居民對於生活品質要求日趨 提昇，都市結構與建築物使用形態也快速變遷、新興的行 業不斷的興起（黃健二，1991），平面、立體的混亂使用到 處都有，是由於現今法令無法有效管理所產生一些不當之 混合使用，甚至有些行業別的附條件允許使用，如餐廳、
乾洗店、美容院等，已造成住宅區環境品質衝擊，同時對 於居民健康、安全、環境污染產生威脅，有時會影響人的 生命財產的安全，如何針對現況，擬定可行之相容性混合 使用行業別，以確保居住環境品質不受影響，是本研究所 期望。
依現有使用組別，如一般零售業與日常用品零售業、
一般服務業與日常服務業等，其使用組別性質太近，且對 於行業別之使用管制也未產生管制作用，本研究希望從現 況調查與居民意願，了解行業別被居民接受的程度，並嘗 試運用居民與專家對於評估指標的看法，用以探討行業別 之相容性。
現行之管制規則常因使用行業之用途、使用方式的快 速改變或建築物大規模的立體混合使用，目前除商業區有 行業別立體混合之三分之二容積限制外，住宅區並無立體 混合限制，導致現今法令無法有效管理立體混合，又加上 民眾忽視法令違規使用，立體混亂使用就更嚴重，如今的 混合使用已是較複雜的立體混合的問題。
綜上所述，本研究希望從理論或文獻之探討，嘗試建 立一些混合使用環境品質之評估指標，並經專家問卷、居 民問卷的意見及現況調查分析資料，用以探討行業別之相 容性，更期望從實證研究探討混合使用現況的問題，並透 過評估指標之指數，探討相容性混合使用之行業別之分級 情形，以提供管制規則參考。
㆓、研究目的與範圍
1.研究目的
本研究目的在於探討台北市實施土地使用分區管制規 則住宅區，常因混合使用允許使用太過於嚴重而產生其允 許之使用組別不相容，而導至居住環境無法確保。本研究 希望透過環境品質指標之遴選，選出具代表性之土地混合 使用之評估指標項目，並透過現況基地調查、德爾斐專家 問卷（Delphi）及分析階層程序法（AHP）與居民之意見 調查，建立混合使用之評估指標做為衡量相容性使用組別 之判斷，並依此探討之成果，建議住宅區相容性混合使用
行業別。
歸納本研究目的有下列幾項：
(1) 透過評估指標之指數探討，期望了解土地混合使居住環 境是正面或負面影響。
(2) 探討目前台北市住宅區相容性土地混合使用居住環境 所面臨的問題。
(3) 相容性土地混合使用評估指標與行業別之探討。
2.研究範圍
(1) 新發展地區之大安區：以忠孝東路（不含路線商業區）、 敦化南路、仁愛路四段至懷生國中、去除復興南路兩側 第二種路線商業區所圍成之地區。
(2) 舊發展地區之萬華區：以中華路、萬大路、西藏路、莒 光路、汕頭街所圍成的地區。
㆔、研究方法
本研究方法共有三種 1.文獻回顧法：主要是作為擬定 相容性土地混合使用評估指標與研究之基礎。2.德爾斐專 家問卷（Delphi）及分析階層程序法（analytical hierarchy process）：經由專家學者以問卷方式反覆進行，以取得專家 間的最大共識，來決定重要的指標，並依其定量結果再予 解釋分析，同時可以了解各項指標間的關聯性與相對重要 性。3.實證研究法：選擇台北市較具代表性之新、舊發展 地區，了解居民對混合使用之居住環境評估指標的看法與 混合居住環境意願。
㆕、㈯㆞混合使用評估指標選取與評估
1.從理論與文獻回顧選擇指標過程與方法
本研究經由理論與文獻蒐集將相關的指標整理詳列，
再依層次邏輯分析整理出適合土地混合使用評估指標，並 經專家學者問卷賦予權重，再利用分析階層程序法將指標 系統整理權衡各評估指標間的相對重要性，求得混合使用 環境品質影響指標。
(一) 土地混合使用環境品質評估指標之整理
本研究指標的來源有三：1.居住環境品質指標；2.國內 外環境品質評估指標；3.國內土地混合使用居住環境品質 評估指標，指標之整理需有一定的邏輯系統，因此指標建 立需由大指標、中指標、小指標循序建立（韓乾，1994）。
(1)大指標建立之主要依據
大指標依據有二部份：第一部份為 OECD 於 1978 年 出版之都市環境指標（Urban Environmental Indicators）一 書，其都市環境指標架構之環境議題為 A.居住環境 B.服務 與就業 C.週遭環境 D.社會與文化。第二部份為 A.1993 年 行政院為維護公共安全保障人民生命財產安全，研擬維護 公共安全方案，該方向目標為建立公共安全環境。B.蔡添
璧於 1996 年“公寓大廈公共安全檢查制度之研究”為國 內建築使用管理以建管為主導的硬體檢查，轉為使用行為 規範與監督，以落實公共安全知識及使用管理制度於全體 區分所有權與使用人，共同做好安全措施。C.1996 年內政 部研擬「建築法第 73 條執行要點」明列危險指標與使用強 度以維護公共安全。D.廖慧燕於 1996 年“整合建築用途分 類研究”以危險評估指標建構混合使用時，考慮居住用途 與商業用途相互干擾的觀念，將建築使用分 9 大類 24 分組 之相容使用判斷依據，並落實建築法首要之公共安全目的。
本研究以住宅區內相容性土地混合使用環境品質為主 題，因此將 OECD 都市環境指標之居住環境、周遭環境公 害納入，而服務與就業、社會與文化非本研究的主要範圍 而予以刪除。另有關公共安全之大指標來自 1993 年行政院 為維護公共安全方案、公寓大廈公共安全檢查制度之研 究、建築法第 73 條執行要點、整合建築用途分類之研究的 觀念，以維護現今混合使用之住宅用途與其它用途間之公 共安全，又本研究是以住宅區內土地混合使用是否相容的 問題為探討，所以將公共安全納入，本研究之大指標評估 項目（詳圖 1）。
(2)中、小指標建立之主要依據
依中小指標之評估方向，本研究將國內外文獻中之環 境品質評估指標，分述如下：
國外文獻：
(i) 日本學者日笠端認為良好生活品質之指標為：(A)安 全(B)保健(C)效率(D)舒適。
(ii) 世界衛生組織（W.H.O, world health organization）將 優良都市環境品質列舉 如(A)安全性：無危害生命與 恐懼安全之環境。(B)健康性：健康乃為人類的幸福 之依據，故必需防止都市公害發生。(C)便利性：使 都市活動效率提高，而有方便的生活環境。(D)舒適 性：包括高層次文化、社會設施、優美景觀等。
(iii) OECD 於 1978 年對於都市環境品質指標項目「居住 環境」、「服務與就業」、「週遭環境與公害」、「社會 與文化」等項目。
(iv) Paul Stollard and John Abrahams.1991 著 Fire From First Principles 綜合歸納其危險指標有(A)睡覺風險 (B)人員數目(C)移動性(D)熟悉度(E)火警反應。
國內文獻：
(i) 黃健二（1991）於“都市住宅區可相容使用用途分 類研究”所建立之居住環境評估模式並以安全性、
健康性、便利性、寧適性為評估指標。
(ii) 廖慧燕（1996）於“整合建築用途分類之研究”就 危險度評估指標用於建築物之危險評分可綜合成以 下幾項指標：(A)使用者年齡較大或較小(B)使用者行 動能力較差(C)使用者環境認知度差(D)使用者密度 高(E)使用者集散集中(F)空間形式無法防火區劃(G) 空間環境不利因素。
(iii) 施鴻志、解鴻年（1996）於“社區實質環境品質評
圖 1 住宅區相容性㈯㆞混合使用評估大指標建立圖
估作業手冊之研究”所建立的生活環境指標，考慮 重點有七項(A)社區周圍有關之都市發展、土地使用 交通等因素(B)建築物相對之距離(C)完善的公共設 施(D)便利的交通服務(E)完整的公用設備(F)景觀美 化(G)公害之控制等。
(iv) 都發局（1996）“永續發展指標系統之研究”，以 台北市 1995 年進行綜合發展計劃，將台北市未來發 展目標定訂為永續性都市，也是台灣地區第一個自 行進行指標系統規劃的地區，該研究認為永續性的 環境指標內涵為(A)豐富多樣的自然環境(B)效率活 絡之經營環境(C)安全寧適之生活環境。
(3)中、小評估指標建構
為使整理出來的評估指標能適合本研究的需要，必需 根據理論與文獻的回顧，經篩選整理使本研究之指標能更 為適切中指標主要參考，日本學者日笠端、世界衛生組織 與黃健二之安全、健康、便利、寧適性及廖慧燕之危險度 之評估指標，用以建構本研究之中指標，其中再增加衛生 性之環境污染公害項目，主要將對於都市環境污染之垃 圾、污水、廢料處理等問題歸類於衛生性之中指標，所以 本研究之中指標共六項 A.便利性 B.寧適性 C.建築使用之 用途危險性 D.鄰近使用用途之安全性 E.健康性 F.衛生性，
其中之危險性之考慮是過去探討土地混合使用之研究未加 以考慮，該危險性指標之影響對於住戶與非住戶之公共安 全深具意義，另鄰近使用之安全性，主要是考慮鄰近使用 之用途是否易生火災危險、出入份子複雜而影響到居民或 非居民生活公共安全，本研究建構之中指標如表一。
2.指標權重決定與評估 (一)問卷分析
經使用分析階層程序法，訪問 26 位專家學者，請專家 學者依主觀判斷，第一、二次有效問卷為 22、23 份，無效 問卷為 4、3 份（未過一致性檢定者為無效問卷），因分析 相對權重未取得收斂，並進行第三次專家問卷，有效問卷 為 21 份無效問卷為 5，其問卷結果之幾何平均數，建立成 偶比較矩陣，並運用ＡＨＰ電腦軟體計算特徵向量求解，
並以一致性指標（CI）及一致性比率（C.R）作為檢定一 住 宅 區 土 地 混 合 使 用
評估指標 公 共 安 全
寧 便 居 住 環 境
環 境 污 染 公 害
表㆒ 本研究建立住宅區㈯㆞混合使用評估指標 大指標 中指標 小指標
便利性
1.購物方便性 2.餐飲方便性
3.交通方便性（徒步）
4.停車方便性 5.工作便利性 寧便居住環境
寧適性
1.都市景觀 2.生活私密性 3.出入份子不複雜
建築使用者危 險性
1.使用者年紀與行動能力 2.使用者對環境的熟悉度 3.考量使用者密度高 4.考量使用者集散時間集中 5.考量使用火器或危險器具 公共安全
鄰近使用用途 安全性
1.守望相助與警衛 2.消防與逃生設備 3.鄰居交往情形 健康性
1.空氣品質（嗅氣、異味）
2.噪音振動 3.環境髒亂 住
宅 區 土 地 混 合 使 用 評 估 指
標環境污染公害 衛生性
1.垃圾收集方式 2.污水排放問題 3.廢料堆放污染
致性高低之評量標準，就問卷整理後各土地混合使用評估 指標之邏輯關係，需符合一致性檢定，茲將合混合使用環 境品質評估指標之總數設計為一千。
(1)大指標
由住宅區土地混合使用評估指標的目標下，大指標優 先值的順序分別為寧便居住環境（418）、公共安全（380）、
環境污染公害（202），其 CI=0; CR=0<0.1 故可接受。
就大指標而言，以寧便居住環境的權重最大而以環境 污染公害權重最小，專家學者認為土地混合使用之環境品 質評估以寧便居住環境最為重要，這可能是為什麼會混合 使用的原因。
(2)中指標
以「便利性」（313）的相對權重較大，而「寧適性」
（105）權重較小，有可能在專家學者的觀念中，混 合使用會帶來生活機能的「便利性」大於「寧適性」
的環境考量，這也就是住宅區混合使用的主要原因之 一。
以「鄰近使用用途之安全性」（228）相對權重大於「建 築使用者之危險性」（152），可能專家學者認為，土 地混合使用若是「鄰近使用用途之安全性」佳，其可 能產生公共安全的機會就較小，若從「建築使用之危 險性」觀點，雖其相對權重比「鄰近使用用途之安全 性」低，但其在土地混合使用也是不容忽視的重點，
如行業別關係餐廳、小吃、神壇等之行業，也較可能 產生火災之危險。
以「健康性」（160）相對權重大於「衛生性」（42），
在專家學者認為土地混合使用應較重視「健康性」，
以維護地混合使用居住環境之「健康性」。
總而言之；中指標之「便利性」排序第一，「鄰近使用 之安全性」次之，在專家觀念裏以「建築使用之危險性」、
「寧適性」並不是住宅區土地混合使用最重要的考量，而 是以「便利性」、「鄰近使用之安全性」為考量重點，而「衛 生性」之指標為混合使用之指標中相對權重為最低。
(3)小指標
就「便利性」中指標下之小指標，其權重分別為「購 物方便性」（79）、「餐飲方便性」為（75）、「交通方便性」
（69）、「停車方便性」（24）及「工作便利性」（66）。因此，
可由此了解住宅區土地混合使用是考量「購物方便性」為 主，其次為「餐飲方便性」。
就「寧適性」中指標下之小指標，其分別為「出入份 子不複雜性」（49）、「生活私密性」（36）及「都市視覺景 觀」（20）。由此可知專家在「寧適性」的住宅區土地混合 使用環境，最重視「出入份子複雜性」、而「生活私密性」
次之，而較不重視「都市視覺景觀」。
就「危險性」中指標下之小指標，其相對權重分別為
「使用火器或危險器具」（61）為最高、「使用者集散時間 集中」（18）、使用者密度高（27）為較低，由此可知最重 視「使用火器或危險器具」較不重視「使用者集散時間集 中」、「使用者密度高」之小指標。
就「鄰近使用用途安全性」中指標下之小指標因素，「守 望相助及警衛」對住宅區土地混合使用是考量的第一大重 點，在土地混合使用之居住使用者的心理而言，係需要一 個安全住宅的空間。
就「健康性」中指標下之小指標，其相對權重分別為
「空氣品質」（62）、「噪音振動」（42）及「環境髒亂」（56）。 由此可知；專家對住宅區土地混合使用最重視「空氣品 質」，較不重視「環境清潔」之小指標。
就「衛生性」中指標下之小指標，其權重分別為「廢 料堆放污染」（19）、「污水排放間題」（12）及「垃圾收集 方式」（11）。由此可知，「衛生性」之小指標中以考量「廢 料堆放問題」相對權重最大，可能專家學者認為「廢料堆 放污染」對混合使用居住環境衛生危害最大，若是嚴重還 會影響緊急逃生與生命安全，比其他兩項之相對權重還大。
(4)綜合分析
就整體而言，住宅區土地混合使用評估指標，以大指 標來說；專家學者認為「寧便居住環境」為權重最大，其 次為「公共安全」，最後為「環境污染公害」。然而以中指 標相對權重大小，以「便利性」權重最大，「鄰近使用之安 全性」權重次之，這可能是專家認為住宅區土地混合使用 之居住環境應以「便利性」為考量重點有關，而小指標權 重以「守望相助及警衛」最大、「購物方便性」權重為第二、
「餐飲方便性」第三，由此反應出，專家認為住宅區土地 混合使用，仍需注重居住生活機能之便利性為主，並確保 安全能兼顧之居住環境。而小指標「垃圾之收集方式」、「污
水排放問題」之相對權重較低，此有可能專家學者認為住 宅區土地混合使用較不易造成「垃圾之收集方式」與「污 水排放問題」之居住環境問題，所以其相對權重較低。
㈤、建築使用混質問題分析
由於國人喜歡熱鬧的生活習慣，而導至住商混合使用 非常普遍，再加上執法不利，而導致目前住宅區混入之商 業使用比例有偏高情形，雖然帶給居民許多生活上的便利 性，但同時也帶來一些環境品質的問題，本研究就選定之 大安區與萬華區之建築物混合現況問題加以分析。
1.大安區建築物混質現況概述 (一)水平混合使用
該地區位於台北市東區土地使用分區為住四、住三，
其土地價格是台北市最高之一，靠近敦化南路、仁愛路四 段、復興南路之主要道路附近商業活動高達 90%以上，而 次要道路與主要道路交接之兩側約 80%以上商業使用，另 外在八公尺以上道路之七樓至八樓建物，由於受到該區商 業活動的影響，一樓幾乎都做商業使用，而在面臨 6 公尺 道路之五樓六樓建物，一樓還有一部份純住宅使用。
(二)立體混合使用
立體混合使用以沿主要道路之大樓最嚴重，入侵住宅 區原因可能是住宅區之商業辦公租金便宜、交通方便，所 以導至住宅區之立體混合使用愈來愈嚴重，常見立體混合 用情形如下說明：
(1) 敦化南路之大 樓與仁愛路四段之大 樓混合使用之問 題：面臨主要道路有整棟百貨公司及辦公大樓，另有一 些住商混合大樓，其混入之商業以辦公室事務所佔 60%
以上，其中還有少許違規使用之行業如 KTV、MTV 及 娛樂服務業。
(2) 巷弄內 6 公尺至 8 公尺道路之街角立體混合情形較強，
樓上大多混入一般事務所，這可能與租金便宜有很大關 係，同時也增加停車需求。
(3) 次要道路住商混合的問題：二樓以上混合使用與面臨較 寬道路相比，其混合比率降低很多，但尚有一些商業活 動對於居住環境有可能產生安全的問題如餐廳、酒店、
賓館等行業。
2.萬華區建築物混質現況概述 (一)水平混合使用
該地區屬老舊社區，土地使用分區為住三由調查資料 顯示建築物為 8 樓以下之建物，靠近西藏路、萬大路、中 華路二段與汕頭街之主要道路兩側約 70%以上為商業使 用，調查區內之 6 米道路平面混合使用較低，只有一些零 星鄰里型之日常用品零售的行業，其中靠近中華路二段內 部之六米道路，約 6 條道路未打通，只利用既成巷道進出，
其中平面混合使情形並不多。
(二)立體混合使用
立體混合使用在老舊市區並不嚴重，只有少數之辦公 事務所、賓館等等，沿較寬之道路有零星之立體混合使用 情形，其中以轉角處有立體混合使用情形，沿較小之次要 道路立體混合使用情形也很少。
3.住宅區㈯㆞混合使用所產生的問題
(一) 高層建築居住混雜問題：由於高層住商混合大樓，商 業辦公使用，一般都已超過 60%以上，所以有出入份 子複雜性、無私密性、無安全的保障的問題，形成居 住環境品質之低落。
(二) 次要道路居住品質無法確保：由於次要道路一樓商業 活動太強且有許多餐飲業、零售業，貳樓以上為商業 辦公使用，其所產生之問題有卸貨交通受阻、停車困 難、噪音、髒亂、空氣污染、環境衛生不佳等等。
(三) 停車位不足：由於台北市地區 80%的建築是在台北市 未實施土地使用分區管制規則所興建，法定停車較 少，現又因住宅使用改變成一般事務所，其會帶來停 車需求的問題。
(四) 類似餐廳、咖啡店的行業入侵住宅區，容易產生公共 安全的問題：由於類似的商業活動需使用火源，增加 火災之危險性，其中若加上非法入侵的行業未經合法 申請，相關消防設備也不完善，產生公共安全的機會 就更大。
(五) 住商混合警衛管理不易：由於出入份子複雜、社區意 識薄弱，形成混合使用之建物安全性問題無法透過警 衛管理獲得保障。
(六) 跳躍式的混合使用：混入住宅區之商業使用有合法與 非法使用的行業，對於合法之混合商業依目前法令並 未有效管制，導致住宅使用受到商業活動的干擾，如 何有效改善跳躍式的混合使用，有賴於有計畫的規定 混合使用地區，才能改善現有跳躍式的混合使用的環 境品質。
4.法令相關問題分析
本研究針對所擬之 39 項使用組別整理，允許、附條件 允許使用之規定並檢討住宅區允許使用組別之法規架構與 問題，分述如下：
(一) 由現行法規之使用組別規定，並無法有效直接管制行 業別，如日常用品、一般零售業、日常服務業等之組 別，在住三、住四設立該行業別，都是附條件允許使 用組別。加上現今台北市執行只形式上附條件允許，
並無實質管制效果，只要符合申請條件一律核准，導 至住三住四設立上述行業完全合法，並無法維護良好 之住宅品質。
(二) 住宅區允許使用組別太多，相容之觀念並無落實：由 法規資料得知，各種住宅區之允許、附條件允許使用 之規定，其所允許做商業用途別太多，難以維護良好
表㆓ 受訪者對混合使用居住環境評估小指標評點值 小 指 標
購物方便(3.69) 餐飲方便(3.29) 交通方便(2.77) 停車方便(-2.39) 工作便利(2.15) 都市視覺景觀(-0.67) 生活私密性(-0.83) 出入份子複雜性(-1.55) 年紀較大或小行動力差(-0.15) 環境的熟悉度(-0.49)
使用密度高(-0.55) 集散時間集中(-0.52) 使用火器或危險器具(-1.22) 守望相助與警衛(1.40) 消防與逃生設備(0.86) 與居民交往友善情形(1.0) 空氣品質(-1.86)
噪音振動(-2.06) 環境髒亂(-1.40) 垃圾收集方式(0.75) 污水排放問題(-0.54) 廢料堆放污染(-0.71)
住宅區之使用，形成住宅區與較輕使用之商業區差不 多，導致各分區差異不大，並無法表現分區特色，形 成住宅環境品質低落的情形。
(三) 行業的變形無法有效管制：如汽車材料兼營汽車修 理、小吃店、自助餐、麵食店、飲食店轉變成餐廳使 用，均給住宅環境帶來重大之干擾，這種變形之行業 依目前法令及執行情形並無法約束。
㈥、㈯㆞混合使用評估指標之探討
1. 受訪者之住宅區混合使用評估指標之評點影響程度 綜合分析
由居民在住宅區混合使用評估指標影響評點資料得 知，無論大安區或萬華區其對於各項環境指標的評點所得 到正面或負面的結果是一致的，但其評點有高低不同，以 下就全部調查地區所得到的資料總整理歸納如下（詳表 二）：
(一) 正面影響的指標：大指標有寧便居住環境，中指標有 便利性，小指標有購物方便性、餐飲方便性、工作便 利、守望相助與警衛、消防與逃生設備，鄰居交往友 善情形、垃圾收集方式。由問卷資料得知，住宅區混 合使用以生活機能之便利性為最主要考量，其中小指 標又以購物方便性、餐飲方便性評點值最高。另鄰近 使用用途之安全性中指標下之小指標，以守望相助與 警衛評點值為最高。
(二) 負面影響的指標：大指標有公共安全、環境污染公 害，中指標有寧適性、建築物使用危險性、鄰近使用 安全性、健康性、衛生性，小指標有停車方便、都市 視覺景觀、生活私密性、出入份子複雜性、年紀大小 或行動力差、環境熟悉度、使用密度高、集散時間集 中、使用火器或危險器具、空氣品質、噪音振動、環 境清潔、污水排放問題、廢料堆放污染。
茲再針對各指標綜合討論如下：
(1)寧便居住環境方面
該項大指標為正面影響之指標，以便利性為各指標 之最高且為正面的評點，顯示混合使用帶給居民便利的 生活機能，其中最令受訪者持負面看法的指標為停車不 方便，可能主要原因是有些行業入侵至住宅區後，帶來 停車需求的增加，導致目前住宅社區嚴重的停車問題。
另外在寧適性的指標，因混合使用受訪者大多數有 持負面態度，認為會影響都市視覺景觀、住宅生活環境 的私密性、出入份子複雜，而以出入份子複雜在受訪者 心理負面影響最大，也就是說住宅區因混合商業使用，
帶給居民在寧適環境上，最擔心的就是出入份子複雜，
且不易做人員進出之管制，影響居住環境品質。
(2)公共安全的方面
一般民眾認為混合使用會帶來負面影響，尤其是行 業用途使用者，使用火器或危險器具最為民眾所擔心，
如餐廳、神壇等，因廚房用火與燒金紙，增加混合使用 之危險性，另外若混合使用而有警衛，受訪者認為有助 於居住使用安全性，若行業與居民交往情形良好，受訪 者同樣認為有助於居住之安全性。
若從建築物使用者來看公共安全之危險性，並由受 訪者瞭解，除使用火器之行業外，其次就是以使用用途 密度高之行業，如補習班、餐廳等等，被認為較具危險 性，第三則是使用者集散時間集中，如宗教聚會，托兒 所等，這些都是在短時間集中或疏散，對公共安全之危 險性有較負面之影響。
(3)環境污染公害的方面
在受訪者觀點認為，住宅區混合使用會造成環境的 污染公害，所以多持負面評價，而其中影響健康指標的 又以噪音振動持最大負面看法，其次才是空氣污染。有 些行業本身會有些噪音，如商店之廣播音樂、人員進出 之吵雜及增加來往車輛所產生之噪音。另外空氣污染指 標；受訪者認為餐廳為最嚴重的空氣污染源。在衛生小 指標上，受訪者認為混合使用並不會帶來垃圾的問題，
反而是正面的影響觀點，倒是水污染排放問題與廢料堆 放，才是混合使用影響衛生環境的重要評估項目。
2.㈯㆞混合使用評估指數之探討
在經過前面之分析後，將居民與專家問卷之結果合併 綜合討論分析，以計算土地混合使用居住環境指數，用以 表示影響程度（韓乾，1994），詳如下說明：
表㆔ ㈯㆞混合使用寧便居住環境之㆗小指標影響指數
中指標 小指標
1.便利性(806.82)
1.購物方便(284.40) 2.餐飲方便(246.75) 3.交通方便(徒步)(191.13) 4.停車方便(-57.36) 5.工作便利(141.9) 寧
便 居 住 環 境
2.寧適性(-119.23)
1.都市視覺景觀(-13.4) 2.生活私密性(-29.88) 3.出入份子複雜性(-75.95)
A=B×C
A：土地混合使用居住環境評估指數 B：土地混合使用居住環境評估指標的評點 C：土地混合使用居住環境評估指標的相對權重 (一)寧便居住環境
(1) 在「便利性」指標中：有關「購物方便性」、「餐飲方 便性」、「交通方便性」、「工作便利性」皆為正面影響，
此指標表示住宅區土地混合使用對於居住的方便性 產生正面作用，其中以「購物方便性」指數最大
（284.40），主要原因是混合使用能滿足居民日常生 活機能之購物方便性、餐飲方便性，尤其日常所需之 物品皆可徒步到達購買，同時也帶來停車需求的問 題。「餐飲方便性」指數（246.75）次之，以居民觀 點同意住宅區土地混合使用通常是貪圖生活機能便 利、購物方便的前題下，希望有一些日常用品之行業 進入住宅區內以滿足其需要。由上得知便利性之居住 環境，在混合使用之居民，是持正面肯定且態度是屬 較強烈。
(2) 在「寧適性」指標中：有關「都市視覺景觀」、「生活 私密性」、「出入份子複雜性」皆為負面影響，此指標 表示住宅區土地混合使用居住環境在「寧適性」方面 會產生負面作用，而其中又以「出入份子複雜性」的 指數負的最大，而「都市視覺景觀」的指數負的最小，
顯示在住宅區混合使用是行業別及其使用者的出入 複雜性，會影響住宅區之寧適的居住環境最大，詳表 三。
(二)公共安全
(1)在建築使用者危險性指標中：有關「使用者年紀與行 動」、「使用者對於環境的熟悉度」、「考量使用密度 高」、「考量使用者集散時間集中」、「考量使用火器或 危險器具」皆為負面影響。其中「使用火器或危險器 具」負面影響最大，這可能是土地混合使用之行業 別，若是使用火器較易發生火災，行業如餐廳、咖啡、
寺廟…等等。其次為「使用者密度高」主要原因是較 易造成在緊急狀況，會因推擠造成逃生不易。第三為
「使用者對於環境的熟悉度」在混合使用對環境不熟 悉易造成疏散困難。由上述之排序，可了解「公共安
表㆕ ㈯㆞混合使用公共安全之㆗小指標影響指數表
中指標 小指標
1. 建 築 使 用 者 危 險 性(-113.2)
1.年紀較大或小行動力差(-3.3) 2.環境的熟悉度(-11.27) 3.考量以使用者密度高(-14.85) 4.考量使用者集散時間集中(-9.36) 5.考量使用火器或危險器具(-74.42) 2. 鄰 近 使 用 用 途 之
安全性(258.26)
1.守望相助與警衛(137.20) 2.消防與逃生設備(61.06) 3.與居民交往友善情形(60.0)
全」會因行業使用火器或危險器具時，對於混合使用 的居住環境會產生較強的負面影響。
(2)在「鄰近使用用途之安全性」指標中：有關「守望相 助與警衛」、「消防與逃生設備」、「居民交往友善情形」
皆為正面影響，其中「守望相助與警衛」對於土地混 合使用正面影響最大。在本研究現況調查發現混合較 嚴重之建物大部份有警衛，而以住宅區夾雜小量之非 住宅之建物有警衛的情形就比較少，這可能與非住宅 使用單元數量有關。另「居民交往友善情形」，指數 較小，並由指數得知土地混合使用對於「鄰近使用之 安全性」較著重於實質之警衛安全管理為主，而「鄰 居交往友善情形」、「良好消防逃生設備」在混合使用 之安全性正面考量面較「守望相助與警衛」為少（詳 表四）。
(三)環境污染公害
(1) 在「健康性」指標中：有關「空氣品質（嗅氣、異味）」、
「噪音振動」、「環境髒亂」皆為負面影響，此指數表 示住宅區土地混合使用對健康性的居住環境產生負 面作用，應最重視為「空氣品質」的污染，由於使用 行業如家畜醫院之異味、餐廳之油煙等，對於空氣品 質產生負面影響，所以空氣品質對於行業之允許混合 時應謹慎考量，其次是「噪音振動」，顯示混合使用 之行業別之允許使用，也應考量是否造成因噪音振動 而影響居民的身體健康。
(2) 在「衛生性」指標中：有關「垃圾收集方式」、「污水 排放問題」、「廢料堆放污染」得知「污水排放問題」
與「廢料堆放污染」為負面影響，「垃圾收集方式」
為正面影響，由現況調查了解混合使用是否會造成垃 圾收集方式的處理問題，由指數得知；並無負面作 用，此主要混入住宅之商業使用，其處理垃圾一般都 由專業清潔公司負責，並無與住家垃圾共同處理，所 以並不會因土地混合使用而造成垃圾收集問題，反而 對於住戶垃圾收集有正面的作用。
另外「廢料堆放污染」為負面較大之影響，主要原因 為一些商業、辦公室之廢棄紙盒、包裝任意堆放或商店之 廢料堆於道路或梯間，除對環境衛生有負面作用，有時也 會對逃生避難產生不良的影響（詳表五）。
表㈤ ㈯㆞混合使用環境污染公害之㆗小指標影響指數表
中指標 小指標
1.健康性(-280.24)
1.空氣品質(-115.32) 2.噪音振動(-86.52) 3.環境髒亂(-78.4) 環
境 污 染 公
害2.衛生性(-11.72)
1.垃圾收集方式(8.25) 2.污水排放問題(-6.48) 3.廢料堆放污染(-13.49)
表㈥ 住宅區㈯㆞混合使用環境品質之大指標影響指數表 混合使用評估大指標 評估指數
寧便居住環境 687.59 公共安全 145.06 環境污染公害 -291.96
就整體而言，在混合使用環境品質評估指數大指標 中 ， 正 值 有 「 寧 便 居 住 環 境 」（ 687.59 ）、「 公 共 安 全 」
（145.06）。其主要是在「便利性」指數正值最大，其中小 指標以購物、餐飲方便性指數最大，而「公共安全」方面，
又以「守望相助與警衛」指數最大，顯示混合使用「方便 性」與「鄰近使用之安全性」最為重要。有關負指數「環 境污染公害」（-291.96），其主要是在「健康性」指數呈現 較大負值，其中小指標又以「空氣品質」第一、「噪音震動」
第二，為重視指標項目。
在中指標項目之「便利性」（806.82）「鄰近使用之安 全性」（258.26）、為正值指標。其負值中指標為「寧適性」
（-119.23）、「建築使用者之危險性」（-113.2）、「健康性」
（-280.24）、「衛生性」（-11.72），其中以「健康性」評估 指數負值最大，「衛生性」最小。
由表六可了解居民與專家認為住宅區土地混合使用，
對於「寧便居住環境」是正面影響。而在「公共安全」指 標中，雖然在「鄰近使用用途之安全性」、「建築使用者危 險性」土地混合使用指數會呈現正、負兩面的指數，但綜 合加總結果，其所得到之總值，仍為正值指數。
對於大指標之指數「環境污染公害」所呈現為負面影 響，多數居民認為混合使用所帶來環境污染是較強烈，這 可能與居民環境品質意識高漲、政府及民間推動環境保護 有關。「公共安全」指數為正，主要原因是混合使用帶來實 質的警衛管理與良好消防與逃生設備有關，以減低火災及 安全的顧慮。
綜合言之，由土地混合使用「寧便居住環境」之大指 標，其影響指數總值為正值，得知目前土地混合使用居住 環境為正面影響，除混合使用帶給居民有「便利性」、「鄰 近使用用途之安全性」有正面的居住環境評價外，在「寧 適性」、「危險性」、「健康性」、「衛生性」等方面，皆為負 面之居住環境影響，從以上分析可以得知，今後於住宅區 土地混合使用時，所需注意與改善的方向，同時也可了解 住宅區土地混合使用之居住環境，是利多於弊的。
表㈦ 指數與行業別排序分級表 順 行業別
序 編號 行 業 別 指數值 1 2 便利商店 625.27 2 32 律師、會計師、建築師 504.05 3 8 書籍、文具店 493.31 4 9 化粧用品及清潔器材 409.67 5 31 其它工商管理服務 406.35 6 29 辦公室、事務所 390.40 7 7 中西藥品 377.99 8 12 音響、唱片 340.49 第
一 級
9 6 錄影帶、音響出租 323.15 1 10 日用零售百貨 291.25 2 3 超級市場 253.07 3 11 電器零售 222.11 4 1 飲食成品 213.45 5 33 銀行 212.80 6 30 打字、影印、複印 210.32
7 5 理髮美容 5.69
第 二 級
8 25 餐廳 3.71
1 24 咖啡店 -108.75 2 28 按摩院 -133.80 3 35 教堂 -136.91 4 4 乾洗店 -165.72 5 13 文理補習班 -178.37 6 17 照片沖洗 -178.57 7 18 禮服、其它物品出租 -199.82 8 37 幼稚園、托兒所 -228.03 9 20 診所、醫院 -234.83 10 38 養老院、安養院 -255.60 11 21 電動玩具店 -294.47 12 15 水電器材油漆粉刷 -323.14 第
三 級
13 19 家畜醫院 -335.24 1 27 旅館、賓館 -363.12 2 26 酒店、PUB -370.13 3 22 MTV、KTV -400.04 4 23 三溫暖、俱樂部 -400.04 5 16 廣告招牌 -403.18 6 14 汽機車修理 -467.02 7 36 神壇 -485.83 第
四 級
8 34 寺廟 -523.00
3.㈯㆞混合使用評估指數與行業別 (一)評估指數與行業別分析
經由評估指數計算之後可了解相容性行業別的排序，
詳表七，本研究行業別之指數大小並利用統計次數分佈特 性，經計算取得平均數與標準差，以平均數上下一個標準 差，將全距分為四部份定義如下。
(1) 相容程度高之行業為第一級（與生活機能高度相關、但 對於居住環境較影響較不明顯）。
(2) 相容程度中之行業為第二級（與生活機能中度相關，但 對於居住環境低度影響）。
(3) 相容程度低之行業為第三級（與生活機能低度相關，但 對於居住環境明顯影響）。
(4) 與住宅區不相容之行業為第四級（與生活機能無關，但 對於居住環境有高度影響）。
經由上述定義行業別之相容性，可透過評估指標之指 數計算並比較分析其行業別與住宅使用之相容性，其中第 四級可明顯看出該類行業與日常生活機能無關，且對於居 住環境有高度影響，建議不列入與住宅區內混合使用之行 業。其它使用行業別之設置標準，可依混合使用住宅區所 訂定環境品質分幾個等級，以塑造不同等級之住宅生活環 境。經本研究透過指數計算行業別之分級尺度，建議可依 於生活機能相關程度與對於居住環境的影響程度分不明 顯、低度影響、明顯高的考量下，訂定一些標準，並且有 計劃考量混合使用之居住環境分等級的觀念，建立行業別 允許使用種類，才不會導至目前混合使用之太過於自由發 展，而造成混亂的居住環境。
(二) 以評估指數探討新舊發展地區之行業別分級比較分 析
(1)相容程度高之行業別：經由新舊發展地區之評估指數 計算總合後，其排序在第一級之行業有：便利商店、
書籍及文具店、律師與會計師及建築師、化粧用品及 清潔器材、中西藥品、其它工商管理服務、音響、唱 片、錄影帶、音響出租等，其中由指數大小得知萬華 區對於該等級之指數值大於大安區，其中萬華區對於 律師、會計師、建築師、及辦公室、及工商管理服務 之接受程度排序高於大安區。其它行業別在大安區排 序高於萬華區。顯示老舊市區對於行業接受度較新發 展地區高。
(2) 相容程度中之行業別：由新舊發展地區之評估指數計 算行業別總合後，其排序在第二級之行業別有日常用 品零售百貨、超級市場、飲食成品、電器零售、銀行、
打字影印、複印、理髮美容、餐廳，其指數同樣是萬 華區大於大安區，而其中萬華區對於打字及影印與複 印、餐廳之接受排序大於大安區，日常零售百貨與電 器零售之排序在兩區相同，而其它行業在大安區之排 序皆高於萬華區。
(3) 相容程度低之行業：由大安區、萬華區之評估指數計 算總合後，其排序在第三級之行業有按摩院、咖啡 店、教堂、乾洗店、照片沖洗、文理補習班、禮服、
其它物品出租、診所及醫院、幼稚園、托兒所、養老 院、安養院、電動玩具店、水電器材油漆粉刷、家畜 醫院，而其中萬華區之咖啡廳、教堂之行業之接受程 度排序大於大安區，而乾洗店、養老院及安養院、電 動玩具店、水電器材油漆粉刷之接受程度排序相同，
顯示在第三級相容程度較低之行業新舊地區之接受 程度較無差異。
(4) 不相容之行業別：在新舊發展地區經指數之計算其排 序在第四級，其行業為不相容並由指數總合得知，在 新發展地區之行業指數負值大於舊發展地區，顯示老 舊發展區對行業排斥性並不如新發展地區強烈。若以 行業排序來看，舊市區之 MTV 及 KTV、三溫暖及俱 樂部之行業排序高於新發展地區，顯示 MTV、KTV、
三溫暖及俱樂部之行業，排斥性不如新發展地區。經 由新舊發展地區之行業別指數計算了解行業別之排 序，可知相容程度較高之行業分級中（第一級、第二 級），其可由指數值得知，舊發展地區之行業接受程 度高於新發展地區，而在相容性較低或較不相容之行 業分級中，在指數大小得知新發展地區較舊發展地區 強烈，顯示對於混合使用之環境要求也較高。若以行 業別之排序新舊地區相較相容程度較低之行業別較 相近。顯示相容性較低之行業較無差異。所以新舊發 展地區之相容性行業別之訂定應有不同。
4.住宅區混合使用居住環境之問題探討
由現況調查、評估指標之指數探討得知，目前住宅區 土地混合使用之居住環境與行業別有些值得改善與調整之 空間。
(一)建築物平面混合使用問題探討
由本研究調查得知，臨寬度 30M 以上道路，在新舊發 展地區平均平面混合比例分別為 89.37%、59.93%，若在深 入 30M 範圍內之平面混合比例接近 100%，且在道路面臨 30M 寬以上之沿道路混合發展有蔓延至後段巷弄趨勢。
在新發展地區主要道路與次要道路交接之次要道路附 近兩側混合比例偏高，如路寬 15 公尺道路，平均平面混合 比例為 83.79%，混合比例有偏高情形，已嚴重影響鄰近居 住生活環境。
目前住宅區混合使用情形，並無一定規則，所呈現的 是不規則且跳躍式的混合發展，尤其新發展地區比舊發展 地區平面混合使用嚴重（其混合比例為 49.2%、41.1%），
且不容易保護純住宅使用居住環境。
(二)立體混合使用之問題探討
住宅區立體混合使用與平面混合使用有密切關連性，
由現況調查資料得知，住宅區平面混合使用嚴重地區連帶 立體混合使用情形亦同。在新發展地區之立體混合使用比 舊發展地區混合使用高，以下就針對立體混合使用之問題 進行討論。
目前立體混合使用情形，在任何商業使用與住宅使用 時，可以說是混亂使用，並無法控制任何行業別在大樓的 那一樓層中，且大部份又與住宅同一出入口，已嚴重影響 住宅大樓內部私密性與出入複雜性，有時會因行業的關係 而影響到居住安全性。
沿主要道路寬度大於 25 公尺且 30 公尺範圍內，立體 混合使用比例較高，且轉角之大樓立體混合情形更為嚴 重，越往內部小街廓立體混合情形越低。並由調查資料得
知萬華區平均立體混合使用為 13.51%、大安區則為 17.63%
顯示新發展地區之混合率較高。
(三)土地混合使用行業別之問題
經由上述土地混合使用之行業別問題分析後若要改善 上述幾點，可由以下幾個方式加以改善：
(1) 附條件允許使用行業種類改採分等級方式進行管制，其 主要用意是，住宅區「附條件允許使用」項目太多，形 成與商業區之用途種類相差不多，無法保護純住宅使用 之居民，建議改採分等級方式再指定相容性之使用行業 別。
(2) 建議混合使用管制應全面制定垂直立體管制行業別的 觀念，並依目前行業別之允許管制方式，一般是視面臨 街道寬度，再決定行業別進入住宅區之門檻。建議除前 述方式外，應增加立體管制觀念，才能降低非住宅對住 宅使用之干擾；若能再制定立體混合比例及區位允許準 則，以維護住宅區之環境品質效果應更顯著。
(3) 增加民眾參與使用行業別之意見並配合地區之混合使 用情況訂定逐漸改善計劃之法規，若以目前住宅區之附 條件允許管制行業別進入住宅區方式，可以說是全面開 放式的無管制狀況，如何確切制定適當可行的行業別，
允許進入住宅區，則是需多參考居民之意見及經由整體 考量每個地區之特性，擬定具地方特色之分區管制規則 及行業別，以維護每個地區之住宅區應有之居住品質。
㈦、結 論
經由本研究之混合使用評估指標與行業別之探討、新 舊地區實證分析，得知評估指標指數之大小、混合使用行 業別之相容性及混合使用居住環境所面臨問題，整理可歸 納如下。
1. 透過本研究所建立評估指標之指數探討，可以了解住宅 區混合使用的居住環境會帶來生活機能的便利性及鄰近 使用用途之安全性，在此享受便利性之混合使用時，會 因混入行業帶給居民寧適性的問題並增加建築使用火災 之危險性、影響居民健康與環境衛生，但由評估指數值 可以綜合了解其正面指數總合大於負面總合，顯示對於 住宅區混合使用之生活環境是持正面態度，但寧適性、
危險性、與健康衛生性為混合使用待改善的方向。
2. 相容性混合使用行業別透過指數之評估，可得到各行業 別之相容程度順序，可再依對於混合使用之居住環境品 質要求再分幾個等級，並參考行業別對生活機能的高低 與居住環境影響之明顯程度為考量分級方向。在新舊發 展地區之居民對於混合使用之行業別接受程度，以舊發 展地區高於新發展地區，若再經由評估指標之指數評估 新舊地區之行業別排序情形，得知相容程度較高之行業 大部份之排序以舊發展地區高於新發展地區顯示對於 行業別接受度不同，而相容性較低之行業排序較為接 近，另從行業別之指數大小來看新舊發展地區，新發展
地區之指數低於舊發展地區顯示舊發展地區，對於行業 別之接受程度較高。所以住宅區相容性混合使用之允許 行業別，應考慮每個地區發展特性來訂定不同之相容性 使用行業別。
3. 目前台北市住宅區土地混合使用之居住環境，所面臨的 一些問題，是現況太過於混合使用，造成現今平面、立 體過於混合使用，要解決此問題，應考量每個地區發展 情形訂定不同的改善計劃，並全面增加立體使用管制法 規。對於行業別之管制，若依目前的管制方式，其中之 使用組別允許使用，並無法直接管制到行業別種類，其 有可能所允許之使用組別其中就有異質性行業別，且可 能對於居住環境會帶來不同程度的干擾，若要解決此問 題，建議應修法以直接管制行業別方式進行住宅環境品 質之管制，並就住宅環境的需求，規劃不同等級之混合 住宅環境，才可維護居住環境不受干擾。
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89 年 04 月 24 日 收稿 89 年 05 月 09 日 初審 89 年 05 月 19 日 複審 89 年 06 月 06 日 接受
