第三章 GSL 人員、目標與工作流程
第二節 三個主要目的—功能效益、總成本、永續環境
一、社會性功能與效益
（一）概覽
英國 GSL 政策認為，任何工程專案於擬訂籌備綱要時，最重 要為建立建築設施落成服務之短程、中程與長程的關鍵業務成果。
一般而言，傳統作法習慣聚焦於直接資本支出、達到最終結果方式 之建設與工程專案成果，但卻過於簡化。因為對客戶或使用者而言，
真正重要的是工程專案之性能結果，舉例而言：工程專案如何滿足 業務需求。
一個經仔細考量並且明確界定的工程專案概要必須掌握社會 性功能性與效益性之必需結果。因此，所有工程專案必須考量進駐 後評鑑與效能研究，作為籌備綱要建構的一部分。
GSL 所建議之管理程序中已說明如何明確界定目標、所有權 與嚴謹性的需求內容。其主要藉由以下部分所組成：GSL
Champion 彙整終端使用者與施工者需求、關鍵利益關係者或技 持者之投入、相似工程專案工程專案之部門回饋，以及採用業界基 準。 同時，GSL 強化 POE 作業於評估工程專案完工後之品質與效 能的價值，如實體資產、操作簡便性與潛在工作場所生產力。
此目標的確立是為了確保政府部門能提供具備舒適、可控管與 可維護之建築環境，同時當有利於進駐者之生產力。需要針對不同 性質工作者提出明確的設備建議操作使用，且視不同部門與工程專
關於功能性與效益性與決策有關的資訊可能源自不同出處，包 含：
單純概念性概要，由工程專案發起者與專業小組發展，視 情況由專門顧問支持（通常為建築師、設計師與空間規劃 師）。
相似工程專案/部門回饋。
於處理翻修/重建工程專案時，考量現存員工之投入程度。
影響功能性與效益性之重要要素包含：
舒適度: 溫度、空氣品質、照明、噪音及前述因素之控管。
工作場所設施：會議室、會議設施、桌面空間、ITC 設備、
傢俱、遠端施工可能性、儲藏。
便利設施: 出入口、提供餐食、盥洗室、整潔、社交互動、
接待/訪客、健康與幸福。
印象與影響：有效使用空間、視覺與觀感、健康與安全。
於工程專案完工時，以 POE 作業評估工程專案是否有成功達 到目標。POE 執行時間於第一年年終、另一次於第二年與第三年。
施工期間使用上的改變對於建築效能之影響與工程專案成果須由 設施管理小組監管，並作為評鑑的一部分。
調查之結果當藉由 GSL Champion 回饋至特定工程專案與建 造小組。其當回饋給政府部門，且以 BIM 技術合作時，可將相關 資訊分類於資產資訊模組之 COBie 的影響標籤項下。
圖 5 從願景聲明至 POE 之功能性
（資料來源：BIM TaskGroup UK）
（二）工程專案各階段工作重點
投資組合與現存地產基準。
設備施工之改善構想，以確保設計能夠考量現行使用設施 之期望表現。13
此資訊在與客戶交換資訊時，將需要以適合檢核的形式呈現。
這些目標需要反應採購策略，而簡報當提供給設計與營造小組。
2. 工程專案階段 3—定義
在預算與計劃約束下，此階段之產出為提出可支撐最終提案與 設計解決方式的概要文件。文件應細心考量需求以確保這些要求被 視為操作使用成本與業務效益方法的一部分，並應融入設計概念與 採購要求中。
GSL Champion 需要積極投入並且參與諮詢，以作為發展滿 足操作使用者與終端使用者需求與技能解決方案的一部分。
評論需要於提案中提供以達到要求之表現結果；
其如何發展，
其還需執行哪些施工，
此提案之效益如何在建造後進行評估。14
3. 工程專案階段 4—設計, 5—建造與試俥
營造小組提案與執行需要清楚明瞭如何達成所要求的效能。且
13此部分英國已有相關標準，BS 8536: 2010 設備管理概要：能夠支持發展此部分要求之實 踐準則。
14英國標準: BS ISO 15686-5: 2008. 建築與建構資產。服務週期規劃；生命週期之成本計
在階段中，任何對於原始要求結果之更改，需要經由工程專案發起 者核准。相關改變應考量需符合設備管理規劃。
具體作法為辦理期中檢核，以確保產出經探討，尤其是關於專 業技師或配合價值工程運作執行後進一步提交的詳細設計內容。工 程專案經理有責任於必要時協同 GSL Champion 與工程專案發起 者以持續管理此檢核程序。所需資訊將於 BIM DROP3 時討論與紀 錄。
4. 工程專案階段 6—移交與工程終止
GSL Champion 應協同工程專案經理及 FM 提供者，檢視營 造小組提供的操作使用數據，例如試俥結果、控制測試結果、資產 數據、施工與維護手冊及尋找辨識任何可能影響功能性與效益性之 缺失。
於此階段，GSL Champion 與 FM 提供者一同尋找辨識任何 修復行動的需求，以達到功能性與效益性兼具之效能表現，並且向 工程專案經理呈報結果。
5. 工程專案階段 7—操作使用與生命結束
於此階段，GSL Champion 應與工程專案小組及 FM 提供者 合作，於初始階段控管設施的「售後服務」到「微調」，接著於進 駐後首三年持續監控 POE。
設備微調工作藉由設計師、建築師、操作者持續投入達成，以
求之效能結果，設計效能亦當能儘速達成。達到規劃設計效能之速 度亦可設定為目標之一。
此階段的目標以下列三關鍵問題為基礎：
完工後之資產是否滿足終端使用者需求，情況為何？
工程專案願景與要求結果之完成情況為何？
階段目標如何經由 FM 工程專案與操作管理所支持？
將會藉由運用下列資訊檢視這些目標達成與否：
定義 POE 目標，調整所有於設計與施工階段產生之變異
POE 工程專案
此需要於施工階段前建構，並且考量下列事項：
採用之研究法
時間點
報告程序
諮詢之對象，舉例而言，設計小組、建造商、終端使用者 與管理者
執行 POE 之預算
辨識能夠支持此程序的外部中立支援
POE 報告當紀錄評估研究之調查結果。此將由工程專案發起 者簽署，作為同意回饋運用於相似工程專案之紀錄。報告執行至少 應持續到進駐後首三年。
（三）發展工程專案概要
為概要，下列為發展工程專案概要時可以參照之實用資訊。此非詳 盡或獨家的清單：
設計委員會: http://www.designcouncil.org.uk/ 其內含設 計委員會 CABE 之連結(創造傑出建築)。設計發展指南於此。
http://webarchive.nationalarchives.gov.uk/20110118095356 /http:/
www.cabe.org.uk/publications/creating-excellent-buildings
設計品質指標 由建築業委員會管理; http://
www.dqi.org.uk/website/default.aspa . 此為一架構化程序，目
的在藉由檢視功能性、建築品質與影響區塊，澄清利益相關者的需 求。其設計以確保這些區塊在設計程序中能受檢視並且完成。實用建築信託
http://www.usablebuildings.co.uk
重新檢 視原由 PROBE 小組執行作品之效益性；http://www.usablebuild- ings.co.uk (Probe).
BS 8536: 2010 – 設備管理概要，實踐準則。此標準提供設備 管理概要建議也確保於設計時考量使用設施之預期成果。
BS 12973: 2000 – 價值管理，此標準提供如何藉由利益相關 小組投入，設定目標與排序。
（四）針對功能性與效益性之 POE
POE 提供一有效工具，能夠支持汲取經驗並且協助辨識任何 可能需要的修復方法/改良方式。若能與 GSL Champion 共同為工
程專案目標提供一個公用架構，其將提供控管更嚴謹與有效率的 POE 形式，能用於提供持續汲取經驗。前一章所提到的 GSL 程序 圖中，己將發展 POE 工程專案的責任分派給 GSL Champion，包 含其執行時間、程序、人員與執行方法。
而在社會功能性與效益性之情境中，POE 之目的為；
建構資產如何促使使用者與操作者達到要求之效能成果。
辨識任何必需的修復行動，包含微調/進一步試俥與設備控 管系統。
以 POE 作為資訊來源，依實際表現進而優化必需表現目 標。
POE 應採用已由部門採用之評估法，以符合測試與優化修建 資產效能之要求。格式當於部門內標準化作為最低標準，並且符合 所需效能成果與目標。
有許多方式可以檢測功能性與效益性，部分方法列述如下；
設計品質指標
使用建築研究
PROBE
BRE 設計品質法
Leesman 操作使用調查
IPD 地產基準服務
建築效能評估
（五）程序圖—功能性與效益性（資料來源：BIM TaskGroup UK）
GSLchampion
其他
輸出
Data drops
關鍵決定
輸入
工程專案工程專案 贊助商
專案經理
GSLchampion
其他
輸出
Data drops
1. 概要
2. 概念 3. 定義
二、資本成本與操作使用成本
（一）概覽
在橫向連結上，目前英國己有有許多文件與政策包含建築環境 部門之測量與紀錄資本成本與操作使用成本，因此對於政府軟著陸 (GSL)與用後評鑑(POE)而言，目標與測量之設定當反映已經由政 府採用之方法。對於我國而言，應注意綠建築、智慧建築以及相關 環境、能源規定。
設定成本目標與 POE 成本測量方式應以政府己採用之衡量基 準為基礎，以便評量建築設施是否符合政府部門的要求。因此，
GSL Champion 應於部門內運作以建立協議之目標與測量方法。
通常將由工程專案經理與營造小組合作蒐集資本成本資訊，而 操作使用成本資訊將由 FM 供應者與客戶地產/FM/資產經理提供。
GSL Champion 將確保操作使用成本的資訊蒐集內容應己包現 存地產/資產之基準，以便設定操作使用預算並將數據回饋至設計 與營造小組。若以 BIM 進行資訊交換者，相關數據發佈至部門時，
應標示為資產資訊模組中 COBie 之影響標籤下。
（二）操作使用成本
操作使用成本將提供成為設備管理程序之關鍵輸出，並且於設 計發展、建設與使用階段中全程經監管與檢測。
因此預算應基於「投資地產資料庫(IPD)之成本規範—測量建築成 本」15而訂定，以便使測量與用後評鑑即回饋更有效率。前述成本 規範之架構方式如下（針對建築資產）：
因此預算應基於「投資地產資料庫(IPD)之成本規範—測量建築成 本」15而訂定，以便使測量與用後評鑑即回饋更有效率。前述成本 規範之架構方式如下（針對建築資產）：