第二章 文獻回顧
第三節 不動產估價之比較法與估價師主觀行為
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第三節 不動產估價之比較法與估價師主觀行為
一、不動產估價之意義
在各國家的經濟體系中，不動產市場通常扮演著舉足輕重、不可或缺的角色，
然而，於不動產市場中，不動產卻存在著不可移動性、異質性、昂貴性與資訊不 對稱等特性，造成不動產價格易受到周遭環境、建物條件等因素影響，又因買賣 雙方的資訊不對稱，使得不動產價格落差距大。故，為改善不動產價格的穩定性，
不動產估價更顯為重要，透過標準的估價作業流程，不動產估價師對各不動產估 計出合理的市場價值，以供民眾、政府或企業參考，並促進經濟體系合理發展。
不動產估價(Real Estate Appraisal)運用有組織且有系統的方式，針對不動產 的權利價值進行評估。所謂不動產根據民法第六十六條之規定，包含「土地及其 定著物與其財產權力」，如土地登記之土地、建築物等不動產權利。又依不動產 估價師法第十四條之規定「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良 物、農作改良物及其權利之估價業務。」而實務中則普遍以土地及建築物為勘估 標的。
於不動產市場中，估價領域牽動著市場上的交易行情，依照各不動產的市場 領域、使用目的等情況，又可依不同的估價方式予以評價之，如成本法、比較法 及收益法等方式。其中，比較法係以替代原則為基礎，重視市場上的實際案例，
相較於成本法與收益法而言，更易受到市場景氣、交易資訊等因素影響。舉例而 言，若於景氣循環繁榮階段，不動產估價師依循節節高升的市場實際交易價格進 行估價，導致估價結果過於樂觀，形成與收益價格、成本價格相差甚遠的情況，
致使不動產市場嚴重泡沫化(陳奉瑤，2011)。由此可見，比較法的重要性與影響 程度甚高，以下將針對比較法進一步闡述之。
不動產估價中，不動產估價師主導著估價流程的進行，且透過不動產估價師 提供的估價結果，委託者將其實際運用於當今市場，可見不動產估價師將間接地 影響市場與投資方向，故，不動產估價師的重要性與價值判斷更是不容忽視。然 而，即使不動產估價師需經考試及格，需遵守相關估價方法與規範，但每位估價 師仍屬獨立個體，其價值判斷將因人而異，而無統一的價值標準可循，造成難以 判斷估價師的估價結果是否有所偏頗(朱南玉，2009)。且根據調查，發現不動產 估價師的行為與態度，將成為影響最終價格的重要因素之一(Diaz, 1997)，且資深 與資淺的估價師其估價行為亦有所差異(Diaz, 1990)，無法同一概述之。綜上所述，
不動產估價師為不動產估價領域中的關鍵角色，意旨不動產估價事實上亦屬行為 過程的結合(朱南玉，2009)，故，以下將針對不動產估價師之主觀行為進行探討。
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二、不動產估價比較法 (一) 比較法之意函
根據不動產估價技術規則第十八條「比較法指以比較標的價格為基礎，經比 較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法」，可知比較法著重於市場上實 際成交案例，透過蒐集與分析比較標的案例，再與勘估標的進行各項因素比較，
進而修正兩者間存在的差異，最終得到勘估標的的價格(梁仁旭、陳奉瑤，2009)。
故，比較法係利用已知的實際案例價格推估勘估標的價格，為充分反映市場情況，
比較法應於同一市場條件下進行，其條件類型雷同後再予以細項修正，且各屬性 間之關係應以替代原則為比較基礎(江穎慧，2009)。另，根據不動產估價技術規 則第二十一條，比較法之估價程序為：
1. 蒐集並查證比較標的相關資料。
2. 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
3. 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
4. 比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取 其調整率或調整額。
5. 計算勘估標的之試算價格。
6. 決定勘估標的之比較價格。
(二) 比較法之各項因素
不動產估價之比較法於估價作業時，需先挑選比較案例，其選取原則為條件、
價格種類、使用性質與使用分區管制等項目相同或相似，且價格日期相近，亦位 於同一供需圈5之近鄰地區6或類似地區7(江穎慧，2009)。然而，實際情況中，即 使位於同一街區，其土地使用管制、交易情況、周遭環境與建築物概況等亦不盡 相同，為改善比較標的與勘估標的間的差異情形，需利用調整率予以調整之。根 據法規之規定，比較法的調整項目依序為：情況調整、價格日期調整、區域因素 調整、個別因素調整四類。以下將分別闡述之：
5 同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍(不動 產技術規則第二條第十一款)。
6 近鄰地區：只勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地 區(不動產技術規則第二條第十二款)。故，近鄰地區為不動產之集合，大多為供某種特定用途 之中心。
7 類似地區：只同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區(不動產技 術規則第二條第十三款)。故，類似地區與近鄰地區係屬相對之概念，兩者主要差異在於若比較 標的位於近鄰地區，則無需做區域因素調整；反之，若比較標的位於類似地區，則需做區域因 素調整。
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1. 情況調整
根據不動產估價技術規則第十九條之規定，情況調整定義為「比較標的之價 格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的 價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。」，所謂非正常情形意旨特殊情 況之交易，一般包含三項：一為利害關係人交易，如親友間買賣、債權債務關係 人交易等；二為特別動機交易，如急買急賣、合併分割買賣等；三為特殊條件交 易，如法院拍賣、買方負擔土地增值稅等。於比較法估價過程中，若有上述之情 形時，原則上應不予採用，但若比較標的案例不足，而必須採用時，則需進行情 況調整。
2. 價格日期調整
根據不動產估價技術規則第十九條之規定，價格日期調整定義為「比較標的 之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適 當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。」。 於實務中，價格日期調整通常依據物價指數、地價指數或是房價指數之變動幅度，
將比較標的之買賣價格調整至勘估標的價格日期當時之價格。
3. 區域因素調整
根據不動產估價技術規則第十九條之規定，區域因素調整定義為「所選用之 比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估 標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域 因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。」而區域因素之主要調整 項目如表 2- 21，各細項則可依實際需求調整之，當各項目分析與比較完成後，
意旨比較標的與勘估標的位於同一近鄰地區之基礎上，如此，便可消彌因地區不 同而產生的價格差異情形。
表 2- 21 影響住宅用地區域因素評價項目
主要項目 細項
交通運輸 主要道路寬度、捷運便利性、公車便利性、鐵路運輸便利性、交流道之有 無及接近交流道之程度等
自然條件 景觀、傾斜度、排水之良否、地勢、災害等
公共建設 接近學校之程度、接近市場之程度、接近公園廣場或徒步區之程度、接近 觀光遊憩設施之程度、接近服務性設施之程度(郵局、銀行、醫院等設施) 發展潛力 區域利用成熟度、重大建設計畫、發展趨勢等
資料來源：中華民國不動產估價師公會全國聯合會
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4. 個別因素調整
根據不動產估價技術規則第十九條之規定，個別因素調整定義為「以比較標 的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐 項進行之分析及調整。」所謂逐項進行分析及調整，主要可分為五大條件項目，
分別為宗地個別條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件以及行政條件，各細 項則可依實際需求調整之，如表 2- 22。其中，通風、日照等細項與綠建築標章 中的室內環境指標較為相近，通風為通風換氣環境；日照則屬光環境。然而，個 別因素的五大主要項目中，僅有兩個細項與綠建築評估項目相關，著實無法有效 衡量綠建築的整體效能，故，應針對綠建築之勘估標的，研擬出更為詳盡的評估 標準。
表 2- 22 影響住宅用地個別因素評價項目
主要項目 細項
宗地個別 條件
寬深度比、形狀、地勢、臨路情形、面積與規劃潛力關係、鄰地使 用、屋齡、建構種類、建物層次、建物格局等
道路條件 道路寬度、道路鋪設、道路種別(人行道、巷道、幹道)等
接近條件 接近學校之程度、接近市場之程度、接近公園廣場之程度、接近車 站之程度、接近商圈之程度、接近停車場之程度等
周邊環境
條件 地勢、通風、日照、嫌惡設施有無、停車方便性等 行政條件 使用分區、建蔽率、可建容積率、有無禁限建等
資料來源：中華民國不動產估價師公會全國聯合會
綜上所述，針對一般集合住宅進行估價作業時，已有既定之流程與規定，然 而，若勘估標的為住宅類綠建築時，無論是區域因素或個別因素，皆無法對綠建 築設施或特色進行整體性評估。此外，亦有相關文獻指出，綠建築估價時必須取
綜上所述，針對一般集合住宅進行估價作業時，已有既定之流程與規定，然 而，若勘估標的為住宅類綠建築時，無論是區域因素或個別因素，皆無法對綠建 築設施或特色進行整體性評估。此外，亦有相關文獻指出，綠建築估價時必須取