房屋稅徵收制度綜覽

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第二節 房屋稅徵收制度綜覽

我國房屋稅徵收制度依《房屋稅條例》之規定為基礎，另以財政部所發佈解 釋函令為補充，闡明《房屋稅條例》之原意與不明確部分作為徵納雙方所依循的 標準，除此之外《房屋稅條例》亦授權各縣市地方政府擬訂各自的徵收細則與作 業要點，形成各縣市房屋稅徵收制度「同中有異」的特殊情形。茲探討我國房屋 稅徵收制度需從《房屋稅條例》、解釋函令及各縣市房屋稅徵收細則與作業要點 共同著手，才能勾勒出完整房屋稅徵收制度的樣貌，以下會分別以課徵對象與範 圍、納稅義務人與徵收相對人之認定、稅率結構與徵收率、房屋標準價格及課稅 所屬期間及徵收期間等五個部分，主要以各縣市房屋稅徵收制度相同處為介紹、

相異處為補充。

一、課徵對象與範圍

房屋稅課徵對象依《房屋稅條例》第三條規定：「房屋稅，以附著於土地之 各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」條文中以概括 性方式敘述課徵對象與範圍，並無逐一列示，係以須依賴其他法律條文之補充以 及解釋函令來具體化是否核屬為房屋稅課徵範圍。

有關其他法律條文之補充，例如條文中所稱房屋及增加房屋使用價值之建築 物的定義，須參考本法第二條規定：「房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、

工作或住宅用者；而增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之 其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」在本法第二條中雖已補充部分用 辭之定義，唯獨未對「建築物」一詞進行說明，為求完整解釋房屋稅課徵對象須 再參閱《建築法》第四條之規定：「建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、

樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」其中雜項工作物範圍

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訂定於第七條，列舉出常見的雜項工作物，例如：機械停車設備與防空避難設備、

污物處理設施等。

以上雖有相關法律條文對於房屋稅課徵對象進行字義補充說明，仍會出現徵 納雙方認定相違的案例，此時需透過主管機關財政部針對有爭議的案例進行是否 核屬於房屋稅課徵對象的認定，並作成解釋函令成為今後徵納雙方所依循的標準，

例如：財政部 69 年 7 月 16 臺財稅字第 35758 號函，認定房屋稅課徵對象並不侷 限於地政機關已辦理建物保存登記者，針對未辦保存之建物，同樣為房屋稅課徵 標的範圍。

二、納稅義務人與徵收相對人之認定

納稅義務人與徵收相對人之認定依《房屋稅條例》第四條規定，房屋稅的課 稅主體會依各種情況，分別指定不同的納稅義務人，而納稅義務人之變更需符合 法定之原因，非依法不得變更之，如下述之說明：

原則上房屋稅向「房屋所有人」徵收之，所謂房屋所有人，依財政部 (一)

84 年 2 月 25 臺財稅字第 841608501 號解釋函令，係指地政機關已辦竣 建物保存登記之所有權人及未辦竣建物保存登記之實際房屋所有人，如 未辦竣建物保存第一次登記且所有人不明，其房屋稅向使用執照所載起 造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執 照者，向現住人或管理人徵收之。

設有典權者，房屋稅向「典權人」徵收之，如典權人住址不明，或非居 (二)

住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。

共有房屋者，房屋稅向「共有人」徵收之，由共有人推定一人繳納，如 (三)

其不為推定者，由現住人或使用人代繳。現行條文與《稅捐稽徵法》第

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十二條：「共有財產，由管理人負納稅義務；未設管理人者，共有人各 按其應有部分負納稅義務，其為公同共有時，以全體公同共有人為納稅 義務人。」之規定互有出入，以前實務作法偏向《房屋稅條例》第四條 規定，共有人由稅捐稽徵稽關推定一人繳納，該共有人再就非其持分之 房屋稅額向其他共有人求償，後來於 104 年起變更實務作法偏向《稅捐 稽徵法》第十二條規定，「持分共有者」稅捐稽徵稽關將依權利範圍比 例分別寄送房屋稅繳款書為主，除經全體共有人同意並提出申請，才改 以選定之管理人繳納；「公同共有者」由稅捐稽徵稽關推定一人繳納為 主，需要額外分單者提出申請改以依權利範圍比例分別寄送房屋稅繳款 書。

信託房屋者，於信託關係存續期間，因受託人對於信託財產負有管理及 (四)

支付必要費用的義務，房屋稅向「受託人」徵收之，受託人為二人以上 者，準用有關共有房屋之規定。

三、稅率結構與徵收率

我國房屋稅率結構，會依不同使用類別適用不同稅率，其中稅率又分為法定 稅率及實際徵收率兩種，法定稅率針對不同使用類別在《房屋稅條例》第五條中 明訂稅率之上下限，並於第六條：「授權各縣市地方政府在法定稅率範圍內，分 別訂定各縣市實際徵收率，提經當地民意機關通過，報請或層轉財政部備案。」

目前各縣市實際徵收率大致相同，除供人民團體等非營業使用徵收率以外皆以法 定最低稅率作為實際徵收率，108 開徵年度各縣市實際徵收率之整理可參考表 3-7，

以下針對法定稅率進行說明：。

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住家用房屋 (一)

《房屋稅條例》第五條第一項第一款：「供自住或公益出租人出租使用者，

為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分 之一點五，最高不得超過百分之三點六，各地方政府得視所有權人持有房屋戶 數訂定差別稅率。」

所謂自住，依財政部於 106 年頒布〈住家用房屋供自住及公益出租人出租 使用認定標準〉：「個人所有之住家用房屋符合無出租使用、供本人、配偶或直 系親屬實際居住使用且本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內，屬供自住 使用。」上述有關戶數之計算以稅捐稽徵機關編列之可獨立移轉的房屋稅號認 定為一戶，房屋稅號之編配以地政建號標示和戶政門牌地址為基準，如將毗鄰 房屋打通合併使用，依財政部 104 年 3 月 6 臺稅財產字第 10304650430 號解釋 函令，須同時向地政機關辦竣建物合併及戶政機關申請門牌併編者才得改以一 戶計算。

所謂公益出租人出租使用者，依內政部於 106 年頒布〈公益出租人資格認 定作業要點〉，指持有各縣市地方政府主管機關核發公益出租人核定函之公益 出租人，為鼓勵房屋所有權者將房屋出租予領有政府核發之租金補貼或符合中、

低收入戶及身心障礙資格的承租人供住家使用，給予房屋稅租稅優惠。公益出 租人政策自 103 年開始，惟 103 年至 105 年公益出租人出租使用者須主動向稅 捐稽徵機關申請使用類別變更，始得享有住家優惠稅率，後因財政部 107 年 1 月 29 臺財稅字第 10704517340 號解釋函令，改以由稅捐稽徵機關逕依各縣市 主管機關提供之公益出租人名冊，於認定之公益出租有效期間內，按住家用優 惠稅率課徵房屋稅，沒有戶數之限制，目前 108 年適用公益出租人住家用優惠 稅率件數為 49,074 件。

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非住家用房屋 (二)

《房屋稅條例》第五條第一項第二款：「供營業、私人醫院、診所或自由 職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之 五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最 高不得超過百分之二點五。」

所謂自由職業事務所，依財政部 89 年 4 月 29 日臺財稅第 890453302 號函，

係指《營業稅法施行細則》第六條暨《所得稅法》第十一條第一項所稱各類執 行業務者提供其專業性勞務所使用之房屋。

同時作住家及非住家用房屋 (三)

《房屋稅條例》第五條第一項第三款：「如房屋同時作住家及非住家用者，

應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用 者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」此款規定旨在明定每一課稅 單位之房屋同時作住家用及非住家用者情形下，其作非住家用房屋最低課稅面 積標準，如課稅房屋為多層式建築物，依財政部 66 年 5 月 26 日臺財稅字第 33437 號解釋函令，應以每層面積為計算基礎，分別計算最低課稅面積標準。

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四、房屋標準價格

房屋標準價格為我國房屋稅課稅之稅基，依《房屋稅條例》第十條規定：「主 管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」房屋評定之 標準，可見第十一條規定：「不動產評價委員會依各種建造材料所建房屋區分種 類及等級，訂定各類房屋之耐用年數及折舊標準，並按房屋所處街道村里之商業 交通情形及房屋之供求概況，比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，

訂定標準，每三年重行評定一次。」準此，房屋標準價格計算公式如下：

房屋標準價格 = 核定單價（元）×（1－折舊率 × 經歷年數） × 面積（平方公尺）

× 房屋街路等級調整率 × 分層分攤率

核定單價 = 房屋構造標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層超高或偏 低加減額

由此可知影響房屋標準價格的要素有：核定單價（房屋構造標準單價、加減 項、樓層高度）、折舊率與經歷年數、面積、房屋街路等級調整率、分層分攤率 及特殊政策，相關規定須參考各縣市地方政府訂定之〈簡化評定房屋標準價格及 房屋現值作業要點〉，以下分別敘述之：

(一) 核定單價

核定單價的計算，以房屋構造標準單價、各加減項之加減率及樓層超高或 偏低加減額計算得知。

核定單價的計算，以房屋構造標準單價、各加減項之加減率及樓層超高或 偏低加減額計算得知。