Exploring The Business Strategy of Taiwan Real Estate Industry 黃炯發、劉原超 ; 王學銘
E-mail: 9206851@mail.dyu.edu.tw
ABSTRACT
The present research is intended to investigate future developmental trend and threating factors in the real estate brokerage industry.
Attempt is being made to propose policies concerning the case of Hsin-yi brokerage branch. The results are found as follows:
1.Future trend: chain is becoming a popular mechanism, implying that upsurge is seen in upstream and downstream integration, sales through network, net market in mainland china beginning to emerge. 2.Threatening: oversupply in market, greater rate of salesperson turn-over, more transaction risk, repetitive market share segamentation. 3.Proposed mechanism for coping with the threat: upgrade transaction quantity, evaluating branches to make proper replacement, providing transaction price insurance avoiding slipping out, preventing acceptance of pre-mature sales, adjusting sales policy and alliance with capital management company.
Keywords : management policy ; real estate brokerage industry
Table of Contents
目錄 封面內頁 簽名頁 授權書 iii 中文摘要 iv 英文摘要 v 誌謝 vi 目錄 vii 圖目錄 x 表目錄 xi 第一章 緒論 1 1.1 研究背景與動 機 1 1.2 研究目的 2 1.3 研究流程與架構 3 第二章 文獻探討 4 2.1 連鎖加盟 4 2.1.1 連鎖加盟的定義 4 2.1.2 連鎖經營之探討 5 2.1.3 連鎖加盟本質 7 2.1.4 連鎖加盟的特性 7 2.1.5 建立連鎖體系之前題與條件 8 2.2 台灣連鎖加盟體系現況 10 2.2.1 連鎖加 盟體系發展階段 10 2.2.2 連鎖加盟型態 11 2.3 策略的概念 16 2.3.1 策略之定義 16 2.3.2 策略管理理論 17 2.4 房屋仲介業概況 24 2.4.1 房屋仲介業定義 26 2.4.2 房屋仲介業之演進 26 2.4.3 房屋仲介業之產業特性 34 2.4.4 房屋仲介業之經營型態 36 2.5 產業環境分析 38 2.5.1 直營和加盟 38 2.5.2 房屋仲介業競爭戰略分析 45 第三章 研究方法 53 3.1 研究方法 53 3.2 研究流程及 架構 53 3.3 研究限制 55 第四章 個案研究－信義房屋 56 4.1 基本資料 56 4.1.1 公司簡介 56 4.1.2 公司沿革 60 4.2 市場概況 65 4.2.1 產業上、中、下游之關聯性 65 4.2.2 市場佔有率 65 4.2.3 主要商品之銷售區域 66 4.2.4市場未來可能的供給 67 4.3 財務分析 68 4.3.1 營收概況 68 4.3.2 財務比率分析 71 4.4 SWOT分析 77 4.4.1優勢(Strength) 77 4.4.2 弱勢(Weakness) 78 4.4.3 機會(Opportunity) 79 4.4.4 威脅(Threat) 80 第五章 結論與建議 81 5.1 結論 81 5.1.1 房仲業未來發展趨勢 81 5.1.2 針對房仲業 可能的威脅，提出因應之道 82 5.2 建議 83 參考文獻 85 一、中文部份 85 二、英文部份 90 圖目錄 圖2-3-1 策略制定流程 20 圖2-3-2 SWOT 分析採取之策略 21 圖2-3-3 Porter的一般性策略 22 圖2-3-4 Ansoff的多角化策略 23 圖2-3-5 Abell一般性策略 類型 24 圖2-5-1 直營店組織圖 39 圖2-5-2 加盟店組織圖 40 圖2-5-3 產業五力競爭圖 46 圖3-2-1 研究架構圖 54 圖4-1-1 信義 房屋仲介股份有限公司組織圖 58 圖4-1-2 關係企業圖 60 圖4-2-1 產業上、中、下游之關聯圖 65 表目錄 表2-2-1 國內外對連 鎖經營型態分類之研究 12 表2-2-1 國內外對連鎖經營型態分類之研究(續) 13 表2-2-2 連鎖經營型態優缺點比較 15 表2-3-1 策 略的定義整理 16 表2-3-1 策略的定義整理(續) 17 表2-3-2 產品/市場/特異能力與一般性事業策略層級 18 表2-4-1 各大房仲公 司近年來經營點數之變動情形 25 表2-4-2 房屋仲介公司登記大事記 27 表2-5-1 國內房地產仲介業經營型態暨概況表 40 表2-5-2 直營店與加盟店特色比較 41 表2-5-3 信義房屋與永慶房屋之比較 42 表2-5-3 信義房屋與永慶房屋之比較(續) 43 表2-5-4 力霸房屋與住商不動產之比較 43 表2-5-4 力霸房屋與住商不動產之比較(續) 44 表2-5-5 替代者優劣比較 49 表4-2-1 信義房屋之市場佔有率 66 表4-2-2 主要商品之銷售區域 67 表4-3-1 最近五年度之營業收入及成交案件數 69 表4-3-2 與同業 之比較 70 表4-3-3 與採樣公司及同業之財務比率分析 74 表4-3-3 與採樣公司及同業之財務比率分析(續) 75 表4-3-3 與採樣公 司及同業之財務比率分析(續) 76
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