博彩業對房價的影響 – 以澳門為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 政治大. A Stduy of Lead-Lag Relationship Between Housing Price and Gambling Industry – The Case of Macau. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 研C究生：劉家寶n i. hengchi U. 指導教授：林左裕. 中. 華. 民. 國. 一. ○. 四. v. 博士. 年. 八. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝誌光陰似箭，終於走到要撰寫謝誌的時刻，可以喊一句「我要畢業了！」。在政大六年的時光，都讓我畢生難忘。尤其是在研究所的階段，由一開始對論文那種傍惶及無力感，後期終於找到方向感，所經歷的都為我成長與進步的推動力。在學術研究方面，最感謝我的指導教授—林左裕老師。這撰寫論文的期間，從訂定論文題目、研究架構及方法到結論，老師都非常有耐心的指導，並不時提醒我要注意撰寫論文的細節。同時，也非常感謝口試委員林哲群老師與彭建文老師，在口試期間提出許多寶貴的意見，並給予論文內容修正、敘述條理及邏輯的. 治政提供不同的見解，使我了解論文中有待加強的地方。大立. 建議。也感謝博士班的瑋玲學姐、筱蓉學姐及佩萱學姐，在期初及期末報告時，. ‧ 國. 學. 雖然我並不常出現在研究室，但研究室總是充滿歡樂的氣氛，謝謝佳儒與孟璇一直在我身邊幫我加油打氣、還有願意當我的「垃圾筒」；謝謝致嘉常常解答. ‧. 我的小問題；謝謝同家是左家的虹荏，縱使在忙自己的論文，也願意抽空幫忙我；謝謝左家的學弟，承曄與世豪的幫忙；謝謝兩個可愛又活潑的學妹，邵渝與凱婷. Nat. sit. y. 的陪伴；謝謝小公雞的當頭棒喝；還有說走就走的唱歌團；當然還一直在模型我. io. er. 說「賭場」的大家；謝謝 IAN 子與寶寶，我不會忘記這兩年在昇鳳居的一切。因為有你們，在台灣這兩年的研究所生活變得多采多彩。. n. al. Ch. engchi. i n U. v. 最後，要謝謝我親愛的父母、還有妹妹，謝謝你們支持我任性的決定；謝謝你們願意放手，讓我學會獨立；謝謝你們支持，讓我能去完成自己想做的事；謝謝你們的體諒。非常感謝這六年來各方好友支持與幫忙，使我在台灣留下美好的回憶。. 家寶謹誌於昇鳳居 2015 年 8 月.


(5) 摘. 要. 自 2002 年，澳門政府開放賭權後，博彩業成為澳門重要的經濟命脈，伴隨著澳門經濟迅速發展，澳門住宅價格亦因此高速飛漲。故此，本研究係以澳門為主要研究對象，探討自澳門政府批出三份博彩經營權後，總體經濟、博彩業與澳門主住宅市間之關係。選取二零零一年第一季至二零一四年第四季之季資料，運用單根檢定、因果關係檢定與共整合檢定等研究方法進行實證分析，檢定變數間的因果關係是否有長短期均衡關係與是否有領先落後的效果。根據實證結果顯示，存款利率、外來投資金額、外地僱員及飯店入住率領先. 政治大. 住宅價格之變動，所得及博彩稅收與住宅價格則呈現雙向因果關係，而外來投資金額、外地僱員、飯店入住率皆屬於博彩旅遊相關之變數，顯示博彩業蓬勃發展. 立. 能推動澳門住宅價格，使房價高漲。此外，博彩稅收、外來投資金額、外地僱員. ‧ 國. 學. 及飯店入住率皆對所得具有單向影響，故此，可推斷博彩業開放後為澳門帶來巨大的經濟衝擊。另一方面，澳門經濟發展高度依賴博彩業，中小企業亦因租金持間。. ‧. 續高漲、人力資源短缺等問題，面臨極大的成本壓力，嚴重排擠中小企業生存空. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 關鍵字：澳門、博彩業、住宅價格、因果關係. i n U. v.


(7) Abstract In the year of 2002, after the gambling are allowing by the government in Macau, gambling has already become a pillar industry. Accompanying with the rapid development of economy, housing price has risen at high speed in Macau. Therefore, this paper aims to investigate the research of interactive relationship between the real estate market, macroeconomic and gambling industry variables on the basis of Granger causality test since the gambling concession was granted out to three companies. Our sample period starts from Q1 of 2001 to Q4 of 2014 with quarterly data. The research uses ADF Test, Granger Causality Test, and Cointegration Test model that we verify. 治政 hopes to find out that whether the long-term steady changes 大 between the real estate market and macroeconomic立 variables will be a leading or lagging effect.. the relationship between macroeconomic variables and the real estate prices. The paper. ‧ 國. 學. The empirical result shows that, deposits rate, foreign direct investment (FDI), non-. ‧. resident workers (NRW) and hotel occupancy rate (HOR), are in the lead of variation of housing price, income and tax revenue from gaming presents a causal relationship. Nat. sit. y. with housing price. FDI, NRW and HOR belong to the variations of the gambling. io. er. industry which reveal flourishing gambling industry cam promote the housing price in Macau. Moreover, tax revenue from gaming, FDI, NRW and HOR leads income. Thus,. n. al. Ch. i n U. v. it can infer after the gambling are allowed, it brings a great impact on the economy in. engchi. Macau. On the other hand, the economy of Macau too dependent on gambling. Medium-sized and small enterprises face lot of cost pressure such as the raising rent and short of hands, so that excluding vivo sphere of medium-sized and enterprises.. Key Words：Macau, Gambling Industry, Housing Price, Granger Causality.


(9) 目錄. 第三章第一節第二節第三節第四節. 第一節第二節. 時間序列模型之建構.................................................................. 41 單根檢定...................................................................................... 42 共整合檢定.................................................................................. 44 向量誤差修正模型...................................................................... 46 因果關係檢定.............................................................................. 47. ‧. 第六章. 研究設計.............................................................................................. 41. 實證結果與分析.................................................................................. 49. al. n. 第一節第二節第三節第四節第五節. 政治大博彩產業對澳門之影響.............................................................. 34 立賭場對房價的影響...................................................................... 38. io. 第五章. 不動產市場與總體經濟之關係.................................................. 21 產業發展對經濟成長之影響...................................................... 28. Nat. 第一節第二節第三節第四節第五節. 文獻回顧.............................................................................................. 21. 學. 第四章. 澳門博彩事業發展........................................................................ 9 澳門土地與都市發展.................................................................. 13 房地產現況分析.......................................................................... 15. y. 第一節第二節第三節. 澳門地區博彩事業與房地產發展........................................................ 9. sit. 第二章. 研究動機與研究目的.................................................................... 1 研究方法與範圍............................................................................ 6 研究流程圖.................................................................................... 8. er. 第一節第二節第三節. 緒論........................................................................................................ 1. ‧ 國. 第一章. i n U. v. 資料來源...................................................................................... 49 單根檢定...................................................................................... 55 共整合檢定.................................................................................. 57 向量誤差修正模型(VECM) ....................................................... 59 Granger 因果關係檢定 ............................................................... 63. Ch. engchi. 結論與建議.......................................................................................... 67 結論.............................................................................................. 67 研究限制與建議.......................................................................... 70. 參考文獻...................................................................................................................... 71. I.

(10) 圖目錄圖 1-1. 博彩稅佔總稅收之比例 ................................................................................ 2. 圖 1-2. 2005-2013 年澳門人均 GDP、博彩稅收及房價 ........................................ 3. 圖 1-3. 澳門人口組成 ................................................................................................ 4. 圖 2-1. 澳門人口增長 .............................................................................................. 15. 圖 2-2. 1999 年-2013 年新建成住宅 ....................................................................... 17. 圖 2-3. 澳門住宅交易數量、住宅價值及交易價值 .............................................. 19. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(11) 表目錄表 1-1. 2005-2013 年澳門人均 GDP、博彩稅收及房價 .................................... 4. 表 2-1. 澳門各時期之賭場 .................................................................................. 12. 表 2-2. 澳門歷年填海造地表 .............................................................................. 14. 表 3-1. 影響房地產價格變動因素相關文獻比較表 .......................................... 25. 表 3-2. 博彩業對各面向之影響 .......................................................................... 36. 表 5-1. 資料來源與變數代號說明 ...................................................................... 52. 表 5-2. 敍述性統計表 .......................................................................................... 53. 表 5-3. 變數間之相關係數矩陣 .......................................................................... 54. 表 5-4. 變數之 VIF 值 ......................................................................................... 54. 表 5-5. ADF & PP 檢定結果 ............................................................................... 55. 表 5-8. 向量誤差修正模型(VECM)檢定表........................................................ 61. 表 5-9. 因果關係檢定表 ...................................................................................... 63. 表 5-10. 因果關係檢定結果整理表 .................................................................... 66. ‧. ‧ 國. io. sit. y. Nat. n. al. er. 表 5-6. 學. 表 5-7. 治政落後期數表 .............................................................................................. 57 大立......................................................................................58 共整合檢定結果. Ch. engchi. III. i n U. v.

(12) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(13) 第一章. 第一章. 緒論. 緒論. 第一節研究動機與研究目的一、. 研究動機. 澳門，位於中國華南沿海地區的城市，地處中國大陸珠江三角洲經濟特區，與香港特別行政區相距約 60 公里。被譽為「東方拉斯維加斯」。澳門博彩業早在 1847 年已合法化。惟在上世紀，澳門博彩業卻不如現在如. 政治大斷專營模式，改以授予特許權。2002 年，博彩的經營權一分為三，「以博彩旅遊立業為龍頭、以服務業為主體，其他行業協調發展」作為日後澳門博彩業的施政方此蓬勃發展，直至 1999 年澳門回歸中國後，澳門特區政府決定改變博彩業的壟 1. 2. ‧ 國. 學. 向。澳門特區政府在國際間進行招標，希望藉由外資進入澳門，同時亦推動澳門的觀光產業的發展，以提升澳門博彩事業在全球的競爭性 (蘇東斌，2004) 。2003. ‧. 年，在 SARS(嚴重急性呼吸道症候群)爆發後，中國政府為推動港澳經濟復甦，實施「自由行」3政策，逐步開放中國主要城市港澳個人遊，在開放博彩經營權以. y. Nat. sit. 及「自由行」推動下，訪澳旅客數量逐漸提升，自 2004 年起，中國旅客已佔訪. al. er. io. 澳旅客人數的一半，每年中國旅客訪澳數量亦在穩定上升中。在 2013 年訪澳旅. n. 客超過 31,000,000 人次，高旅客量為澳門帶來可觀的經濟效益。. Ch. engchi. i n U. v. 博彩業相關收入能有效帶動經濟的發展，因此，各國紛紛將博弈行為合法 (Kearney,2005)。以美國為例，部分州政府為提升稅收，促進當地經濟發展，進而修改相關法規令賭博合法化。亞洲則有韓國、菲律賓、馬來西亞、新加坡等國家，相繼設立博弈專區，期望吸引觀光客到訪，推動當地經濟發展(邱明偉，1998)。. 1. 1934 年，澳葡政府宣佈各種的賭博活動都得取專營權，由泰興娛樂總公司投得了賭場專營合約。1962 年，澳葡政府舉行新一次娛樂場博彩專營公開競投，由澳門旅遊娛樂有限公司取得，並正式簽署《承辦澳門賭博娛樂專營合約》，自此壟斷賭場專營至 2002 年。 2. 2002 年，澳門特別行政區政府改為向三家公司發出博彩經營權牌照，分別是澳門博彩股份有限公司、永利渡假村(澳門)股份有限公司和銀河娛樂場股份有限公司。 3. 簡稱個人遊，通稱自由行，是一個准許中國居民以個人旅遊的方式前往港澳地區的計劃，自 2003 年 7 月. 28 日推行。一般情況下，只要在計劃範圍內的城市，就可以透過簡單的簽注(特別簽證)手續前往香港及澳門，期間最多可以逗留一週。現時，49 座中國大陸城市的居民可以以個人身份到訪香港、澳門旅遊。. 1.

(14) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 以美國拉斯維加斯為例，拉斯維加斯以觀光、賭場聞名，更集購物、旅遊、度假於一身，為世界知名的度假勝地之一，更為內華達州帶來龐大的經濟收益。內華達州的稅收超過一半以上是來自觀光賭場產業；而其餘的收入分別為保險、消費、商業許可等收入，都與博彩產業有直接或間接之關係；因博彩業與觀光產業薘勃發展，亦吸引來自世界各地的巨額資金；各國資金分別投資觀光博彩相關產業，因此，創造了建設許多賭場、觀光及建設等相關工作機會。澳門政府自 2002 年開放賭權後，吸引外國資金投入博彩觀光業，總稅收一半以上皆來自博彩稅收，如圖 1-1 所示，在 2014 年博彩稅已佔政府總稅收 88%，可知開放博彩的經營權對澳門之重要性，進而促使澳門經濟活動的發展更具競爭力，亦左右澳門的經濟發展。由博彩稅收佔極高比例中可得知，博彩業與澳門的. 政治大. 經濟發展是有著極高的關聯性，意味著博彩業對澳門經濟是有極大的影響力。. 立. 80,000.00. 20,000.00. al. n. 40,000.00. io. 60,000.00. y. Nat. 100,000.00. 70%. 50%. sit. 120,000.00. 90%. ‧. 140,000.00. 100%. 80%. er. 160,000.00. ‧ 國. 180,000.00. 學. 200,000.00. Ch. 0.00. engchi. i n U. v. 60%. 40% 30% 20% 10% 0%. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 博彩稅收. 圖 1-1. 總稅收. 比重. 博彩稅佔總稅收之比例. 自 2002 年起，澳門博彩業之收入一直持續上升中，博彩稅收與澳門經濟擁有高度之關聯性，亦即經濟景氣持續上升中，居民所得亦會增加，此時，受到經濟高速發展之影響，澳門 GDP 亦隨之而上升。圖 1-2 為澳門人均 GDP、博彩稅收及房價之成長率，2005 年至 2009 年，澳門房價與博彩稅收是呈現連動的關係。 2009 年至今，澳門房價、博彩稅收與人均生產總值三者均呈現連動關係，顯示在金融海嘯後，三者關係更為密切。 2.

(15) 第一章. 緒論. 澳門人均GDP、博彩稅收及房價之成長率 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2005. 2006. 2007. 人均GDP(澳門元). 圖 1-2. 2008. 2009. 博彩稅收(千澳門元). 2010. 2011. 2012. 2013. 澳門房價(每平方米澳門元). 政治大. 2005-2013 年澳門人均 GDP、博彩稅收及房價. 立. ‧ 國. 學. 而在賭權開放之後外來投資增加，創造大量與博彩觀光業相關的就業機會，惟澳門本地人口無法應付如此龐大的就業需求。因此，大量非本地人從外地移至本地博彩業工作，大量的工作人口湧入澳門，圖 1-3，在 2013 年底外地僱員已. ‧. 佔澳門總人口約 20%，人口的增長，亦使市場對住宅需求隨之而上升，間接刺激. y. Nat. 房地產的發展，使得房地產交易量大幅度提高；表 1-1 所示，2004 年至 2014 年. io. sit. 住宅單位交易價格(每平方公尺)由 8,259 澳門元上漲至 99,795 澳門元，十年累計. er. 漲幅接超過十倍。伴隨着澳門博彩業蓬勃發展，就業人口與居民收入也不斷上升，. al. n. v i n C h 澳門元，十年來僅增長兩倍多，相較於房澳門元，而到 2014 年，已達到 13,300 engchi U 但上升幅度遠遠不及房價的漲幅。2004 年，澳門就業人口月收入中位數為 5,167. 價的漲幅，只能算是望塵莫及。. 3.

(16) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 澳門人口增長分析 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0. 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%. 人口總數. 外地僱員(%). 圖 1-3. 表 1-1. 澳門人口組成. 政治大. 2005-2014 年澳門人均 GDP、博彩稅收及房價. 立. 平均成交價價值. ‧ 國. 元). 15,608. 10,530. 8,259. 20,588. 17,133. 11,621. 月收入中位數. 5,167. Nat. 19,095. 13,881. 2007. 21,628. 42,058. 20,729. 2008. 13,686. 29,778. 23,316. 2009. 11,307. 2010. 17,989. 2011. 17,176. 58,861. 41,433. 10,000. 2012. 16,917. 74,230. 57,362. 11,300. 2013. 12,046. 68,195. 81,811. 12,000. 2014. 7,625. 49,795. 99,795. 13,300. n. al. er. 17,175. io. 2006. y. 5,773. sit. ‧. 2005. (每平方公尺澳門 (百萬澳門元). 學. 數目. 2004. 本地居民(%). v i 21,517 23,235 n Ch engchi U 45,939 31,016. 7,000 8,000 8,000 8,500 9,000. 新台幣兌澳門幣滙率約 1:4. 資料來源:澳門統計暨普查局經濟發展與住宅價格密切相關，經濟繁榮程度、就業狀況、利率水平、物價水平和居民收入水平都處於良好狀況，視為經濟增長的因素，住宅市場的供應、需求增加；住宅價格亦有穩定向上的現象。相反，經濟衰退時，消費力減弱，投 4.

(17) 第一章. 緒論. 資及住宅的需求大幅減少，在供給大於需求時，供需不相符導致價格下降。現階段而言，澳門正處於經濟規模快速擴張期，亦因土地資源缺乏、地少人多，引發高房價，更帶來一系列問題。60 萬的居民擁擠在如此狹小的土地上，居住需求問題日益嚴峻，居高不下的房價與租金，早已成為整個澳門社會關注的問題。故本文嘗試以 2001 年(賭權開放前一年)至 2014 年做分隔，著重探討外資賭場開幕後，總體經濟因素與住宅價格之關係，利用澳門特別行政區統計暨普查局和地圖繪製暨地籍局所公布之相關之資料進行時間序列分析，探討博彩業蓬勃發展下，總體經濟因素對澳門住宅價格的影響程度。. 二、. 研究目的. 立. 政治大. 澳門經歷「回歸」、「賭權開放」後，自此，住宅價格持續高漲。然而，博. ‧ 國. 學. 彩業與住宅價格間是否存在關聯性？過去多數文獻探討博彩業對住宅價格之影響，多著重以特徵價格法探討賭場對周邊住宅價格之影響，卻鮮少文獻針對博彩. ‧. 業整體發展對住宅價格進行探討。因此，本研究運用 Granger 因果關係檢定變數間之影響方向為何，再以向量自我迴歸模型分析在落遲項之效果及短期之影響關. io. sit. y. Nat. 係，並考量過去文獻，設定本研究之研究目的如下：. n. al. er. (一) 瞭解澳門近年來的房屋政策，並對澳門的博彩史的發展歷程，作概括與客觀性的綜合分析。. Ch. engchi. i n U. v. (二) 分析澳門博彩業發展對澳門所造成之經濟衝擊。. (三) 探討博彩業與住宅價格、總體經濟因素間之關係。 (四) 根據本研究實證分析所獲得之數據，依其結論進行分析，並可提供學術研究與政府相關單位作參考之用。. 5.

(18) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 第二節研究方法與範圍一、. 研究範圍. (一) 空間範圍本研究以澳門特別行政區所管轄之行政區作為空間研究範圍，包括澳門半島 (MACAU)、氹仔(TAIPA)、路環(COLOANE)三個區域(如圖 1-4)。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 圖 1-4. Ch. engchi. i n U. v. 澳門特別行政區空間結構示意圖資料來源:澳門特別行政區可持續發展研究中心. (二) 時間範圍本研究欲探討賭場對不動產價格的影響，惟賭場在澳門歷史悠久，考量賭權專營權開放後，得賭場經營執照於 2002 年至 2007 年相繼開始營運，並考量各賭場興完工並投入營運較能反應澳門各區不動產真實影響及整體性。因此，本研究以 2001 年 Q1 至 2014 年 Q4 作為研究時間，以澳門特別行政區統計暨普查局所公佈的數據作為實證分析。 6.

(19) 第一章. 二、. 緒論. 研究方法. (一) 相關理論與文獻回顧藉由國內、國外文獻，回顧影響不動產價格之因素。其後，將以賭場的特性加以說明，不僅總體經濟因素會影響不動產價格，不動產周邊環境亦能成為影響不動產價格。而美國擁有最多的賭場，相對而言有較多學者對美國賭場相關問題進行研究，故以美國為借鑒，試圖找出影響房價的相關因素，以及找出文獻中不足之處。 (二) 實證分析. 政治大. 時間序列分析的目的在於觀察及分析過去的資料，預測未來趨勢。本研究透過運用該模型分析澳門住宅價格在博彩稅收、澳門本地生產總值、綜合消費者物. 立. 價指數、中國本地生產總值、犯罪率與貨幣供應額，檢驗其是否存在共整合及因. ‧. ‧ 國. 學. 果關係，以檢視變數間是否存在「領先–落後」的關係。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(20) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 第三節研究流程圖. 研究動機與目的. 研究範圍與方法. 澳門地區博彩事業與房地產之發展. 澳門博彩事業發展史. 立. 分析. 學 ‧. 博彩業對澳門. 賭場對房價. 成長之影響. 之影響. 的影響. n. al. er. io. sit. Nat. 產業發展對經濟. y. ‧ 國. 澳門房地產現況. 發展. 文獻回顧. 不動產市場與總. 體經濟之關係. 治政澳門土地與都市大. i n Ch e n g c研究設計 hi U 建立模型. 實證分析. 結論與建議. 8. v.

(21) 第二章. 第二章. 澳門地區博彩事業與房地產發展. 澳門地區博彩事業與房地產發展第一節澳門博彩事業發展. 澳門博彩業歷史悠久，在 1847 年，澳門便頒布法令宣佈賭博合法化。澳門向來有「賭埠」之稱，博彩業在澳門歷史悠久，也是現時澳門經濟發展的重要產業，跨越 3 個世紀，有 150 多年歷史。早年最盛行的賭博是番攤與牌九4，到了 20 世紀，西方博彩遊戲傳入澳門，融合澳門本土的中式賭法，形成一個多元的博彩架構。澳門現為世界三大賭城之一，被稱為「東方蒙地卡羅」、「東方拉斯維加斯」。. 政治大彩業、以至澳門經濟帶來不同程度的影響，本研究將從各文獻回顧整理，分別以立 20 世紀，澳門博彩業經歷了 3 次相當重要賭權轉換，每一次的轉變都帶給博. ‧. 一、. ‧ 國. 學. 三階段簡要說明澳門博彩事業的重要發展歷程：. 1583 年－1846 年，博奕城市的開端、不合法的博彩事業. y. Nat. sit. 16 世紀初，澳門是中國最南面的島嶼之一，地理位置是進入廣州省的重要. al. er. io. 門戶之一，澳門扮演著中國與西方國家往來最主要的通商、交易港口之一。而澳. n. 門的博弈產業興起始於 1583 年，葡萄牙統治時期開始述說，如劉品良(2002）。. Ch. i n U. v. 賭博是當時中國人最熱衷的休閒與消遣活動，當時沒有相關法規監管，所以大大. engchi. 小小的賭檔、賭枱遍佈澳門的大街小巷(梁可婷 2009) 。. 二、. 1847 年－2001 年，賭權專營性時期 1842 年中國把香港割讓給英國後，澳門的貿易地位逐漸被香港所取代。澳. 葡政府為維持澳門主要稅務收入來源以及取得更多的資源，澳葡政府於 1847 年將賭博合法化，准許賭檔合法在澳門經營，澳葡政府在發出牌照和賭檔營利中抽取稅項，至此，澳門境內博彩開始興起。. 番攤與牌九是一種賭博的方法，以前在中國南部兩廣一帶的民間流行。番攤原名廣攤，但當年廣攤只有「番」一種玩法，故名番攤；現在，牌九依然活躍在澳門賭場的一種玩法。 9 4.

(22) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. (一) 1930-1936，賭權第一次轉變 1930 年以前，澳門博彩業處於「百家爭鳴」的局面，由於缺乏有效的監管，賭場之間實際上處於自由競爭狀態，但自由競爭並沒有帶來明顯的刺激作用；相反，各個賭場各自經營，而且大部分屬於小規模，使整個博彩業發展停滯不前。澳葡政府為了增加財政稅收，以及結束博彩業分散經營的局面，於 1930 年澳門政府實行公開招標，以暗標競投的方式和價高者得的標準，批出賭場專營權，以盧九家族成員、范洁明及霍芝庭等為主要股東的「豪興公司」奪得賭場專利權。這次賭牌的批出喻示著澳門的賭場博彩從自由競爭走向壟斷經營。這是澳門史上賭權的第一次轉變，走向專業化的管理、引進西方賭博模式的澳門博彩業開始繁榮。. 政治大 (二) 1937-1960，賭權第二次轉變立 1937 年澳門開始了第二次博彩專營權競投。結果由港澳知名的富商高可寧、. ‧ 國. 學. 傅老榕為首的「泰興娛樂公司」奪得賭場專營權，取代原來的豪興公司，此次轉變使博彩稅收比原來增加近 3 倍，又由於該公司將博彩與娛樂服務相互結合，提. ‧. 供比以往更多元化的娛樂博彩服務，進一步加強了澳門娛樂博彩業的吸引力。. y. Nat. sit. (三) 1961-2002，賭權第三次轉變. er. io. 澳門第 119 任總督馬濟在 1959 年上任後，分析了澳門的地理特徵和自然資. al. 源因素後，由當時的葡萄牙女王建議，把澳門定位成以「博彩娛樂」為主要經濟. n. v i n 發展項目之地區。澳葡政府於C 1961 年 2 月 13 日頒布了第 18267 號法令，定澳門 hengchi U 為旅遊區，准許澳門開設賭博場娛樂業，並強調賭博娛樂業對澳門經濟發展的作. 用。自此，澳門長久以來的賭博業成為完全合法的行業，不再受限制。12 月 31 日，「泰興娛樂公司」專營權約期滿，總督馬濟時重新審核，並將博彩專營權再次公開招標，並於同年頒佈《承投賭博娛樂章程》，由以霍英東、何鴻燊、葉德利、葉漢和所組成的新的專營公司「澳門旅遊娛樂有限公司」(簡稱:STDM)取得所有博彩的專營執照經營賭博，並壟斷澳門博彩市場長達 40 年，至 2002 年「STDM」擁有 11 間賭場，並設有澳門賽馬會有限公司、澳門逸園賽狗有限公司。1982 年 5 月，澳門立法會通過《博彩專營合約批給法律》與《澳門幸運博彩新法律》，明確宣布澳門為「恆久性」博彩區，把「賭博娛樂」正式改名「幸運博彩」。將幸運博彩批給制度由「專利制度」改為「特別准照制度」，依據「特別准照制度」澳門政府開始允許博彩可由一家或多家公司同時經營 (馮邦彥及黃佳佳， 10.

(23) 第二章. 澳門地區博彩事業與房地產發展. 2003) 。. (四) 2002-現在，賭權第四次轉變澳門回歸中國後，因舊時代的賭權斷經營模式，導致澳門博彩業發展停滯，因此澳門特區政府待舊時代的賭權經營權合約期滿後，仿照美國拉斯維加斯(Las Vegas)的複合式經營模式，以博彩全球化的觀點將博彩經營權一分為三向全球進行招標審核，藉此讓澳門博彩業在 2002 年後產生競爭性，因而藉此帶動澳門博彩產業的發展(蘇東斌，2004)。澳門特區政府「以博彩旅遊業為龍頭、以服務業為主體，其他行業協調發展」作為施政方針，以「博彩旅遊」為日後澳門經濟發展的主要方向。2001 年 8 月，澳門立法會通過開放博彩業第 16/2001 號法律《娛樂場幸運博彩經營法律制度》，就批給制度、經營條件、競投及承批公司的經營. 政治大. 模式、股東與管理人員資格、博彩稅等主要項目訂定法規。. 立. 首先是由美國的永利集團(Wynn Resorts S.A.)取得第一張賭牌，而後是澳門. ‧ 國. 學. 博彩娛樂公司(Sociedade de Jogos de Macau, S.A.)第二張賭牌和港、美合資的銀河集團(Galaxy Entertainment Group Ltd.)取得第三張賭牌。由於澳門政府所發放的. ‧. 賭牌中，港、美合資的銀河娛樂集團率先分離合資，導致賭權再分割成港資銀河娛樂集團(Galaxy Casino, S.A.)和美資威尼斯人集團(Venetian Macau Ltd.)，為此澳. y. Nat. sit. 門特區政府將重申賭權的公平性及正當性，進而附註每個擁有主權的賭牌可以分. er. io. 割出一個副牌委外經營；因此，澳門博彩娛樂公司在 2005 年將副牌轉售給美高. al. 梅金殿超濠集團(MGM Grand Paradise Ltd.)，最後是永利集團於 2006 年以 9 億. n. v i n 美金出售副牌給新濠博亞公司C(Melco PBL GamingLtd.)。由「賭權 3+3」的發展 hengchi U 後，澳門特區政府便宣佈賭權不再擴張，由此六家公司持續經營。. 11.

(24) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 表 2-1. 澳門各時期之賭場. 年期. 1930-1960. 1961-2001. 權屬. 賭權專營時期. 賭權專營時期. (一). (二). 引入外資、賭權開放. 中央賭場. 新花園娛樂場. 葡京娛樂場. 海立方娛樂場. 中區賭場. 皇宮娛樂場. 金碧娛樂場. 集美娛樂場. 瑞貞攤館. 七妙齋攤館. 澳門皇宮娛樂場. 希臘神話娛樂場. 七妙齋攤館. 海源娛樂場. 鑽石娛樂場. 皇家金堡娛樂場. 白鴿票館. 中央娛樂場. 海島娛樂場. 蘭桂坊娛樂場. 榮興白鴿票館. 勵駿娛樂場. 君怡娛樂場. 金碧娛樂場. 財神娛樂場. 賽馬會娛樂場. 金龍娛樂場政治大回力娛樂場巴比倫娛樂場立葡京娛樂場. 英皇宮殿娛樂場百利沙娛樂場十六浦娛樂場. 東方娛樂場. 新葡京娛樂場. 美高梅金殿娛樂場. 凱旋娛樂場. 華都娛樂場. 利澳娛樂場. 金域娛樂場. 金都娛樂場. 假日鑽石娛樂場. 星際娛樂場. 新世紀娛樂場. 金沙娛樂場. 勵駿娛樂場. 百利宮娛樂場. sit. y. 總統娛樂場. er. io. 凱旋門娛樂場. ‧. Nat. 海島娛樂場. 學. ‧ 國. 當期賭場名稱. 2002-2013. n. a皇庭海景娛樂場永利娛樂場 i v l C n U h e n g c駿景娛樂場 hi. 12. 澳門銀河娛樂場威尼斯人娛樂場金沙城中心娛樂場新濠鋒娛樂場新濠天地娛樂場.

(25) 第二章. 澳門地區博彩事業與房地產發展論. 第二節澳門土地與都市發展都市土地的擴張及發展與該地區的經濟規模發展是有著密切的關係，澳門因開放賭場專營權走向國際舞台，為了迎合不斷擴充的博彩旅遊事業，與國際接軌及吸引更多的旅客來澳門消費，這需要大量的土地資源來開發新博彩旅遊事業以及更多地方的基礎建設來支撐，填海造地成了澳門增加土地資源的主要方法。. 一、. 澳門回歸中國以前 (1999 年前). 20 世紀初期，因為遷入澳門的移民人口不斷增長，導致澳門的土地不敷使用。1912 年，澳葡政府為了增加澳門的土地資源，開始計劃填海造地5，1936 年，. 政治大沙環、祐漢、筷子基、新口岸和南灣等地區的基本地貌，同時也舒緩澳門半島人立開始了大規模的填海造地，這些填海造陸工程陸續形成了現時的靑洲、台山、黑. ‧ 國. 學. 口稠密的問題。. 1936 年到 1957 年並無相關文獻或訪談可以說明此時期澳門的填海造地過. ‧. 程，而從現今的土地使用來看，此時期的填海造地是澳葡政府(有計劃)供日後氹. y. Nat. 仔賽馬賽狗場使用，透過澳門賽馬賽狗會的資料查詢，1977 年，葉漢取得賽馬的. sit. 經營權，其後在氹仔興建經營賽馬場，由此推論，在此填海造地的目的很有可能. n. al. er. io. 是為了興建賽馬場的馬場區，除了發展的需要外，相對的也必須要回饋於社會，. i n U. v. 因此將氹仔島的大潭山區與小潭山區連結起來，作為一個整體的發展(梁偉莊， 2009)。. Ch. engchi. 因葡萄牙政權發生的變化，曾在 1966 年和 1974 年提出澳門回歸中國，但都被中國政府拒絕，1974 年，適逢博彩業發展蓬勃，因此澳葡政府亦開始建設澳門的基礎設施。同年，為了促進澳門半島與氹仔間的交通往來，興建第一條連接澳門半島與氹仔的跨海大橋 -- 澳氹大橋 (又稱嘉樂庇總督大橋)，將氹仔島填補成一個完整的島嶼並規劃為住宅區；其後在 1986 年興建路氹連貫公路，藉此連結澳門與氹仔以及氹仔與路環的交通，這舉有利於澳門的整體發展。1987 年，澳葡政府第三次提出澳門回歸中國並簽訂《關於澳門問題的聯合聲明》並在 1999 年當初葡萄牙人在佔領澳門的時候，只簽訂「澳門永駐管理」土地的使用權；並不像香港，是整個. 5. 地區的佔領使用。所以，葡萄牙人管理只是管理澳門的土地，海權和空權依舊由中國的中央政府管理，若是想要填海造地必須要向北京中央政府提出申請，核准後才能填海造地。 13.

(26) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 12 月 20 日回歸中國，並訂定澳葡政府在回歸前必須完成開發澳門的基礎設施，因此 1994 年，興建第二條跨海大橋-友誼大橋，舒緩澳門半島與氹仔的繁忙交通以及連結澳門半島至的機場道路；1995 年底，澳門國際機場啓用，此時，澳門的基礎設施達到完善之階段。二、. 澳門回歸中國後 (1999 年後). 1999 年，澳門回歸中國後，中國政府頒布「9+2」的發展計劃，將澳門訂定為「博奕觀光旅遊區」，澳門政府進行新一波的建設。2001 年，澳門特區政府公開對外招標賭權，並將氹仔島和路環島中間的海域(外十字門海域)填海造地，形成路氹填海區，2005 年，以威尼斯人（澳門）股份有限公司為首所組成的七間世. 政治大. 界知名的品牌酒店正式對外宣佈名為「路氹金光大道」重點發展項目，該項目將位於氹仔島與路環島之間的填海區──路氹填海區，項目佔地面積達到 0.8 平方. 立. 公里，塑造該地區為澳門的第二個賭場核心，發展成以博彩酒店相關為主產業區. ‧ 國. 學. 域。. ‧. 2004 年，澳門特區政興建第三條連接澳門與氹仔之間大橋(西環大橋)，進一步舒緩澳門、氹仔之間交通擁塞之問題，進一步滿足賭場開放後博彩事業的發展. sit. y. Nat. 表 2-2 澳門歷年填海造地表. io. 年份. 澳門半島. 氹仔. 總面積. 增長率. 1912. 3.4. 2.3. 11.6. -. 1936. 5.2. 2.6. 13.8. 18.97%. 1991. 6.5. 4. 7.6. -. 18.1. 31.16%. 1999. 7.8. 6.2. 7.6. 2.2. 23.8. 31.49%. 2003. 8.7. 6.3. 7.6. 4.7. 27.3. 14.71%. 2008. 9.3. 6.7. 7.6. 5.6. 29.2. 6.96%. 2011. 9.3. 7.4. 7.6. 5.6. 29.9. 2.40%. 2012. 9.3. 7.4. 7.6. 5.6. 29.9. 0%. 2013. 9.3. 7.6. 7.6. 5.8. 30.3. 1.34%. 2014. 9.3. 7.6. 7.6. 5.8. 30.3. 0%. n. al. 路環. er. 需求。. Ch. 路氹填海區. n U e 6n g c h i 5.9. -. * 不包括澳門大學新校區. 14. iv.

(27) 第二章. 澳門地區博彩事業與房地產發展論. 第三節房地產現況分析. 澳門常住人口6增長. 一、. 澳門回歸後，人口組成出現了變化，如圖 2-1，由 1999 年回歸後 42.9 萬增加至 2014 年 63.6 萬，人口增加了 20 萬，增加幅度達 48%。澳門的人口組成是以澳門本地居民、外地僱員及中國大陸移民；2003 年，賭權開放後，外地僱員數量大幅增加，由 1999 年 32,183 人爆增至 170,346 人，增幅達 429%，根據統計暨普查局有關統計分析，約七成外地僱員常住澳門，其餘三成常住珠海，約 119,000 名外地僱員有居住的需求，在住宅單位供不應求的情況下，為澳門房地產買賣及. 政治大升幅度幾乎是一致的，2003 年後因賭權開放後更為明顯，由此可推斷出近十年立. 租金帶來一定的壓力。從圖 4 可見，回歸後，澳門的總人口數是和外地僱員的上來澳門人口快速增加的主要原因之一。值得一提，澳門本地居民的比率由 2009. ‧ 國. 學. 年開始下降，外地僱員比率由 2009 年開始上升，說澳門的人口結構開始處於轉. ‧ sit. al. n. 600000 500000. 100.0%. er. io. 700000. Nat. 澳門人口組成及增長率. y. 型的階段。. Ch. n U engchi. 90.0%. iv. 80.0% 70.0% 60.0%. 400000. 50.0% 300000. 40.0% 30.0%. 200000. 20.0% 100000. 10.0%. 0. 0.0% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 人口總數. 外地僱員(%). 圖 2-1. 中國大陸移民(%). 本地居民(%). 澳門人口增長. 在參考時刻（如普查時刻）之前的 6 個月，在澳門居住最少 3 個月；或在未來 6 個月，在澳門居住最少 3 個月的人士。 15. 6.

(28) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 二、. 澳門土地供應量. 澳門土地總面積由 1999 年 23.8 平方公里增至 2014 年 30.3 平方公里，增加了 6.5 平方公里，增加幅度達 27.31%；在人口方面，由 42.9 萬增加至 63.6 萬，人口增加了 20 萬，增加幅度達 48%。人口密度增加，使土地資源更為緊張。現階段只有填海造地才能為澳門特區政帶來新的土地資源，2011 年，中國國務院正式批准澳門特區政府填海造地五幅，合共 350 公頃，此舉能使澳門土地增長約 12%，但目前土地增長速度仍遠遠低於人口增長的速度。. 三、. 澳門住宅供應現況. 政治大澳門現有住宅單位類型主要：一、公營房屋：包括經濟房屋和社會房屋的立 7. 8. 住宅單位；二、二手空置及出售的住宅單位；三、私人發展商未來所供應的住宅. ‧ 國. ‧. (一) 公營房屋. 學. 單位。. y. Nat. 自回歸後，澳門住宅市場交易量銳減，澳門特區政府宣布停建公共房屋，以. sit. 促進私人住宅市場的交易量。但在賭權開放後，澳門房價以幾何級數上升，大部. n. al. er. io. 分民眾難以負擔高房價，自此，澳門特區政府開始積極籌備興建公共房屋9，至. v. 2013，將近 1 萬個住宅完工及入住，此有，亦有 4152 個住宅單位正在興建中，. Ch. 預計在三年內可建成並提供澳門居民入住。. engchi. i n U. 澳門等區政府一直主張「社屋為主，經屋為輔」的公共房屋政策，主要是考慮澳門缺乏土地資源，在妥善利用公共資源的前提下，公共房屋政策必須優先保障低收入戶的居住需求。與周邊國家或地區相比，澳門的公共屋數量偏低，2013 底，澳門社會房屋 12810 個，經濟屋 32763 個，佔公共房屋佔房屋總量約 22%，. 7. 《經濟房屋法》指出經濟房屋僅由政府直接出資興建，以表示特區政府在提供公共房屋的決心. 和承擔。而經濟房屋目的是協助具定收入水平及財產的本澳居民解決住房問題，與促進符合本澳居民的實際需要及購買力的房屋供應。經濟房屋僅用於家團自住用，並對私人房屋市場及社會房屋政策起著補充性作用。 8. 是指由政府興建，或由政府提供土地批予土地承批企業投資興建，完工後將單位回報給政府，政. 府以低廉的租金租予經濟狀況薄或有特殊困難，且居住於澳門特別行政區的家團。 9 是指社會房屋及經濟房屋 16.

(29) 第二章. 澳門地區博彩事業與房地產發展論. 而鄰近地區香港約 48%及新加坡約 82%。. 每年新建成住宅 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 私人住宅. 圖 2-2. 立. 社會房屋. 經濟房屋. 政治大. 1999 年-2013 年新建成住宅. 澳門公共房屋存在另一問題，公共房屋持續興建，但另一方面不斷流入私人. ‧ 國. 學. 市場，供應量不足。2006 年前之經濟房屋，在近年房價攀升的背景下，7 年的禁售期已屆滿，不少住戶已將持有的經濟房屋轉賣獲利，購入其他私人住宅，或往. ‧. 珠海購房，也有部分人賣出後轉而租住他人住宅單位，期待房價下跌時再購入。經濟房屋不僅可以解決家庭住屋問題，在禁售期結束後更可轉賣獲利，不少經濟. sit. y. Nat. 房屋所有權人將其住宅變成投機獲利的「資產」，經濟房屋不斷流入私人市場，使經濟房屋數量並非越來越多，反而處於逐年減少之狀態，造成公共資源的浪費，. io. al. n. 力。. er. 然而，民眾卻不斷發出增建經濟房屋的呼聲，增加了政府土地資源及財政上的壓. Ch. engchi. i n U. v. 值得注意的是，澳門居民中的「夾心階層」，泛指經濟收入高於申請經濟房屋的要求和條件，卻又沒有能力在私人市場購買住宅，澳門特區的公共房屋政策對他們而言並沒有實質的幫助，處於「高不成低不就，上下兩不靠」的尷尬處境，這才是澳門居民難以置業的窘況將更趨嚴重。 (二) 二手空置及出售的住宅單位及私人發展商未來供應的住宅單 2004 年，住宅用途單位數量由約 17.7 萬戶增加至 2013 年約 21 萬戶住宅單位，當中私人房屋約 16.4 萬戶，佔全澳住宅單位的 78.6%，公共房屋約 4.5 萬，佔全澳住宅單位的 21.43%。而私人房屋數量在持續增加中，且單位建築面積趨向大面積。根據《澳門公共房屋政策研究》顯示，自 2000 年後，私人住宅落成單位數量少且平均建築面積越來越大，同時，住宅價格的飆升，澳門居民普遍認 17.

(30) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 為，現有的住宅單位並不能滿足澳門社會居住的需求。二十世紀八十年代至九十年代，澳門新落成的住宅平均建築面積維持 72 平方公尺至 79 平方公尺；2000 年起，由 84 平方公尺上升至 2009 年 163 平方公尺，在十年時間平均建築面積已經超過一倍，因為澳門居民以「國際商品」來形容這些平均建築面積過高的「豪宅」。過多的「國際商品」，且缺乏符合澳門普通居民所需求的住宅，住宅價格遠超一般家庭的負擔能力，令不少澳門居民強烈感到政府應增加公共房屋的供應，加劇了澳門居民對澳門特區政府批地制度與房屋政策的不滿。這種情況近年來已經有所舒緩，2013 年施工中的住宅單位平均建築面積下降至 2013 的 95 平方公尺。 (三) 住宅交易. 政治大賣是以新成屋為主，中古屋佔的比重較少。自 2000 年以後，由於新成屋落成量立銳減低，中古屋佔住宅單位買賣上升至近七成，其餘三成則為新成屋買賣。. 八十及九十年代，由於澳門每年均有大量住宅落成，超過一半的住宅單位買. ‧ 國. 學. 2002 年，賭權開放過與 2003 年逐步實施「自由行」政策，澳門整體住宅交. ‧. 易數量及交易總價均有平穩的發展，2005 年宣布「路氹金光大道」計劃後，進一步加快住宅市場發展，使得整體價格呈明顯上掦的趨勢，當年平均每一住宅單. y. Nat. sit. 位交易價格為 830 萬港元，至 2000 年提昇 1.6 倍；2008 年美國金融海嘯使除了. er. io. 嚴重衝擊世界各國金融業外，不動產市場同樣受到相當的嚴峻的考驗，澳門住宅. al. 交易市場受到明顯的影響，交易量呈明顯下跌之趨勢，惟平均交易價格並無因此. n. v i n 而受到明顯波動。從引入外資到博彩業，2010 年博彩業才日趨成熟，住宅交易 Ch U i e h n c g 量、總價和平均交易價格均呈現平穩上升情形且相關數據亦屢創新高。. 在金融風暴時，2008 年 2009 年首 11 個月住宅買賣明顯較 2004 - 2007 年減少，扣除中間轉移的買賣後，更只有 8808 及 7201 宗，已低於澳門回歸前後受經濟困擾時期( 1998-2002 年)平均每年約一萬宗交易的水準。樓宇交易減少原因很多，包括全球金融風暴、樓價太高等。但 2007 年 12 月宣布興建 19000 個公營房屋，可能使部份打算置業的人士對置業抱觀望的態度。. 18.

(31) 第二章. 澳門地區博彩事業與房地產發展論. 澳門住宅交易數量、住宅價值及交易價值(每平方公尺) 80,000. 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0. 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 百萬澳門元. 圖 2-3. 數目. 每平方米澳門元. 澳門住宅交易數量、住宅價值及交易價值. 立. 政治大. 對於大部份民眾而言，擁有自住物業是大部份澳門家庭的常態，九十年代大. ‧ 國. 學. 量的私人住宅供應而缺乏買家，使政府被迫以不同的行政手段鼓勵購買房地產，而私人住宅的價格至 2002 年以前變動不大，在八十年代與九十年代四次的收入開支調查裡顯示，澳門居民在房屋(包括水、電、燃料)方面的支出佔家庭收入的. ‧. 比例保持約為二成。2002 年後，澳門經濟急速發展，從前缺乏投資價值的房屋變. y. Nat. 成保值的投資工具，空屋逐漸有人居住。短短數年間，澳門居民原只需付出少於. io. sit. 兩成的工資繳貸款，現在年青一代卻要可能要付出五成或以上的工資，才能購. n. al. er. 買能負擔的住宅。而私人住宅單位供應量卻跌至歷史低水平，此外，由於外來的. i n U. v. 投資需求在過去一段時間快速增加，導致近年市場所供應的單位，並非澳門年輕族群可以負擔的。. Ch. engchi. 19.

(32) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 20. i n U. v.

(33) 第三章. 第三章. 文獻回顧. 文獻回顧. 第一節不動產市場與總體經濟之關係不動產價格之波動大多可分為，成本推動型與需求拉動型，惟影響不動產價格變動之要素非常複雜，如：經濟、社會、貨幣政策等方面，故本研究試圖探討不同面向之相關文獻，並確立影響住宅價格之總體經濟因素。. 一、. 總體經濟面. 治政大 Barras (1994) 運用共整合模型探討英國房地產市場，並選取總體經濟因素、立股價及住宅價格為變數，發現英國不動產市場是由總體經濟因素、股價及住宅價 ‧ 國. 學. 格，三方面相互影響，進而造成不動產市場之景氣循環。黃佩玲（1994）運用向量自我迴歸模型，探討總體經濟因素與住宅價格間之關聯性、影響程度大小及影. ‧. 響情形，並選取股價、匯率及利率等總體經濟變數進行實證分析，股價、匯率、物價、利率及貨幣供給額皆對住宅價格有單向因果關係，顯示總體經濟因素能影. Nat. sit. y. 響住宅價格的變動。Baffoe-Bonnie (1998)將美國住宅市場劃分成南部、中部、西. er. io. 部、東部、北部等不同區域，國家與住宅價格、區域層級與住宅價格之關係。實證結果顯示，總體經濟變數對住宅價格及交易量有顯著影響；此外，亦可從衝擊. n. al. Ch. i n U. v. 反應得知，貸款利率及貨幣供給額皆對住宅交易量及價格變動產生衝擊，並會反. engchi. 映於當期全國及區域層級之房價，發現就業率及貸款利率是影響房價的主要變數。區域層級與國家相比，僅西部地區影響房價之變數與全國住宅市場一致。以上皆可推斷總體經濟因素為住宅市場之重要影響因素。國內外眾多文獻中，以總體經濟變數作為實證分析的文獻相當多，其中以因果關係進行實證分析的文獻也不少，研究台灣總體經濟因素與住宅價格之關係，如鄭伊岑 (2000) 利用時間序列，探討總體經濟變數(股價指數、消費者物價指數、國內生產毛額、失業率及利率) 與購併之關連性，實證結果顯示，購併件數與消費者物價指數及購併件數與股價指數均呈現雙向因果之關係，表示購併件數與景氣指標之間互有領先之關係。. 21.

(34) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 鄭惠如（2006）探討人口結構變遷對未來住宅價格之影響，選取 1991 年至 2005 年住宅價格、總體經濟因素、人口等相關變數，利用相關性分析及縱橫資料（Panel Data）進行實證分析。結果顯示，在總體經濟因素中，股價指數及營建成本對住宅價格具有顯著正影響；失業率則對住宅價格具有顯著負影響，並發現都市地價指數分別能影響信義及國泰房價指數，產生連動效果。張嘉純（2010）發現全球化使資金在國際資產市場迅速流動，大量資金更投入金融及不動產市場，2008 年美國次貸風暴使金融業及不動產市場受到重挫，反映兩者發展與關係日趨緊密。因此，探討台灣住宅價格與貸款利率間之關係，利用 Granger 因果關係檢定發現房價、貸款利率、國內生產總值間具有均衡關係，房價與貸款利率更存在雙向因果關係，顯示兩者金融業及不動產市場兩者間確實. 政治大. 具有相互牽引、交互影響之意味。. 立. 陳彥光（2009）研究總體經濟因素對台灣住宅價格之影響，以貸款利率、消. ‧ 國. 學. 費者物價指數、交易量、股價指數及貨幣供給額為總體經濟之變數，利用 Granger 因果關係檢定得知，住宅價格與總體經濟變數具有長期穩定之均衡關係，消費者. ‧. 物價指數、消費者物價指數與交易量存在雙向因果關係，股價指數與貨幣供給領先交易量；以衝擊反應結果顯示，交易量對自身有顯著的衝擊反應，其次分別是. y. Nat. er. io. 有顯著影響。. sit. 房貸利率和股價指數，貨幣供給和消費者物價指數對交易量之衝擊反應效果則沒. al. n. v i n 洪淑娟（2008）探討台灣住宅價格與總體經濟因素之關聯性，更選用國泰房 Ch U i e h n c g 價指數及信義房價指數分別代表新成屋及預售屋之價格，使研究更具全面性。實證結果顯示，貨幣供給額與住宅價格具雙向因果關係，顯示住宅價格與貨幣政策間互相影響；存款利率對住宅價格有顯著的負向影響，顯示當存款利率下降時，民眾可能會將資金轉往投入住宅市場中，住宅價格因民眾對住宅需求量增加而上揚。國外亦有不少學者探討總體經濟因素與住宅價格的研究，如 Daniel (2002) 研究主要探討美國房價的影響性因素，研究期間為 1984 年至 1998 年。採用房價需求模型進行研究，以實質房價為自變數，所採用的因變數分別為所得、實質家庭財富、房貸利率、人口、建築成本。研究結果顯示房價上漲受人口成長、實質所得上漲、建築成本上升及利率影響。因此，總體經濟環境發生突發事件時， 22.

(35) 第三章. 文獻回顧. 區域間住宅價格可能會造成短期失衡，其引發原因可能受到利率水準、貨幣供給量波動之影響， Clayton, Miller and Peng (2010) 探討美國房價波動性與經濟波動性間之關係。研究時間為 1990 年第 3 季至 2002 年第 2 季，運用向量自我迴歸及因果模型進行實證分析，以人均生產毛額為自變數，因變數分別是所得、失業率、房價與人口，實證結果顯示房價與人均生產毛額兩者間是存在因果關係。 Edelstein and Tsang (2007) 以美國加州四大都市(Los Angeles, San Francisco, San Diego, and Sacramento)作為研究對象，運用探討供給及需求模型對住宅市場之影響，實證結果顯示影響住宅市場之主要因素為就業率與利率，並指出總體經. 政治大. 濟變數對住宅市場之影響在都市中最為明顯。. 立. 近年，中國經濟迅速發展，亦有不少學者探討中國總體經濟對住宅價格之關. ‧ 國. 學. 聯性，如 Yue and Hongyu (2004)探討 1986 年至 2002 年中國商品房價格與總體經濟因素間之關聯性，運用 Granger 因果關係檢定發現，空置率、所得、營建成本. ‧. 分別與住宅價格有長期均衡關係；總人口數、空置率、失業率、營建成本、所得與住宅價格存在單向因果關係，營建成本、總人口數、失業率變化領先住宅價格. y. Nat. sit. 的變動；住宅價格的變動則領先所得及空置率；住宅價格與消費者物價指數存在. al. er. io. 雙向因果關係。反映中國商品房住宅市場受到總經濟因素影響，進而推動房價高. n. 漲，並未出現泡沬化之情況。. Ch. engchi. i n U. v. Feng et al. (2010)探討中國及其四大城市(北京、上海、廣州、重慶)住宅市場與總體經濟因素間之關係。運用因果關係進行實證分析，結果發現，影響住宅市場之總體經濟因素因區域性之不同而產生顯著之差異。就國家層面而言，總體經濟變數與住宅價格具有長期均衡關係，所得、固定資產投資及國內生產毛額之增長是引致住宅價格上揚主要因素；以區域而言，所得對北京及上海的住宅價格有顥著影響。另一方面，許晉維（2010）運用狀態空間模型探討英國、美國、香港、加拿大、台灣五個國家地區之不動產價格受到跨國性共同隨機趨勢所影響，以國內生產毛額、不動產有效稅率、利率三個總體經濟因素分析對房價之影響，實證結果表示，受區域景氣影響之順序為美國、香港、英國、台灣、加拿大，主要因為美 23.

(36) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 國與香港同為國際金融中心，資金能自由進出，資金更容易進入不動產市場。此外，不動產有效稅率對房價的影響高低之順序為美國、加拿大、英國、台灣、及香港，其中歐美加三國之不動產有效稅率是台灣及香港的二至十倍，說明亞洲區不動產持有稅賦成本偏低的問題。. 二、. 社會面（人口）. Gabriel and Washer (1992)指出就業機會、遷移成本及人口特質皆影響人口的流動，亦發現就業機會是主要影響人口流動的原因，就業機會之多寡能影響人口之拉力及推力，牽引人口之流動，間接影響對住宅市場之發展。李朝賢（1993）. 政治大. 發現人口分佈能影響著土地利用，繼而影響該區住宅市場之發展。. 立. 另一方面，Potepan ( 1994) 住宅價格與遷入人口數之關聯性，實證結果顯示，. ‧ 國. 學. 住宅價格與遷入人口數是相互影響，代表住宅價格與遷入人口數存在並同決定性，住宅價格因遷入人口增加而上漲，其後，上漲之房價亦會影響遷入當地之人口數。. ‧. Case and Mayer (1996)、Thériault et al. (2003)亦認為人口分佈能影響住宅市場，人口遷入或遷移均能對房價產生重大影響。Lee et al. (2003)探討人口遷移是否對澳. sit. y. Nat. 洲不動產市場產生影響，並加入總體經濟變數進行實證分析，結果發現人口遷移對澳洲不動產市場有顯著影響，其中成年人口淨遷移是影響澳洲房價的主要關鍵。. io. n. al. er. 此外，所得、失業率及貸款利率亦對房價有顯著影響。周海波（2009）指出人口. i n U. v. 增長是影響住宅需求的直接因素，遷入人口增加，自然而然增加對住屋需求，因. Ch. engchi. 此，住宅供應量不足而推高房價。翟洪濤（2011）亦有相同結讑，並發現人口結構、密度及規模皆對住宅價格有顯著影響。蔡育政（2009）指出人口密度越大，住屋需求亦會增加，使住宅供量更為緊張，對住宅價格產生上揚的推動力，使當地之房價上漲。此外，所得之多寡亦能影響人口遷移，如陳明吉（1989）指出所得對住宅價格有顯著影響，代表所得提高能使住宅價格高漲。此外，亦發現人口因素是住宅的潛在需求量，即人口遷移及結構之改變均能影響住宅市場，因此，人口因素對住宅市場有長遠之影響。Thomas and Kling (1994)指出尋找就業機會的遷移者受工資之高低而選取遷移地，另一方面，其他遷移者是以住宅價格決定遷移地。薛立敏、李中文、曾喜鵬（2003）發現就業機會增加及高工資能吸引遷移者遷入當地，而住宅需求的主要為家戶遷移，遷移率之高低反映對住宅市場之需求，當供 24.

(37) 第三章. 文獻回顧. 給少於需求，住宅價格亦因此而上揚。表 3-1 影響房地產價格變動因素相關文獻比較表發表人. 年份. Darrat,Glaso. 1993. 1994. 研究國家/. 研究方法. 變數. 芝加哥. VAR 模型. 貨幣供給、利率. 美國. ARIMA. 物價水準、名目利率、實質產出、民間. 區域. ck McCue,. 投資. Kling John Barras. 1994. 英國. 黃佩玲. 1994. 台灣. 許湧澤. 1995. 台北市. Baffoe-. 1998. 美國. 因果關係. 貸款利率、貨幣供給額、就業率. 共整合. 貨幣供給、空屋數、建照面積. VAR 模型股價、物價、匯率、貨幣供給額、利率政治大因果關係郊區房價、股價. ‧ 國. 立. 2000. 新北市. 陳力維. 2000. 台北市、 VAR. 股價指數、房價、通貨膨脹率、貨幣供. 台北市、. 給額. sit. y. ‧. 彭建文. Nat. 高雄市. and 2002. 台灣. al. 因果關係. n. Jud. 2000. 美國. Ch. i n U. v. 毛額、失業率及利率、購併. i e n g c h 所得、實質家庭財富、房貸利率、人. 因果關係. 口、建築成本. Daniel 賴碧瑩. 股價指數、消費者物價指數、國內生產. er. 鄭伊岑. io. 總體經濟面. 股票指數、住宅價格. 學. Bonnie. 因果關係. 2002. 台灣. 共整合. 地價、匯率、國內生產毛額、貨幣供給、物價. 聶建中. 2002. 台灣. 共整合. 消費者物價指數、匯率、實質國內生產毛額作、台灣觀光外匯收入、觀光人數. 黃浩. 2003. 中國. ARIMA. Ka Yui Leung 2004. 香港. 相關性分住宅交易量、租金析、因果關係 25. 利率、通貨膨脹率、平均工資.

(38) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 李安心. 2005. 中國. VAR 模型. 外來資金、房地產市場、金融市場. Liu and Shen. 2005. 中國. 因果關係. 空置率、所得、營建成本、總人口數、失業率. 鄭惠如 Miller. 2006. 台灣. 因果關係. 股價指數、營建成本、失業率. and 2006. 美國. 因果關係. 所得、失業率、人口. 2006. 台灣. 共整合. 國內生產毛額成長率、入境台灣旅客成. Pang Kim H. J. 長率 Edelstein and 2007. 美國加州迴歸分析. Tsang. 四大都市. 張嘉純. 2010. 台灣. 陳彥光. 2010. 台灣. ‧ 國. 2010. 因果關係. 貸款利率、消費者物價指數、交易量、股價指數及貨幣供給額. 台灣. 因果關係. 中國及其因果關係. Nat. 住宅價格、國內生產毛額、個人所得、對固定資產投資. sit. y. 四大城市. 貨幣供給額、存款利率. ‧. Feng, et al.. 治貸款利率、國內生產總值政因果關係大學. 洪淑娟、雷立 2010 芬. 立. 就業率、利率、房價. io. er. (北京、上海、廣州、. n. al. 重慶) 許晉維. 2010. Ch. engchi. i n U. v. 英國、美運用狀態國內生產毛額、不動產有效稅率、利率國、加拿空間模型大、香港、台灣. 陳明吉. 1989. 台灣. 自我迴歸所得、人口因素模型及延. 人口面. 滯分配模型 1994. 美國. 多元迴歸. 薛立敏，李中 2003. 台灣. 因果關係. Potepan 文，曾喜鵬. 26. 遷入人口數，總人口.

(39) 第三章. Lee, Felderer 2003. 文獻回顧. 澳洲. 因果關係. 人口遷移、所得、失業率及貸款利率. and Helmenstein 周海波. 2009. 台灣. 多元迴歸. 人口增長率、遷入人口數. 蔡育政. 2009. 中國. 多元迴歸. 人口密度越. 翟洪濤. 2011. 台灣. 多元迴歸. 人口結構、人口密度、人口規模資料來源:本研究自行整理. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 27. i n U. v.

(40) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. 第二節產業發展對經濟成長之影響一、. 外來投資. 外來投資(Foreign direct investment 以下簡稱 FDI)將新技術帶入東道國，對東道國生產力之提升極具貢獻性，因此而提高經濟成長率，FDI 伴隨著新技術而進入東道國，使東道國資本存量增加，能提升東道國之經濟規模。由 Schneider and Frey (1985)提出外來投資之投入能影響政府的收支平衡，nigh, Cho and Krishnan (1986)提出經濟體系之大小能影響外資之投入；Culem (1988)發現市場規模、經濟長成長，勞動人口之成本與規模經濟均能影響外資之投入。Helleiner (1989)提出外資對發展中國家之人力資源和提升生產技術有極為重大之影響。一般而言，發. 政治大家能將先進生產技術與管理經驗轉移至東道國，繼而改善生產效率，使市場規模立. 展中國家的生產技術較為落後，員工亦缺乏管理經驗，此時，外資進入發展中國. ‧ 國. 學. 變大。Balasubramanyam, Salisu and Sapsford (1996)、Borensztein, Gregorio and Lee (1998)運用成長理論分析明說，FDI 之投入與東道國經濟成長之關係，發現 FDI 能為東道國帶來巨大的經濟效益，資本增加，創造就業機會、外溢效果及帶來更. ‧. 高之生產技術，能有效提高生產力，因此，FDI 之進入對東道國之經濟成長具有. y. Nat. 顯著之影響。Berthelemy and Demurger (2000) 運用內生成長理論分析 FDI 與東. sit. 道國經濟成長之關係，實證結果顯示，外商所帶來高技術化對東道國經濟成長之. n. al. er. io. 影響是受外溢效果所影響，與此同時，東道國之經濟成長亦會影響 FDI 之多寡，. i n U. v. 此外，亦發現 FDI 對東道國之經濟發展有正向之影響。. Ch. engchi. Zhang (2000)探討拉美洲與東亞共 11 個國家間，FDI 與經濟成長之影響，利用 Granger 因果關係進行分析，實證結果發現，在 11 個國家中，僅 5 個國家 FDI 能影響經濟成長，且大多呈現單向之因果關係，說明 FDI 對經濟成長之影響力遠遠超過經濟成長對 FDI 之影響，因各國對 FDI 所訂定之政策有所不同，而受到影響。張銘仁、楊青隆（2002）研究台灣 1984 年至 1999 年，FDI 出現波動時，是否會對台灣經濟成長造成影響，並利用 GARCH 模型進行實證分析，結果發現，FDI 與台灣經濟成長具長期均衡關係，當 FDI 增加 1%時，實質人均生產總值上升 0.013%，代表 FDI 能有助台灣長期之經濟發展。Hansen, Rand and Tarp (2004) 選取 31 個國家，以 1970 年至 2000 年為研究期間，探討 31 個國家的 FDI 與國內生產總值之關係，運用 Granger 因果關係進行分析，實証結果顯示，FDI 對國內生產總值具有長期之關係、FDI 對國內生產總值有單向之因果關係，即 FDI 28.

(41) 第三章. 文獻回顧. 能影響對國內生產總值。Asheghian (2004)以美國為研究對象，探討 1960 年至 2002 年間 FDI 與美國經濟成長之關係，運用 Granger 因果關係檢定分析，實證結果顯示， FDI 成長率與經濟成長具單向之因果關係，代表 FDI 能影響美國經濟成長， FDI 對美國經濟成長有一定程度之貢獻。Baliamoune-Lutz (2004) 探討摩洛哥 FDI、經濟成長與出口三者間之關係，運用 Granger 因果關係檢定，發現 FDI 與經濟成長間具長期均衡之關係，FDI 亦對經濟成長具有單向之因果關係，相反，經濟成長對 FDI 則無顯著之因果關係；FDI 與出口間存在雙向之因果關係。此外，有學者提出 FDI 與經濟成長具雙向之因果關係，由 Basu, Chakraborty and Reagle（2003）探討 23 個發展中國家 FDI 與經濟成長關係，運用 Granger 因果關係分析，顯示經濟體系相對封閉之國家，呈現國內生產總值與 FDI 單向之因. 政治大國內生產總值具長期之均衡關係， FDI 與國內生產總值亦存在著雙向的因果關立係，代表 FDI 與國內生產總值兩者間能相互影響。果關係，即國內生產總值能影響 FDI 之投入；經濟體系相對開放之國家，FDI 與. ‧ 國. 學. 再者，亦有學者提出人力資源之數量能影響 FDI 與經濟成長之關係，如. ‧. Borensztein, Gregorio and Lee (1998)選取 1970 年至 1989 年間 69 個開發中國家之數據進行分析，結果顯示當東道國滿足最低勞動力之數量時，FDI 才會影響經. y. Nat. sit. 濟成長。Ram and Zhang (2002) 選取在 1990 年 140 個國家之數據，並利用橫向. er. io. 分析方式進行研究，迴歸結果顯示，外資對東道國之經濟成長有顯著之正影響、. al. 外資與勞動力供給則無顯著影響。Seyf (2000)提及就業機會與 FDI 之關係，主要. n. v i n 探討 1997 年間 FDI 與歐盟中英國、西班牙、德國與法國間之關係，如果更多的 Ch U i e h n c g FDI 進入歐盟體系，能否解決歐盟經濟低迷之情況？收集 401 間公司的 FDI 流入. 以及可創造之工作機會，發現 FDI 之投入對於就業機會而言，德國的效果最為顯著，其次是英國、西班牙、英國與法國，可證明 FDI 與就業機會具有關聯性。另外，亦發現 FDI 對就業機會與經濟成長是關聯性，德國是研究國家中經濟狀況相對較好，FDI 相對也較願意投入更多資金，反之，法國經濟狀況相對較差，FDI 投入法國之意願相對較低。另一方面，Feenstra and Hanson (1997)研究墨西哥在 1975 年至 1988 年間， FDI 與工資之關聯性，發現 FDI 與工資有顯著的正相關。在 1983 年起，放寬對外貿易與外商投資之政策後，此時，FDI 開始快速增長，相對所需要之勞動人口亦因此而上升，企業間為了有充足之勞動資源，而提高技術勞動者之工資，因此， 29.

(42) 博彩業對房價的影響 – 以澳門為例. FDI 與工資是有正相關之影響。Driffield and Taylor (2000)探討英國在 1983 年至 1992 年間 FDI 對勞動力之影響，結果顯示，FDI 之投入確實能增加外商對東道國在生產技術上勞動者之需求，因外商願支付比本地公司較高之工資來吸引勞動力，勞動人口因此而轉換到能獲得更高所得之工作機會，因此，FDI 能為東道國創造更多就業機會。作者亦提出兩個觀點：第一、外商投資東道國之企業能產生外溢效果，而創造更多之就業機會正是外溢效果，提高生產力，亦能加快該國之經濟發展；第二、FDI 之投入，外商因而提供較高之工資吸引勞動人口轉換工作機會，因為東道國企業亦為維持勞動力而提高工資，因此，東道國整體之工資水平將提高。謝登(2006)提及外資對東國道所產生之影響可分為正面影響與反面影響，正. 政治大資必須雇用本地居民作為員工，藉此提高本地居民之就業機會；第二、提高生產立與管理技術，以澳門為例，外商把拉斯維加斯之經營模型引入澳門，使澳門的博面之影響：第一，能提高就業機會與降低失業率，因東道主國會立法規定外商投. ‧ 國. 學. 彩業與休閒渡假村模型結合，開啟新的經營方式；第三，使 GDP 上升，由民眾消費支出、投資總額、政府支出、淨出口，以上四者總和即為 GDP，而外資投入. ‧. 澳門博彩業之資金，佔投資總額超過五成上，即外資金額上升，能帶動 GDP 上升；第四，提高工資，因外商公司中須有一定比例之員工為本地居民，因此本地. y. Nat. sit. 居民就業機會增加，在勞動力供給不變下，外商須提高工資以聘請員工；第五，. al. er. io. 增加稅收，因外資之投入而帶動經濟景氣持續上升，外商公司因此而獲利，當獲. n. 利提高時，因而繳交給政府之稅務亦會相對而提高，從而令政府稅收增加。. Ch. engchi. 30. i n U. v.

(43) 第三章. 二、. 文獻回顧. 觀光業. 由 2003 年 7 月起，中國居民赴港澳「自由行」政策已推行超過十年，中國政府為挽求港澳地區因 SARS 而導致的經濟景氣低迷，因而推行「自由行」，「自由行」也因此推動了澳門的經濟成長。諸多文獻指出，發展在地的觀光發展能有效推動地方經濟。如 Ghali (1976)以美國夏威夷為探討對象，利用迴歸模型探討夏威夷的觀光與經濟為何種關係，實證結果顯示，觀光收入對經濟成長有顯著影響。其後，開啟眾多學者探討觀光與經濟成長之關係，分別指出觀光與經濟成長有著不同程度、關係與長短期的影響關係，可以分為下以三大類。. 政治大. 第一類是單純只研究某一國觀光和經濟成長的因果關係。 Balaguer & Cantavella-Jorda (2002) 分別以國民所得、有效匯率及觀光收入為變數，運用. 立. Granger 因果關係檢定 1975 年至 1997 年西班牙觀光旅遊資料，探討西班牙觀光. ‧ 國. 學. 產業發展與經濟成長之關係，實證結果顯示觀光產業發展與經濟成長具長期均衡關係，亦確認了觀光發展導向經濟成長，同時指出觀光產業對經濟成長具正向影. ‧. 響。Dritsakis (2004)以匯率、觀光收入及 GDP 為自變數，運用 Granger 因果關係檢定 1960 年至 2000 年希臘的觀光與經濟成長之關係，實証結果表示觀光收入與. sit. y. Nat. 經濟成長具雙向因果關係，即觀光發展與經濟成長相互影響。Durbarry (2004)分別以觀光收入、出口、入口、資本及勞動力為變數，運用共整合及 Granger 因果. io. n. al. er. 關係檢定，探討島國毛里求斯 (Mauritian)觀光對當地經濟之影響，實證結果發現. i n U. v. 毛里求斯觀光產業能引導經濟成長，兩者間亦存在正向關係。Kim, Cheng and Jang. Ch. engchi. (2006) 運用 Granger 因果關係檢定，以觀光旅客數目及 GDP 為變數，1971 年至 2003 年為研究期間，探討台灣觀光產業發展與經濟成長之關係，實證結果顯示兩者間存在長期均衡之關係，觀光產業發展與經濟成長具有雙向因果關係，即兩者會相互影響。Malik et al. (2010)以巴基斯坦作為例，選取 1972 年至 2007 年觀光旅客數目、經常帳赤字(Current Account Deficit)及 GDP，並運用 Granger 因果關係檢定進行實證分析，發現觀光旅客數目、經常帳赤字及 GDP 三者間具有長期均衡關係，同時也發現觀光旅客數目對 GDP、觀光客人數對經常帳赤字及經常帳赤字對 GDP 之間存在單向因果關係。第二類研究即是使用追蹤資料來研究多國的觀光和經濟成長的關係。 Eugenio-Martin et al. (2004)以 GDP、觀光旅客數目、犯罪率、教育水平及基礎建設為變數，選取 21 個拉丁美洲國家 1985 年至 1998 年的資料，利用追蹤資料分 31.