第三章 房屋稅徵收制度概況及檢討
第一節 不動產稅收總額與房屋稅源分析
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第三章 房屋稅徵收制度概況及檢討
為探討現行房屋稅徵收制度概況及找出制度的不足之處，本章分為三節，第 一節利用數據統計資料，從大範圍的不動產稅收總額統計到小範圍的房屋稅源統 計進行資料分析，了解房屋稅徵收實況；第二節從法律條文對於房屋稅課徵制度 進行剖析，除了以《房屋稅條例》為基礎外，同時補充相關解釋函令及各縣市房 屋稅徵收細則，試圖整理出完整的房屋稅徵收制度樣貌；第三節藉由文獻回顧中 所整理房屋稅相關課題，以此為基礎加以歸納整理出以下幾點缺失，以作為房屋 稅改革的依據以及目標。
第一節 不動產稅收總額與房屋稅源分析
此節數據統計資料來源至「中華民國統計資訊網總體統計資料庫」及「財政 部財政資訊中心財稅資訊地方稅統計表」，先從大範圍的不動產稅收總額分析，
了解房屋稅對於全國稅收總額與地方稅收總額所立之地位，再專注在房屋稅的統 計資料，選擇以房屋基本資料及使用類別作為房屋稅源分析方式，希望從數據層 面了解房屋稅徵收實況。
一、不動產稅收總額分析
歷年全國不動產稅收總額分析 (一)
表 3-1 為歷年全國不動產（亦即地價稅、土地增值稅、房屋稅與契稅）稅 收總額概況，另顯示全國稅收總額及地方稅收總額之概況，以茲交互觀察彼此 之占比及重要性。近 15 年全國稅收總額從 1.38 兆元成長到 2.38 兆元，成長幅 度 72.05%，至 104 年起全國稅收總額突破 2 兆元並持續穩定成長；地方稅收 總額從 2,556 億元成長到 3,531 億元，成長幅度 38.11%，不動產稅收總額從 1,961
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億元成長到 2,743 億元，成長幅度 39.88%，與地方稅收總額成長幅度相當，但 與全國稅收成長幅度差距甚大，從圖 3-1 稅收總額概況可直觀看出彼此成長幅 度之差距。與土地相關的不動產稅目如地價稅與土地增值稅，在 107 年分別為 918 億元與 905 億元，和房屋有關之稅目如房屋稅與契稅分別為 785 億元與 133 億元，歷年地價稅收總額都高於房屋稅，且近 3 年地價稅收總額表現超越土地 增值稅，成為不動產稅目的最大稅收來源。
除了探討稅收總額多寡，稅收穩定性同等重要，歷年地價稅與房屋稅收穩 定性較佳，可預測干擾事件的發生並可預估稅收總額受影響程度，而土地增值 稅與契稅稅收穩定性較差，會因為不可測的干擾事件或是不動產市場的波動，
使稅收總額呈現波動性，從圖 3-2 全國不動產稅收總額概況可直觀看出每個稅 目稅收總額波動狀態。以下針對不動產稅目的稅收波動進行說明，地價稅部分，
在 105 年以前因每 3 年進行公告地價調整，使得地價稅收總額每 3 年會有小幅 度的上升，而在 105 年時更因公告地價調升 3 成造成稅收總額一次提升 200 多 億，由於此次調整幅度甚鉅造成人民反彈，立法院於 106 年 4 月修正《平均地 權條例》第十四條，將公告地價調整頻率由每 3 年改為每 2 年調整 1 次，本來 應於 108 年進行調整提前至 107 年，此次公告地價有小幅度調降造成 107 年地 價稅收總額也隨之下降。房屋稅部分，則在 103 年陸續有縣市地方政府調整標 準單價，但因新標準單價多不溯及既往適用，導致房屋稅收成長幅度明顯低於 標準單價調整幅度，近幾年各縣市地方政府紛紛祭出房屋稅租稅優惠，例如：
給予新標準單價緩漲或打折機制、提高折舊率及降低稅率等，未來幾年房屋稅 收總額成長可能會下降甚至有可能出現負成長情形。土地增值稅與契稅部分，
兩者皆與不動產交易量存在一定關聯，土地增值稅收總額最高峰發生於 104 年 的 1,134 億，造成高峰的干擾事件可能是受到 105 年起實施房地合一課徵所得 稅制度的影響，多數人趕在政策實施前辦理土地所有權移轉所致，稅收總額最
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低峰則在 98 年的 533 億，當年受到金融海嘯影響不動產交易量下降進而影響 稅收，與最高峰稅收差距超過一倍。契稅雖與土地增值稅一樣會受不動產交易 量影響，但因契稅稅率單一且稅率不高，受交易量影響幅度不如土地增值稅劇 烈。
回到本研究的主角房屋稅，以全國稅收總額觀點來說，房屋稅僅占全國稅 收總額的 3%，如果未來房屋稅收總額的成長無法超越全國稅收總額的成長，
占比會逐年下降，換而言之房屋稅收對於全國稅收總額的重要性愈來愈低。若 以全國地方稅收總額觀點來說，房屋稅收總額的重要性大幅提升，房屋稅占全 國地方稅收總額的 20%至 25%，為各縣市地方政府帶來穩定且相當比重的稅 收，再加上房屋稅收完全歸於地方政府使用，成為地方政府重要的收入來源，
在沒有其他替代財源下，房屋稅的改革應以稅收總額不變為目標。
單一年度各縣市不動產稅收總額分析 (二)
除了從歷年全國不動產稅收總額進行分析，針對單一年度各縣市不動產稅 收總額分析也同為重要，在不動產稅目上法律賦予各縣市地方政府很大的因地 制宜空間，特別體現於課稅稅基皆由各縣市地方政府組織委員會訂定標準，除 此之外房屋稅因地制宜空間更為明顯，除了課稅稅基以外，稅率也交由各縣市 地方政府在法定稅率範圍內自訂實際徵收率，「部分」法律也賦予各縣市地方 政府訂定減免之期限、範圍與標準。 因此為了更深入探討各縣市地方政府狀 況，表 3-2 整理 107 年各縣市地方政府不動產稅收概況，以不動產各稅目占地 方稅稅收總額比例表示。
107 年各縣市地方稅稅收總額加總為 3,531 億元，其中以臺北市 718 億元 為首，其次依序為新北市 597 億元、臺中市 436 億元、高雄市 403 億元、桃園 市 358 億元及臺南市 261 億元，六個直轄市占全部地方稅收總額的 8 成，在非
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直轄市中只有彰化縣地方稅稅收總額超過 100 億元，還不到臺南市稅收總額的 一半，可知地方稅稅收總額與縣市發展存在密切關聯。換個角度從不動產各稅 目占各縣市地方稅稅收組成來看，地價稅部分，以臺北市的 38.49%最高，以 金門縣的 4.88%最低；土地增值稅部分，則以金門縣的 48.12%最高，以基隆 市的 15.13%為最低；房屋稅部分，以臺南市的 27.17%最高，金門縣的 15.45%
最低；契稅部分，則以新竹縣的 6.18%最高，基連江縣的 1.24%為最低，從此 數據可得知各縣市組成地方稅稅收總額的方式存在差異，有偏重地價稅收如臺 北市；有偏重房屋稅收如臺南市與連江縣；有偏重土地增值稅收如澎湖縣與金 門縣，各縣市地方稅收總額組成會受到不動產政策及人口變遷等因素影響，除 了金門與連江縣出現房屋加地價稅收總額未超過土地增稅收總額的特殊情形，
各縣市地方政府還是明顯依賴稅收穩定的房屋稅與地價稅。
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全國 稅收總額 全國地方稅 稅收總額 不動產 稅收總額
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
地價稅 土地增值稅 房屋稅 契稅
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二、房屋稅源分析
根據財政部財政資訊中心每年彙整各縣市房屋稅相關資料，房屋稅源分析可 從房屋基本資料（戶數、面積、房屋標準價格及稅額）、使用類別及構造類別等 方向著手，由於從文獻回顧中可發現房屋構造別的討論較少同時缺乏與現存問題 的直接關聯性，因此房屋稅源分析僅就房屋基本資料及使用類別兩個部分進行。
歷年全國房屋基本資料 (一)
表 3-3 為歷年全國房屋基本資料概況，以全國房屋戶數、面積、房屋標準 價格及稅額為基礎，分別顯示歷年房屋稅徵收情況。從 98 年至 107 年我國房 屋戶數由 931 萬餘戶增加到 1,040 萬戶，成長幅度 11.77%，每年大約增長 10 萬餘戶，應稅戶數比例維持在 80%，在 104 年因為稅捐稽徵稽關變更徵收相對 人之認定，實務作法採用《稅捐稽徵法》第十二條規定，持分共有者稅捐稽徵 稽關將依權利範圍比例分別寄送房屋稅繳款書為主，進而造成房屋戶數一次增 長 22 萬餘戶。面積部分，我國房屋面積由 1,815 平方公里增加到 2,158 平方公 里，增長幅度 18.9%，應稅面積比例為 75%，低於戶數應稅比例且應稅面積比 例正逐步下滑。房屋標準價格部分，由於房屋標準價格在設籍完成後會因折舊 與經歷年數逐年遞減，但因每年新設籍房屋標準價格大於整體房屋折舊，房屋 標準價格還是呈現逐年增長狀態，目前由 4.5 兆提升至 6.1 兆元，增長幅度 36.2%，另外由於 103 年各縣市地方政府陸續調整標準單價，並適用於新建、
增建或改建房屋，導致房屋標準價格成長幅度更加快速，目前不管是面積還是 標準價格，應稅比率皆呈現下降狀態。稅額部分只列出應納總額，由 556 億提 升至 759 億，增長幅度 36.59%，其中 11.77%來自於戶數的增長，6.37%來自 於面積的增長，14.55%來自於房屋標準價格的增長，剩餘的 0.03%來自於稅率 及其他因素所造成的變化。
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單一年度各縣市房屋基本資料 (二)
表 3-4 為 107 年各縣市政府房屋基本資料概況，以各縣市房屋戶數排名，
位於第一名是新北市戶數 185 萬，其次為臺中市 121 萬戶與高雄市 120 萬戶，
六個直轄市戶數加總起來占了房屋戶數的七成。從應稅戶數比例來看，比例高 者如新北市與桃園市比例 89%，比例低者如澎湖縣 48%與臺東縣 50%，比例 差異甚大造成此原因與房屋標準價格高低有關，房屋標準價格愈低者愈容易符 合住家免徵標準，應稅戶數比例也會愈低。面積部分，除了與各縣市幅員大小 有關，同時土地建蔽率與容積率也會影響，面積最大者為臺中市，其次為新北 市與高雄市，臺北市雖然幅員小（排名第 16 名），但是房屋面積卻也位居第 5
六個直轄市戶數加總起來占了房屋戶數的七成。從應稅戶數比例來看，比例高 者如新北市與桃園市比例 89%，比例低者如澎湖縣 48%與臺東縣 50%，比例 差異甚大造成此原因與房屋標準價格高低有關，房屋標準價格愈低者愈容易符 合住家免徵標準，應稅戶數比例也會愈低。面積部分，除了與各縣市幅員大小 有關，同時土地建蔽率與容積率也會影響，面積最大者為臺中市，其次為新北 市與高雄市，臺北市雖然幅員小（排名第 16 名），但是房屋面積卻也位居第 5