不動產相關文獻

通常我們將房地產與不動產二者互相通用，其英文定義皆為「Real Estate」透 過台灣的「不動產經紀管理條例」第四條規定：「稱不動產者，指土地、土地定著 物或房屋及其可移轉之權利」；以及「房地產仲介管理條例草案」第四條，將「房 地產」定義為「土地或建築改良物，領有建築執照而尚未建造或未建造完成者，

視為建築改良物」；民法第六十六條指出：「稱不動產者，謂土地及其定著物。 不 動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」。

土地法第 1 條則指出：「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」；第 5 條則規 定：「本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之建 築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物之其他植物與水利土壤之改良，

為農作改良物」；建築法第 4 條指出：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面 下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」。依此，綜 合上述而言的規定以及參考張金鶚（1996）之定義，本研究將「不動產」之範圍 整理如圖 2-1：

圖 2-1 不動產定義範圍示意圖 資料來源：張金鶚 (1996）

二、特徵價格理論

Rosen（1974）依據 Lancaster（1966）提出的新消費者效用理論：「消費者對 產品的效用偏好，是來自於對該物品屬性之需求。」進而提出特徵價格理論（hedonic price theory），認為產品是由許多特徵所組成，其價格應由各該特徵的價格加總所 決定。特徵價格理論為學術界利用統計理論而發展出來的估價方法，對不動產學 界 來 說 ， 主 要 係 根 據 不 動 產 的 各 項 特 徵 組 合 ， 作 為 衡 量 不 動 產 價

格之主要因素，並且統計出各項特徵的邊際價格（marginalprice）。國內許多的學 者曾以此理論研究房價（林祖嘉、林素菁，1993；林國民，1995；許侶馨，1989 林楨家、黃志豪，2004；彭建文、楊宗憲、楊詩韻，2009；陳相甫，2010)，回顧 住宅特徵價格模型的相關文獻，可看出當時就已經有不少的相關研究。

不動產價格係由市場供需雙方決定，且受建材、屋齡、面積、樓層、公共設 施、區位、建築類型等異質性特徵決定。不動產價格的呈現方式可分為總價與單 價，總價為住宅交易價格的全部，反映出住宅的價值，單價則是住宅的單位面積 價格（楊謙柔，2009）。

不動產住宅類型的相關文獻研究而言，可歸納成幾種類型及屬性，住屋條件、

住宅品質、住宅機能、住宅環境類型，包括屋齡、房屋面積、樓層、採光通風、

環境衛生、住區安寧、等「住宅屬性」購屋意願決策之因素，(陳淑美、張金鶚，

1998，2002；陳彥仲，1997)。

薛惠珍（1989）研究指出住宅外部環境分為實質環境（如教育文化、商業購 物、休閒遊憩、交通等設施）與非實質環境（如環境公害、鄰里關係、治安狀況、

法令、風俗習慣）。

郭育志（1990）研究指出消費者購屋所重視的因素，分別為產權、增值、空 氣採光良好，孩子教育及居家寬敞，衛生、建材、隔音，生活品質，治安及交通 便利，外型美觀及舒適的休息臥室，購物便利，價格、及貸款額度。

林國民（1995）研究指出「房屋」是住宅所有屬性邊際價格所組合，此邊際 價格無法經由市場直接觀察。但不論在透天住宅與公寓大廈，建坪面積、使用類 別與距市中心距離等屬性，均為影響住宅價格的主要屬性。

張金鶚（2003）研究中將產品屬性特徵分為四類為：1.戶的特徵（建物單元、

樓層、視野景緻、邊間、方位、面積、隔間、建材、內部裝潢、設備），2.棟的特 徵（基地位置、臨街路寬、數量、建物類型、屋齡、結構、用途、外觀造型、基 地面積如開放空間獎勵、容積率、建蔽率、公共設施、管理維護），3.鄰里小環境 的特徵（公共設施可及性、嫌惡性設施、鄰里住戶屬性），4.鄰里大環境的特徵（區 位、大環境品質、土地使用），上述戶的特徵、棟的特徵屬於住宅產品屬性，鄰里 小環境的特徵、鄰里大環境的特徵屬於生活環境。

林楨家、黃志豪（2003）探討台北捷運紅線營運前後沿線不動產屬性特徵價 格之變化，研究發現面積、屋齡、公共設施距離之特徵價格在捷運營運前後發生 顯著的變化。詳如(表 2-1)所示:

表 2-1 不動產相關文獻