第三章 文獻回顧
第一節 不動產市場與總體經濟之關係
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第三章 文獻回顧
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第三章 文獻回顧
第一節 不動產市場與總體經濟之關係
不動產價格之波動大多可分為，成本推動型與需求拉動型，惟影響不動產價 格變動之要素非常複雜，如：經濟、社會、貨幣政策等方面，故本研究試圖探討 不同面向之相關文獻，並確立影響住宅價格之總體經濟因素。
一、 總體經濟面
Barras (1994) 運用共整合模型探討英國房地產市場，並選取總體經濟因素、
股價及住宅價格為變數，發現英國不動產市場是由總體經濟因素、股價及住宅價 格，三方面相互影響，進而造成不動產市場之景氣循環。黃佩玲（1994）運用向 量自我迴歸模型，探討總體經濟因素與住宅價格間之關聯性、影響程度大小及影 響情形，並選取股價、匯率及利率等總體經濟變數進行實證分析，股價、匯率、
物價、利率及貨幣供給額皆對住宅價格有單向因果關係，顯示總體經濟因素能影 響住宅價格的變動。Baffoe-Bonnie (1998)將美國住宅市場劃分成南部、中部、西 部、東部、北部等不同區域，國家與住宅價格、區域層級與住宅價格之關係。實 證結果顯示，總體經濟變數對住宅價格及交易量有顯著影響；此外，亦可從衝擊 反應得知，貸款利率及貨幣供給額皆對住宅交易量及價格變動產生衝擊，並會反 映於當期全國及區域層級之房價，發現就業率及貸款利率是影響房價的主要變數。
區域層級與國家相比，僅西部地區影響房價之變數與全國住宅市場一致。以上皆 可推斷總體經濟因素為住宅市場之重要影響因素。
國內外眾多文獻中，以總體經濟變數作為實證分析的文獻相當多，其中以因 果關係進行實證分析的文獻也不少，研究台灣總體經濟因素與住宅價格之關係，
如鄭伊岑 (2000) 利用時間序列，探討總體經濟變數(股價指數、消費者物價指 數、國內生產毛額、失業率及利率) 與購併之關連性，實證結果顯示，購併件數 與消費者物價指數及購併件數與股價指數均呈現雙向因果之關係，表示購併件數 與景氣指標之間互有領先之關係。
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Clayton, Miller and Peng (2010) 探討美國房價波動性與經濟波動性間之關係。
研究時間為 1990 年第 3 季至 2002 年第 2 季，運用向量自我迴歸及因果模型進 行實證分析，以人均生產毛額為自變數，因變數分別是所得、失業率、房價與人 口，實證結果顯示房價與人均生產毛額兩者間是存在因果關係。
Edelstein and Tsang (2007) 以美國加州四大都市(Los Angeles, San Francisco, San Diego, and Sacramento)作為研究對象，運用探討供給及需求模型對住宅市場 之影響，實證結果顯示影響住宅市場之主要因素為就業率與利率，並指出總體經
Feng et al. (2010)探討中國及其四大城市(北京、上海、廣州、重慶)住宅市場 與總體經濟因素間之關係。運用因果關係進行實證分析，結果發現，影響住宅市
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Gabriel and Washer (1992)指出就業機會、遷移成本及人口特質皆影響人口的 流動，亦發現就業機會是主要影響人口流動的原因，就業機會之多寡能影響人口
Case and Mayer (1996)、Thériault et al. (2003)亦認為人口分佈能影響住宅市場，人 口遷入或遷移均能對房價產生重大影響。Lee et al. (2003)探討人口遷移是否對澳 住宅市場有長遠之影響。Thomas and Kling (1994)指出尋找就業機會的遷移者受 工資之高低而選取遷移地，另一方面，其他遷移者是以住宅價格決定遷移地。薛 立敏、李中文、曾喜鵬（2003）發現就業機會增加及高工資能吸引遷移者遷入當 地，而住宅需求的主要為家戶遷移，遷移率之高低反映對住宅市場之需求，當供
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Edelstein and Tsang
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Lee, Felderer and
Helmenstein
2003 澳洲 因果關係 人口遷移、所得、失業率及貸款利率
周海波 2009 台灣 多元迴歸 人口增長率、遷入人口數 蔡育政 2009 中國 多元迴歸 人口密度越
翟洪濤 2011 台灣 多元迴歸 人口結構、人口密度、人口規模 資料來源:本研究自行整理
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外來投資(Foreign direct investment 以下簡稱 FDI)將新技術帶入東道國，對東 道國生產力之提升極具貢獻性，因此而提高經濟成長率，FDI 伴隨著新技術而進 入東道國，使東道國資本存量增加，能提升東道國之經濟規模。由 Schneider and Frey (1985)提出外來投資之投入能影響政府的收支平衡，nigh, Cho and Krishnan (1986)提出經濟體系之大小能影響外資之投入；Culem (1988)發現市場規模、經濟 長成長，勞動人口之成本與規模經濟均能影響外資之投入。Helleiner (1989)提出 外資對發展中國家之人力資源和提升生產技術有極為重大之影響。一般而言，發 展中國家的生產技術較為落後，員工亦缺乏管理經驗，此時，外資進入發展中國 家能將先進生產技術與管理經驗轉移至東道國，繼而改善生產效率，使市場規模 變大。Balasubramanyam, Salisu and Sapsford (1996)、Borensztein, Gregorio and Lee (1998)運用成長理論分析明說，FDI 之投入與東道國經濟成長之關係，發現 FDI 能為東道國帶來巨大的經濟效益，資本增加，創造就業機會、外溢效果及帶來更 與國內生產總值之關係，運用 Granger 因果關係進行分析，實証結果顯示，FDI 對國內生產總值具有長期之關係、FDI 對國內生產總值有單向之因果關係，即 FDI