第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
近數十年來，台灣經濟成長迅速，其成功經驗常被國際引為美談，然而，台 灣卻也對環境造成沉重的負擔。近年，颱風災情擴大、全球暖化、空氣汙染、水 資源汙染等各式課題接踵而至，舉例而言，蘇迪勒颱風造成全台超過 277 萬戶停 電，停電規模為 19 年來最大(聯合新聞網，2015)；又全球暖化日趨嚴重，2015 年 6 月之全球平均氣溫高於 20 世紀之平均氣溫 0.88oC，此亦為 1880 年至 2015 年 間，6 月份的最高溫度記錄(美國國家海洋暨大氣局，2015)。在颱風肆虐與氣候 變遷等議題下，政府與民眾逐漸意識到環境保護、永續發展、資源再利用的重要 性，德國環境英雄 Braungart1便提倡零廢的概念，並於「從搖籃到搖籃」(Cradle to Cradle)專書中提及，期望各產品於生命週期結束時，其原料或廢棄物可重新成 為生物的營養成分(Biological nutrients)或是技術的養分(Technical nutrients)，以達 到永續發展的目標(McDonough and Braungart, 2002)。
於永續發展與環境保護的領域中，建築產業扮演著極為重要且富有影響力的 角色。根據統計，建築物須承擔約 20%的溫室氣體排放量(Fuerst and McAllister, 2011)，LEED 之父 Robert Watson 亦曾提及「建築物和大樓的營運，是人類最不 環保的活動，甚至比工業、交通還遭，且建築物所使用的能源，為世界上所有汽 車和卡車的兩倍。」若可改善建築物的永續性(Sustainablity)，將可有效降低溫室 氣體排放量，並提升經濟上的能源效率(Eichholtz,Kok and Quigley, 2013)，是以，
於永續發展的觀點下，逐漸揭開「綠建築」的發展序幕。民國 88 年，台灣則推 出台灣綠建築評估系統 EEWH(Ecology, Energy Saving, Waste Reduction, Health)，
期望透過生態、節能、減廢與健康四大面向與九大指標的具體政策，對建築、都 市與環境的永續發展有所貢獻。
台灣綠建築產業發展至今，已約 20 個年頭，隨著綠建築市場的擴大，各界 開始從成本、效益等多個面向，思索其對房屋價格的影響。自民國 89 年至 104 年間，根據財團法人建築中心核可案件公告，綠建築標章核可案件共為 1708 件，
又 104 年核可案件為 103 年核可案件的 2.8 倍，綠建築逐漸成為建築市場的趨勢 之一。隨著綠建築量體的增加，逐漸影響到房屋市場的成交價，根據相關文獻，
1 Michael Braungart 曾於 2007 年被美國時代雜誌選為環境英雄(Heroes of the Environment)。
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受綠建築標章認證之建築物，確實存在租金溢價與售價溢價之情況(Miller, Pogue, Gough and Davis, 2009; Fuerst and McAllister, 2011; Eichholtz, Kok and Quigley,2010)。此外，綠建築標章下之綠建築項目，對房價有更具體的影響力(彭 逸瑋，2012)。
上述文獻中大多以商辦大樓為研究標的，再採用特徵價格法評估綠建築標章 或綠建築評估項目與房價之間的關聯性。然而，每棟綠建築具備或設計的綠建築 評估項目卻不盡相同，若僅以單一百分比數值呈現整體綠建築的溢價情形，並無 法廣泛解釋不同的綠建築評估項目所意函的溢價幅度。是以，針對此研究缺口，
本研究冀望釐清各綠建築評估項目的價格影響程度，以供各式綠建築最終的溢價 幅度衡量。
另一方面，目前房地產的成交行情，大多會受到不動產估價師或房仲業者的 影響，即民眾的願付價格將因賣方而產生定錨效應2。舉例而言，民眾於議價過程 中，偏好先向估價師或房仲業者詢價，依其詢價結果比較各房屋單元的售價高低 情形，此詢價結果即為定錨效應。然而，不動產估價師卻普遍缺乏綠建築的背景 知識或可供參考的統計數據(梁家甄，2015)，如此將使估價結果產生偏差，進而 使民眾的願付價格引發偏誤。此外，相關文獻中，大多採用市場成交價進行分析，
但事實上，此市場成交價仍為向不動產估價師詢價後之結果，是以，在尚未釐清 綠建築能源效率與市場價格間的關係前，綠建築的估價結果將無法被真實反映 (Nevinand Watson,1998)。針對此問題與研究缺口，本研究將以不動產估價師為受 訪對象，並以其個人主觀的價格認知為分析主軸，而不採用市場的實際成交價格。
政策缺口部分，因目前政府部門尚未公開九大指標的評估總表，使得消費者、
房仲業者、估價師等領域，無法得知各式綠建築中囊括的綠建築項目或施作情形，
期望透過本研究，可提倡政府部門將綠建築相關資訊公開，以促進市場合理發展。
綜上所述，綠建築儼然已成為當下時代的趨勢，其對於民眾的價格影響力更 是不容忽視。為改善綠建築與售價之間的定錨效應，本研究將以台灣 EEWH 評 估系統的綠建築評估項目為基礎，並以較為貼近民眾的住宅類綠建築為研究標的，
透過訪問不動產估價師的主觀價格認知，希冀建立各綠建築評估項目之價格影響 權重應用總表。最終，將此權重總表提供給估價業者，以利其於估價過程中作為 調整幅度的參考依據，藉以提高綠建築案例於估價時之準確性。
2 定錨效應(Anchoring effect)意旨，當人們需要對某件事情進行估測時，將會以某特定數值做為 起始值，此起始值即像錨一般制約著估測值，因此當人們於決策過程中，將會過度重視最初的認 知訊息，導致最終估測值產生偏誤。
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二、研究目的
根據研究動機所述，本研究以改善綠建築與售價之間的定錨效應為目標，期 望估價師可利用本研究的研究成果，提高綠建築案例於估價時的準確性。除此之 外，希冀對於民眾、房仲業者或開發商亦可有所貢獻，並且倡導政府更加重視綠 建築的重要性。故，本研究預期達成以下三項研究目的：
(一) 釐清各住宅類綠建築評估項目之價格影響力
為改善綠建築之估價準確度，本研究將透過問卷調查法，訪查不動產估價師 對於各綠建築評估項目的價格影響力看法，並分析其權重比例，以求得台灣 EEWH 指標中各綠建築評估項目的價格影響程度。
(二) 改善民眾、房仲業者、開發商或估價業者之綠建築定錨效應
期望透過權重數據，改善一般民眾、房仲業者、開發商或估價業者的綠建築 定錨效應。如一般民眾於選購綠建築時，可依照價格影響權重應用總表衡量價格 影響幅度；房仲業者可於銷售過程中，提出較具說服力的售價溢價原因；開發商 可根據價格影響權重應用總表，了解何種綠建築項目較具獲利淺能；估價業者則 利用價格影響權重應用總表作為調整幅度的參考，藉以提升住宅類綠建築於估價 時之準確度。
(三) 釐清綠建築等級與溢價幅度間之關係
除提供各綠建築案例的溢價幅度計算總表之外，期望透過實證分析，可了解 綠建築等級與溢價幅度間之關係。目前，因大眾可能僅依循綠建築等級予以判定 綠建築之好壞與溢價程度，但同一等級之綠建築，是否確實隱含相同的溢價幅度 呢？當綠建築等級越高時，其溢價幅度是否隨之提高呢？為釐清上述兩項問題，
本研究將以實際案例為基礎，釐清綠建築等級與溢價幅度間之關聯性。
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