第三章 文獻回顧
第四節 賭場對房價的影響
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第四節 賭場對房價的影響
賭場(Casino)是一種特殊的娛樂場所，它會隨著國家或地區對博彩業的開放 程度不同而有不同程度的改變，加上賭博全球化，博彩業轉變成現代國家發展經 濟的重要工具。此外，從旅遊業的角度，賭場不但能吸引大量觀光消費者湧入，
更能創造大量商業機會，亦會誘發不動產市場價值的增長；另外，住宅具有不可 移動性，許多外部因素都能影響住宅價格，故週遭環境亦是影響住宅價格主要因 素之一。Alonso(1964)認為土地或住宅是一種均質性的財貨，財貨價格將受到其 區位條件的差異性而不同、不同的財貨型態亦使價格不一；消費者將以自我需求、
能力、偏好等因素作出最終選擇。Lancaster(1966)消費者理論認為消費者會因自 身對住宅需求的偏好，來選擇其住宅之屬性。
Snyder (1999)在研究中指出美國密西西比州的圖尼卡鎮(Tunica)，因賭場遷入 後，住宅的興建量開始增加，導致該區的農地價格由$1000-$5000 美元，升至
$25000-$50000 美元；因興建賭場而徵收房屋和土地，導致工人們要遷離圖尼卡 鎮。
Phipps (2004)以加拿大安大略省溫莎市 Glengarry 地區為例，選取 1993 年至 2001 年間與 Wellington-Crawford 地區 1995 年至 2001 年，運用時間序列分析兩 個地區的犯罪率、住宅交易量及住宅交易價格是否因鄰近賭場而有所影響，證實 結果指出鄰近賭場不僅對地區經濟具正影響，更使地區犯罪率下降，此舉對住宅 交易與價格均有正影響。
Phineas and Sacerdote (2005)將美國各州進行分類，以是否有賭場、位於較大 州內、位於大賭場範圍內進行分組，同時並運用利用時間序列探討 1986 年至 2000 年間住宅價格之變動，實證結果顯示新賭場設置能使住宅價格中位數上升 2%，
其中，位於 16 個較大的州別的住宅中位數上升 49%。故作者認為賭場對住宅價 格之影響與所在的都市規模有關，以大都市為例，賭場對鄰近住宅價格沒有顯示 着的影響；相反，在模型較小的都市，賭場對鄰近住宅價格則有顯著的影響。
Wenz (2007)以美國內華達州賭場地區與非賭場地區為研究地區，選取 1990 年與 2000 年房價資料進行不動產所隱含價格，實證結果證明賭場對鄰近不動產
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第三章 文獻回顧
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每戶價值增加 2000-3000 美元或交易總價上升 2%；住宅價格則提升 1.8%；作者 更進一步指出若在賭場地區內的住宅，其隱含價格約占住宅價格之 5.8%；結果 亦顯示賭場對鄰近不動產具有顯著的正影響。
然外，亦有少數學者 Azmier, Kelley and Todosichuk (2001)指出賭場對鄰近不 動產價格具有負影響，作者們在選取變數時均加入增加光線、噪音、交通問題及 停車困難等等。Clauretie ,Carroll & Nasser (1998)以美國伊利諾伊州為例，探討 1980 年與 1995 年間，賭場對鄰近區域住宅價格之影響，實證結果指出賭場對該 地區經濟具有正的影響，如州政府博彩稅收增加、因賭場開幕而增加該地區就業 機會等，一般來說，稅收增加、就業機會增加等，會誘發不動產價格上升，但迴 歸分析顯示賭場對鄰近不動產有負影響，在選取變數時分為兩個因素，一是房屋 屬性變數包括房屋和土地面積、房間數量、衞浴數量等；二是以賭場距離變數作 為主要變數，研究結果顯示鄰近大型賭場一英里內不動產價格下降 4.6%，鄰近 小賭場則下降 3.7%。
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