第四章 綠建築評估項目之實證分析與應用
第一節 綠建築評估項目之案例分析
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第四章 綠建築評估項目之實證分析與應用
根據第三章之問卷調查與分析，取得各綠建築評估項目之價格影響權重，不 動產估價師依此作為參考基礎，為住宅類綠建築進行價格衡量。然而，於實際應 用上，每個案例之施作程度仍有所不同，若僅以綠建築項目之有無給予價格影響 權重，並無法適切反映其真實價值。舉例而言，評估項目 A1 生態綠地、廊道面 積之價值權重為 3%，實際應用中，某案例之綠廊面積為 70%，而另一案例之綠 廊面積僅為 30%，若兩案例皆以 3%之價值權重計算，恐無法反映其真實價值。
是以，本章節進一步以實際綠建築案例為基礎，分析各評估項目數據，以建構更 加合理且實用的價格權重表。
第一節 綠建築評估項目之案例分析
一、住宅類綠建築案例介紹
為了解各綠建築項目於實際市場上的使用情況與設計情形，本研究以 25 個 實際案例為實證分析的基礎。首先，此些實際案例皆位於台北市與新北市的住宅 類綠建築，此亦呼應到第一章研究範圍之分析，於民國 100 年至 104 年間，住宅 類綠建築約佔整體綠建築 9.8%，大台北地區之住宅類綠建築又占全台灣 64.7%，
區居高位。第二，此些案例皆以 2012 年評定版為審核標準。第三，25 個案例為 取得綠建築標章或取得候選綠建築證書者。綜上所述，本研究實證分析所運用的 案例，皆位於台北市或新北市的住宅類綠建築，並為取得 2012 年評定版本之綠 建築標章或候選綠建築證書者，如表 4- 1 所列。
根據實際案例之表列，發現綠建築以取得銀級最為普遍，指標方面，除日常 節能與水資源標章為必要性指標外，大多案例以取得綠化量、基地保水，以及污 水垃圾改善指標為主，並以二氧化碳減量以及廢棄物減量為輔。而在生物多樣性 指標方面，當基地為 1 公頃以下時，生物多樣性屬於免評估狀態，因此，實務中，
住宅類綠建築案例普遍未取得生物多樣性指標，此亦成為本研究分析之缺憾。
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所謂相關分析意旨兩變數間的關係程度，藉此衡量變數間關係的方向以及關 係的程度，並以相關係數表示之。舉例而言，若兩變數間具有線性相關，當一變 數變動時，則可透過相關係數，合理預測另一變數的變動方向以及其變動可能性。
相關係數之範圍介於-1 至 1 之間，當數值為正時，意旨兩變數間為正向關係，且 越接近 1 時，其相關程度越高；反之，當數值為負時，意旨兩變數間為負向相關，
且越接近-1 時，其相關程度亦越高。相關係數的解釋上，共可分為|r|<0.25 缺乏 相關、0.25≤|r|<0.5 弱相關、0.5≤|r|<0.75 中度相關、0.75≤|r|≤1 強相關等四個區間，
且相關係數應具顯著性，使可解釋兩變數為顯著相關。
綜上所述，本研究之變數為各評估項目之得分，另一變數為綠建築等級、總 得分及指標得分等三項，分別進行相關係數分析後，篩選具中度顯著相關之項目，
即為相關係數大於 0.5 者，作為後續分析之標的。
分析各評估項目得分與等級、總得分、指標得分之相關係數時，考量並非所 有案例皆取得九大指標，舉例而言，僅有 17 個案例取得二氧化碳減量指標。若 將未取得指標之項目皆以「0」為輸入值，其系統將解讀為資料值 0，然而，事實 上此些資料應屬「不存在」的意涵，因此，本研究將未取得該標章的案例以「.」
做為表示，系統解讀為無效的資料值。是以，分析各評估項目得分與等級、總得 分、指標得分之相關性時，九大指標的資料量分別為生物多樣性 0 筆、綠化量 24 筆、基地保水 23 筆、日常節能 25 筆、二氧化碳減量 17 筆、廢棄物減量 13 筆、
室內環境 9 筆、水資源 25 筆以及污水垃圾改善 24 筆。
等級之相關分析，僅「C5 地下礫石滲透設計」呈現中度以上顯著相關；總 得分之相關分析，僅「K5 設置冷藏、冷凍垃圾前置處理設施」，如表 4- 2 所示；
指標得分之相關分析，「B2 種植大小喬木、棕梠類」、「D1 屋頂及外牆隔熱」、「D2 窗戶開口率與遮陽設計」、「D3 節能窗框與熱反射玻璃」、「E1 節能空調主機」、
「E2 其他節能空調，如風扇、馬達與冷卻型水塔」、「F3 熱水管保溫」、「F4 使用 節能型瓦斯爐或 IH 爐」、「G2 主結構體、外牆使用輕量化之材質」、「H1 減少額 外運送多餘或不足土方之環境汙染」、「H3 使用再生建材以減少拆除時產生之廢 棄物」、「I3 提高全年或季節性之通風換氣環境」、「J1 大便器省水裝置」、「J3 公 眾使用之水栓設置省水閥、起泡器或自閉式水栓」、「J4 以淋浴代替浴缸」、「J5 設 置雨中水設施以再生利用及節水澆灌系統」、「K5 設置冷藏、冷凍垃圾前置處理 設施項目」皆呈現中度以上顯著相關，如表 4- 3 所示。
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呈現中度以上顯著相關者共有 11 項，為 E1、E2、D3、I3、D2、J5、G2、F3、K5、F4、B2。爾後，則將針對此些項目，進一步分析價格影響權重之分級。
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值，由低至高依序為最小值(min)、Q1(25%)、Median (50%)、Q3 (75%)、最大值 (Max)，其 Q1 意旨總資料中第 25 百分位之資料；Median 意旨總資料中第 50 百 分位之資料，即為中位數；Q3 則為第 75 百分位之資料。
本研究依實際案例中 Q1 (25%)、Median (50%)以及 Q3 (75%)資料量的臨界 值為基礎，將價格影響權重細分為 Q1 以下、Q1 至 Median、Median 至 Q3、Q3 以上四個區間，若相關分析呈現正相關，分別給予 0.25、0.5、0.75、1 之加權；
反之，若項目呈現負相關，則分別給予 1、0.75、0.5、0.25，冀望可更真實反映 綠建築的價值，其示意圖如圖 4- 1 所示。
圖 4- 1 盒狀圖分析之加權值示意圖 (一) 「E1 節能空調主機」(6.2%)
「E1 節能空調主機」雖屬日常節能指標(必要指標)之一，但因日常節能指標 項下囊括多種施作項目，故評估系統仍為設計者保留一定彈性空間，令其得自由 選擇是否採用。於 25 個案例中，實際上僅有 3 個案例施作此項目，其項目得分 介於 0.92 至 0.95 分，指標得分則為 1.53 至 1.63 分之間；反之，未施作此項目 者，雖其項目得分皆為 0 分，但仍可取得指標得分 1.5 分。
因僅有 3 個實際案例可供分析，致使其 Q1、Median、Q3 皆為 0 分，且即便 本研究將價格影響權重進行分級，實際上被使用的情形仍低，故，此項目僅以得 分情況有無予以判斷。若 E1 節能空調主機得分為 0 分，即使指標得分為 1.5 分，
仍無法取得該項的價格影響權重；若其得分大於 0 分者，使可取得 6.2%之價格 影響權重，其應用方式如表 4- 5 所示。
綜上所述，雖 E1 之價格影響權重高達 6.2%，但實務中卻顯少被採用。若設 計者欲提升綠建築價格，本研究建議以此項目作為首要考量，雖於指標得分方面，
僅獲得些微分數，但無論其施作程度如何，皆可取得 6.2%的價格影響權重。
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表 4- 5 「E1 節能空調主機」之應用方式 代號 評估項目 價格影響權重
(本研究成果) 得分情況 E E1 節能空調主機(PRs) 6.20% 有 無 (二) 「E2 其他節能空調，如風扇、馬達與冷卻型水塔」(3.9%)
「E2 其他節能空調」雖屬日常節能指標(必要指標)之一，但因日常節能指標 項下囊括多種施作項目，故評估系統仍為設計者保留一定彈性空間，令其得自由 選擇是否採用。於 25 個案例中，實際上僅有 3 個案例施作此項目，其項目得分 介於 0.05 至 0.078 分，指標得分則為 1.53 至 1.63 分之間；反之，未施作此項目 者，雖其項目得分皆為 0 分，但仍可取得指標得分 1.5 分。
因僅有 3 個實際案例可供分析，致使其 Q1、Median、Q3 皆為 0，且即便本 研究將價格影響權重進行分級，實際上被使用的情形仍低，故，此項目僅以得分 情況有無予以判斷。若 E2 其他節能空調得分為 0 分，即使指標得分為 1.5 分，
仍無法取得該項的價格影響權重；若其得分大於 0 分者，使可取得 3.9%之價格 影響權重，其應用方式如表 4- 6 所示。
綜上所述，雖 E2 之價格影響權重為 3.9%，但實務中卻顯少被採用。若設計 者欲提升綠建築價格，本研究建議以此項目作為考量，雖於指標得分方面，僅獲 得些微分數，但無論其施作程度如何，皆可取得 3.9%的價格影響權重。
表 4- 6 「E2 其他節能空調」之應用方式
代號 評估項目 價格影響權重
(本研究成果) 得分情況 E E2 其他節能空調，如風扇、馬達
與冷卻型水塔(PRf+PRp+PRt) 3.90% 有 無 (三) 「D3 節能窗框與熱反射玻璃」(3.5%)
「D3 節能窗框與熱反射玻璃」雖屬日常節能指標(必要指標)之一，但因日常 節能指標項下囊括多種施作項目，故評估系統仍為設計者保留一定彈性空間，令 其得自由選擇是否採用。於 25 個案例中，實際上僅 11 個案例施作此項目，其 Q1、Median 皆為 0 分，Q3 則為 3.58 分，是以，D3 項目得分僅可被細分為 Q3 以下、Q3 以上，如圖 4- 2 所示。其中，因 D3 呈現負相關，意旨 D3 得分越低，
則反應出指標得分越高，故，其加權亦應越高。又因 Q3 以下實質包含 Q1 以下、
Q1 至 Median、Median 至 Q3 三個區間，即為 1、0.75、0.5 三種加權，故，本研 究將以加權 1 為代表；Q3 以上則意旨 0.25 之加權，其最終應用方式如表 4- 7 所 示。
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綜上所述，雖 D3 之價格影響權重為 3.5%，但 25 個案例中卻未達一半的案 例採用此項目。若設計者欲提升綠建築價格，本研究建議可設計節能窗框與熱反 射玻璃，且鼓勵 Uaf 施作程度應小於 3.58，取得完整的 D3 價格影響權重，否則 僅能取得 0.875% (3.5%*0.25)之價格影響權重；消費者方面，購買綠建築時，可 參酌 Uaf 的施作程度，以衡量其價格是否確切反應綠建築之實質價值。
圖 4- 2 「D3 節能窗框與熱反射玻璃」盒狀圖分析 表 4- 7 「D3 節能窗框與熱反射玻璃」之應用方式
代號 評估項目 價格影響權重
(本研究成果)
得分情況
D D3 節能窗框與熱反射玻璃(Uaf) 3.50%
有
得分 加權 實際取得權重 無
0<Uaf≦3.58 1 3.5%
Uaf>3.58 0.25 0.875%
(四) 「I3 提高全年或季節性之通風換氣環境」(3.3%)
於 25 個案例中，實際上僅有 9 個案例施作此項目。根據此 9 個案例，其 Q1 為 12、Median 及 Q3 皆為 24，是以，I3 項目得分僅可被細分為 Q1 以下、Q1 以 上兩個區間，如圖 4- 3 所示。其中，Q1 以下意旨 0.25 之加權；Q1 以上則包含 Q1 至 Median、Median 至 Q3、Q3 以上三個區間，即為 0.5、0.75、1 三種加權，
故，本研究將以加權 1 為 Q1 以上之代表，其最終應用如表 4- 8 所示。
綜上所述，雖 I3 之價格影響權重為 3.3%，但 25 個案例中卻未達一半的案 例採用此項目。若設計者欲提升綠建築價格，本研究建議可設計良好的通風換氣 環境，且鼓勵其施作程度應至少取得 12 分，否則僅能獲得 0.825% (3.3%*0.25)之 價格影響權重；消費者方面，購買綠建築時，可參酌 I3 之項目得分，以衡量其
綜上所述，雖 I3 之價格影響權重為 3.3%，但 25 個案例中卻未達一半的案 例採用此項目。若設計者欲提升綠建築價格，本研究建議可設計良好的通風換氣 環境，且鼓勵其施作程度應至少取得 12 分，否則僅能獲得 0.825% (3.3%*0.25)之 價格影響權重；消費者方面，購買綠建築時，可參酌 I3 之項目得分，以衡量其