第一章 緒論
第一節 房屋稅課徵制度文獻
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第二章 文獻回顧
本章分為實務與理論兩大部分，分別從房屋稅課徵制度以及租稅原則著手，
從不同面向的文獻來探討房屋稅。第一節主要是對於我國現行房屋稅制度之文獻 探討，以課稅結構作為區分，希冀在提出改革房屋稅方案前，先洞悉我國房屋稅 制度的缺失，並點明目前稅制狀況以及待解決的問題；第二節主要以房屋稅在公 平與效率面的理論與實證文獻為主，透過了解房屋稅理論的各種觀點以及研究方 法，在提出改革房屋稅方案後可以用以檢驗公平與效率，第三節為本研究對於文 獻回顧的小結。
第一節 房屋稅課徵制度文獻
由於各國房屋稅制差異極大，執行上並無一致性的範本可諮遵循，故本節主 要藉由國內房屋稅文獻，將討論集中於法規制度層面，以課稅結構作為區分，特 別針對房屋標準價格的估價以及稅率的合理性兩大主軸，說明相關之課題。
一、關於房屋標準價格
國際間對於房屋稅基的評價方式可參考圖 2-1 的架構圖，首先可分為從量以 及從價課徵兩種類型，從「量」課徵是按房屋的數量或面積，優點為稅額的計算 較為明確及簡單，缺點為當房屋經濟租差異較大時顯然有失公平；從「價」課徵 則是按房屋的價值，故稅額之計算便牽涉到房屋價值的估計，優點為能體現量能 課稅的原則，缺點就是需要較高的估價技術同時會形成較高的稅務行政成本，目 前多數國家皆採用從價課徵房屋稅。
從價課徵在國際間主要採用兩種價格：年值價格及資本價格，年值價格以房 屋的預期租金收益作為計稅依據，採用國家如英國以及其曾殖民過的國家。資本
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分縣市地方政府近年來嘗試調整，因社會阻力過大調整結果並不如預期。為了 以數值去說明標準單價與實際造價之間的差距，花敬群（2013）就以各縣市地 方政府所公告〈房屋構造標準單價表〉與估價師公會所發布的〈大都會區營造 或施工費標準表〉做比較，發現兩者之間的數值比例在約在 20%至 25%，實 際造價高於標準單價 4 至 5 倍，顯然兩者並不相當。
標準單價除了與實際造價之間應有關聯外，造成標準單價間的差異性也須 討論，標準單價依據不同構造別、房屋用途別及總樓層皆有對應之數額，為合 理的訂定標準單價，因跟隨應房屋建築技術定期更新。現行各縣市〈房屋構造 標準單價表〉內構造別分為 9 類，其中鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造、鋼骨混凝 土造等適用同一標準單價，其實際建造成本是否相同，是否有必要細分為不同 標準單價值得探究，另外針對許多特殊建築物，已超出目前構造別分類，亦對 於標準單價的適用產生困擾（曾巨威，2011）。總樓層為因應超高大樓之興起，
各縣市地方政府於 103 年提高總樓層數上限，30 樓以上以每 3 層樓為一級距 而逐漸增加，羅光達、羅時萬、徐崑明（2017）認為現行標準單價為反映建造 成本增加趨緩的事實，分別於某區間之樓層減少標準單價增加幅度，為該等調 整方式並無立論依據。
(二) 加減項之加減率與樓層超高或偏低加減額
各加減項目與樓層高度是針對未納入標準單價考量因素，但影響房屋實際 造價所列出的調整項，惟部分項目已明顯成為現代建築實態，不應再成為標準 單價的調整項目，例如現行法令中對於中央系統型冷氣機、金屬玻璃帷幕外牆，
應按所適用之標準單價再行加價，惟就目前建築水準已成一般基本設備因直接 納入標準單價中考量，再另予加價有重複計算之嫌，為此部分縣市修改要點對 於適用新標準單價者，中央系統型冷氣機、電扶梯、金屬或玻璃帷幕外牆或游
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度介於 3 至 4 公尺之間，過高或者過低皆對於建築成本產生一定影響，現行法 令規定超過 4 公尺者另外加價，但目前建築設計趨勢部分是基於安全考量而採 挑高設計，其挑高部分並無實質增加建築成本，如採同一標準不盡合理（羅光 達、羅時萬、徐崑明，2017；周美麗，2003）。
(三) 折舊率與經歷年數
對於房屋來說折舊率與經歷年數可作為影響市場價格的因素之一，目前我 國折舊採直線法並留有殘值，優點在於易於理解且計算簡單，但存在與一般折 舊事實與殘餘價值不符的缺點，針對殘餘價值，謝哲勝（2012）利用不動產估 價技術規則的殘值率與計算房屋標準價格所用的各類房屋殘值率做比較，發現 各縣市政府所公告之各類房屋殘值率有過高的情形，以鋼筋混泥土造房屋為例，
前者殘值率規定不得高於 10%，但後者表定之殘值率為 40%（後調整為 29.8%）， 造成高估老舊房屋的市場價值的疑慮。
針對房屋折舊許多文獻中皆提出不同理論模型，例如周美麗（2003）認為 房屋合理的折舊方式應為建築完成後一年至十年折舊逐漸加大，而十年以上至 二十年屋齡的房屋，在國內缺乏維修的觀念下，房屋的折舊更為快速，但是在 屋齡接近耐用年數時折舊又趨緩，呈現 S 型折舊模型。另林子欽、李汪穎、陳 國華（2011）利用臺北市住宅資料研究指出，房屋興建完成初期折舊較後期迅 速，呈現凸型折舊模型而非固定直線折舊，此文獻中同時運用數理方法，得出 現行折舊低於市場折舊約三倍，造成高估房屋市場價值，與謝哲勝（2012）的 結論相同。
(四) 房屋街路等級調整率（以下簡稱：地段率）
地段率為影響市場價格的最重要因素，隨著經濟與社會的快速發展與變遷，
每一地區都會隨著時間繁華或凋零，地段率應隨區域發展做出調整，對於環境
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敏感性及調整頻繁性將影響房屋標準價格的準確程度。
歷年來對於地段率的討論著重於房屋標準價格是否有納入地段率的必要，
納入是否會與地價稅發生重複課稅的情形，林惠娟（2005）整理各方對於地段 率的見解值得一探。主張採納之論述，主要考慮房屋之市場價格皆會隨房屋座 落地點而有差異，地段率的功能是調整當房屋造價相同時座落地點帶來的市場 價格差異，房屋位於交通便利及商業繁榮地區，其餘偏避地區相比享有較多公 共設施利益，因此在評定房屋標準價格時有須考慮地段調整之必要，其與地價 因地段有所差異同一理由，不管是土地還是房屋市場價值各有所增，並不產生 重複課稅。主張不採納之論述，因座落區位不同所引起不動產市場價格的增長 應採土地貢獻說，係屬土地價值增長之反應，而不是房屋市場價格的增加，若 因此提高房屋稅負反而妨礙土地有效利用，且規定地價時已將地段率納入考量，
若再納入房屋標準價格中有重複課稅之嫌。
二、關於稅率
我國房屋稅率依照不同使用類別而適用不同之稅率，以名目稅率來說，謝哲 勝（2015）提到營業用稅率低於非自住用稅率的問題，起因於 103 年將非自住法 定稅率調整為 1.5%至 3.6%，然而營業用房屋及其他非住家用房屋，仍維持為 3%
至 5%及 1.5%至 2.5%，如地方政府將非自住房屋實質徵收率訂高於營業用及他 非住家用時，稅率結構將會產生具有高經濟使用價值之房屋適用較低徵收率情況，
在實務中臺北市及宜蘭市因採差別稅率，非自住房屋最高稅率至 3.6%已超過營 業稅率 3%，即有可能讓納稅義務人產生將房屋轉換為營業用的想法，以適用較 低之稅率。除了名目稅率之外，令人詬病的還是關於有效稅率偏低的問題，雖然 未有文獻特別針對房屋稅進行有效稅率的研究，但從不動產有效稅率研究中即可 看出嚴重偏低的跡象，彭建文、吳森田、吳祥華（2007）運用資料推估臺北市大
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同區與內湖區之不動產有效稅率，約為 0.0886%至 0.1304%與加權後的名目稅率 0.6%存在 7 倍至 11 倍差距且不同區域有效稅率也存在落差。2王宏文、曾彥閔
（2013）也利用臺北市與高雄市的不動產交易個案，推估兩縣市的不動產有效利 率為 0.066%及 0.131%，與前一篇結果相似，另外觀察出且兩市皆有最低價的不 動產負擔較高的有效稅率情況。
2 在文獻中加權名目稅率的算法為地價稅自用稅率 0.2％乘上地價佔房價比例 60％，再加上房屋 稅自住稅率 1.2％乘上房屋佔房價比例 40％得出 0.6％。
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Assessing Officers, IAAO（1999、2013）所提出的三項傳統衡量指標，分析估價 價格與市場價格之間的關係，指標分別為估價比率中位數（medianassessment-sales ratio）、離散係數（coefficient of dispersion, COD）、以及價格相關 差異（price-related differential, PRD）。3
我國實證研究多數將土地與房屋合併成財產稅討論，例如林子欽、林子雅
估價比率中位數（median assessment-sales ratio），將樣本之估價價格除以市場價格後得知估價 比率，以樣本中各估價比率的中位數為基準，衡量各樣本估價比率與中位數的距離，若 95%