辦公大樓租金影響因素

先後有 Clapp(1980)、Hough and Kratz(1983)、Brennan，Cannaday and Colwell(1984)、

Mills(1992)、Wheaton and Torto(1992)、Gat(1998)及黃名義等(1999)、曾翊瑋(2005)、

張嘉宇(2007)等，研究指出，靠近中心商業區、建物大小、高度、屋齡、設備、服 務、建築物名望、視野、知名企業承租進駐、租戶結構等因素顯著的影響辦公大樓 租金。其中，最主要受到樓地板面積、與市中心之距離及辦公大樓特徵屬性之影響，

又租金和與市中心之距離、屋齡呈負相關，和樓地板面積、建物設備品質呈正相關 (Wheaton and Torto, 1994；Mills, 1992；Gat, 1998；黃名義、張金鶚，2001)。

Clapp（1980）則進一步利用特徵租金迴歸模型研究洛杉磯都會區辦公室之區位 活動，採用對數線性（Log-Linear）模型分析辦公室租金，租金係以每年每平方英 尺樓地板空間之報價租金率（Quoted rental rates）為應變數，研究認為影響辦公室 租金之自變數包括：租賃總樓地板面積、屋齡、建物總樓層、停車位數、建物是否 座落於著名街道、每年財產稅賦、鄰近地區氣候特徵（該地區多煙霧）、兩個街廓半 徑內之辦公空間面積、距市中心距離及就業者通勤至辦公地點之時間等。

Hough&Kratz（1983）則採用線性（Linear）、對數（Logarithmic）、半對數（Semi-Log）

及對數線性（Log-Linear）等特徵迴歸模型研究芝加哥中心商業區辦公室市場租金，

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租金係採詢問租金（Asking rent），認為影響租金之顯著變數包括：距市中心距離、

屋齡、地區平均租金、建物總樓層、有無會議室及電梯設備等，結論認為線性及對

Wheaton & Torto（1992）則研究發現大建築物（五樓或更高之建築物）因運輸 便利（提供電梯）、建築物名望、視野及著名企業承租者進駐，因而會要求較高的租 變動係依賴實際空置率（Actual Vacancy Rate）與自然空置率相互之關係，當實際空

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置率超過自然閒置率，出租者將感受到空置辦公室空間太多，並渴望能儘早出租，

使得租金面臨下跌的壓力，反之，當實際空置率低於自然空置率，出租者將會保留 辦公室空間以等待願意支付更高租金之承租者，使得租金面臨上漲的壓力。

由上述相關文獻回顧可以發現，有關不動產市場價格之研究採特徵租金模型

（Hedonic PriceTheory）研究為主，用以探討影響不動產價格之特徵屬性，而後被 陸續運用於分析不動產租金與不動產屬性之關聯。租金資料之選取多數研究偏向採 用衡量建築物水準之租金，如報價租金、詢問租金與年平均租金，而調查之樣本特 徵又以採用整棟建築物為單位者居多；至於影響租金水準之因素，由於各類型不動 產價格著重之影響因素並不相同，經回顧文獻自 1980 年代起有關辦公大樓價值、租 金之議題被廣泛討論，而下列大分為三大類以供後續實證做為變數選取之參考：

1. 辦公不動產之實體、區位屬性相關變數，例如建物條件、停車空間、便利設 施、面積、屋齡、樓層、鄰里環境、辦公大樓等級等。

2. 辦公不動產為收益性不動產時，會考量折現率、現金流量屬性變數。

3. 與租賃結構相關之屬性，諸如租賃契約服務項目、租賃期間。

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