第二章 文獻回顧
第二節 綠建築溢價情形
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
23
第二節 綠建築溢價情形
一、不動產價格之認知與影響因素
為了解綠建築於市場上的溢價情形，認為首先需對溢價的「價」，以及綠建 築是否屬不動產價格的影響因素之一，兩者疑慮加以釐清，因此，以下將以不動 產價格之認知與不動產價格之影響因素兩大類進行探究。
(一) 不動產價格之認知
市場上，價格與價值常處於灰色地帶，無法具體分割兩者之定義。通說而言，
價格(Price)係透過整體經濟架構，所展現的量化價格；價值(Value)則為消費者主 觀意識下，所認定的商品價值。於不動產市場中，不動產價格係依每個人受不動 產效用、不動產相對稀少性及不動產有效需要性，三者相互結合後所產生的不動 產經濟價值(林英彥，2003)。而效用、相對稀少性以及需要性，皆屬消費者的認 知反應，所謂認知反應意旨消費者受到內在或外在的刺激或影響時，將透過認知 而決定最終反應的方式與行動(Kotler, 1994)。故，認為不動產價格雖為市場決定 的量化值，但事實上，卻受到強烈的消費者主觀意識影響。
價值(Value)亦存在各式定義，如「價值為消費者願付之最低價格」、「價值為 消費者想從產品中獲得的」、「價值為消費者支付產品價格後，想換得的品質」或
「價值為消費者於付出與獲得兩者間之比較」(Zeithaml, 1988)。綜合上述定義，
諸多學者認為消費者的認知價值(Perceived Value)為消費者付出的總代價與獲得 的總效用兩者間的整體性評估，且將隨消費者的個人主觀意識而異 (Engel, Blackwell and Miniard, 1995)。其中，認知價值係由認知利益與認知犧牲兩者所構 成，並且影響消費者的購買意願，當消費者提升該物品的認知利益時，認知價值 亦會有所提升，而購買意願也隨之提高；反之，認知犧牲則會與認知價值與購買 意願呈現負相關(Monroe, 1979)。
綜上所述，認為綠建築之溢價的「價」較偏向於價值(Value)，且當民眾愈了 解綠建築的認知利益時，將提高其認知價值，因而使購買綠建築的意願有所提升；
反之，當民眾發現綠建築存在認知犧牲時，則會使其認知價值與購買意願下降。
(二) 不動產價格之影響因素
影響不動產價格的主要因素，大致可分為一般因素、區域因素以及個別因素 等三大類(林英彥，2003)。所謂一般因素意旨不動產價格將隨著全面性的社會、
經濟與行政等因素所影響，如國民所得、利率變動、人口變動、房屋政策等；區 域因素意旨影響不動產所屬地區的社會、經濟、行政等條件，如交通方便程度、
‧
(林英彥，2003) (卓輝華，2007) (高文津，2000)
垃圾集中場 場中產生的租金溢價或售價溢價之情形(Fuerst and McAllister, 2011)。根據相關文 獻，受綠建築標章認證之建築物，普遍存在租金溢價或售價溢價的情況，但其溢 價幅度將因研究標的、研究方法、研究時程、資料來源等因素而有所差異。以下 則分為租金溢價(Rental Premium)以及售價溢價(Sales Price Premium)闡述之。
(一) 租金溢價(Rental Premium)
根據相關文獻之彙整，LEED 與 Energy Star 兩項綠建築標章皆存在約 5%以 上的租金溢價，但些許文獻並未考量到綠建築特性與地理區位之影響因素。綠建 築的特性包含較新、自有使用、較低空屋率、較高承租率等特性(Nelson, 2007)，
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
25
且樓層高度與租金呈正相關，坪數大小、屋齡則呈現負相關(Fuerst and McAllister, 2011)，若未於研究中考量或控制上述變因，易使綠建築之租金溢價幅度產生偏 頗。當控制上述特性後，發現受 LEED 認證之建築比未受認證之建築高出 10%租 金溢價，Energy Star 認證則有 6%溢價(Miller, Spivey and Florance, 2008)。
若以商辦大樓為研究標的時，受 LEED 認證與受 Energy Star 認證之綠建築 大約為 5-10%的溢價幅度，且兩者認證系統僅為 1%的溢價差異 (Fuerst and McAllister, 2009; Eichholtz, Kok and Quigley, 2010)。進一步縮小範圍至 A 級商辦 大樓時，受 LEED 認證之綠建築高達 15-18%的租金溢價；反之，受 Energy Star 認證之綠建築僅為 7-9%之溢價(Wiley, Benefield and Johnson, 2010)。然而，上述 研 究 中 雖 已 妥 適 控 制 綠 建 築 的 特 性 ， 但 仍 無 法 有 效 掌 握 同 一 都 市 區 域 (Metropolitan Area)中，各區位的品質差異，如街廓、面臨街道、三角窗等因素。
因此，當改善模型並搭配使用 GIS 工具後，發現受 LEED 認證之商辦建築為 5%，
Energy Star 認證則為 4%的租金溢價(Fuerst and McAllister, 2011)。
綜上所述，受到綠建築認證之建築物確實存在租金溢價的情形，且其溢價幅 度通常高於綠建築設施的成本，因此，出租者將更為願意安裝綠建築的相關節能 設施。租金溢價中，則以 LEED 綠建築的溢價情形高於 Energy Star 綠建築的溢 價情形為主，如表 2- 11 所示。
表 2- 11 綠建築租金溢價情形
資料來源 LEED Energy Star 研究標的 案例數 Miller, Spivey and Florance,
2008 10% 6% 比較受認證之建築與
未受認證之建築 927 Fuerst and McAllister, 2009 6% 5% 商辦大樓 1,000
Wiley, Benefield and
Johnson, 2010 15-18% 7-9% A 級商辦大樓 46 Eichholtz, Kok and Quigley,
2010 9% 10% 商辦大樓 694
Fuerst and McAllister, 2011 5% 4% 商辦大樓 1,031 (二) 售價溢價(Sale Price Premium)
於銷售端，購物者願提高其願付價格購買受認證之綠建築，且售價溢價的幅 度將因認證等級而有所差異(Brounen and Kok, 2011)。根據調查，住宅類綠建築 約為 4-10%之溢價(Nevin and Watson, 1998; Kok and Kahn, 2012)，進一步比較 LEED 標章與 Energy Star 標章的溢價情況，發現分別為 11%以及 6%的溢價幅度
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
26
(Miller, et al., 2008)。若以商辦大樓為研究標的時，受 LEED 認證之綠建築溢價幅 度高達 35%，Energy Star 認證之綠建築溢價幅度則為 31% (Fuerst and McAllister, 2009)；此外，亦有研究發現，受認證之建築物其售價溢價平均為 30%，但因研 究標的中，諸多建築物同時通過此兩項認證系統，因此，當拆分為 LEED 與 Energy Star 標章後，其溢價幅度則降至 25%以及 26%( Fuerst and McAllister, 2011)。縮 小研究標的，僅以 A 級商辦大樓為主時，發現 LEED 綠建築的溢價幅度為每平 方公尺美金 130 元，Energy Star 則為每平方公尺美金 30 元(Wiley, et al., 2010)。
LEED 與 Energy Star 綠建築之溢價雖有所差異，但整體而言，綠建築的售價 皆具溢價效果，且其溢價幅度高於租金溢價情形。探究售價溢價高於租金溢價之 原因，主要係因綠建築擁有較低的投資風險、較高的預期利益、未來營運成本較 低，且當有出租需求時，亦可增加出租率，並擁有較高的租金收入(Fuerst and McAllister, 2011)。是故，售價溢價之幅度，除了自住的相關利益外，亦包含出租 時的租金溢價效果(Wiley et al., 2010)，因而產生售價溢價高於租金溢價之情形。
表 2- 12 綠建築售價溢價情形
資料來源 LEED Energy Star 研究標的 案例數 Nevin and Watson, 1998 4-10% 住宅類 -
Miller, et al., 2008 11% 6% 比較受認證之建築
與未受認證之建築 927 Fuerst and McAllister,
2009 35% 31% 商辦大樓 789
Wiley, Benefield and
Johnson, 2010 US$130/M2 US$30/M2 A 級商辦大樓 46 Fuerst and McAllister,
2011 25% 26% 商辦大樓 686
Kok and Kahn, 2012
9%
(LEED for Homes, Energy Star 以及 GreenPoint Rated
三者之平均)
住宅類 4,231
三、綠建築溢價原因
承上所述，綠建築著實存在租金溢價與售價溢價的現象，然而，造成其溢價 之原因究竟為何？以下將以消費費的認知價值(Perceived Value)為出發點，分別 探究認知犧牲以及認知利益兩層面。認知犧牲將以綠建築成本為考量，認知利益 則細分為三項，一為綠建築之社會、經濟與環保效益；二為綠建築評估項目之重 視度與滿意度；三為消費者之購買決策行為。
‧
增加。舉例而言，採用高科技的技術、技術困難而耽誤工程進度(Williams and Dair, 2007)，以及耗時的綠建築設計與規劃(Wilson and Tagaza, 2006)等諸多因素如表 2- 14 所示，皆可能導致綠建築成本的增加。當成本增加時，綠建築的售價將隨 之提高(Fuerst and McAllister, 2009)，如此，將使消費者的認知犧牲提升、認知利 益與購買意願下降，並於綠建築推廣上形成阻礙。Northbridge Environment
Management Consultants (2003) ◎ ◎ ◎
‧
2008 年全球綠建築趨勢報告(Global Green Building Trend)中，利用問卷調查 方式，訪問綠建築領域的七百位專家學者，經過分析，其中 80%專家學者認為高 成本為綠建築發展的主要阻礙因素。根據國外綠建築成本之研究，以建築類型進 行分析時，綠學校比一般學校成本增加約 2%，綠住宅則比一般住宅成本增加約 1.9%(Kats, 2003)；醫療機構則為 0-5%之成本增加(Houghton, Vittori and Guenther, 2009)。進一步分析成本增加幅度與綠建築等級間的關係，發現受 LEED 認證之 綠建築，合格級成本增加 0.66%、銀級增加 2.11%、黃金級 1.82%、白金級則增 加 6.5%，綠建築之成本將隨綠建築等級的提升而增加(Kats, 2003)。
另一方面，若以營造工程成本組成要素為基礎，除上述提及之成本要素外，
需額外負擔增量成本(Incremental Cost)，其包括綠化成本(Green Cost)以及軟成本 (Soft Cost)，所謂綠化成本意旨增加種植的綠化量、保水設計等硬體設備；軟成 本則代表前端的綠建築設計花費。根據調查，取得 LEED 標章之綠建築，其增加 的 綠 化 成 本 約 為 3-8% ， 軟 成 本 則 為 1.5%-3.1% ， 總 建 築 造 價 約 增 加 4-11%(Northbridge Environmental Management Consultants, 2003)。
然而，亦有些許文獻認為，若開發者可提前著手設計，或是尋找專業團隊合 作，將可有效降低增量成本(Miller, Pogue, Saville and Tu, 2010)。再者，因綠建築 之建造採用再生建材、適量開挖、簡易裝修等工法，甚至可有效降低綠建築的建 造成本，舉例而言，受 LEED 認證之商辦大樓，其成本可能比未受認證之建築減 少 6%(Langdon, 2007)；比較受認證之建築與未受認證但擁有相似綠建築特色之 建築時，亦可發現成本增加產生負值，其溢價幅度為-0.4-8.1%( Steven Winter Associates, 2004)。
綜上所述，認為綠建築之成本是否增加，仍有待商榷，但無論其增加與否，
綠建築的成本增加幅度皆小於 10%，如表 2- 15 所示。又，根據綠建築成本之文 獻，發現約 92%文獻認為成本約增加-0.4-21%，其中 38%之研究為 0-5%之增加 幅度(Dwaikat and Ali, 2016)。是故，認為綠建築成本增加幅度普遍為 5%，而其 增加幅度則會隨著地區、研究案例、研究方式等因素而異。
‧
Northbridge Environmental Management Consultants,
2003 Steven Winter Associates,
2004 -0.4-8.1%
比較受認證之建築與 未受認證但擁有相似 綠建築特色之建築 Langdon, 2007 -6% 商辦大樓 Houghton, Vittori and
Guenther, 2009 0-5% 醫療機構(Healthcare) 國內方面，根據文獻指出，台灣受 EEWH 認證的綠建築，其成本會因綠建
‧
(Miller, et al., 2009)；此外，綠建築亦可促進能源效率，進而有效節省電費、水費 等能源消耗費用(Miller, et al., 2010)。當購屋者意識到綠建築的利益，以及有效降 低未來能源使用的相關費用等因素後(Brounen and Kok, 2011)，購屋者會將未來Madew, 2006
1.節能與節水 60%
2.提升 25%生產力 3.增加 10%資產價值 4.增加 5-10%出租率 5.達到免費的宣傳效果 Ries, Bilec, Gokhan and
Needy, 2006
1.節能 30%
2.提升 25%生產力 Yudelson, 2008 1.節能與節水 30-50%
2.減少維護成本
4 冷卻度日(Cooling degree-day)意旨每日平均溫度高於基準溫度之度數所計算出來的度日，通常
4 冷卻度日(Cooling degree-day)意旨每日平均溫度高於基準溫度之度數所計算出來的度日，通常