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第五章 房屋稅改革之衝擊效果評估
我國房屋稅收歸屬縣市地方政府的稅課收入，近年來的徵收金額約占地方 政府財政收入 20%，是地方政府的重要財源之一，尤其房屋為每個人的立錐之地，
其稅負的輕重對於社會產生廣大的影響，因此房屋稅若進行改革，除了就法條與 理論探討外，更需掌握人民的租稅負擔與地方政府稅收的實際變動情形，所以透 過資料的模擬試算分析是必需，如此才能瞭解改革所產生的影響效果。
本章依據前述的改革構想，透過不同設算租金模型進行方案模擬試算，共分 為二節，第一節為模擬試算方法，先予以說明新房屋稅制下的稅額計算公式；第 二節為模擬試算實證結果的展示，以房屋稅收總額不變為前提，列出前後房屋稅 制底下，稅基與稅額的變化與分配情形。
模擬試算方法 第一節
一、模型架構
新房屋稅額計算和現行制度一樣，最為重要的為課稅稅基，新徵收制度改採 年值價格，以房屋的租金收益作為基礎進行課稅，對於自住房屋採用設算租金價 格，租賃房屋直接採用租賃價格，由於實務上難以掌握租賃房屋現況，因此先以 設算租金價格作為新房屋稅制下的課稅稅基。本研究對於設算租金價格的估計，
以 108 年度符合公益出租人出租資格的租金資料，運用此資料的租賃地址比對稅 捐稽徵機關房屋稅課稅主檔資料，再行運用迴歸進行分析，本研究提出兩種設算 租金價格模型（詳見附錄一）：
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模型一：直接以住家用房屋標準價格計算與設算租金價格之關連
設算租金價格
𝑖 ＝ 𝐴0 + 𝐴1× 住家用房屋標準價格
𝑖 + 𝜇𝑖 𝐴0：121,659；𝐴1：0.1144
模型二：以構成房屋標準價格的因素（核定單價、折舊率、住家用面積與地段率）
與設算租金價格之關連
設算租金價格
𝑖 ＝ 𝐵0+ 𝐵1× 住家用面積
𝑖 + 𝐵2× 核定單價
𝑖 + 𝐵3× 折舊率 𝑖 +𝐵4× 地段率
𝑖+ 𝛾𝑖
𝐵0： − 24,295；𝐵1：933.5798；𝐵2：3.9962；𝐵3− 167.1689；𝐵4：723.3479
二、資料來源
運用新北市政府稅捐稽徵處 108 年的房屋稅籍資料，包括課稅統計檔、課稅 主檔（構造用途、折舊殘值與稅率等相關數據），共計資料比數為 1,863,681 筆。
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模擬試算實證結果 第二節
一、現行房屋稅徵收制度
表 5-1 與 5-2 為現行房屋稅制度下房屋標準價格與稅額的分配情形，將以十 個級距分別統計，其中第 1 個級距會訂於房屋標準價格 11 萬以下及稅額 100 元 以下，是因為涉及免稅的關係，依《房屋稅條例》第十五條第九款住家用房屋現 值低於免徵標準者住家用部分免稅及依財政部 77 年 9 月 8 日臺財稅第 770318025 號解釋函令為節省稽徵成本房屋稅之免徵限額為 100 元而訂定。分配表分為兩個 部分，左半部為各使用類別的加總情形，右半部單純只顯示住家用部分加總情形，
以此作為區分是為了後續分析的方便，因為本研究主要探討住家用房屋，並且排 除非住家用房屋於課徵範圍外，但在假設稅收總額不變的情況下，非住家用房屋 稅收總額占了 43.6%，依靠住家用房屋彌平稅收總額顯得不實際，因此將住家用 稅收總額獨立出來，僅以彌平住家用稅收總額為目標。
現行各使用類別房屋標準價格總額約為 1 兆元，住家用房屋標準價格總額約 為 6,900 億元，住家用比例為 68%，其中房屋標準價格低於免徵標準戶數為 25 萬餘戶，占比為 13.55%，房屋標準價格主要集中在前 4 個級距中（房屋標準價 格介於 0 元至 100 萬元），在此級距間隔中左右兩半部的戶數占比分別為 89.89%
與 93.11%，換句話說 90%的房屋所估計的標準價格不到 100 萬元，可看出明顯 低於市場價格。除此之外房屋標準價格超過 2000 萬者僅有 1,717 件，在扣除非 住家用部分後標準價格超過 2000 萬件數僅剩下 130 件，高房屋標準價格者顯然 以非住家用房屋為主。
從稅收總額角度來看，各使用類別稅收總額為 127 億元，其中住家部分稅收 總額為 72 億元，住家比例為 56.40%，稅額約 8 成落在第 3 至 6 級距中（稅額介
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於 1 千元至 5 萬元之間），其中第 4 級距（稅額介於 2 千元至 5 千元之間）就占 了 40.57%，免稅戶數也有 22 萬餘戶，占了 12.11%，此比例會少於房屋標準價格 低於免徵標準戶數，因為若有部分面積屬於非供住家用者，該部分面積仍要依實 際使用類別課徵房屋稅，不一定完全免稅。除此之外透過兩張統計表的總計，可 額外計算出整體平均稅率（稅收總額/房屋標準價格）為 1.26%，單純住家平均稅 率為 1.04%，低於最低的法定稅率。
二、新房屋稅徵收制度
表 5-3 為新房屋稅制度下設算租金價格在兩種不同模型底下的分配情形，模 型一由於解釋變數單一，從迴歸結果中的常數項及系數亦可預測設算租金價格的 分配結果，對於房屋標準價格小於 137,374 元者換算成設算租金價格時會較高，
房屋標準價格愈小者增加幅度愈明顯，反之如果房屋標準價格大於 137,374 元者 換算成設算租金價格時會較低，房屋標準價格愈大者減少幅度也愈明顯，形成設 算租金價格集中在第 2 至 3 級距中（設算租金價格介於 11 萬至 50 萬之間），占 了 99.32%。原先模型一中由於係數關係不可能會出現設算租金價格落於第 1 級 距的情形，但應為非住家用房屋不予課稅，共有約 17 萬戶純供非住家用房屋顯 示在第 1 級距中，占了 9.12%。模型二由於解釋變數變為 4 個，考慮因素較為多 元計算也更以複雜，因素中對於設算租金價格影響較大者為住家用面積以及地段 率，呈現正向關係，解釋變數中只有折舊與設算租金價格呈現負向關係，與預測 相符合。模型二同模型一出現設算租金價格集中的情形，集中在第 1 至 3 級距中
（設算租金價格介於 0 至 50 萬之間），占了 99.26%，相較之下模型二來說設算 租金價格差異較大，其中第 1 個級距與模型一相同會有 17 萬戶純供非住家用房 屋顯示在第 1 級距中，其餘的 20 萬才是真正設算租金價格低於 11 萬元的件數。
另外新舊稅制課稅稅基的分布比較圖可參閱圖 5-1 以折線圖方式呈現情形，不管
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是模型一還是模型二皆與房屋標準價格分配狀態有很大的差異，但還是模型二分 配狀態與現形較為接近。
表 5-4 與 5-5 為新房屋稅制度下稅額的分配情形，這裡所採用的稅率是透過 維持稅收總額或是住家用稅收總額不變的基礎下計算出來，在模型一中為彌平稅 收總額，稅率須為 4.48%，如只需彌平住家用稅收總額，稅率降為 2.53%，落於 現行其他供住家用法定稅率區間中。在模型一中，稅額分配方面如在彌平總稅額 情況下，稅額最低為 5,450 元（121,659× 4.48%），大部分稅額集中在 5,000 至 10,000 元之間，占 82.64%；如只彌平住家用稅額，稅額最低為 3,078 元（121,659×
2.53%），大部分稅額集中在 2,000 至 5,000 元之間，占 78.29%，住家用房屋之間 稅額差異並不大。在模型二中，不像模型一會有最低稅額的情形，不過大部分稅 額如同方案一在彌平稅收總額情況下集中在 5,000 至 10,000 元之間，占 68.20%，
如只彌平住家用稅收總額，大部分稅額集中在 2,000 至 5,000 元之間，占 69.20%。
表 5-6 與 5-7 為房屋稅前後徵收制度下稅額的增減情形變化，於模型一中不 管在於彌平稅收總額還是住家稅收總額情形下約有 44%比例的房屋稅額增加 1 至 2,000 元，稅額增加比例大於稅額減少比例。模型二稅額差異較為明顯約有 51%
比例的房屋稅額增加 1 至 3,000 元，同樣稅額增加比例大於稅額減少比例。在兩 個模型中，出現大幅度稅額減少，原因在於在新稅制下非住家用房屋排除在課徵 範圍外，導致稅額出現大幅度減少，主要出現在-4,000 至-5,000 這個級距中，另 外在 4,001 至 5,000 這個級距中稅額大幅度增加的情形，主要是因為本研究在計 算新徵收制度下的房屋稅額時，忽略各減免所帶來的影響，以最大可能及最大範 圍的稅基為基礎下，去計算對低額度的稅率，如未來須將各式稅式支出放入一併 考量，勢必藉由提升稅率，來維持稅收不變的目標。
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表 5-1 房屋標準價格分配情形（現行房屋稅制度）
單位：新臺幣百萬元；%
房屋標準價格 級距（元）
各使用類別房屋標準價格加總 住家用房屋標準價格加總
戶數 百分比 現值 百分比 戶數 百分比 現值 百分比
0~110,000 252,453 13.55 15,903 1.57 443,245 23.78 16,755 2.43 110,001~200,000 480,117 25.76 74,407 7.33 472,840 25.37 73,092 10.59 200,001~500,000 645,674 34.65 204,051 20.10 588,196 31.56 186,299 26.98 500,001~1,000,000 297,005 15.94 204,244 20.12 231,052 12.40 157,088 22.75 1,000,001~2,000,000 121,362 6.51 165,667 16.32 87,482 4.69 119,687 17.34 2,000,001~3,000,000 35,509 1.91 85,140 8.39 25,051 1.34 59,659 8.64 3,000,001~5,000,000 18,572 1.00 70,290 6.92 11,550 0.62 43,360 6.28 5,000,001~10,000,000 9,243 0.50 60,530 5.96 3,752 0.20 23,256 3.37 10,000,001~20,000,000 2,029 0.11 27,856 2.74 383 0.02 4,970 0.72 20,000,001~ 1,717 0.09 107,127 10.55 130 0.01 6,266 0.91 總計 1,863,681 100 1,015,215 100 1,863,681 100 690,432 100
資料來源：本研究自行整理。
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表 5-2 稅額分配情形（現行房屋稅制度）
單位：新臺幣百萬元；%
稅額級距（元）
各使用類別稅收總額 住家用稅收總額
戶數 百分比 稅額 百分比 戶數 百分比 稅額 百分比
0~100 225,703 12.11 0 0.00 414,312 22.23 0 0.00 101~1,000 31,441 1.69 16 0.13 26,322 1.41 15 0.21 1,001~2,000 292,644 15.70 487 3.81 321,486 17.25 529 7.34 2,001~5,000 756,119 40.57 2,413 18.88 691,788 37.12 2,179 30.23 5,001~10,000 339,995 18.24 2,323 18.17 282,202 15.14 1,916 26.58 10,001~50,000 194,191 10.42 3,713 29.05 122,591 6.58 2,171 30.12 50,001~100,000 14,935 0.80 998 7.81 4,340 0.23 271 3.76 100,001~500,000 7,731 0.41 1,367 10.69 606 0.03 94 1.30 500,001~1000,000 579 0.03 411 3.22 22 0.00 14 0.19 1000,001~ 343 0.02 1,054 8.25 12 0.00 20 0.28 總計 1,863,681 100 12,782 100 1,863,681 100 7,209 100
資料來源：本研究自行整理。
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表 5-3 設算租金價格分配情形（新房屋稅制度）
單位：新臺幣百萬元；%
設算租金價格 級距（元）
模型1 模型2
戶數 百分比 現值 百分比 戶數 百分比 現值 百分比
0~110,000 169,914 9.12 0 0.00 369,923 19.85 28,261 9.70 110,001~200,000 1,469,531 78.85 219,365 76.96 1,171,056 62.84 176,403 60.52 200,001~500,000 211,501 11.35 56,329 19.76 316,432 16.98 80,779 27.71 500,001~1,000,000 11,739 0.63 7,455 2.62 5,208 0.28 3,243 1.11 1,000,001~2,000,000 803 0.04 1,018 0.36 627 0.03 853 0.29 2,000,001~3,000,000 95 0.01 225 0.08 191 0.01 460 0.16 3,000,001~5,000,000 50 0.00 191 0.07 146 0.01 575 0.20 5,000,001~10,000,000 34 0.00 229 0.08 70 0.00 504 0.17 10,000,001~20,000,000 10 0.00 134 0.05 25 0.00 317 0.11 20,000,001~ 4 0.00 93 0.03 3 0.00 87 0.03 總計 1,863,681 100 285,039 100 1,863,681 100 291,482 100
資料來源：本研究自行整理。
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資料來源：本研究自行整理。
圖 5-1 房屋標準價格和設算租金價格級距分配
0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 1,800,000
原始 原始(住家用) 模型1 模型2
戶 數
房屋標準價格和設算租金價格級距
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表 5-4 稅額分配情形（模型一）
單位：新臺幣百萬元；%
稅額級距（元）
模型1彌平稅收總額（稅率4.48） 模型1彌平住家稅收總額（稅率2.53）
戶數 百分比 稅額 百分比 戶數 百分比 稅額 百分比
0~100 169,914 9.12 0 0.00 169,914 9.12 0 0.00
101~1,000 0 0.00 0 0.00 0 0.00 0 0.00
1,001~2,000 0 0.00 0 0.00 0 0.00 0 0.00 2,001~5,000 0 0.00 0 0.00 1,458,993 78.29 5,496 76.23 5,001~10,000 1,540,208 82.64 10,504 82.18 208,535 11.19 1,328 18.42 10,001~50,000 152,782 8.20 2,204 17.25 26,043 1.40 364 5.05 50,001~100,000 619 0.03 39 0.31 127 0.01 8 0.11 100,001~500,000 147 0.01 27 0.21 65 0.00 11 0.15 500,001~1000,000 9 0.00 6 0.05 4 0.00 2 0.03
1000,001~ 2 0.00 2 0.02 0 0.00 0 0.00
總計 1,863,681 100 12,782 100 1,863,681 100 7,209 100
資料來源：本研究自行整理。
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表 5-5 稅額分配情形（模型二）
單位：新臺幣百萬元；%
稅額級距（元） 模型2彌平稅收總額（稅率4.57） 模型2彌平住家稅收總額（稅率2.58）
戶數 百分比 稅額 百分比 戶數 百分比 稅額 百分比
0~100 170,385 9.14 0 0.00 170,596 9.15 0 0.00 101~1,000 408 0.02 0 0.00 2,534 0.14 3 0.03 1,001~2,000 3,493 0.19 6 0.05 40,351 2.17 68 0.94 2,001~5,000 191,127 10.26 790 6.17 1,289,721 69.20 4,712 65.37 5,001~10,000 1,273,599 68.34 8,961 70.12 341,424 18.32 2,129 29.54 10,001~50,000 223,738 12.01 2,903 22.72 18,605 1.00 247 3.43 50,001~100,000 553 0.03 38 0.30 281 0.02 19 0.26 100,001~500,000 358 0.02 69 0.54 166 0.01 29 0.40 500,001~1000,000 17 0.00 11 0.09 3 0.00 2 0.03
1000,001~ 3 0.00 4 0.03 0 0.00 0 0.00
總計 1,863,681 100 12,782 100 1,863,681 100 7,209 100
資料來源：本研究自行整理。