第三章 房屋稅徵收制度概況及檢討
第三節 房屋稅徵收制度檢討
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第三節 房屋稅徵收制度檢討
第一、二節中已從數據資料及法律條文對於房屋稅徵收制度進行了解，除了 知道房屋稅是如何徵收及徵收狀況，最重要的還是希望能找出現行房屋稅徵收制 度的不足之處，此節會藉由文獻回顧中所整理房屋稅相關課題，以此為基礎加以 歸納整理出以下幾點缺失，以作為房屋稅改革的依據以及目標。
一、房屋標準價格過低與不公平
依據圖 2-1 房屋稅基評價方法架構圖，我國房屋稅基評價方式採從價課徵，
其價的計算採資本價格，具體評估方法同時融合成本法與市場法的概念，以房屋 的重置成本為基礎，再利用折舊率與經歷年數、房屋街路等級調整率及分層分攤 率作為影響價格的因素進行調整，此評價方式與多數國家採用的市價法目標同為 估計市場價值，差別在我國缺乏公開的不動產市場交易資料，無法得知近期交易 相似房屋的市場價格，只能透過此特殊方式側寫房屋資本價格，然而我國在側寫 時發生估價比率過低與估價比率不公平的問題。
我國房屋稅基評價方式雖然特殊，但並未跳出國際架構的框架之外，會產生 房屋標準價格核計過低的結果，主要源自於未確實進行重新估價，我國《房屋稅 條例》規定每三年重行評定房屋標準價格，但直至 101 年以前已近 30 年未曾重 新評定過，經陳德翰、王宏文（2011）的實證研究結果臺北市估價比率集中於 10%至 16%，可見低估的嚴重程度。房屋標準價格的低估主要源自於過低的標準 單價，標準單價是用來模擬房屋重置成本的替代品，因無法取得房屋實際造價既 以替代，按理標準單價會隨建築技術與材料的翻新與進步，而有不同的重置成本，
對於不同時期興建的房屋應賦予不同的標準單價，然而多年以來疏於調整形成房 屋標準價格與市場價格有落差的主要原因，雖然於 103 年後各縣市提高標準單價
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40%至 160%不等，但後來因民怨又將提高之標準單價打折或是緩漲（各縣市調 整標準單價情形可參考表 3-8 的整理），致使標準單價一直無法有效的提高，房 屋標準價格亦同。
有關房屋標準價格估價比率不公平的問題，許多實證性文獻皆有提及（可參 考第二章第二節有關公平面的整理），依據實證方法不同與資料樣本範圍不同，
對於是否存在水平公平與垂直公平有不同的結論。多數結論認為不存在水平公平，
房屋標準價格估價比率會依據空間分布、建築材料與構造的不同存在估價比率不 一致現象，部分結論認為不存在垂直公平，隨著市場價格的上升估價比率會降低，
呈現累退現象，估價比率不公平的問題造成從價課徵的量能課稅效果大打折扣。
二、稅基切割
稅基切割的爭議源於《房屋稅條例》第十五條第九款有關「私有」「住家用 房屋現值在新臺幣十萬元以下」者，供自住或公益出租人出租和其他供住家用之 面積免於課徵房屋稅，若有部分面積非供住家用者，該部分面積仍要依實際使用 類別課徵房屋稅。6
原先立法意旨是為了要照顧經濟弱勢的低收入戶，但現行財政部 86 年 6 月 12 日臺財稅第 850307121 號已有特別針對貧民及低收入戶住宅給予房屋稅免徵，
因此第十五條第九款反而僅有益於小坪數及老舊房屋得到免稅優惠，由於此條款 並沒有戶數上限規定，免稅範圍又包含其他供住家用房屋，使得出租人可以透過 規劃，將房屋建造成符合地政機關及戶政機關認定可獨立使用及移轉之個別獨立
6 財政部 74 年 7 月 14 臺財稅字第 19180 號函，住家用房屋現值係指整戶房屋標準價格，但不包 括：一為供公眾通行之騎樓；二為陽臺、屋簷、雨遮依建築技術規則規定免記入建築面積之部 分；三為純屬防空避難設施之地下室，或地下室僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放 車輛等使用，經核准免稅者；四為未設有門窗、牆壁供遮陽防雨使用之屋頂棚架，經核准免稅 者。
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門牌的套房，因每個門牌住家用房屋現值皆在免徵標準以下，完全不用繳納房屋 稅，違背原立法意旨。此外此項減免規定造成縱使《房屋稅條例》或是各縣市地 方政府提高其他供住家用之法訂稅率或是徵收率，但對於是類房屋完全不受影響，
稅基的切割不僅造成稅基的流失，同時也有違租稅公平。
三、依使用類別適用不同稅率
我國房屋稅率依照使用類別不同，而分別適用不同的稅率，103 年《房屋稅 條例》第五條的修正，將住家用房屋細分成「自住或公益出租人出租」稅率維持 1.2%與「其他供住家」稅率提高為 1.5%至 3.6%，並將非住家用房屋的「私人醫 院、診所或自由職業事務所」稅率提高為 3%至 5%與「供人民團體等非營業」
稅率 1.5%至 2.5%有所區別。
此次修法雖然將住家用房屋分成「自住或公益出租人出租」與「其他供住家」
兩類型，但在徵收細節上並未規劃完善，自住或公益出租人出租只要符合房屋無 出租使用、供本人及其配偶、未成年子女全國合計 3 戶以內，及供本人、配偶或 直系親屬「實際」居住使用即可申請按優惠稅率課徵房屋稅，並未有戶籍之限制，
此點與地價稅申請自用住宅用地條件有所差異。條文中對於無出租使用以及實際 居住兩項條件，無法透過直觀證據判斷，只能透過申請租金補貼或是所得稅列報 房屋租金支出等案例相互勾稽，才能以出租或是無實際居住事實來駁回優惠稅率 的申請。在實務上只要個人或其配偶及其未成年子女房屋合計數在 3 戶以內，只 要出租人不被查獲出租即享有優惠稅率，因此出租人常於訂定租賃契約時拒絕承 租人遷入戶籍及申請相關補貼與福利，或是同意遷入戶籍及申請相關補貼與福利 但將額外增加的稅負轉嫁給承租人，因此不管是在出租人在選擇自住還是出租房 屋時，或是承租人在選擇申請補貼與否時，租稅差異皆被放入考量因素當中，因 而造成租稅制度扭曲了選擇，無形傷害整體社會的效率及福利。
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除了住家用房屋的討論，營業用房屋也存在許多討論議題，現行制度對於營 業用房屋以具有高經濟使用價值為由給予較高的法定稅率，然而以各縣市營業用 房屋的徵收率來說定在法定稅率的最下限，造成部分使用差別稅率課徵「其他供 住家」房屋時其徵收率高於營業用徵收率的情況，在此稅率結構下即有可能讓納 稅義務人把適用較高住家用稅率之房屋，產生將房屋轉換為營業用的想法，以適 用較低之稅率，又是租稅制度扭曲選擇的一個案例。
除此之外營業用房屋是否應該課徵房屋稅也是一項議題，營業用房屋從經濟 角度和其他實體資本一樣屬於生產過程的投入，以新觀點來說對於營業用房屋課 稅係以資本報酬課徵的一種資本稅，而租稅歸宿最終取決於各地區間資本流動性 及各類資本實質稅率。由於其他實體資本在生產過程中免稅，如只對於房屋進行 課稅，在資本流動性高時資本所有者將轉換資本類型，使之偏離房屋投入密集型 的生產方式，導致出現各類資本數量配置無效率；在資本流動性低時，房屋稅負 將提高廠商的生產成本，如果稅負是由廠商自行承受，將導致利潤率的降低進而 影響生產的意願；另一種情況是稅負由廠商轉嫁給消費者承受，商品價格將會提 高降低消費者的消費意願，對經濟形成負面打擊，因此理論認為有效率的稅收制 度不應扭曲企業對生產過程投入的選擇，因此使用於生產過程中的投入應該皆予 免稅。