第三章 問卷設計與調查
第四節 問卷設計與調查-第二階段
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第四節 問卷設計與調查-第二階段
一、問卷目的
完成第一階段的問卷設計與調查後，可初步了解產、官、學三方面對於綠建 築評估項目以及其房價影響力之看法。然而，本研究之權重結果，將做為估價方 面的參考，其權重值必深深影響不動產的產權價值，以及綠建築市場的溢價效果。
故，為提供更具可信度與可靠度的研究結果，將以第一階段問卷分析結果為基礎，
微幅改善問卷內容與填答方式後，進行第二階段之問卷調查。
二、問卷對象
因本研究之研究成果主要提供予不動產估價師作為估價時的參考依據，故，
第二階段之問卷調查對象將以不動產估價師為主。自民國 91 年至 105 年間，全 國共有 503 名不動產估價師，開業人數共有 347 名，其中台北市與新北市占多 數，共為 146 名，其次依序為台中市 73 名以及高雄市 50 名，因此，本研究以此 三個地區為主要訪查區域。此外，於第一階段問卷調查中，發現若能提升不動產 估價師對於綠建築的了解與認知，將可有效增加問卷結果的參考價值。本研究透 過中華民國不動產估價師公會全國聯合會，舉辦台北、台中、高雄三場的綠建築 講習，講習時間為三個小時，說明綠建築發展背景、綠建築九大指標，以及各指 標下綠建築評估項目的意涵與效益等，藉以提升不動產估價師對於綠建築領域的 了解。於講習的過程中，同時進行問卷調查，當講解完一指標內的評估項目後，
隨即進行問卷的填答，以增加問卷的分析價值，並提高其填答率。
三、問卷修正內容 (一) 基本資料增修
因第二階段之受訪對象將鎖定不動產估價師，原先於基本資料中詢問職業領 域部分則無實質意義，故，將此題更改為是否具不動產估價師證照，以確保受訪 對象之準確性。此外，第一階段中發現，受訪之不動產估價師普遍年齡較低，且 文獻中亦提及不動產估價師將隨著實務經驗增加，而產生過度自信現象(王士鳴，
2006)，故，於基本資料中，增加職業年資之問項，屬後續分析的重要資訊之一。
(二) 增加填答技巧說明
透過第一階段之意見回饋，發現受訪對象對於如何填答 AHP 問卷，著實產 生困擾，因此於第二階段問卷中，為解決此問題，特別增加填答技巧。所謂填答 技巧意旨先將各評估項目給予 1-9 分的分數，於一對一比較價格影響力時，其分
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數之差值即為價格影響力。舉例而言，價格影響程度為 A1.≧A2.≧A3.，分別給 予 9 分、6 分、2 分，則 A1.與 A2.相比時，應勾選偏 A1.之稍具影響力 3 分(9-6=3 分)；A1.與 A3.相比時，應勾選偏 A1.之非常具影響力 7 分(9-2=7 分)。
(三) 修正節能面向之層級架構
根據第一階段問卷之分析結果，可發現日常節能指標所佔權重為最高，但分 析其原因，認為有可能係因節能面向中僅有日常節能指標，以致日常節能指標下 的各評估項目所分到的權重亦較高。因此，於第二階段中修正節能面向之層級架 構，將日常節能指標拆分為隔熱遮陽(D)、空調系統(E)、節能設備(F)，期望以此 三項評估項目代替日常節能指標，進而求出更具參考價值之權重值。修正前與修 正後之層級架構如圖 3- 14、圖 3- 15 所示。
圖 3- 14 第一階段之節能面向層級架構(修正前)
圖 3- 15 第二階段之節能面向層級架構(修正後) 四、第二階段問卷分析
(一) 受訪對象之背景資料分析
受訪對象共為 37 位不動產估價師，分別為台北 15 位、台中 11 位以及高雄 11 位。於 37 位受訪對象中，以男性為主，約佔 75%，女性僅有 9 位，佔 25%；
年齡部份 18-30 歲僅有 2 位，31-45 歲有 12 位，46-65 歲有 23 位，發現不動產估
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價師之年齡層普遍偏高。職業年資方面，分布較為平均，年資 5 年以下者約占 14%，5 至 10 年者占 19%，10 至 15 年者占 27%，15 至 20 年者占 10%，20 年以 上者則占 30%。而在綠建築購買與居住經驗部分，受訪對象中僅 3 位曾購買過綠 建築，其中僅有兩位實際居住過，其餘受訪者皆未居住過綠建築。
綠建築價格部分，受訪對象皆願提高價格購買綠建築，調查受綠建築訓練前，
平均願提高 8.35%的願付價格，若以地區分析時，台北僅為 4.37%，台中為 8.23%，
高雄則高達 12.45%。相對地，受綠建築訓練後之不動產估價師，平均願提高 9.77%
的願付價格，台北地區平均為 6.13%，相較於受訓前願付價格比率，有 11 位估 價師提高其願付價格，4 位估價師並未變動其心理願付價格；台中地區平均為 8.18%，相較於受訓前願付價格比率，僅有 2 位估價師提高其願付價格，2 位降 低其願付價格，另有 7 位並未變動；高雄地區平均為 15%，相較於受訓前願付價 格比率，有 6 位估價師提高其願付價格，1 位降低其願付價格，另有 4 為並未變 動。整體而言，當不動產估價師經專業綠建築講習後，共有 19 位不動產估價師 願再提高綠建築之願付價格；反之，3 位不動產估價師下降其願付價格；15 位不 動產估價師則未變動其願付價格。
(二) 一致性檢定
根據 Saaty 之研究，問卷需通過一致性檢定始可進行後續的權重分析，所謂 一致性檢定意旨 CR 值小於 0.1。於專業綠建築講習中，已針對問卷填答的邏輯 詳細且反覆說明，因此於一致性檢定部分，37 份皆屬有效問卷，故，後續權重分 析，將以此 37 份為分析基礎。
(三) 九大指標權重值分析
首先，利用問卷層級架構中的第二層面向與第三層指標進行分析，可發現不 同地區的不動產估價師仍存在些許價格認知上的差異。由圖 3- 16 可知，台北部 分，價格影響力較高的前三名依序為綠化量、節能設備以及二氧化碳減量，其原 因推論為北部地區熱島效應最為顯著，因此植栽綠化部分較具價格影響力；反之，
最不具價格影響力者為生物多樣性、隔熱遮陽與水資源。台中部分，價格影響力 較高的前三名依序為室內環境、隔熱遮陽以及水資源，其中，台中的水資源指標 權重為三地區之最，推論其原因係因中部日月潭水庫的缺水危機所致，室內環境 指標則係因工廠等汙染源，導致空污問題嚴重，因此受大環境的影響，造成室內 環境與水資源成為中部地區較具價格影響力的指標；反之，最不具價格影響力者 為生物多樣性、基地保水以及綠化量，皆為生態面向之指標。高雄部分，價格影 響力較高的前三名依序為室內環境、空調系統以及隔熱遮陽，室內環境之原因與
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權重值分析係採用 Expert Choice 軟體之分配模態(Distributive Mode)計算，
綜合分析全國北中南三地區之不動產估價師的價格認知程度。由表 3- 10 可看出， 台北 6.90% 12.50% 8.10% 7.20% 9.10% 11.20%10.40% 7.90% 9.30% 7.30% 10.00%
台中 3.90% 6.00% 4.30% 12.90% 7.60% 12.20% 6.40% 9.30% 14.50%12.30%10.50%
高雄 5.10% 9.70% 4.40% 10.90%14.10%10.60% 7.00% 4.10% 19.80% 6.70% 7.60%
北中南 5.40% 9.40% 5.60% 10.10%10.20%11.70% 8.20% 7.00% 13.90% 8.70% 9.70%
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若將各地區進行相互比較，高雄地區之價格影響權重落於 0.4%至 7.5%之間，
約為 7.1%的權重差異，全國以及其餘地區之價格影響權重差異則較小，約為 5.5%，
且前十名項目的價格影響權重於各地區間落差亦較大，舉例而言，高雄地區之 E1 權重值為 7.5%，但於台中地區僅為 4.6%；反之，十名以外者，各地區的價格影 響權重差異情形則趨於相似。
是以，本研究認為價格影響權重為 3%以上的項目，將主宰實際案例的最終 溢價幅度，且建議可綜合參閱全國、台北、台中、高雄之價格影響權重，以增加 價格影響權重的客觀性。
圖 3- 17 各地區綠建築評估項目之價格影響權重排序表 表 3- 11 各地區綠建築評估項目之價格影響權重排序前十名者 價格影響權重
排序前十名者 全國 台北 台中 高雄
1 E1 6.20% E1 6.10% D1 5.60% E1 7.50%
2 F1 4.70% F1 4.80% I2 5.40% E2 6.60%
3 I2 4.70% G4 3.70% F1 5.00% I2 6.10%
4 E2 3.90% B1 3.50% E1 4.60% I1 5.20%
5 I1 3.70% G1 3.20% D2 4.10% I3 4.80%
6 D1 3.50% B6 3.10% F2 3.60% D3 4.20%
7 D3 3.50% E2 3.00% H2 3.60% D1 3.80%
8 I3 3.30% I2 3.00% I3 3.60% F1 3.80%
9 F2 3.20% D3 2.90% J5 3.40% I4 3.70%
10 D2 3.10% F2 2.90% D3 3.20% D2 3.00%
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第五節 小結
本章節以台灣綠建築標章 EEWH 為基礎，建立綠建築評估項目的層級架構，
進而運用 AHP 層級分析法，釐清各評估項目之價格影響權重。層級架構中，第 一層為目標層，以探究住宅類綠建築評估項目之價格影響力為目的。第二層為面 向層，共分為生態面、節能面、減廢面以及健康面。第三層為指標層，生態面包 含生物多樣性、綠化量、基地保水指標；節能面包含日常節能指標，更於第二階 段問卷中修正為隔熱遮陽、空調系統、節能設備等三項；減廢面包含二氧化碳減 量、廢棄物減量；健康面包含室內環境、水資源、污水垃圾改善指標。於指標層 下的第四層，則共囊括 49 項的綠建築評估項目。
根據上述的層級架構，首先進行第一階段問卷設計與調查，受訪對象以建築 師、不動產估價師以及政府與專家學者為主，其皆認為日常節能與室內環境指標 最具價格影響力，且平均而言願提高 7.26%之綠建築願付價格。以第一階段的意 見回饋為基礎，微幅修正問卷內容，如修正日常節能指標為隔熱遮陽、空調系統 以及節能設備三項，並增設是否為不動產估價師以及職業年資等問項，以確定受 訪對象皆為參與綠建築講習的不動產估價師。第二階段問卷調查結果顯示，價格 影響力較高的前三名依序為室內環境、節能設備以及空調系統，而最不具影響力 者為生物多樣性、基地保水以及廢棄物減量。此外，平均願提高 8.35%的綠建築 願付價格，而當不動產估價師經專業綠建築講習後，因更加了解綠建築之意涵，
普遍願提高綠建築願付價格至 9.77%。
各綠建築評估項目之價格影響權重方面，各地區內價格影響權重為前十名者，
其項目間的權重值差異情形較為懸殊，約為 3%至 7.5%；相對地，其餘 39 個項 目僅為 0.3%至 3%的落差，是以，本研究認為價格影響權重為 3%以上的項目，
將主宰實際案例的最終溢價幅度。
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