第二章 相關理論與文獻回顧
第一節 運輸成本與都市空間結構
4資本化效果(capitalization effect)是以收益法觀點切入，以往文獻大多應用於租稅之資本化效 果上。就本研究而言，主要探討運輸成本的減少對於房價之影響，也就是指可及性的改善透過資本 化效果，將預期未來所節省的運輸成本，透過折現提前反映到現在的房價上所造成的增值。
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大眾捷運系統對辦公大樓租金之影響
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量，也就是說以各土地的交通可及性考量來區分不同的土地使用，所形成的都市區位理 論。而既有的都市區位內加入新的交通運輸系統時，對於既有的交通可及性發生變化，
新的運輸加入時對於鄰近住宅的可行性將有所改善，所節省的運輸成本將透過資本化效 果轉化增加至不動產價值。可以發現不動產價格容易受到可及性影響而產生變化，而都 市市中心的區位理論與捷運站所帶來的交通可及性變化，都是反映了交通可及性對於不 動產價格之影響。
過去相關研究中，Thünen(1863)提出了農業土地使用模型，Alonso(1964)提出都 市土地使用模型，到晚期 Fujita(1989)提出土地使用和城市規模等研究，都是以競標 地租函數(Bid Rent Function)作為理論架構來進行分析。在土地的物理特徵已被假定 的情況下(農業土地使用模型中，假定農業區是一個均質的平原，即各地的土壤沃度、
氣候及其他自然條件均相同)主要假設認為，由於土地區位的不同，到市中心(CBD) 的可及性也不相同，致使地租之決定，係受到空間距離之影響，並依此決定了競標 基地之大小，而付租能力的高低便成為不同不動產占有空間特定區位使用之關鍵因 素。
圖 2-1 競租土地對於都市土地使用影響
資料來源：李朝賢, 1993 Alonso在1964年提出競租函數觀念說明區位理論，競租理論係指每一塊土地上可從 事多種用途使用，由於每一種使用活動能支付租金高低不同，最後競標地租最高者取得
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使用權，並且決定了土地使用類別；此外，土地供給的有限性，使得各種活動間需要相 互競爭土地的使用權，由最高地租者決定生產活動之最佳區位。即離市中心近者其經濟 使用收益越高，所能願意支付的競租也愈高，例如：圖2-1內靠近市中心地區為商業區(Ⅰ)，
因為商業區因具有較高的競爭能力，可支付較高的地租，因此位於市中心；其次是住宅 區(Ⅱ)、工業區(Ⅲ)，最外是農業區(Ⅳ)。Alonso的競租理論在於藉由各土地使用所能支 付的租金能力高低，來決定了土地利用方式，並產生各種土地利用型態，由圖2-1-1可 以發現受到交通可及性影響，越靠近市中心所能支付的價格越高，競租曲線隨市中心距 離增加而呈現負向遞減；競租曲線的負斜率也是由於交通運輸成本的增加，使競租曲線 呈現負向遞減。
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念導入討論。(Hansen, 1959；Martellato et al., 1998)雖然交通可及性的概念已越來越 普及；然而，實證的應用中缺乏健全的變數資料或者適合的測量模型，往往侷限研 (Bajic, 1983；Voith, 1991；Coffman and Gregson, 1998；Craig et al., 1998；Bowes and Ihlanfeldt, 2001；McMillenand McDonald, 2004)。國內研究亦幾乎一致同意捷運系統對房價的正面效果(馮正民等，1994；洪得洋 與林祖嘉，1999；彭建文等，2009)洪得洋與林祖嘉(1999)探討捷運系統與道路寬度 對房屋價格之影響；該研究指台北都會區房屋之實際交易價格做為應變數，以房屋 至捷運車站之實際距離及道路之實際寬度，進行兩者之影響程度做探討。該研究發 現房屋所面臨之道路寬度對於房屋價格有正面且顯著之影響；在捷運車站影響範圍