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第六章 結論
近十年來對於房屋稅徵收制度的討論，最常被提及的是有關於稅基評定作業 與稅率合理性的檢討，從文獻回顧中可發現上述之議題近十年不停被重複提出討 論，但對於現行實務上徵收制度問題的解決看似並沒有提供實質幫助，原因在於 缺乏從基礎層面探討房屋稅徵收制度的根本問題，或許是從根本就出現問題，導 致如何在現行房屋稅徵收制度的每項細節中抽絲剝繭，皆無法有效的改善問題的 發生，因此本研究將以房屋稅基礎改革為出發點，針對房屋稅以財產稅作為課徵 理論基礎提出疑問。財產稅的課徵理論基礎可分為兩個面向，一是作為所得稅的 補充稅以達到量能課稅的效果，改善分配的公平，另一面相是從受益原則出發，
認為財產稅是對於房屋所有權人獲益於地方公共財的對價給付關係，享用政府所 提供服務同時也應該承擔租稅。現行房屋稅徵收制度以財產稅做為課徵理論基礎，
由於房屋稅轉嫁可能性高而無法有效發揮作為所得補充稅的效果，亦無法從受益 觀點解釋為對於財產所有權人提供保護的對價給付關係，因此不認為房屋適合以 財產稅作為課徵理論基礎。
為了幫助房屋稅尋找適合的課徵理論基礎，首先需要了解房屋的兩個重要屬 性：資產與消費，不管在自住還是租賃房屋的情形下，資產與消費的屬性皆同時 存在，因此房屋除了是一項有價值的財產，同時也可被視為一種消費品，使用者 消費房屋所帶來的服務價值，如以此角度為出發點將房屋稅納入消費稅體系中進 行課徵，房屋就如同一般商品般可成為消費稅體系中合理的課稅稅基。新房屋稅 徵收制度採用設算租金價值做為稅基，在稅率上採單一稅率並排除對於非住家用房 屋進行課徵，原則上自住房屋稅向房屋所有人徵收，租賃房屋向房屋承租人徵收，
並維持原先採按月核課及按年開徵方式，但修改課稅所屬期間為曆年制並延後開徵 日期，增加稅務行政上的效率。
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新房屋稅制的設計，主要以改善原房屋稅徵收制度下所產生的問題為目標，探 討過後發現新房屋稅制可以有效的改善問題的發生。原房屋稅徵收制度下所產生的 房屋標準價格過低與不公平可透過課稅稅基的轉換來改善問題的發生，新房屋稅 徵收制度課稅稅基改採設算租金價格，雖然同樣經過估計的行為就可能產生誤差，
但設算租金價格比原本不動產資本價格提供更多的樣本，如果能像不動產買賣建 立實價登入平臺，能夠減少估計出現高估與低估的情形，再者租賃房屋可使用租 賃價格作為課稅稅基，並不會產生與實際不一致的情形。原稅基切割問題可以在 轉換理論基礎後得到解釋，如站在財產稅理論基礎下，財產可以做為「量能」的 指標，當住家房屋現值低於某一價值時代表著房屋納稅義務人納稅能力的不足，
應而給予房屋租稅優惠。然而以消費稅理論基礎下，認為房屋稅是針對消費房屋 服務價值而課稅，生活在昂貴房屋中的人正在消費更有價值的服務，生活在低廉 房屋中的人正在消費較少價值的服務，不能因為消費較少價值即否認消費事實的 存在，但有鑑於房屋為生活的必需品，我們應該以納稅義務人的消費房屋服務價 值總額，去判斷納稅義務人的納稅能力，如真的無法負擔消費房屋的稅負應給予 租稅優惠。原依使用類別適用不同稅率問題可以在轉換稅率結構後得到解決，新 房屋稅徵收制度下以消費稅理論基礎，消費稅的課稅理論基礎以效率及租稅中立 性為原則，強調廣泛的課稅稅基且採用單一稅率，針對所有消費品進行課稅可避 免扭曲消費選擇，採用單一稅率避免稅負比例不同而造成資源配置扭曲。雖然不 會依據使用類別適用不同稅率，但新制度仍需要區分為自住與公益出租人供出租、
其他供住家用（租賃）及非住家用三大區塊，以利增加與其他稅目之間互相勾稽 的效果。
本文貢獻在於對房屋稅進行基礎改革，提供新的房屋稅徵收制度思路，以消 費稅觀點課徵房屋稅，並運用實證資料，初步推敲設算租金價格與房屋標準價格 間關係，並計算在套回房屋稅籍資料進行前後房屋稅制下稅基與稅額分配情形比
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較，計算出的稅率在彌平稅收總額情形下分別為 4.48%與 4.57%，在彌平住家稅 收總額情形下分別為 2.53%與 2.58%，本研究在計算新徵收制度下的房屋稅額時，
忽略各類免稅及減免所帶來的影響，以最大可能及最大範圍的課稅稅基為基礎下，
去計算最低額度的稅率，如未來須將各式稅式支出放入一併考量，勢必藉由提升 稅率，來維持稅收總額不變的目標。雖然計算出的稅率符合本研究的理想狀態，
但兩種設算租金價格模型皆會對分配面造成負面影響，整體設算租金價格呈現房 屋標準價格愈小者增加幅度愈明顯，直到交錯點後房屋標準價格愈大者減少幅度 也愈明顯，形成設算租金價格集中地情形，造成低標準價格者在新稅制之下房屋 稅額較重，特別是原本處於住家用房屋免稅狀態中的房屋，稅額將有大幅度的增 加，因此在推行新稅制時，同時需要有配套措施去減緩對分配面的衝擊，降低新 舊房屋稅徵收制度下的稅額變化。
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附錄 設算租金價格模型
在新房屋稅制度中，本研究改採年值價格，以房屋的租金或是預期租金收 益作為基礎進行課稅，取代現行採用房屋資本價格，以房屋市場價值為基礎進行 評價的模式。由於未能得知所有房屋的租金或是預期租金，需要建立一套模型去 估計與設算租金價格，本研究由於資料的限制，運用少數租金資料和房屋稅籍資 料進行迴歸模擬分析，探討設算租金價格與房屋標準價格之間的關聯。
一、模型設定
本研究分為兩個模型設定，採用最小平方法（ordinary least squares, OLS）進 行迴歸模擬分析，第一個模型係探討住家房屋標準價格計算與設算租金價格之關 連；第二個模型係探討以構成房屋標準價格主要要素（核定單價、折舊率、面積 與地段率）與設算租金價格之關連，以下將針對模型進行說明。
模型一：
設算租金價格
𝑖 ＝ 𝐴0 + 𝐴1× 住家用房屋標準價格
𝑖 + 𝜇𝑖，i=1，2，…，n 模型二：
設算租金價格
𝑖 ＝ 𝐵0+ 𝐵1× 核定單價
𝑖 + 𝐵2× 折舊率 𝑖+ 𝐵3× 住家用面積
𝑖+ 𝐵4× 地段率
𝑖 + 𝛾𝑖 ，i=1，2，…，n
A0與B0為 截 距 項 ， A1、B1、 B2、 B3與 B4為 解 釋 變 數 的 估 計 參 數 ， μi與γi為誤差項。
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惟同一房屋中可能出現不同折舊情形，本研究取最大值計算。
4.住家用面積（平方公尺）
以稅捐機關房屋稅課稅主檔資料為主，本研究採用應稅面積與免稅面積加 總，面積包含主建物、附屬建物及公同使用部分，以房屋使用執照或地政機關 建築改良物所有權狀所記載面積為準。
5.地段率（%）
以稅捐機關房屋稅課稅主檔資料為主，房屋所在地段影響房屋價值的增減 率。
附表 1-1 變數名稱與定義
分類 變數名稱（單位） 變數定義
被解釋
變數 設算租金價格（元） 租賃房屋一年所需租金
解 釋 變 數
住家房屋標準價格（元） 房屋市場價值，應稅與免稅加總 核定單價（元） 房屋建築成本
折舊（%） 折舊率×經歷年數
住家用面積（平方公尺） 主建物、附屬建物及公同使用應稅及免稅面 積加總
地段率（%） 房屋所在地段影響房屋價值的增減率
資料來源：本研究自行整理。
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三、資料敘述統計
房屋租金資料來源為新北市政府核定 108 年度符合公益出租房屋資格的租 金資料，運用此資料的租賃地址比對找出房屋稅籍課稅主檔資料（構造用途、折 舊殘值與稅率等相關數據），樣本數共 9,625 筆。由於原始資料中並未註明房屋 全部出租或是一部出租的情形，為避免一部出租資料拉低整體租金水準，以每平
房屋租金資料來源為新北市政府核定 108 年度符合公益出租房屋資格的租 金資料，運用此資料的租賃地址比對找出房屋稅籍課稅主檔資料（構造用途、折 舊殘值與稅率等相關數據），樣本數共 9,625 筆。由於原始資料中並未註明房屋 全部出租或是一部出租的情形，為避免一部出租資料拉低整體租金水準，以每平