第四章 實證結果與分析
第二節 二元固定效果實證分析
一、時間特定固定效果分析(time-specific fixed effect)
經由二元固定效果模型之估計，將使實證資料來源中的 2005 年到 2014 年各年 分別產生個別的短期固定效果，其基本統計量列於表 4-2。在α=0.01 的顯著水準下，
固定效果顯著者，有 2008 年具正向的短期固定效果，代表該年度具有潛在特質而造 成租金有較大的波動；2009、2010 年則有負向顯著的固定效果，代表這兩年度的時 間特定固定特質，會使租金降低。
表 4-2 時間特定固定效果分析 時間特定固定效果(TIME-SPECIFIC FIXED EFFECT)
年 係數 標準差
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a
tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
大眾捷運系統對辦公大樓租金之影響
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2008、2009 及 2010 此三年間，正值美國次級房貸風暴，又 2007 年下半年受次 級房貸風暴所影響；然而因時序接近 2008 年，國、民兩黨的兩岸政策逐漸趨向實務 開放的態勢明朗化，輔以政策擬放寬陸資來台投資商用不動產的消息預期心理增強 等因素，如同為台北商辦市場打了一劑強心針。使得商辦產品不論在售價或租金上 皆有較明顯的漲幅。此外，2008 年台北 101 大樓由低價競爭轉為高價拉抬，因台北 101 大樓開發初期採較低價格招租，對現有租戶而言，續租租金調幅明顯，租賃市 場結構好轉，使得租金上漲預期樂觀。
隨著選舉落幕及 520 就職，加上美國次級房貸持續發酵，衍生金融海嘯以及國 際投資銀行的虧損問題浮上檯面，全球股市面臨空前的信心危機，歐亞開始受到影 響，使我國 2008 年第四季經濟負成長，不論是金融市場或是房地產市場，種種不利 的實質因素，成為 2009 年辦公室租金開始下修的原因。2010 年，縱使全球景氣已 逐步回升、國內景氣也持續回升；租金未明顯回升，可能為租金反映的時間落差所 致。
圖 4-1 時間特定固定效果趨勢圖
辦公大樓之租金，除了反映大樓本身的外在及內在條件，總體經濟因素亦為過 往研究辦公大樓租金影響因素之重點。在控制其他解釋變數下，透過時間特定固定 效果之分析，本研究可看出辦公大樓租金之總體時間趨勢(圖 4-1)，其中 2008、2009、
2010 各年度具有顯著的時間特性，即說明當年度時間相關之影響因素與政策將對各 大樓造成短期的固定影響。
(係數值)
(年)
‧
二、區域特定固定效果分析(region-specific fixed effect)
經由二元固定效果模型之估計，將使實證資料來源中的 136 棟辦公大樓分別產 生區域特定固定效果，其基本統計量列於表 4-3。
表 4-3 區域特定固定效果分析
區域特定固定效果分析(REGION-SPECIFIC FIXED EFFECT)
棟 係數 標準差 棟 係數 標準差
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a
tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
大眾捷運系統對辦公大樓租金之影響
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註：***、**、*分別表示在1%、5%、10%的顯著水準下，以t分配檢定拒絕虛無假設。
區域特定固定效果分析將各辦公大樓間難以衡量但對租金有所影響的潛在特質，
涵蓋進模型的解釋中。例如，區位、大樓設備、是否為單一所有權人、大樓管理、
大樓外觀等特質變數包含在模型的常數項中，進而解釋特質因素對辦公大樓租金的 影響。參照本研究第二章文獻回顧，大致將辦公大樓租金影響因素分為三類，除了 本研究已納入固定效果模型探討之變數如至最近捷運站距離、屋齡、屋齡平方項、
空置面積，與接下來將處理之不隨時間而改變之變數如面臨路寬、大樓總供給面積、
至市中心距離外，影響辦公大樓租金之相關因素仍有：大樓實體與區位特徵如停車 空間、便利設施、大樓管理費 9、辦公大樓等級、樓層高度 10等及與租賃結構相關 之屬性，諸如租賃契約服務項目、租賃期間等因素。其中，以上所述之影響租金因 素即為二元固定效果模型分析中之區域特定固定效果。
然而，從研究設定限制可知，固定效果模型最大缺失在於排除個別效果的同時，
亦去除了無時問變化的解釋變數對於應變數的估計結果，即在固定效果的模型下，
解釋變數中若含有不隨時間而變之變數，其效果會被消除。又不隨時間而變之變數 的影響效果為本研究─捷運系統對辦公大樓租金分析探討的重點，例如各別辦公大 樓的總供給面積、面臨道路寬度等辦公大樓不隨時間變動之特徵屬性。因此，建立 區域特定固定效果分析的結果上，在接下來，本研究將利用普通最小平方法試圖在 固定效果模型之模型限制下，觀察不隨時間變化之變數對於辦公大樓租金之影響，
以解決上述隨機效果模型與固定效果模型的估計問題。
9曾翊瑋(2005)以管理費高低來推論其管理方式良窳。由此可知，管理費的高低系將管理方式以量化 成現的方式之一。
10所在樓層不同將對租金水準有顯著差異，所在樓層愈低商業活動力強、接觸機會多，故租金水準 高，反之，所在樓層愈高，彰顯尊榮、權貴、名望等非量化之企業心理因素，同樣反映較高之租金 水準；本研究多以整棟建物為資料標的，故並未研究不同樓層間之租金差異。
‧
普通最小平方法(ORDINARY LEAST SQUARE)係數 t-ratio P 值