第三章 GSL 人員、目標與工作流程
第三節 三個重點工作—設備管理、試俥移交、售後服務
一、設備管理
（一）定義
在英國目前「設備管理（Facilities Management)」一辭在業 界與不同組織間有不同的詮釋與規模。而在政府軟著陸(GSL)中，
設備管理指：
BS EN 15221-1:2006 設備管理—第 1 部分：將設備管理定 義為：設備管理為組織內的程序整合，以維持並發展協議之服務，
其將支持並促進主要活動之效益。
所有的支持服務，包含設計、管理與交付，都需要為進駐者維 持設備（資產）與維護其正確工作環境（便利設備與操作使用支持）。 FM 包含結合與提供服務服務予組織，並且能分成兩個區塊：
硬 FM—保養維持地產之實體結構，例如保養與修復，機 械與電器相關；
軟 FM—提供服務，例如清潔、接待、提供餐飲、安全、
郵件、垃圾…等。
FM 將需要提供適合上述事項之操作服務模組；例如，管理、
客戶服務支援（諮詢服務台）、人力與供應商。但英國認為在推動 GSL 的環境中，應將由中央服務部門視為標準之程序排除在外，
例如，訓練與發展、工資表、車隊、租賃協議、租賃。
境，以滿足終端使用者的需求；即，FM 為前述項目以及進駐者的 每日需求等提供持續性的支持。 同時集結以上項目成為明確策略 以及執行計畫，並經由設計、採購、運用與管理等階段持續進步。
（二）FM 目標概覽
工程專案之設計必須能全然結合設備完成後管理之需求，考量 維護需求以達到操作使用上之效益。而第一步即為發展 FM 計畫，
且內容應包含服務層級需求與採購策略。
預期操作使用成本應由客戶與設計團隊於設計階段中建立，依 據英國相關行業標準並以使用中建築物之營運數據為基準，並且藉 由實際操作使用進行紀錄，做未來工程設計評估參考。
設計內容應結合終端使用者輸入資訊與維護需求，藉由 GSL Champion 融入資產設計成果中。其應具備明確策略，用以持續 支持居住者與設備服務，其中亦應將功能性與效益性需要成為納為 設計的一部分。
（三）文件發展之層級
為有效擬訂 FM 計畫，應下列層級發展關相文件：
以投資組合管理策略辨識 FM 業務策略。
設備管理綱要文件需要與 GSL Champion 以及關鍵利益 相關人共同發展，並應考量策略在設計階段中如何被運用。
設備管理計畫當明訂設備如何被管理與維持、操作使用交 付模組與預算。
（四）工程專案各階段工作重點 1. 工程專案階段 1—概要
投資組合管理策略應提供作為設備管理綱要文件的發展基礎。
此 FM 綱要之發展當由關鍵利益相關人與 GSL Champion 共同辨 識與投入。以求了解功能性與效益性之必要需求。
2. 階段 2—概念
FM 綱要文件於此階段則應發展成設備管理計畫，以指出設備 於使用期間當如何被管理與維護；操作使用成本需要經發展與評估，
並作為此 FM 計畫的一部分。FM 計畫應使用相關基準為資產建構 管理策略、操作使用傳達模組與操作使用預算。
3. 階段 3—定義、階段 4—設計、階段 5—建造與試俥、階段 6—交接與工程結束
在設計與建造時，FM 計畫將作為採購之指南。23務必確保 FM 服務承包商與管理小組已準備好配合進行實際竣工作業，舉例 而言，依工程專案規模，或可要求在竣工前八週即準備妥當，使交
23英國已提供政府單位採用之 FM 服務標準
接、動員與運轉銜接能順利進行。此時間點因工程專案而異，但必 須強加管理，如此可使工程試車、培訓與交接等程序順暢進行。且 任何對 FM 服務模組有影響的決策都當遵循一般變更程序。
4. 階段 7—操作使用與生命結束
工程專案進行到此階段應己具備完整的功能性操作使用服務 模組提供下列服務：
管理小組與供應商採購依循明確 FM 服務標準與採購期程
（並且依據工程試俥、培訓與交接計畫動員），
簽署保證之操作使用支出預算。
此服務需在實際使用後被評鑑，以辨識所需正確測量方法及評 估其所提出的服務效能。
（五）設備管理計畫擬訂指南
部門策略與投資組合管理策略將展現目標業務未來的發展情 形，也就是說，一個建設工程專案是否有必要性？目標業務個案將 會發展為工程專案策略，以建構工程專案設計、交付與操作使用之 核心目標。
創設一個工程專案以達成所需的結果，除了工程硬體外，更需 要經由一系列為維護工作環境所設計之設備管理模組與支持使用 者所需的服務模組。 這些需求是經由一系列的功能性與設備管理 發展而成（經由成功的工程試俥、培訓與交接，使工程專案從施工
能共同運作以實現所需資產與支持服務為了實現操作使用效益，必 須發展滿足這些需求的設備管理計畫。
1. 設定概要
在一開始，由工程專案經理與 GSL Champion 一同管理以建 構 FM 工程專案之概要。並藉由檢視下列項目以完成概要：
所需操作使用效益；
辨識關鍵利益關係者與其需求，舉例而言，
• 操作使用策略—誰具有使用設備之操作使用擁有權？
誰是關鍵業務利益關係者？
• 服務模組設計—誰將設計 FM 服務模組策略？
• 採購—與政府採購服務 FM 部門小組討論 FM 服務之 採購，以確立供應鏈與消耗品之採購需求量;
• 操作使用預算—誰具有財務管理權力與責任？
自現有操作使用個案與/或相似工程專案之基準測試與回 饋取得輸入數據；與
自功能性程序：空間、資產、便利設備、工作環境，取得 輸入數據。
此階段的產出為 FM 策略，其當與核心目標明確符合。FM 計 畫自此發展，其中核心成份為：
管理策略；
目標操作使用交付模組；與
操作使用預算。
隨著工程專案發展，建立之目標當嵌入 Data Drops 。與此 數據相異者將視為工程專案之變異。
操作使用預算是工程專案效益的關鍵要素，並且在工程專案發 展時當同時追蹤。工程專案使用階段之財務預算唯有經工程專案經 理核准才得變更，並且經由各加工階段驗證。
2. 發展細部計劃
當 FM 的策略與目標建構完成後，接下來則可完成目標操作使 用模組之細節24。若能在部門建構一個共同格式，作為操作使用服 務模組之架構與設計當會提升政府營建資產使用之效益25。能夠運 用於發展 FM 目標操作使用模組之項目列述如下：
管理
服務排程
特定事項
服務層級合約/要求
系統與報告
關鍵績效指標
合約形式
於上方項目中，下列為需要探討之關鍵要求：
24 發展 FM 計畫時應參考 BS EN 15221 : 設備管理標準
http://shop.bsigroup.com/en/SearchResults/?q=BS%20EN%2015221
25英國為 FM 所建構之共同服務標準
http://www.civilservice.gov.uk/wp-content/uploads/2012/08/
能源與廢棄物
服務台與管理資訊
保險與保固
遵循規定
業務連續性
TUPE
動員
所有工程專案在發展 FM 時需時觀察配合下列事項：
工程專案經理具有責任確保 FM 工程專案階段 4 前已經完 成、簽署並且核可。此包含操作使用與金融核可（指操作 使用預算）。
GSL Champion 應提供與終端使用者間的直接連結，例如 進駐者與設備管理。這是為了確保規格與服務層級符合特 定工程專案之使用者需求，同時自 FM 小組取得輸入資料 與支持。
操作使用經費將作為此階段之主要輸出資訊，其應為設計 發展、營造與使用階段之基準。
英國政府建議應符合中央政府設備管理標準，FM 預算當依循 投資財產資料庫(IPD)成本法規制定—測量建築成本26。此能成為 更有效益之基準與用後評鑑與回饋。前述成本法規應以下頁方式架 構：
房產使用 業務支持
C3 內部修復與維護 D2 提供餐食 C4 M&E 修復與維護 D3 接待服務
C5 外部架構修復與維護 D4
快遞與外部發送
（於公司服務部門 範圍）
C6 小幅改善 D5 收發室內部分派郵 件
C7 內部搬遷 D6 複印（於公司服務 部門範圍）
C8 修復(非 FM 範圍內) D7 災後修復(非 FM 範圍內)
C9 安全工作
C10 清掃 管理
C11 廢棄物處理 E1-4
管理 (包含諮詢服 務、CAFM、FM 合 約與效能管理) C12 內部計畫與裝潢
C13 地板維護
C14 水與排水設備（於能源部 門範圍內）
C15 能源（於能源部門範圍 內）
目標操作使用模組之規格與預算需要經由工程專案贊助者核 可，並且於進行 BIM Data Drops（資訊交換）2 時告知設計與營 造小組。目標操作使用模組需被用作為建築資產細部設計時之參照 點。其操作使用成本於設計程序中追蹤。影響操作使用成本之改變 當被視為變異。
3. 採購
具備發展完整、明確且經核可的目標操作使用模組後，下一階 段為進行採購。GSL Champion 的主要責任為確保能依照排程進 行服務提供者的約僱採購作業，以確保後續能有效動員與順利轉移 至工程試俥、培訓、交接與操作使用階段。
完成採購動作之明確日期視各工程專案而異，而期程必須由 GSL Champion 納入 FM 計畫中，以協助移轉至終端消費者之流 程更為順暢，作為執行工程試俥、培訓與交接(CTH 計畫)的一部分。
必須指派服務提供者並要求其全然投入於 CTH 計畫之交接工作。
最後，可由採購作業後得知並設定 FM 計畫之操作使用成本。
4. 動員
GSL Champion 有責任發展、管理並執行 FM 服務之動員，
並與設備試俥、培訓與交接等作業相聯結。
提供從營造階段至有效操作使用之間的順暢轉移。針對此事，發展 動員計畫時當考量下列幾點：
關鍵日期之期程表
動員管理小組
溝通計畫
供應鏈 執行合約（開始履行採購合約）
人員 TUPE 或直接招募
系統 CAFM、資產註冊、PPM 期程、服務層級 合約
報告 關鍵續效指標與管理報告
報告 關鍵續效指標與管理報告