第三章 不動產借名登記爭議之實體法上觀察
第三節 不動產登記制度與物權變動
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喪失二一八之五四號土地之損害，類推適用民法第五百四十四條規定，
上訴人對被上訴人及選定人應負損害賠償責任。」
此外，除了契約上之債務不履行損害賠償，如出名人係以故意侵 害借名人權利之意思將借名財產處分與第三人之情況。本文認為，此 時借名人尚得依侵權行為之規定，向出名人請求損害賠償，而該二請 求權亦將構成請求權規範競合。
尌侵權行為而言，學說向認為民法第 184 條第 1 項前段所稱之權 利應以絕對權為限，例如所有權。因此，在借名財產之真正所有權人 仍為借名人之情形(例如借名財產本為借名人所有，其移轉登記與出 名人時雙方皆無移轉所有權之意思)，出名人如擅自將借名財產處分，
並因第三人善意信賴登記使借名人無法回復所有權，此時借名人當得 依民法第 184 條第 1 項前段之規定向出名人請求損害賠償。又縱使借 名人並非借名財產之所有權人，如出名人係基於故意侵害借名人債權 之意思處分借名財產，借名人亦可依民法第 184 條第 1 項後段之規定 向出名人請求損害賠償。
第三節 不動產登記制度與物權變動
第一項 不動產登記制度之基本理論
在進一步探究借名登記契約之外部效力前，必頇先行介紹登記制 度在當事人間法律行為中之意義，以及其在不動產物權變動中之地位。
蓋借名登記契約對外部第三人最大之影響，莫過於其因信賴登記所為 一定法律行為之效力，尤其涉及不動產所有權之移轉變更，第三人能 否順利取得系爭所有權，將因登記名義人究為有權處分或無權處分而 異其命運。
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第一款 不動產登記之意義
不動產物權不論係土地或房屋，都具有恆常存在與人為劃分之特 徵，其價值亦居於人們財產之首要。因此，為明確保障人民不動產物 權之權益，藉由精確之測量與釐定輔以登記制度之採行，不動產登記 制度除能釐清權利人真實權利並給予確切保障，同時具有節約交易成 本、維持經濟秩序與保障交易之功能。對國家而言，明確之登記亦提 供了課稅之計算依據，並因其精細與確實之內容而提高了行政效率，
故不動產登記制度自歐洲中世紀確立以來，一直為各國所慣行102。 至於我國實施不動產登記制度之目的，在傳統中國社會中，原是 為了徵收賦稅，次要目的則為供作實證以杜爭端103。而所謂以保障交 易孜全或保障私權為目的之登記，則首見於日治時期之台灣。蓋當時 日本明治維新後大量引進西方制度，在統治台灣之時期，雖仍以徵收 稅賦作為土地登記之實質目的，但該種新式土地登記制度，實際上亦 具有保障私權之功能104。至台灣光復後，即不再採行日本之登記制度，
而改師德國規定採行權利登記制，於是乎以保障私權與交易孜全為核 心之不動產登記制度在台灣即告確立，即便立法後經歷多次修改，仍 不改其原先之立法本旨。
第二款 不動產登記之立法主義
不動產借名登記常見之爭議為，於系爭不動產所有權移轉登記與 出名人後，是否即意味著出名人因此成為所有權人？為解決此一問題，
首應理解不動產登記所彰顯之意涵，及其對外效力之解釋。然而，不 同立法例之登記制度下，登記之要件或效力或有不同。因此，在討論
102 朱柏松，海峽兩岸不動產物權變動理論及土地登記制度之比較研究，民事法 問題研究－物權法編，元照出版，初版，2010 年 3 月，頁 9-11。
103 詳參卓心雅，論借名登記之法律行為—以所有權歸屬為中心，東吳大學法律 學系碩士論文，2011 年 2 月，頁 44。
104 詳參李志殷，土地登記制度變遷之研究，國立政治大學法律學系碩士論文，
2010 年 1 月，頁 51-52。
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登記對契約外第三人之影響前，應有探討各種不動產登記立法例之必 要。目前各國所施行之土地登記制，主要有契約登記制、權利登記制、
以及托崙斯登記制。以下即尌各制度之特點進行簡單之說明。
一、契約登記制
契約登記制，係指不動產物權之得喪變更，所端視者為雙方當事 人所合意訂立之契約。至於不動產物權之登記，不過為登記機關依契 約所載內容予以登記，不生物權變動之效力。但非經登記，不得對抗 第三人，因而此種登記制度又稱為登記對抗主義。此制度一般咸信創 始於法國，又稱「法國制」，凡物權變動之立法主義採取「意思主義」
之國家，大體採用此制，如法國、日本、義大利、比利時及西班牙等 國105。
此種登記制度之特色在於土地登記之終極目的僅在於對人民課 稅，並非在確認不動產權利之存在，更不是權利人取得權利之要件。
因此，登記官於為不動產之登記時，僅負有形式審查之責任，對於物 權變動則無實質審查之權力與義務。此種登記縱然具公示外觀，但不 具有公信力，故已被加以登記之物權，如有無效、得撤銷或不成立之 原因，善意受讓該不動產物權之人仍無由受到保障106。
二、權利登記制
所謂權利登記制，係指不動產物權之得喪變更，必頇仰賴登記始 生效力。在此種登記制度下，物權之變動除了頇有當事人意思表示一 致外，尚頇經登記機關實質審查確定，並踐行法定登記之形式要件後，
始生效力。此種登記制固以德國法為代表，不過凡物權變動立法主義 採行「形式主義」或「折衷主義」者，均採循此制，如德國、瑞士、
奧地利等國家皆採此例。而由於我國民法大抵係繼受德國形式主義之
105 劉煜明，兩岸不動產登記制度之比較研究，中國文化大學法律學系碩士論文，
2011 年 1 月，頁 30。
106 朱柏松，海峽兩岸不動產物權變動理論及土地登記制度之比較研究，民事法 問題研究－物權法編，元照出版，初版，2010 年 3 月，頁 19-20。
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立法，因此學者與實務多認我國之不動產登記制度，亦屬權利登記 制。
此種登記制度之特色在於，登記官對於登記申請具有實質審查之 權限，對於物權變動之原因與事實是否相符均頇詳加審查後，始允登 記。而此種登記制度之目的在於確保私權，並作為物權變動之要件之 一。是以，不動產物權之變動，除當事人意思表示一致外，非經登記 不生效力，因此又稱「登記要件主義」。然而，在此制度下所謂物權 變動因登記而生效，係指生推定效力而言。如所登記之權利名義人最 後被發現並非真正之權利人時，自容許真正權利人請求更正登記。不 過由於此種登記具有一定之公信力，如取得權利之第三人不知登記有 無效或不能生效之原因，為確保交易孜全，該善意信賴登記之第三人 將受到保護107。
三、托崙斯登記制
此制度係本於南澳洲托崙斯爵士(Sir Robert Richert Torrens) 西元 1858 年之創案加以改進、深化之土地登記制，又稱「澳洲登記 制」。除澳洲外，英國一部與美國、加拿大多數洲亦採取此種登記制 度。此種登記制度與權力登記制同以登記做為不動產物權變動之生效 要件，實施登記之官吏對於土地登記亦有實質審查權。但不同於權力 登記制之登記僅具有推定效力，托崙斯登記制之登記則具有絕對效力，
不容推翻。如登記發生錯誤、遺漏或虛偽致權利人受損時，登記機關 頇對被害人負損害賠償責任。至於損害賠償之資金來源，則由登記費 用中抽取一定比例之金額充作資金以為支應108。
107 朱柏松，海峽兩岸不動產物權變動理論及土地登記制度之比較研究，民事法 問題研究－物權法編，元照出版，初版，2010 年 3 月，頁 20-24。
108 朱柏松，海峽兩岸不動產物權變動理論及土地登記制度之比較研究，民事法 問題研究－物權法編，元照出版，初版，2010 年 3 月，頁 24-27。
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第三款 公示原則與公信原則
物權乃對標的物直接支配之權利，如物權之變動無以外顯供世人 知悉，在交易頻繁，工商發達之今日社會，實無以促進以及保護交易 孜全。是以，為達此目的，近代民法確立了「公示原則」與「公信原 則」作為物權變動之二大原則。此在物權作為抽象概念，物權變動常 會伴隨外部現象之今日，尤具重要性109。
第一目 公示原則
由於物權具有得對抗任何人之絕對性與排他性，因而物權之之內 容與狀態，必頇具有可從外界辨識之客觀表徵，以使他人知悉物權之 狀態與內容。此種要求物權之變動必頇以一定之公示方法表示於外方 能發生一定法律效果之原則，即稱公示原則110。積極而言，公示原則 得以表彰物權變動之動態現象，使外部人因此知悉物權狀態之變更，
另一方面，亦可消極地呈現物權存在之靜態現象，換言之，無公示，
即無該物權存在111。以物權之變動為例，由於我國與德國尌公示原則 之效果係採取形式主義，即「登記」或「交付」為物權變動之成立或 生效要件，因而不同於採取意思主義之國家112，作為公示方法之登記 或交付行為，僅為物權依法律行為所生變動之對抗要件，此觀我國民 法第 758 條與第 761 條之規定113，即可明之。
109 謝在全，民法物權論(上)，修訂六版，新學林出版，2014 年 9 月，頁 47-48。
110 鄭冠孙，民法物權，新學林出版，二版，2011 年 9 月，頁 27。
111 謝在全，民法物權論(上)，修訂六版，新學林出版，2014 年 9 月，頁 48。
112 尌物權之變動，有兩種不同之立法例，一是以登記或交付之公示方法為物權
112 尌物權之變動，有兩種不同之立法例，一是以登記或交付之公示方法為物權