固定效果模型實證分析

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大眾捷運系統對辦公大樓租金之影響

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第四章實證結果與分析

在本章中，將說明本研究實證模型的迴歸分析結果。首先將分析固定效果模型 中隨時間變化之變數估計結果；再者，針對二元固定效果之時間及區域特定固定效 果做更進一步的分析；最後，透過普通最小平方法，輔以實證區域特定固定效果中 不隨時間變化之變數。

第一節 固定效果模型實證分析

一、固定效果模型估計結果

由於本研究利用各辦公大樓的追蹤資料，因此必須先以 Hausman(1978)的方法 檢定實證模型的適用性，究竟是利用固定效果模型，亦或是利用隨機效果模型。經 Hausman test 檢定後，由下表可知檢定結果都顯示在α=0.01 的顯著水準下，採用固 定效果較隨機效果為佳。因此，本文採用固定效果模型估計捷運對辦公大樓租金之 影響，並進一步估計其他影響辦公大樓租金之因素。

表 4-1 為本研究模型之實證結果分析，使用 Limdep8.0 的 panel data 模型會自動 建立固定效果模型，並且自動計算 F Test、其中 F Test 之 F 值為 171.95，P 值達α=0.01 之顯著水準。

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係數 t-ratio P 值

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生顯著之影響性。

2. 屋齡平方項

屋齡平方項與租金在α＝0.01之顯著水準下呈現顯著之正向關係，表示屋齡對 辦公大樓租金為非線性的影響。縱使新建之辦公大樓相較於既有之大樓擁有較新穎 之建築工法與設備，租金水準應為老舊之大樓高；然而，辦公大樓之聲望與知名度 亦為影響租金水準之一大重要因素。辦公大樓隨時間及著名企業承租者進駐所衍生 之名望及聲譽均會增加辦公大樓之接觸性及知名度，即辦公大樓之名氣將隨時間之 醞釀而逐近趨於成熟，而擁有較高建築物名望水準之辦公大樓，相較於其他尚未熟 成之辦公大樓，能要求較高之租金。

3. 空置面積

辦公大樓的空置面積與租金在α＝0.01 之顯著水準下呈現顯著之負向關係，表 示空置面積的增加會使租金下降，不同的空置面積會有不同的租金水準，即空置變 動確實會影響辦公大樓租金之變動。又租金調整變動與空置變動有顯著關係，亦可 說明辦公大樓市場的供需情形將反映在大樓空置面積上，供需落差而導致之空置情 形可進而連帶影響價格水準，反映於大樓租金上，若辦公大樓面積供給增加或需求 減少，租金將下降，亦即高空置面積造成租金水準下降。

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一、時間特定固定效果分析(time-specific fixed effect)

經由二元固定效果模型之估計，將使實證資料來源中的 2005 年到 2014 年各年 分別產生個別的短期固定效果，其基本統計量列於表 4-2。在α=0.01 的顯著水準下，

固定效果顯著者，有 2008 年具正向的短期固定效果，代表該年度具有潛在特質而造 成租金有較大的波動；2009、2010 年則有負向顯著的固定效果，代表這兩年度的時 間特定固定特質，會使租金降低。

表 4-2 時間特定固定效果分析 時間特定固定效果(TIME-SPECIFIC FIXED EFFECT)

年 係數 標準差