住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響 - 政大學術集成
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(2) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(3) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(4) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(5) 謝. 誌. 時光飛逝，回想起兩年前的今天，才剛踏入研究所，如今，卻已完成論文， 準備踏入下一個人生旅程。 研究所的兩年期間，首先要感謝的是指導教授孫振義老師的教導。大四時期， 非常感謝孫老師願意撥冗與我討論研究計畫內容，讓我初步了解到研究假設的重 要性，以及未來研究的思考方向。撰寫論文的過程，也非常感謝孫老師於百忙之 中抽空與我討論，透過無數次的 Meeting，讓我逐漸培養邏輯思考能力與解決問 題能力。此外，亦十分感謝孫老師支持我於碩二上前往美國交換，分享國際觀的 重要性，並鼓勵我如期於兩年內完成碩士論文，透過老師的經驗分享，使我更加 了解自己心中的想法，我想這份支持與鼓勵更是莫過於書本中的千言萬語。. 政 治 大. 除了指導教授之外，亦須特別感謝陳海曙老師，感謝老師於期初報告、期末. 立. 報告以及口試報告中的細心指點；感謝江穎慧老師於研討會報告、期末報告以及. ‧ 國. 學. 口試報告中，提供不同角度的思考與建議；感謝彭建文老師於口試報告中，無私 地分享實務中的情況，並給予修改上的建議；感謝賴宗裕老師於期末報告後，特 別撥冗指導研究上的撰寫方式，並點出可多加闡述之段落。誠摯地感謝各位老師. ‧. 給予的寶貴建議，因為您們不藏私地教導，才能使我的碩士論文更臻完備。另外，. y. Nat. 亦十分感謝中華民國不動產估價師公會全國聯合會、內政部建築研究所以及協助. er. io. sit. 填寫問卷的受訪者們，因為您們的參與，才能使本篇論文更具參考價值。 接著，想感謝建宏學長、凱婷學姊以及碩專班的學長姐們，謝謝學長姊們的. n. al. i n U. v. 引領與照顧，使我在學術研究以及待人處事上，皆受益良多。亦想感謝偉慈與靖. Ch. engchi. 儒，你們真的是非常貼心又可愛的學弟妹，謝謝你們堅強地撐過了我不在的半個 學期，也感謝你們在各個計畫與我的期末、口試報告當中疲於奔命，辛苦你們了!!! 此外，感謝同儕間的相互扶持，謝謝小龐跟意紋總是笑料不斷，也謝謝研究室的 大家布置了一個公用餐桌，讓我們在吃飯時間可以彼此加油打氣、抱怨與分享， 在此，也恭喜大家畢業了，期望未來大家都能朝著自己的夢想，展翅高飛。 最後，真心感謝我的父母親以及姊姊，謝謝您們成為我的後盾，並適時地給 予支持與鼓勵，讓我在學習的過程中可以無後顧之憂，勇往直前。如今，終於要 畢業了，希望未來能成為您們背後可靠的肩膀，並一直讓您們引以為傲。 碩士生涯的結束，也意味著另一階段的開始，我想我準備好了!!! 曹妤. 謹致 2017 年 7 月.
(6) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(7) 摘要 為改善綠建築與售價之間的定錨效應，本研究以台灣 EEWH 綠建築評估系 統為基礎，建構 AHP 分析層級程序法之問卷架構，共分為目標、面向、指標以 及評估項目四大階層。透過第一階段以及第二階段問卷調查與分析，本研究初步 得到不動產估價師平均願提高 9.77%之綠建築願付價格，且住宅類綠建築中，價 格影響權重較高者為室內環境、節能設備以及空調系統指標。 取得各評估項目的價格影響權重後，以相關分析、價格影響權重分析為基礎， 篩選應謹慎考量其價格的評估項目，再輔以盒狀圖分析，將價格影響權重細分為 若干加權等級，進而建立更加完善的住宅類綠建築估價應用總表，並提供不動產 估價師於實務中使用。. 政 治 大. 最終，運用實證分析，本研究發現綠建築等級或總得分與溢價幅度具有中度. 立. 以上的解釋力，當綠建築等級或總得分越高時，其溢價幅度亦隨之提高，然而，. ‧ 國. 學. 當綠建築施作至一定程度後，其上升的溢價幅度將有限；此外，以銀級為例時， 同等級內的綠建築總得分與溢價幅度未具顯著解釋力，意旨同等級案例之總得分 越高時，並無法解釋其溢價幅度將越大。本研究建議，當衡量綠建築之價格時，. ‧. 應依循本研究提供的應用總表，評估各綠建築的實質溢價情況，以提高綠建築案. al. n. 關鍵字：綠建築、綠建築溢價、不動產估價. Ch. engchi. I. er. io. sit. y. Nat. 例於估價時的準確性。. i n U. v.
(8) Abstract In order to improve the anchoring effect between green building and selling price, this study based on the EEWH Green Building Assessment System in Taiwan, and constructed the questionnaire structure of AHP analysis hierarchy process which classified into four dimensions: Target, Orientation, Index and Element. Through the first stage and the second stage of the questionnaire survey, the higher weight of the price impact are the indexes of indoor environment, energy-saving equipment and air conditioning system. The average of willing to pay on the green buildings from the appraisals is around 9.77%. Based on the correlation analysis, the weight of price impact analysis and the box. 政 治 大. analysis, there are some elements which need to be subdivided into several weighting scale. After that, this study would establish a much more complete table called “the. 立. application table of residential green buildings.” It will provide for appraisers to use in. ‧ 國. 學. practice as well.. Finally, using the empirical analysis, this study found that there are moderate. ‧. positive correlation between the levels or the total scores of green buildings and the price premium, which means the higher the green building level or the total score is,. y. Nat. sit. the greater the price premium is. However, when the green building level reach a certain. er. io. extent, the increase on the prie premium will be limited. In addition, take the silver level for example. The total score of green buildings in the same level dose not have. n. al. Ch. i n U. v. significant correlation with its price premium, which means the higher scores of green. engchi. buildings in the same level can not explain the price premium will be greater. Therefore, this study suggests that green buildings should follow the application table provided in this study to measure the real premiums of the green buildings in order to improve the accuracy of the green building price at the time of appraisal.. Keywords: Green buildings, Sales price premium, Appraisal. II.
(9) 目 第一章. 錄. 緒論 ........................................................................................................... 1. 第一節 研究動機與目的 ................................................................................................. 1 第二節 研究範圍與研究內容 ......................................................................................... 4 第三節 研究方法 ............................................................................................................. 5 第四節 研究步驟與研究流程 ......................................................................................... 7. 第二章. 文獻回顧 ................................................................................................... 9. 第一節 綠建築之定義與評估系統 ................................................................................. 9 第二節 綠建築溢價情形 ............................................................................................... 23. 政 治 大 小結 ................................................................................................................... 43 立. 第三節 不動產估價之比較法與估價師主觀行為 ....................................................... 36. 問卷設計與調查 ..................................................................................... 45. 學. 第三章. ‧ 國. 第四節. 第一節 分析層級程序法 ............................................................................................... 45. ‧. 第二節 問卷評估項目之層級架構 ............................................................................... 53 第三節 問卷設計與調查-第一階段.............................................................................. 59. y. Nat. io. sit. 第四節 問卷設計與調查-第二階段.............................................................................. 65. n. al. er. 第五節 小結 ................................................................................................................... 72. 第四章. i n U. v. 綠建築評估項目之實證分析與應用 ..................................................... 73. Ch. engchi. 第一節 綠建築評估項目之案例分析 ........................................................................... 73 第二節 綠建築評估項目之應用情形 ........................................................................... 96. 第五章. 結論與建議 ........................................................................................... 101. 第一節 結論 ................................................................................................................. 101 第二節 建議 ................................................................................................................. 103. 參考文獻 ............................................................................................................... 105 附錄一、 第一階段問卷 附錄二、 第二階段問卷. III.
(10) 圖. 目. 錄. 圖 1- 1 空間範圍分析圖 ............................................................................................... 4 圖 1- 2 研究步驟流程圖 ............................................................................................... 8 圖 2- 1 LEED 分級制度 .............................................................................................. 11 圖 2- 2 EEWH 分級制度 ............................................................................................. 18 圖 2- 3 不動產價格之影響因素架構表 ..................................................................... 24 圖 2- 4 成本增加分配至 EEWH 九大指標 ................................................................ 29 圖 2- 5 消費者購買決策行為架構圖 ......................................................................... 34 圖 2- 6 消費者對於綠建築之認知過程 ..................................................................... 35 圖 3- 1 AHP 分析法實施步驟 .................................................................................... 52 圖 3- 2 問卷層級架構-前三大階層 ............................................................................ 53 圖 3- 3 生物多樣性指標之層級架構 ......................................................................... 54 圖 3- 4 綠化量指標之層級架構 ................................................................................. 54 圖 3- 5 基地保水指標之層級架構 ............................................................................. 55. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 圖 3- 6 日常節能指標之層級架構 ............................................................................. 55 圖 3- 7 CO2 減量指標之層級架構 ............................................................................. 56 圖 3- 8 廢棄物減量指標之層級架構 ......................................................................... 56 圖 3- 9 室內環境指標之層級架構 ............................................................................. 56 圖 3- 10 水資源指標之層級架構 ............................................................................... 57. n. al. er. io. sit. y. Nat. 圖 3- 11 污水垃圾改善指標之層級架構 ................................................................... 57 圖 3- 12 AHP 問卷之層級架構總圖 .......................................................................... 58 圖 3- 13 三大領域之權重比較表 ............................................................................... 63 圖 3- 14 第一階段之節能面向層級架構(修正前)..................................................... 66 圖 3- 15 第二階段之節能面向層級架構(修正後)..................................................... 66 圖 3- 16 各地區不動產估價師之價格影響權重比較表 ........................................... 68 圖 3- 17 各地區綠建築評估項目之價格影響權重排序表 ....................................... 71 圖 4- 1 盒狀圖分析之加權值示意圖 ......................................................................... 79 圖 4- 2「D3 節能窗框與熱反射玻璃」盒狀圖分析 ................................................ 81 圖 4- 3「I3 提高全年或季節性之通風換氣環境」盒狀圖分析 .............................. 82. Ch. engchi. i n U. v. 圖 4- 4「 D2 窗戶開口率與遮陽設計」盒狀圖分析 .............................................. 82 圖 4- 5「G2 主結構體、外牆使用輕量化之材質」盒狀圖分析 ............................ 84 圖 4- 6「 F3 熱水管保溫」盒狀圖分析 ................................................................... 85 圖 4- 7「F4 使用節能型瓦斯爐或 IH 爐」盒狀圖分析 ........................................... 86 圖 4- 8「B2 種植大小喬木、棕梠類」盒狀圖分析................................................. 87 圖 4- 9 綠建築總得分與溢價幅度散布圖 ................................................................. 97 圖 4- 10 綠建築總得分-銀級與溢價幅度散布圖 .................................................... 100. IV.
(11) 表. 目. 錄. 表 2- 1 綠建築九大指標與環境關係 ......................................................................... 11 表 2- 2 LEED 標章評估項目 ...................................................................................... 12 表 2- 3 綠建築家族評估體系共用指標 ..................................................................... 13 表 2- 4 各種植栽單位面積二氧化碳固定量 Gi ........................................................ 14 表 2- 5 垃圾處理獎勵得分 ......................................................................................... 16 表 2- 6 綠建築九大指標評估項目 ............................................................................. 17 表 2- 7 EEWH 九大指標配分表 ................................................................................. 18 表 2- 8 LEED 與 EEWH 發展背景之比較 ................................................................ 19 表 2- 9 美國 LEED 與台灣 EEWH 規範內容之比較 ............................................... 20 表 2- 10 美國 LEED 與台灣 EEWH 規範內容之相異處 ......................................... 21 表 2- 11 綠建築租金溢價情形 ................................................................................... 25 表 2- 12 綠建築售價溢價情形 ................................................................................... 26 表 2- 13 營造工程各項成本組成要素表 ................................................................... 27 表 2- 14 影響綠建築之成本因素 ............................................................................... 27. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 表 2- 15 綠建築成本增加情形 ................................................................................... 28 表 2- 16 綠建築之社會、經濟與環境效益 ............................................................... 30 表 2- 17 永續建築性能之重視項目 ........................................................................... 31 表 2- 18 綠建築設施滿意度與重視度 ....................................................................... 32 表 2- 19 綠建築設施對房價影響之次序 ................................................................... 32. Nat. y. sit. n. al. er. io. 表 2- 20 綠建築標章內的溢價原因分布情形 ........................................................... 33 表 2- 21 影響住宅用地區域因素評價項目 ............................................................... 38 表 2- 22 影響住宅用地個別因素評價項目 ............................................................... 39 表 3- 1 AHP 分析法之名目尺度 ................................................................................ 47 表 3- 2 隨機指標表 ..................................................................................................... 49 表 3- 3 受訪對象之背景資料 ..................................................................................... 60 表 3- 4 問卷之一致性檢定 ......................................................................................... 61 表 3- 5 建築師之九大指標權重值 ............................................................................. 62 表 3- 6 不動產估價師之九大指標權重值 ................................................................. 62. Ch. engchi. i n U. v. 表 3- 7 政府與學者之九大指標權重值 ..................................................................... 62 表 3- 8 綠建築評估項目之權重值分析(僅列 3%以上之項目) ................................ 63 表 3- 9 受訪對象之意見回饋 ..................................................................................... 64 表 3- 10 各地區綠建築評估項目之價格影響權重 ................................................... 69 表 3- 11 各地區綠建築評估項目之價格影響權重排序前十名者 ........................... 71 表 4- 1 住宅類綠建築案例介紹 ................................................................................. 74 表 4- 2 各評估項目與等級、總得分之相關分析 ..................................................... 76 表 4- 3 各評估項目與指標得分之相關分析 ............................................................. 77 表 4- 4 1.7%以上價格影響權重之評估項目 ............................................................. 78 V.
(12) 表 4- 5「E1 節能空調主機」之應用方式 ................................................................. 80 表 4- 6「E2 其他節能空調」之應用方式 ................................................................. 80 表 4- 7「D3 節能窗框與熱反射玻璃」之應用方式 ................................................ 81 表 4- 8「 I3 提高全年或季節性之通風換氣環境」之應用方式 ............................ 82 表 4- 9「D2 窗戶開口率與遮陽設計」之應用方式 ................................................ 83 表 4- 10「J5 設置雨中水設施以再生利用及節水澆灌系統」之應用方式 ............ 83 表 4- 11「G2 主結構體、外牆使用輕量化之材質」之應用方式 .......................... 84 表 4- 12「F3 熱水管保溫」之應用分析 ................................................................... 85 表 4- 13「K5 設置冷藏、冷凍垃圾前置處理設施」之應用方式 .......................... 85 表 4- 14「F4 使用節能型瓦斯爐或 IH 爐」之應用方式 ......................................... 86 表 4- 15「B2 種植大小喬木、棕梠類」之應用方式............................................... 87 表 4- 16 住宅類綠建築之估價應用總表(全國)......................................................... 88 表 4- 17 住宅類綠建築之估價應用總表(台北地區)................................................. 90 表 4- 18 住宅類綠建築之估價應用總表(台中地區)................................................. 92 表 4- 19 住宅類綠建築之估價應用總表(高雄地區)................................................. 94. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 表 4- 20 實際案例之平均溢價幅度 ........................................................................... 96 表 4- 21 各等級之議價範圍與差異 ........................................................................... 97 表 4- 22 各等級間實際應用情形 ............................................................................... 98 表 4- 23 同等級之實際應用情形-以銀級為例 ........................................................ 100. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VI. i n U. v.
(13) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. 第一章. 緒論. 第一節 研究動機與目的 一、研究動機 近數十年來，台灣經濟成長迅速，其成功經驗常被國際引為美談，然而，台 灣卻也對環境造成沉重的負擔。近年，颱風災情擴大、全球暖化、空氣汙染、水 資源汙染等各式課題接踵而至，舉例而言，蘇迪勒颱風造成全台超過 277 萬戶停 電，停電規模為 19 年來最大(聯合新聞網，2015)；又全球暖化日趨嚴重，2015 年 6 月之全球平均氣溫高於 20 世紀之平均氣溫 0.88oC，此亦為 1880 年至 2015 年 間，6 月份的最高溫度記錄(美國國家海洋暨大氣局，2015)。在颱風肆虐與氣候. 政 治 大 性，德國環境英雄 Braungart 便提倡零廢的概念，並於「從搖籃到搖籃」(Cradle 立 to Cradle)專書中提及，期望各產品於生命週期結束時，其原料或廢棄物可重新成 變遷等議題下，政府與民眾逐漸意識到環境保護、永續發展、資源再利用的重要. 學. ‧ 國. 1. 為生物的營養成分(Biological nutrients)或是技術的養分(Technical nutrients)，以達 到永續發展的目標(McDonough and Braungart, 2002)。. ‧. 於永續發展與環境保護的領域中，建築產業扮演著極為重要且富有影響力的. y. Nat. 角色。根據統計，建築物須承擔約 20%的溫室氣體排放量(Fuerst and McAllister,. sit. 2011)，LEED 之父 Robert Watson 亦曾提及「建築物和大樓的營運，是人類最不. er. io. 環保的活動，甚至比工業、交通還遭，且建築物所使用的能源，為世界上所有汽. al. v i n Ch 氣體排放量，並提升經濟上的能源效率(Eichholtz,Kok and Quigley, 2013)，是以， U i e h n gc 於永續發展的觀點下，逐漸揭開「綠建築」的發展序幕。民國 88 年，台灣則推 n. 車和卡車的兩倍。」若可改善建築物的永續性(Sustainablity)，將可有效降低溫室. 出台灣綠建築評估系統 EEWH(Ecology, Energy Saving, Waste Reduction, Health)， 期望透過生態、節能、減廢與健康四大面向與九大指標的具體政策，對建築、都 市與環境的永續發展有所貢獻。 台灣綠建築產業發展至今，已約 20 個年頭，隨著綠建築市場的擴大，各界 開始從成本、效益等多個面向，思索其對房屋價格的影響。自民國 89 年至 104 年間，根據財團法人建築中心核可案件公告，綠建築標章核可案件共為 1708 件， 又 104 年核可案件為 103 年核可案件的 2.8 倍，綠建築逐漸成為建築市場的趨勢 之一。隨著綠建築量體的增加，逐漸影響到房屋市場的成交價，根據相關文獻，. 1. Michael Braungart 曾於 2007 年被美國時代雜誌選為環境英雄(Heroes of the Environment)。 1.
(14) 第一章 緒論. 受綠建築標章認證之建築物，確實存在租金溢價與售價溢價之情況(Miller, Pogue, Gough and Davis, 2009; Fuerst and McAllister, 2011; Eichholtz, Kok and Quigley,2010)。此外，綠建築標章下之綠建築項目，對房價有更具體的影響力(彭 逸瑋，2012)。 上述文獻中大多以商辦大樓為研究標的，再採用特徵價格法評估綠建築標章 或綠建築評估項目與房價之間的關聯性。然而，每棟綠建築具備或設計的綠建築 評估項目卻不盡相同，若僅以單一百分比數值呈現整體綠建築的溢價情形，並無 法廣泛解釋不同的綠建築評估項目所意函的溢價幅度。是以，針對此研究缺口， 本研究冀望釐清各綠建築評估項目的價格影響程度，以供各式綠建築最終的溢價 幅度衡量。. 政 治 大. 另一方面，目前房地產的成交行情，大多會受到不動產估價師或房仲業者的 影響，即民眾的願付價格將因賣方而產生定錨效應2。舉例而言，民眾於議價過程. 立. 中，偏好先向估價師或房仲業者詢價，依其詢價結果比較各房屋單元的售價高低. ‧ 國. 學. 情形，此詢價結果即為定錨效應。然而，不動產估價師卻普遍缺乏綠建築的背景 知識或可供參考的統計數據(梁家甄，2015)，如此將使估價結果產生偏差，進而 使民眾的願付價格引發偏誤。此外，相關文獻中，大多採用市場成交價進行分析，. ‧. 但事實上，此市場成交價仍為向不動產估價師詢價後之結果，是以，在尚未釐清. y. Nat. 綠建築能源效率與市場價格間的關係前，綠建築的估價結果將無法被真實反映. sit. (Nevinand Watson,1998)。針對此問題與研究缺口，本研究將以不動產估價師為受. n. al. er. io. 訪對象，並以其個人主觀的價格認知為分析主軸，而不採用市場的實際成交價格。. Ch. i n U. v. 政策缺口部分，因目前政府部門尚未公開九大指標的評估總表，使得消費者、. engchi. 房仲業者、估價師等領域，無法得知各式綠建築中囊括的綠建築項目或施作情形， 期望透過本研究，可提倡政府部門將綠建築相關資訊公開，以促進市場合理發展。 綜上所述，綠建築儼然已成為當下時代的趨勢，其對於民眾的價格影響力更 是不容忽視。為改善綠建築與售價之間的定錨效應，本研究將以台灣 EEWH 評 估系統的綠建築評估項目為基礎，並以較為貼近民眾的住宅類綠建築為研究標的， 透過訪問不動產估價師的主觀價格認知，希冀建立各綠建築評估項目之價格影響 權重應用總表。最終，將此權重總表提供給估價業者，以利其於估價過程中作為 調整幅度的參考依據，藉以提高綠建築案例於估價時之準確性。. 2 定錨效應(Anchoring effect)意旨，當人們需要對某件事情進行估測時，將會以某特定數值做為 起始值，此起始值即像錨一般制約著估測值，因此當人們於決策過程中，將會過度重視最初的認 知訊息，導致最終估測值產生偏誤。 2.
(15) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. 二、研究目的 根據研究動機所述，本研究以改善綠建築與售價之間的定錨效應為目標，期 望估價師可利用本研究的研究成果，提高綠建築案例於估價時的準確性。除此之 外，希冀對於民眾、房仲業者或開發商亦可有所貢獻，並且倡導政府更加重視綠 建築的重要性。故，本研究預期達成以下三項研究目的： (一) 釐清各住宅類綠建築評估項目之價格影響力 為改善綠建築之估價準確度，本研究將透過問卷調查法，訪查不動產估價師 對於各綠建築評估項目的價格影響力看法，並分析其權重比例，以求得台灣 EEWH 指標中各綠建築評估項目的價格影響程度。. 政 治 大 期望透過權重數據，改善一般民眾、房仲業者、開發商或估價業者的綠建築 立 定錨效應。如一般民眾於選購綠建築時，可依照價格影響權重應用總表衡量價格 (二) 改善民眾、房仲業者、開發商或估價業者之綠建築定錨效應. ‧ 國. 學. 影響幅度；房仲業者可於銷售過程中，提出較具說服力的售價溢價原因；開發商 可根據價格影響權重應用總表，了解何種綠建築項目較具獲利淺能；估價業者則 時之準確度。. ‧. 利用價格影響權重應用總表作為調整幅度的參考，藉以提升住宅類綠建築於估價. y. Nat. io. sit. (三) 釐清綠建築等級與溢價幅度間之關係. n. al. er. 除提供各綠建築案例的溢價幅度計算總表之外，期望透過實證分析，可了解. i n U. v. 綠建築等級與溢價幅度間之關係。目前，因大眾可能僅依循綠建築等級予以判定. Ch. engchi. 綠建築之好壞與溢價程度，但同一等級之綠建築，是否確實隱含相同的溢價幅度 呢？當綠建築等級越高時，其溢價幅度是否隨之提高呢？為釐清上述兩項問題， 本研究將以實際案例為基礎，釐清綠建築等級與溢價幅度間之關聯性。. 3.
(16) 第一章 緒論. 第二節 研究範圍與研究內容 本研究著重於住宅類綠建築，以及不動產估價師族群。是以，空間範圍中以 探討住宅類為主，排除辦公大樓、學校教學大樓、工廠等建築類型；研究對象方 面，則以不動產估價師為受訪者。 一、空間範圍 根據財團法人台灣建築中心所提供之綠建築核可案件公告，於民國 100 年 1 月 1 日至 104 年 12 月 31 日止共核發 1,416 件綠建築標章，住宿類建築為 139 件，約占整體 9.8%，雖住宅類於整體綠建築中並非佔最多數，但本研究期望以 最貼近民眾的建築類型為出發點，因此，研究內容將以綠建築中的住宅類為主要 研究標的。其中，住宅類綠建築又於台北地區(台北市、新北市、基隆市)佔最多. 政 治 大. 數，約為全國之 64.7%，其餘各縣市比例皆低於 10%，如圖 1- 1 所示。. 立. 中彰投地區 桃竹苗地區 7.2% 雲嘉南地區. 綠建築核發案件. ‧ 國. ‧. 住宅類建築 139件. 學. 8.6%. sit. y. Nat. 台北地區 64.7%. n. al. 高屏地區 7.9% 宜花東地區 9.4%. er. io. 其他建築類型 1277件. 2.2%. Ch. engchi. i n U. v. 圖 1- 1 空間範圍分析圖 資料來源：財團法人台灣建築中心，2015 二、研究對象 本研究以不動產估價師為研究對象，而非以普遍的消費族群為主。其原因為 本研究之研究結果，將提供給不動產估價師使用，期望可撇除委託者的立場，並 避免普遍民眾之估價專業知識不足的問題。根據內政部地政司資料顯示，自民國 91 年至 105 年間，全國共有 503 名不動產估價師，開業人數全國共有 347 名， 其中台北市 104 名、新北市 42 名、桃園市 25 名、台中市 73 名、台南市 23 名以 及高雄市 50 名，其餘縣市之開業人數皆低於 10 名。. 4.
(17) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. 第三節 研究方法 本研究主要分為兩階段進行，分別為住宅類綠建築評估項目之選定，以及各 項評估項目之權重衡量，此兩範疇之實質屬性不同，前者為質化判定，以文獻回 顧法為主；後者為量化數據，以問卷調查法、分析層級程序法為主，以下將分別 闡述之。 (一) 文獻回顧法 文獻回顧為研究的基礎、資料蒐集的前置作業，又可稱為圖書館研究法，其 中囊括相關研究報告、論文及期刊等等。透過此方法，加以了解綠建築指標，以 及綠建築評估項目與民眾的關聯性。舉例而言，永續建築對不動產市場認知價值 影響之研究(簡惠瑜，2008)，或綠建築標章應用在建築住宅類之研究(陳建宇，. 政 治 大 是以，若適當彙整相關文獻內容，於本研究選定住宅類綠建築評估項目時，必有 立 相當之助益。 2010)，上述研究皆直接或間接地引出住宅類綠建築評估項目的相對重要排序，. ‧ 國. 學. (二) 問卷調查法(Questionnaire survey). ‧. 問卷調查法是運用統一的問卷表格，向受試者徵詢意見的調查方法，可透過 郵寄方式、當面作答以及追蹤訪問的方式進行。問卷種類方面，共分為四種，分. Nat. sit. y. 別為背景性問題、客觀性問題、主觀性問題以及檢驗性問題，將依不同的研究主. io. er. 題，設計出不同的問卷模式。本研究中，係針對住宅類綠建築評估項目之價格影 響權重判斷為問卷主軸，以主觀性問題為大宗，選擇郵寄方式或當面作答方式進. n. al. i n U. v. 行。問卷設計上，亦將提供各項綠建築評估項目的相關圖片，以利受訪者了解其 意涵。. Ch. engchi. (三) 分析層級程序法(Analytical Hierarchy Process, AHP) AHP 係於 1971 年，由美國匹茲堡大學教授 Thomas L. Saaty 所提出，主要目 的是處理不確定因素下的複雜決策問題，並透過有系統的決策方法，評估各相關 因素之權重大小，進而解決複雜的決策問題。 基本原理部分，AHP 是利用名目尺度(Nominal Scale)，將各相關要素間進行 成對比較(Pairwise Comparison)，所謂成對比較，係將 m 個事物經過兩兩比較之 後，透過人的知覺判斷，進而給予數量化的解釋，而此數值即代表 m 個事物中 的第 i 個與第 j 個事物的相對重要性(Relative Importance)。取得量化的相對重要 性後，進而建立成對矩陣(Pairwise Comparison Matrix)，計算出各矩陣的特徵向量 (Eigenvector)，透過特徵向量於層級間的優先順序，可求出最大特徵值，此最大 5.
(18) 第一章 緒論. 特徵值即可評比出各因素間的權重關係，以供決策者作為決策時的參考依據。 本研究將探究不動產估價師對於各綠建築評估項目的主觀認知情形，期望運 用分析層級程序法(AHP)，判斷各評估項目的價格影響程度，並將其成果提供給 不動產估價師，進而提升目前綠建築的估價準確度。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.
(19) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. 第四節 研究步驟與研究流程 一、研究步驟 一個完整的研究計畫，須包含事前的規劃工作，並清楚了解流程間的順序與 關聯性。於本研究計畫開始執行前，擬定以下研究步驟，以利研究過程順利完成。 本研究將針對「住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響」進行深入探 討與研究，主要步驟說明如下： (一) 研究動機與研究目的：參閱相關文獻，了解目前研究缺口與政策缺口，進而 確立研究方向，並提出研究動機與研究目的。 (二) 研究範圍與研究內容：確立研究主題後，選定住宅類綠建築為研究標的，並. 政 治 大 (三) 研究方法：釐清研究範圍與研究內容後，擬訂相關研究方法。 立 以不動產估價師為研究對象。. ‧ 國. 學. (四) 文獻回顧：主要分為三項主軸，一為綠建築之定義與評估系統；二為綠建築 溢價情形；三為不動產估價之比較法與估價師主觀行為。. ‧. (五) 研擬綠建築評估項目：確立綠建築估價過程中，所需衡量的評估項目。. y. Nat. (六) 問卷設計：設計 AHP 專家問卷，並依循第一階段問卷結果，微幅修正第二. io. sit. 階段問卷內容。. n. al. er. (七) 實施問卷調查：第一階段問卷調查中，以產官學三大領域為受訪對象，分別. i n U. v. 為建築師、不動產估價師、政府官員以及專家學者；第二階段問卷調查，則. Ch. engchi. 以不動產估價師為受訪對象。. (八) 一致性檢定與調查結果分析：兩階段問卷皆以分析層級程序法(AHP)為基礎， 運用 Expert Choice 軟體進行一致性檢定，未通過者需重新進行問卷調查， 通過者則進一步計算各綠建築評估項目之權重值。 (九) 建立價格影響權重總表：第一階段問卷釐清產官學三大領域對於各綠建築評 估項目之價格影響力看法；第二階段問卷釐清不動產估價師對於各綠建築評 估項目之價格影響力看法，並分別彙整出價格影響權重總表。 (十) 實證分析與應用：以價格影響權重總表為基礎，透過實證分析，建立更加完 善的住宅類綠建築估價應用總表，並了解綠建築等級與溢價幅度之關聯性。 (十一). 結論與建議。 7.
(20) 第一章 緒論. 二、研究流程 研究動機與研究目的. 研究範圍與研究內容. 綠建築之定義與評估系統. 研究方法. 綠建築溢價情形. 文獻回顧. 不動產估價之比較法與估 價師主觀行為. 研擬綠建築評估項目 與階層架構. 立. 第二階段問卷設計. 問卷調查. ‧ 國. 未通過. 一致性檢定. 通過. 通過. Nat. 問卷分析. ‧. 一致性檢定. 未通過. 學. 問卷調查. 政 治 大. y. 第一階段問卷設計. 建立產官學之價格影 響權重總表. n. al. er. io. sit. 問卷分析. Ch. 建立不動產估價師之 價格影響權重總表. i n U. e n g實證分析與應用 chi 結論與建議. 圖 1- 2 研究步驟流程圖. 8. v. 住宅類綠建築之 估價應用總表.
(21) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. 第二章. 文獻回顧. 第一節 綠建築之定義與評估系統 一、各國綠建築之定義 各國綠建築產業的發展歷程、發展背景、評估標準皆不同，綠建築之目的與 設計亦隨各國地形、氣候而有所差異。為深入了解綠建築之意函與定位，以下以 美國、英國、日本以及台灣的綠建築評估系統為基礎，探究符合台灣氣候、特性 之綠建築意義(江哲銘，2004)。 (一) 美國-LEED 標章. 治 政 大 建立，發展至今已成為國際性認證的綠建築標章。LEED(Leadership in Energy and 立 Environment Design)意旨「能源與環境的領導設計」 ，可看出美國綠建築於能源與 LEED 標章係由 USGBC(U.S. Green Building Council)於 1995 年自民間發起. ‧ 國. 學. 環境領域中，扮演著舉足輕重的角色。USGBC 將綠建築定義為一種與環境有好 的建築物，目的為減少與其構造、使用、運作、維護以及最終拆除時直接或間接. ‧. 的相關影響(吳明助，2008)。LEED 標章適用區域方面，因美國領土分布於熱帶、 溫帶與寒帶等氣候區，因此，位處上述氣候區者皆可適用 LEED 標章，較不受區. Nat. sit. y. 域氣候特性之影響(劉庭芬、陳清楠，2011)。評估面向中，LEED 標章則囊括七. io. 品質、創新與設計過程與區域優惠得分等項目。. n. al. (二) 英國-BREEAM 標章. Ch. engchi. er. 大面向，包含永續性基地開發、用水效率、能源與大氣、材料與資源、室內環境. i n U. v. 英國為最早實施綠建築標章的國家，於 1990 年 BRE(Building Research Establishment) 官 方 機 構 訂 定 出 BREEAM(Building Research Establishment Environment Assessment Method)評估系統。於歐洲地區，大多將綠建築稱之為生 態建築(Ecological Building)，其目標在於鼓勵最佳建築設計、建築施作、管理及 維護等，並藉此提高設計者了解生態建築對於環境的效益(Holmes and Hudson, 2003)。為遵循其目標，BRE 將 BREEAM 評估系統細分為九大面向，包含管理、 建康與舒適、能源、運輸、水資源、材料、土地使用、生態與污染等面向。 (三) 日本-CASBEE 標章 日本綠建築標章發展較晚，係於 2002 年由 JaGBC(Japan GreenBuild Council) 制 定 CASBEE(Comprehensive Assessment System for Building Environmental 9.
(22) 第二章 文獻回顧. Efficiency)評估系統。於日本，JaGBC 將綠建築統稱為環境共生建築(Bio-symbolic Architecture)，認為建築物首先需以安全性、便利性、舒適性、信賴性為基礎，進 而在建築物的生命週期過程中，以降低環境負荷為目標(簡惠瑜，2008)。CASBEE 評估系統共可區分為兩大類，分別為環境品質(Quality)與環境負荷(Load)，前者 囊括室內環境、維護服務、室外環境與景觀；後者則包含能源、資源與材料、敷 地與物理環境。 (四) 台灣-EEWH 標章 台灣 EEWH(Ecology, Energy Saving, Waste Reduction, Health)評估系統於 1999 年由內政部建築研究所制訂，其名稱即意旨生態、節能、減廢與健康四大面向。 台灣因習慣性利用「綠色」做為環境保護的代名詞，如綠色消費、綠色生活、綠. 政 治 大. 色運輸等等，故於建築產業上，以綠建築(Green Building)作為生態環保建築之用 語。1999 年，內政部建築研究所將綠建築定義為「消耗最少地球資源，製造最少. 立. 廢棄物的建築物」，同時採用綠化、基地保水、日常節能、二氧化碳減量、廢棄. ‧ 國. 學. 物減量、水資源、污水垃圾改善等七大指標做為評估依據；2003 年時，加入生物 多樣性指標與室內環境指標，並將綠建築具體定義為「生態、節能、減廢、健康 的建築物」(內政部建築研究所，2012)。. ‧. 另，為配合台灣的亞熱帶地理與氣候特性，將綠建築闡釋為「從建築物的構. Nat. sit. y. 造、隔熱性能、遮陽設計形式及建築配置得以發揮熱帶建築美學之前提下，建造. io. er. 符合生態、節能、減廢、健康之建築物」(郭柏巖，2008)。此外，亞熱帶的綠建 築挑戰專書中，進一步將綠建築定義從永續建築尺度擴大至地球規模，期望人類. n. al. i n U. v. 的居住環境、建築產業可以像 Ouroboros3般，生生不息且永續發展(林憲德、郭柏 巖，2008)。. Ch. engchi. 綜上所述，本研究認為綠建築之意涵與定位需因地制宜，並非一固定的解釋 或定義便可供各地區採用。根據上述文獻，台灣綠建築之意義應為「建築物依照 亞熱帶炎熱、季風等特性，設計出具生態、節能、減廢、健康之建築物，並與地 球、大自然及各式生物和平共存，創造永續發展的居住環境。」故，台灣綠建築 評估系統與環境應息息相關且緊密結合，其關係如表 2- 1 所示。. 3. Ouroboros 為古西洋神話中的怪獸，可以吞食自己不停生長的尾巴而長生不死，象徵著毀滅與. 再生的無盡循環。 10.
(23) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. 大指標群 生態 節能 減廢 健康. 表 2- 1 綠建築九大指標與環境關係 與地球環境關係 指標名稱 氣候 水 土壤 生物 能源 生物多樣性指標 * * * * 綠化量指標 * * * * 基地保水指標 * * * * 日常節能指標 * * CO2 減量指標 * * 廢棄物減量指標 * 室內環境指標 * * 水資源指標 * * 污水垃圾改善指標 * * 資料來源：內政部建築研究所，2012. 資材. * * * *. 政 治 大 (一) 美國綠建築評估系統-LEED 立 二、美國與台灣之綠建築評估系統. ‧ 國. 學. 美國 LEED 標章之評估對象共可分為六大類，新建案(LEED-NC)、既有建築 物(LEED-EB)、商業建築內部設計(LEED-CI)、建築物結構體(LEED-CS)、住家. ‧. (LEED-H)以及混合開發案(LEED-ND)。本研究主要以住宅類綠建築為研究標的， 故，分析美國 LEED 評估系統時，將以新建案 LEED-NC 為主。LEED-NC 涵蓋. sit. y. Nat. 七大面向，分別為永續基地環境、節水效益、能源效率與大氣環境、材料與資源、 室內環境品質、創新及設計流程、區域優先等面向，各面向中又可細分為必要性. io. n. al. er. 指標與選擇性指標，總計為 61 個細項，如表 2- 2 所示。. Ch. i n U. v. LEED-NC 七大面向各有其配分限制，永續基地環境為 26 分、節水效益為 10. engchi. 分、能源效率與大氣環境為 35 分、材料與資源為 14 分、室內環境品質為 15 分、 創新及設計流程為 6 分、區域優先則為 4 分，總計為 110 分，其認證區間為 40110 分。依分數區間，又可分為四個等級制度，依序為合格、銀級、金級與白金 級，如圖 2- 1。. 圖 2- 1 LEED 分級制度 資料來源：Living Architecture, Inc. 11.
(24) 第二章 文獻回顧. 表 2- 2 LEED 標章評估項目 大面向 必要性指標(Prerequisite) 選擇性指標(Credit) 1.基地選擇(1) 2.開發密度(2) 3.工業廢地再開發(3) 4.交通運輸(4.1-4.4) 永續基地環境 1.土壤侵蝕及沉澱作用控制 5.降低對基地的干擾(5.1-5.2) (Sustainable Sites) 6.防洪計畫(6.1-6.2) 7.降低都市熱島效應(7.1-7.2) 8.降低光害(8) 1.節水為重的景觀設計(1.1-1.2) 節水效益 無 2.污廢水處理技術(2) (Water Efficiency) 3.降低大樓整體用水量(3.1-3.2) 1.建築物最適耗能(1.1-1.5) 1.建築物監督管理單位基本 2.再生能源(2.1-2.3) 工作 3.監督委員會其他工作(3) 能源效率與大氣環境 2.建築物耗能最低規範標準 4.臭氧層保護(4) (Energy and Atmosphere) 3.降低氟氯碳化物的使用 5.能源監控設施(5) 6.綠色能源發電(6) 1.舊建築再利用(1.1-1.3) 2.營建廢棄物管理(2.1-2.2) 3.資源再利用(3.1-3.2) 材料與資源 1.垃圾分類集中回收 4.回收建材(4) (Materials and Resources) 5.當地建材(5.1-5.2) 6.無天然匱乏之餘的自然建材(6) 7.永續經營建材(7) 1.二氧化碳濃度控制(1) 2.通風效率(2) 3.施工期間室內空氣品質計畫(3.1-3.2) 1.最低室內空氣品質基準 4.低逸散性、揮發性建材(4.1-4.4) 室內環境品質 2.空間二手菸控制 5.室內污染源控制(5) (Indoor Environment Quality) 6.系統操控性(6.1-6.2) 7.舒適熱環境(7.1-7.2) 8.晝光及視野(8.1-8.2) 1.創新之設計流程(1) 創新及設計流程 無 2.具有 LEED 專家認證之專案(2) (Innovation and Design Process) 區域優先(Regional Priority) 無 1.建築設計融入區域特色(1) 資料來源：林憲德，2005；蘇芳儀，2014. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 12. i n U. v.
(25) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. (二) 台灣綠建築評估系統-EEWH 1.. 發展序幕 我國綠建築政策於行政院 1996 年的 APEC 永續發展會議中正式揭開序幕，. 對外承諾堆動「人民環境會議」決議目標，並且於「營建白皮書」中宣示推動綠 色建築政策。爾後，於 1999 年，內政部建築研究所正式訂定出「綠建築解說與 評估手冊」 ，以此作為綠建築之審核標準，並且成立「綠建築委員會」及推動「綠 建築標章」，台灣的綠建築政策便自此正式落實。為更有效推動綠建築政策，於 2001 年，行政院更擬訂「綠建築推動方案」 ，要求總工程經費高於五千萬元之公 有新建建築物，皆須取得候選綠建築證書，由公家機關扮演領頭羊的角色，帶動 民間企業隨之跟進。. 政 治 大 使用目的、使用型態等卻不盡相同。為更符合社會所需與永續發展之目標，於 立 2012 年，內政部建築研究所進一步將台灣綠建築評估體系進行分類，主要依建 隨著數十年的發展，申請綠建築標章的建築物愈來愈多，但每棟建築類型、. ‧ 國. 學. 築使用類型分為「綠建築評估手冊-基本型(EEWH-BC)」 、 「綠建築評估手冊-住宿 類(EEWH-RS)」 、 「綠建築評估手冊-廠房類(EEWH-GF)」 、 「綠建築評估手冊-舊建. ‧. 築改善類(EEWH-RN)」以及「綠建築評估手冊-社區類(EEWH-EC)」等五大類別， 透過此五大評估版本，建構出趨近完整的「綠建築家族評估體系」。為使資源有. Nat. sit. y. 效使用與不重複編纂，各評估類別依照其建築特性，僅特別訂定某項指標準則，. er. io. 如住宿類之日常節能與室內環境指標須遵循 EEWH-RS，其餘七項指標則依照 EEWH-BC 之規定，其他綠建築家族評估體系則如表 2- 3 所示(內政部建築研究. al. n. 所，2012)。. 四大範疇 生態 節能 減廢 健康. Ch. engchi. i n U. v. 表 2- 3 綠建築家族評估體系共用指標 九大指標 EEWH-BC EEWH-RS EEWH-GF 生物多樣性指標 ◎ ◎ 綠化量指標 ◎ ◎ ◎ 基地保水指標 ◎ ◎ ◎ 日常節能指標 ◎ CO2 減量指標 ◎ ◎ ◎ 廢棄物減量指標 ◎ ◎ ◎ 室內環境指標 ◎ 水資源指標 ◎ ◎ ◎ 污水垃圾改善指標 ◎ ◎ 資料來源：內政部建築研究所，2012. 13. EEWH-RN EEWH-EC ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎.
(26) 第二章 文獻回顧. 2.. EEWH 九大指標 以內政部建築研究所訂定的綠建築評估手冊 2012 年版為基礎，運用生態、. 節能、減廢以及健康等四大面向，闡述綠建築九大指標之意涵與評估項目。又因 本研究之主要研究標的為住宅類綠建築，因此節能面之日常節能指標與健康面之 室內環境指標，將以「綠建築評估手冊-住宿類(EEWH-RS)」為基準，其餘則遵 循「綠建築評估手冊-基本型(EEWH-BC)」(內政部建築研究所，2012)。 (1) 生物多樣性指標(生態面)：生物多樣性指標為九大指標之第一項，可見其重要 程度。此指標主要目的為保全生物鏈中最基盤的小生物棲息環境，並以非人 工方式創造生物多樣性環境，以提供其覓食、築巢、繁殖等功能，故，應保 留原始之多樣化土壤、植被、水文、氣候等空間，創造多樣化的綠地品質供 小生物棲息。因此，生物多樣性指標著重於綠地生態品質以及生物基因交流. 政 治 大 性、土壤生態、照明光害與生物移動障礙等六大分類，其中為抑止照明光害 立 與生物移動障礙的產生，此兩個評估項目則以扣分方式評估。. 路徑兩者，進一步細分為六大類，分別為生態綠網、小生物棲地、植物多樣. ‧ 國. 學. ， (2) 綠化量指標(生態面)：上述提及之生物多樣性，主要強調綠地的「生態品質」 而在綠化量指標部分，主要著重於「綠化量」 ，使生物多樣性與綠化量指標達. ‧. 到質與量互補的功能。綠化量指標，主要管制二氧化碳固定量，期望透過植 栽的方式，達到二氧化碳固定效果，並依照不同的栽植類型，提供植物二氧. y. Nat. sit. 化碳固定量的相對換算機制，藉此亦防止種植單一作物，鼓勵栽種各式植物。 栽植類型，做為最終綠化量指標的評分依據。. al. er. io. 綠化量指標中各栽植類型的二氧化碳固定量如表 2- 4 所示，並依照表 2- 4 之. n. v i n Ch 表 2- 4 各種植栽單位面積二氧化碳固定量 Gi e nCOg c固定量 hi U Gi. 生態 複層 喬木. 2. (kg/m ). 大小喬木、灌木、花草密植混種區 (喬木間距 3.5m 以下). 1200. 闊葉大喬木. 900. 闊葉小喬木、針葉喬木、疏葉喬木. 600. 棕櫚類. 400. 灌木(每 m2 至少栽植 2 株以上). 300. 多年生蔓藤. 100. 草花花圃、自然野草地、水生植物、草坪 老樹 保留. 覆土深度. 2. 栽植類型. 米高徑 30cm 以上 樹齡 20 年以上. 屋頂、陽台、露臺 1.0m 以上. 1.0m 以上 0.7m 以上 0.4m 以上. 0.5m 以上. 20. 0.1m 以上. 0.3m 以上. 900. -. -. -. -. 600 資料來源：內政部建築研究所，2012 14. 其他.
(27) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. (3) 基地保水指標(生態面)：基地保水指標，著重基地保水性以及涵養雨水的功能， 進而促進土壤內具備有機存活的空間，且可有效減緩都市洪水的發生。依照 基地保水之設計分類，可分為常用保水設計與特殊保水設計，其中常用保水 設計包含綠地、被覆地、草溝保水量(Q1)、透水鋪面設計保水量(Q2)、花園土 壤雨水截留設計保水量(Q3)；特殊保水設計則包含貯集滲透空地或景觀貯集 滲透水池設計(Q4)、地下礫石滲透貯集(Q5)、滲透排水管設計(Q6)、滲透陰井 設計(Q7)、滲透側溝(Q8)。 (4) 日常節能指標(節能面)：住宅類綠建築之日常節能指標須遵循 EEWH-RS 之 規定，且其為門檻指標之一，若此指標未合格則無法取得綠建築之認證。日 常節能指標主要針對建築物外殼設計、空調系統、照明系統以及固定耗能設 備等項目予以規範，目的為減緩對地球的傷害。建築外殼部分強調開窗率、. 治 政 故 EEWH-RS 以個別空調系統的節能標章為評估依據；照明系統則以提高燈 大 立 具效率與照明功率為方向，且因私人住宿單元難以查證，故將私人住宿空間. 遮陽設計與節能玻璃的使用；空調系統部分因住宿類建築較少中央空調系統，. ‧ 國. 學. 與公共空間分開衡量；固定耗能設備如熱水器、烹飪設備、淋浴設備等，強 調應以標準型與節能型設備為主，如太陽能熱水器、熱水管保溫等。. ‧. (5) CO2 減量指標(減廢面)：CO2 減量指標之目的為降低施工前建材的生產，與 運輸階段中所排放的二氧化碳量，以節約建材使用量為主要衡量依據。CO2. sit. y. Nat. 減量指標包含四大範疇，分別為結構合理化、建築輕量化、耐久化以及再生 建材使用。結構合理化強調建築外觀設計規整，且立面設計均勻單純；建築. io. er. 輕量化意旨鼓勵採用輕量鋼骨結構、乾式隔間或高性能混凝土設計等；耐久. al. n. v i n Ch 採用再生面磚或骨材做為建築材料，以降低製造新建材時所產生的二氧化碳 engchi U 化強調建築結構的耐震力，以及方便後續維修之明管設計等；再生建材強調 量。. (6) 廢棄物減量指標(減廢面)：與 CO2 減量指標不同的是，廢棄物減量指標著重 於降低施工中及日後拆除所產生的環境污染量。依據污染源制訂四大評估範 疇，包含工程平衡土方、施工廢棄物、拆除廢棄物與施工空氣污染。工程平 衡土方係於施工前計算開挖量，以減少額外運送多餘或不足土方，造成環境 污染；為降低施工廢棄物，運用系統模板與營建自動化工程技術；為降低拆 除時所產生的廢棄物，因而採用再生建材；施工中所產生的空氣污染，則透 過清洗措施、灑水噴霧、防塵圍籬等預防措施，予以降低污染量。 (7) 室內環境指標(健康面)：室內環境將直接影響居住者的生活品質，因此住宿類 綠建築需遵循 EEWH-RS 之規定，其中包含音環境、光環境、通風換氣與室 內建材裝修等四大部分。音環境部分，注重外牆、窗戶或樓板的隔音效果， 15.
(28) 第二章 文獻回顧. 以提升民眾的居住安寧；光環境則強調自然採光的重要性；通風換氣則因應 台灣的特殊氣候，期望居住環境可符合全年性或季節性的風向，藉此引入自 然的新鮮空氣；室內建材裝修強調減少室內裝修量，並採用受綠建材標章認 證之建材，為降低有害空氣污染物的逸散情形。 (8) 水資源指標(健康面)：因台灣降雨量不均，且民眾用水習慣等因素，致使水資 源無故浪費，為改善此現象，特制定水資源指標，強調水資源的重要性。水 資源指標的規劃重點，強調省水器材的使用、雨水中水再利用系統、空調節 水等設計，進而達到良好的水資源回收效益。所謂省水器材包含大便器省水 裝置、小便器省水裝置、水栓設置省水閥或起泡器、以淋浴取代浴缸設備等； 雨水中水再利用系統則強調將雨水中水蒐集後，運用於廁所或澆灌系統；空 調節水意旨採用節水型冷卻水塔或設置空調冷凝水回收系統，以降低冷卻水. 治 政 (9) 污水及垃圾改善指標(健康面)：污水及垃圾改善指標區分為污水改善指標與 大 立 垃圾改善指標兩大類，兩者皆取得合格後才可獲得污水及垃圾改善指標。於 蒸發之損失。. ‧ 國. 學. 污水改善指標中強調是否設置污水處理設施；垃圾改善指標則列舉出十一項 垃圾處理設施，如垃圾集中場、廚餘集中設施、落葉堆肥再利用、定期清洗. ‧. 消毒等設計，並依據各設計項目，給予獎勵得分，如表 2- 5 所示。. y. sit. io. n. al. 獎勵得分 G1=8 分. er. Nat. 表 2- 5 垃圾處理獎勵得分 垃圾處理措施 當地政府設有垃圾不落地等清運系統，無須設置專用垃圾集中場及密閉 式垃圾箱者（本項與 6.7.9.項不能重複得分） 設有廚餘收集處理再利用設施並於基地內確實執行資源化再利用者（必 須有發酵、乾燥處理相關計畫書及設備說明才能給分） 設有廚餘集中收集設施並定期委外清運處理，但無當地資源化再利用者 （2.與 3.只能任選其一） 設有落葉堆肥處理再利用系統者（必須有絞碎、翻堆、發酵處理相關計 畫書及設備說明才能給分） 設置冷藏、冷凍或壓縮等垃圾前置處理設施者 設有空間充足且運出動線說明合理之專用垃圾集中場（運出路徑必須有 明確之圖示） 專用垃圾集中場有綠化、美化或景觀化的設計處理者 設置具體執行資源垃圾分類回收系統並有確實執行成效者 設置防止動物咬食且衛生可靠的密閉式垃圾箱者 垃圾集中場有定期清洗及衛生消毒且現場長期維持良好者（限已完工建 築申請） 上述以外之垃圾處理環境改善規劃，經評估認定有效者 資料來源：內政部建築研究所，2012. Ch. engchi. 16. i n U. v. G2=5 分 G3=2 分 G4=4 分 G5=4 分 G6=3 分 G7=3 分 G8=2 分 G9=2 分 G10=2 分 G11=認定值.
(29) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. 綜上所述，EEWH 九大指標中富含諸多評分細項，依照各建築的地理、區域、 設計目標、預算等因素，各案例最終的得分項目將有所差異。以下則彙整住宅類 EEWH-RS 九大指標的評估項目，如表 2- 6，以利後續問卷設計之研究。. 生態面 綠化量. 立. 基地保水. 政 治 大. ‧ 國. 學. 日常節能. io. sit. Nat. CO2 減量. y. ‧. 節能面. 生物移動障礙 廣場或停車場障礙等 生態複層植栽綠化 大小喬木、花草密植混種區等 喬木、灌木 闊葉大喬木、棕櫚類等 多年生蔓藤；草花花圃、自然野草地、草坪；老樹保留 常用保水設計 綠地、透水鋪面、花園土壤等 特殊保水設計 貯集滲透空地、地下礫石等 建築外殼節能設計 開窗率、遮陽設計、節能玻璃等 空調系統 照明系統 固定耗能設備 結構合理化 形狀係數 F 建築輕量化 輕量化係數 W 耐久化 耐久化係數 D 再生建材使用 非金屬建材使用率 R 工程平衡土方 工程不平衡土方比例 Ple 施工廢棄物 施工廢棄物比例 Plb 拆除廢棄物 拆除廢棄物比例 Pld 施工空氣汙染 施工空氣汙染比例 Pla 音環境 外牆、窗、樓板等 光環境 自然採光、人工照明等. n. al. er. 大指標群. 表 2- 6 綠建築九大指標評估項目 指標名稱 大分類 小分類 生態綠網 總綠地面積比、立體綠網等 小生物棲地 水域生物棲地、多孔隙棲地等 植物多樣性 喬木歧異度、灌木歧異度等 生物多樣性 土壤生態 表土保護、落葉堆肥等 照明光害 路燈眩光、鄰地投光等. 減廢面 廢棄物減量. 室內環境. 健康面. Ch. engchi. 通風換氣環境 室內建材裝修 省水器材使用 雨水中水再利用系統 水資源 空調節水 污水指標 污水垃圾改善 垃圾指標. i n U. v. 自然通風型、外氣引入型等 整體裝修建材、綠建材等 大便器、小便器、淋浴等 節水型冷卻水塔等 一般生活、專用浴室雜排水等 垃圾集中場綠化、廚餘集中等. 資料來源：內政部建築研究所，2012 17.
(30) 第二章 文獻回顧. 3.. EEWH 等級制度 EEWH 評估架構係以各指標的得分做計算，每項指標具配分上限，如表 2- 7. 所示，而四大範疇之九大指標加總洽為一百分。申請 EEWH 認證時，首先需符 合日常節能指標與水資源指標兩項，若未符合此兩項指標，即使其他指標取得基 本得分，仍無法獲得 EEWH 之認證。 表 2- 7 EEWH 九大指標配分表 四大範疇. 九大指標 生物多樣性. 9分. 綠化量. 9分. 基地保水. 9分. 生態. 節能. 日常節能 (必要). 建築外殼節能指標 EEV. 14 分. 空調節能指標 EAC. 12 分. 政 治 大 照明節能指標 EL. 立CO 減量. 8分. 16 分. 室內環境. 12 分. 水資源(必要). 8分. 污水垃圾改善. 5分. sit. y. Nat. 資料來源：內政部建築研究所，2012. 25 分. ‧. ‧ 國. 32 分. 學. 廢棄物減量. 27 分. 6分 8分. 2. 減廢. 健康. 指標配分上限 範疇配分. io. er. 分級評估制度方面，起初以得分區間 12 至 82 分為基礎，並採對數常態分布 方式建立分級制，卻導致綠建築標章具有「合格容易，高得分困難」的特性，為. n. al. i n U. v. 改善此現象且積極推動優質綠建築的市場，如今採用五個概率區間做為分級評估. Ch. engchi. 的依據。現今，以得分區間 20-90 分為基礎，五個概率區間則分別為 95%以上、 80-95%、60-80%、30-60%以及 30%以下，故，獲得 64-90 分者為鑽石級、53-64 分者為黃金級、45-53 分者為銀級、37-45 分者為銅級、20-37 分者為合格級等五 等級評估系統，如圖 2- 2 所示。. 圖 2- 2 EEWH 分級制度 資料來源：內政部建築研究所，2012 18.
(31) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. (三) 美國與台灣綠建築體系之綜合比較 綜上所述，已針對美國與台灣的評估體系、規範內容與等級制度等有深入的 瞭解，以下將進一步剖析兩者綠建築體系的相似與相異之處，分為發展背景與指 標內容闡述之。 1.. 發展背景 美國 LEED 係於 1996 年由 USGBC 所發起，USGBC(U.S Green Building. Council)為一個民間的法人團體，不受政府牽制影響，因此於制訂 LEED 標章之 初，即結合產業、政府官方以及學術界三大領域，共同制定 LEED 的規範內容， 而非由政府單方面制定。亦因如此，LEED 的標章規範中，更符合市場需求，並 融入一定的商業色彩，透過民間力量，促進 LEED 綠色建築市場的蓬勃發展 (林 憲德，2005)。. 立. 政 治 大. 然而，台灣 EEWH 發展背景卻與美國 LEED 相反。台灣 EEWH 於 1999 年. ‧ 國. 學. 由內政部建築研究所制定，其是由政府單位輔導建立，亦屬一官方機構。制定之 初，因公權力的強制介入，導致 EEWH 評估內容較缺乏產業色彩，使得綠建築 市場的成效不彰。為改善此現象，內政部建築研究所強制公有建築物工程費達五. ‧. 千萬元以上者，必須先取得綠建築候選證書，由政府擔任領頭羊的工作，吸引民. y. Nat. 間自願申請綠建築標章。由此可見，台灣 EEWH 的發展脈絡係由上而下的方式，. io. sit. 恰巧與美國 LEED 由下而上相反(劉庭芬、陳清楠，2011)。. n. al. er. 表 2- 8 LEED 與 EEWH 發展背景之比較 LEED EEWH Leadership in Energy and Environment Ecology, Energy Saving, Waste Design Reduction, Health 1996 年 1999 年 民間發起建立 政府單位輔導建立 (產+官+學) (官+學) USGBC 內政部建築研究所 (U.S. Green Building Council) GBCI 財團法人台灣建築中心 (Green Building Certification Institute) 由下而上 由上而下. 名稱 進程 建立方式 制定單位 認證單位 推行機制 2.. Ch. engchi. i n U. v. 指標內容 美國 LEED 共囊括七大面項，雖與台灣 LEED 的九大指標不盡相同，但兩者. 內部的組成細項卻有相近之處。表 2- 9 係以台灣 EEWH 為比較基礎，評估美國 LEED 的必要性指標與選擇性指標是否具相似的規範內容。根據表 2- 9，可看出 19.
(32) 第二章 文獻回顧. 台灣 EEWH 中的綠化量指標、日常節能指標、水資源指標與污水垃圾改善指標， 較穩合美國 LEED 規範之範疇。 其餘指標中，僅些許評估細項與美國具相對應細項，如生物多樣性指標中， 土壤生態對應至土壤侵蝕及沉澱作用控制；照明光害對應至降低光害；生物移動 障礙對應至降低對基地的干擾，其餘之生態綠網、小生物棲地與植物多樣性則屬 台灣 EEWH 的規範特性。反之，LEED 指標亦包含美國自身的特殊規範，如基地 選擇、開發密度、工業廢地再開發以及交通運輸等項目，屬台灣 EEWH 規範中 較為忽略的項目。表 2- 10 則詳列出台灣 EEWH 與美國 LEED 之相異處。 表 2- 9 美國 LEED 與台灣 EEWH 規範內容之比較 台灣 EEWH 美國 LEED 指標名稱 大分類 必要性或選擇性指標 大面向 生態綠網 小生物棲地 植物多樣性 生物多樣性 土壤生態 土壤侵蝕及沉澱作用控制 永續基地環境 照明光害 降低光害 永續基地環境 生物移動障礙 降低對基地的干擾 永續基地環境 生態複層植栽綠化 喬木、灌木 多年生蔓藤；草花 綠化量 降低都市熱島效應 永續基地環境 花圃、自然野草 地、草坪；老樹保 留 防洪計畫 永續基地環境 常用保水設計 基地保水 節水為重的景觀設計 節水效益 特殊保水設計 建築物耗能最低規範標準 能源效率與大氣環境 建築外殼節能設計 建築物最適耗能 能源效率與大氣環境 日常節能 空調系統 再生能源 能源效率與大氣環境 照明系統 能源監控設施 固定耗能設備 結構合理化 建築輕量化 耐久化 CO2 減量 資源再利用 材料與資源 再生建材使用 回收建材 材料與資源 當地建材 材料與資源. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 20. i n U. v.
(33) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. 無天然匱乏多餘的自然建材 永續經營建材. 材料與資源 材料與資源. 營建廢棄物管理 舊建築再利用. 材料與資源 材料與資源. 拆除廢棄物 施工空氣汙染 音環境 光環境. 施工期間室內空氣品質計畫. 室內環境品質. 晝光及視野 最低室內空氣品質基準. 室內環境品質 室內環境品質. 通風換氣環境. 通風效率 舒適熱環境 低逸散性、揮發性建材. 室內環境品質 室內環境品質 室內環境品質. 工程平衡土方. 室內環境. 水資源. 室內建材裝修 省水器材使用 雨中水再利用系統 空調節水 污水指標 垃圾指標. 立. 政 治 大 降低大樓整體用水量. 節水效益. 污廢水處理技術 垃圾分類集中回收. 學. 污水垃圾改善. 施工廢棄物. ‧ 國. 廢棄物減量. 節水效益 材料與資源. ‧. 表 2- 10 美國 LEED 與台灣 EEWH 規範內容之相異處 台灣 EEWH 美國 LEED 指標名稱 大分類 必要性或選擇性指標 大面向 生態綠網 基地選擇 生物多樣性 小生物棲地 開發密度 永續基地環境 植物多樣性 工業廢地再開發 基地保水 特殊保水設計 交通運輸 結構合理化 建築物監督管理單位基本工作 CO2 減量 建築輕量化 降低氟氯碳化物的使用 能源效率與大氣環境 耐久化 監督委員會其他工作. n. er. io. sit. y. Nat. al. 廢棄物減量 室內環境. 工程平衡土方 拆除廢棄物 音環境. Ch. engchi. i n U. v. 臭氧層保護 綠色能源發電 空間二手菸控制 二氧化碳濃度控制 室內污染源控制 系統操控性 創新之設計流程 具有 LEED 專家認證之專案 建築設計融入區域特色. 21. 室內環境品質. 創新及設計流程 區域優先.
(34) 第二章 文獻回顧. 綜上所述，因應不同地區的發展特性與地理環境，台灣 EEWH 規範中，特 別強調以生物觀點出發的生物多樣性；特殊保水設計；更為具體的 CO2 減量方 式，如結構合理化、建築輕量化、耐久化；廢棄物減量則規範工程平衡土方與拆 除廢棄物時所產生的廢棄物；室內環境則著重音環境的品質。美國 LEED 部分， 則強調基地選擇之適宜性、是否具建築監督單位、二手菸控制、建築設計是否創 新與融入當地特色等項目，認為 LEED 標章更為重視建築物周遭的整體環境，係 屬台灣 EEWH 評估系統較為缺乏的範疇。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 22. i n U. v.
(35) 住宅類綠建築評估項目對不動產估價調整率之影響. 第二節 綠建築溢價情形 一、不動產價格之認知與影響因素 為了解綠建築於市場上的溢價情形，認為首先需對溢價的「價」，以及綠建 築是否屬不動產價格的影響因素之一，兩者疑慮加以釐清，因此，以下將以不動 產價格之認知與不動產價格之影響因素兩大類進行探究。 (一) 不動產價格之認知 市場上，價格與價值常處於灰色地帶，無法具體分割兩者之定義。通說而言， 價格(Price)係透過整體經濟架構，所展現的量化價格；價值(Value)則為消費者主 觀意識下，所認定的商品價值。於不動產市場中，不動產價格係依每個人受不動. 政 治 大. 產效用、不動產相對稀少性及不動產有效需要性，三者相互結合後所產生的不動 產經濟價值(林英彥，2003)。而效用、相對稀少性以及需要性，皆屬消費者的認. 立. 知反應，所謂認知反應意旨消費者受到內在或外在的刺激或影響時，將透過認知. ‧ 國. 學. 而決定最終反應的方式與行動(Kotler, 1994)。故，認為不動產價格雖為市場決定 的量化值，但事實上，卻受到強烈的消費者主觀意識影響。. ‧. 價值(Value)亦存在各式定義，如「價值為消費者願付之最低價格」 、 「價值為 消費者想從產品中獲得的」 、 「價值為消費者支付產品價格後，想換得的品質」或. Nat. sit. y. 「價值為消費者於付出與獲得兩者間之比較」(Zeithaml, 1988)。綜合上述定義，. io. er. 諸多學者認為消費者的認知價值(Perceived Value)為消費者付出的總代價與獲得 的總效用兩者間的整體性評估，且將隨消費者的個人主觀意識而異 (Engel,. n. al. i n U. v. Blackwell and Miniard, 1995)。其中，認知價值係由認知利益與認知犧牲兩者所構. Ch. engchi. 成，並且影響消費者的購買意願，當消費者提升該物品的認知利益時，認知價值 亦會有所提升，而購買意願也隨之提高；反之，認知犧牲則會與認知價值與購買 意願呈現負相關(Monroe, 1979)。 綜上所述，認為綠建築之溢價的「價」較偏向於價值(Value)，且當民眾愈了 解綠建築的認知利益時，將提高其認知價值，因而使購買綠建築的意願有所提升； 反之，當民眾發現綠建築存在認知犧牲時，則會使其認知價值與購買意願下降。 (二) 不動產價格之影響因素 影響不動產價格的主要因素，大致可分為一般因素、區域因素以及個別因素 等三大類(林英彥，2003)。所謂一般因素意旨不動產價格將隨著全面性的社會、 經濟與行政等因素所影響，如國民所得、利率變動、人口變動、房屋政策等；區 域因素意旨影響不動產所屬地區的社會、經濟、行政等條件，如交通方便程度、 23.
(36) 第二章 文獻回顧. 道路系統完善程度、公共設施鄰近程度、社區關係等；個別因素則可分為土地及 建物兩大類，土地包含區位、地勢、建蔽容積率、土地使用習慣等，建物則囊括 建築設備、建築維護、居住安全等(卓輝華，2007)。 本研究中，主要係以建築類型中的綠建築為研究基礎，為更了解綠建築對於 不動產價格是否具影響程度，以下將針對個別因素中的建物因素做進一步探討。 根據相關研究的分析與彙整，個別因素之建物又可細分為住宅實質屬性與生活環 境品質(高文津，2000)。所謂住宅實質屬性意旨住宅本身之建坪、房間數、樓層、 屋齡等因素；生活環境品質意旨社區住宅環境、鄰里環境與建物生活機能等因素， 其中社區住宅環境與建物生活機能又囊括通風採光、空間設計、外部結構造型等 因素，其皆屬綠建築的設計範疇。故，透過各文獻之彙整，歸納認為綠建築亦屬 影響不動產價格的因素之一，如圖 2- 3。 社會因素 一般因素. 立. 政 治 大. 行政因素. ‧ 國. 社會條件 區域因素. 綠建築設計. 學. 經濟條件 行政條件 住宅實質屬性. 社區住宅環境. 生活環境品質. 鄰里環境. ‧. 個別因素. 建物. 建築物生活機能. Nat. (卓輝華，2007). (高文津，2000). io. sit. 外殼造型. 通風設計 採光設計. er. (林英彥，2003). 中庭綠化 垃圾集中場. 土地. y. 不 動 產 價 格 之 影 響 因 素. 經濟因素. 圖 2- 3 不動產價格之影響因素架構表. n. al. Ch. 二、綠建築之租金與售價溢價情形. engchi. i n U. v. 綠建築將改變市場參與者於房地產領域的行為，並利用價格差異的方式，將 資金重新做分配，進而對環境做更有效率的投資，所謂價格差異則意旨綠建築市 場中產生的租金溢價或售價溢價之情形(Fuerst and McAllister, 2011)。根據相關文 獻，受綠建築標章認證之建築物，普遍存在租金溢價或售價溢價的情況，但其溢 價幅度將因研究標的、研究方法、研究時程、資料來源等因素而有所差異。以下 則分為租金溢價(Rental Premium)以及售價溢價(Sales Price Premium)闡述之。 (一) 租金溢價(Rental Premium) 根據相關文獻之彙整，LEED 與 Energy Star 兩項綠建築標章皆存在約 5%以 上的租金溢價，但些許文獻並未考量到綠建築特性與地理區位之影響因素。綠建 築的特性包含較新、自有使用、較低空屋率、較高承租率等特性(Nelson, 2007)， 24.
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