不動產市場分析

公共建設投資除可厚植國家資本存量、帶動民間投資外，尚具有刺激景氣的 效果，近年來，地方政府釋出的公共建設興建個案多集中在苓雅區、前鎮區(亞洲 新灣區一帶)，而高雄市立圖書總館、高雄世貿展覽館、海洋文化及流行音樂中心、

輕軌等建設都對該區塑造出無限的前景。

2008 年捷運通車後，運輸機動性與可及性以提升為全國性的層級，帶動的商 業效益、產業匯集與整體生活環境的整建，帶動不動產的活力並且吸引建商進駐，

儼然成為南高雄的新興商業核心；再者，因為海岸景觀住宅大樓的林立，也成就 亞洲新灣豪宅區為南高雄最為密集的高級住宅商圈。

第三節 公共建設工程-高雄市立圖書館總館介紹 一、計畫緣起

西元 1916 年（大正 5 年），旅居打狗的日本僑民成立「文庫協贊會」，由組合 會員每月捐二十錢支持財團法人打狗公會創立圖書館。1924 年(大正 13 年)2 月，

移由高雄俱樂部管理。1925 年(大正 14 年)3 月，高雄市役所捐款繼承，改為「市 立高雄圖書館」，在 1936 年出版的論文集《大高雄建設論與市的現勢》中記載當 時有和漢書 6322 冊、洋書 117 冊，地點位在山下町。二次世界大戰時，館舍不幸 毀於炮火，藏書幾成灰燼，僅餘日文書籍（和漢書）四百餘冊。

1949 年秋天，民眾教育館遷至中正四路遷至中正四路，更名為高雄市立中山 圖書館。在 1954 年於民生二路 39 號建設新館時圖書館改成現在的名稱 1978 年高 雄市改制直轄市，原有館舍遂感不敷使用，奉准將座落於民生二路 80 號新建之民 眾活動中心撥交作為新址，並於 1981 年 8 月遷入啟用，由於民生路館舍已趨近老 舊，書刊典藏空間幾近飽和，無法提供閱讀之需求。於 2010 年開始招標選定於高 雄市的新光路上建置新總館，新總館於 2014 年 11 月啟用營運，預計高雄市總館 藏書達到 100 萬冊。

二、推動目標

建置完善圖書館體系，協助輔導南區各鄉鎮公共圖書館，舉辦在職進修課程，

整合公共圖書館人力、財力，以有限資源，發揮最大效果，提高民眾使用率，發 揮公共圖書館功能，建構無牆、無縫的數位資訊服務，提供市民數位學習體驗，

縮短民眾數位落差，落實政府關照弱勢族群施政。

高雄縣市改制後，文化共同生活圈將可加值成長，隨著高雄市立圖書館新總 館完工啟用，除可有效整合城鄉文化資源，縮短城鄉間文化質量的差距外，更可 藉由現有之場館及文化特色，讓「在地文化」與「國際人才」緊密結合交流，未 來，更可在優質的文化設施與多元藝文環境下，讓高雄市文化發展加速並與全球 接軌，展現南方特有的「山」、「海」、「河」、「港」文化魅力之都。

三、興建計畫 (一)計畫區位

高雄市立圖書館總館座落位置面臨 80 米寬新光路，是一棟地上八層、地下一 層，西側臨成功二路，近高雄港灣旁，正對東帝士 85 大樓，東側臨中華四路近 R8 捷運站，基地面積約 2 萬平方公尺，總樓地板面積約 3 萬 7000 平方公尺的建物，

每層的寬闊度為 67.2 公尺乘 67.2 公尺呈正方形。

(二)計畫內容

「高雄市立圖書總館」全球首創鋼索懸吊式綠建築，以極簡、透明的建築風 格設計，樓板 4 個端角設立結構服務核，以懸吊樓板的方法將傳統直徑 90 公分的 結構柱轉換成 6 至 12 公分鋼索，館中央設計巨型天井，於地面層挑高 7.5 公尺無 柱遮蔽式廣場，5 樓則是規劃全球最大的懸吊景觀中庭，各樓層陽台以桂花植成 樹籬，遮蔽陽光直射，館前廣場有 40 公尺深的活動區，館內設置臺灣國內第 1 座 國際繪本中心圖書館暨兒童劇場，總經費約 13.8 億元，2014 年 11 月完工，藏書 可達到約 100 萬冊，可成為市民共享的活動空間。如(圖 3-1) 所示:

圖 3-1 高雄市立圖書總館

(資料來源: 本研究整理)

第四章 研究內容

為研究公共建設對不動產的購買意願之影響，本研究透過相關文獻回顧探討 以建立研究架構及研究變項之定義，並根據研究架構進行問卷內容計設，進行問 卷調查及資料分析，本章節介紹問卷調查內容設計及相關資料分析與統計方法。

第一節 研究相關影響關係之架構

本研究藉由政府政策公共建設與住宅屬性對不動產購買意願影響之探討，整 理分析後提供高雄市未來在公共建設設施適用性及消費者選購不動考量意願。本 文經文獻分析回顧整理後，整理出公共建設、住宅屬性及不動產購買意願等三大 構念，並藉由此三大構念建立本研究假設，以探討「公共建設」、「住宅屬性」對 於「不動產購買意願」各構念相關影響關係，故本研究架構如(圖 4-1)所示：

圖 4-1 相關影響關係架構圖

(資料來源：本研究整理)

公共建設

■文化建設

■休閒建設

■交通建設 住宅屬性

■住宅條件

■住宅品質

■住宅機能

■住宅環境

■不動產購買意願 H1

H2 H3

第二節 研究假說

根據本研究架構及相關文獻探討，提出「公共建設對不動產的購買意願影響 之研究」三個欲實證檢定之假設，其詳述如下：

消費者意識的抬頭，國內不動產市場面臨經濟與社會環境結構性變遷，消費 行為的改變及消費者購買意願趨向理性下，對於不動產的市場已經無法滿足其需 求，由於政府公共建設的投入，對不動產周遭建案是否可增加消費者購買意願。

據薛惠珍(1989)文中表示住宅外部環境分為實質環境（如教育文化、商業購物、

休閒遊憩、交通等設施）教育文化、商業購物、休閒遊憩屬於生活便利性；環境 公害、鄰里關係、治安狀況、法令、風俗習慣屬於居住環境。對於購買不動產會 考量住宅環境與住宅屬性對於不動產購買意願具有正向顯著影響相符合。

另外(彭伯錚，1999)指出優質住宅須考慮優良住宅品質，把好的「價值」例如都市 區位、地段、基地條件、建築物配置計劃、住宅機能、產品組合定位、完善的公 共設施、外觀造型、交通生活之近便性、學區、居住品質、環境品質等，消費者 購買不動產應優先考量住宅品質。

(林楨家、黃志豪，2003)探討台北捷運紅線營運前後沿線不動產屬性特徵價格 之變化，研究發現面積、屋齡、公共設施距離之特徵價格在捷運營運前後發生顯 著的變化，交通建設對於不動產事實反應價格上漲及購買需求。

(林月萍，2003)住宅產品在周邊環境屬性評估因子以學區、公園（含兒童遊場）、 停車場、市場、加油站、郵政電信設施、醫院（含衛生所）等設施為影響因子；

住宅周邊環境學區、停車場市場、加油站、郵政電信設施、公園，交通建設對於 不動產會增加購買意願。

（Kotler, 2003）認為消費者行為是「探討在滿足需求及慾望時，個人、群體 與組織如何選擇、購買、使用是指住宅產品本身具備的基本條件、功能性及外觀 造型之屬性，因而會影響影消費者購屋意願者。根據 Kotler（2003）的論點，影響 消費者購買行為的因素，可知消費者在進行購買行為過程會受文化、社會、心理 等許多因素影響，除了個人自己因素外，還會受個人以外的因素影響改變消費者 最後的意願，其中部份因素，即可直接得知其影響力；但部份因素僅能憑推論得 知，不論影響力大小，但這些因素將會對購買意願多少產生決定性的影響力。

假設推論：

綜合上述文獻討論，我們可以知道，在行為意圖代表個體對標的物採行某種 特別行為的可能性，在行銷與消費者研究中，行為意圖成分意指消費者的購買意 圖（intention to buy），當消費者有正向的購買意圖時，會形成正向的影響，而使消 費者採取實際的購買行為，行為是影響購買意圖重要之因素，而行為將會影響消 費者的購買意願。消費者在決定購買不動產之前，消費者會先針對不動產的各個 屬性構面做評估，形成對整體不動產的行為意圖，進而產生對不動產購買意願的 決定。故本研究建立假說如下：

H1：住宅屬性對於不動產購買意願有正向顯著影響 H2：住宅屬性對於公共建設有正向顯著影響

H3：公共建設對於不動產購買意願有正向顯著影響

第三節 研究設計

本研究設計包含研究變項及操作性定義、問卷設計、樣本取得與資料分析方 法等，茲分別加以說明如下：

一、研究變項與操作型定義

根據相關文獻內容及研究，住宅屬性包含「住宅條件」、「住宅品質」、「住宅 機能」、「住宅環境」四種衡量構面;公共建設包含「文化建設」、「休閒建設」、「交 通建設」三種衡量構面;及不動產購買意願衡量構面，本研究研擬之衡量構念、衡 量構面及評估項目整理如下所示:

(一) 住宅屬性

根據相關文獻探討及研究，住宅屬性包含「住宅條件」、「住宅品質」、「住宅 機能」、「住宅環境」等四個衡量構面，共 13 個研究變項，其有關住宅屬性構念及 四個衡量構面之操作性定義、相關文獻等，本研究以進行彙整於(表 4-1)所示:

表 4-1 住宅屬性之操作性定義與衡量項目

衡量構念 衡量構念定義 衡量構面 操作性定義

住宅屬性

包 含 住 宅 條 件、品質、機 能、環境等，

各 方 面 的 住 宅屬性項目。

住宅條件 條件方面之住宅屬性，包括屋齡、

面積、樓層、停車空間等。

住宅品質 品質方面之住宅屬性，包括建材安 全、內部隔間、採光通風等。

住宅機能 機能方面之住宅屬性，包括管理維 護、防災規劃、公共設施等。

住宅環境 環境方面之住宅屬性，包括衛生良 好、住區安全、距市中心距離等。

(二)

第四節 問卷設計

針對公共建設對不動產購買意願之影響進行研擬各題項。問卷採用Likert五點 尺度量表作為問卷衡量尺度，為「非常同意」、「同意」、「無意見」、「不同意」、「非

針對公共建設對不動產購買意願之影響進行研擬各題項。問卷採用Likert五點 尺度量表作為問卷衡量尺度，為「非常同意」、「同意」、「無意見」、「不同意」、「非