第二章 相關理論與文獻回顧
第三節 捷運對辦公大樓租金之影響
的影響，首篇對於商用不動產的研究始於舊金山灣區捷運系統(San Francisco Bay Area Rapid Transit, BART system)。Falcke(1978)利用重覆銷售定價技術(Repeat Sales Pricing Technique)探討BART可及性對於不同區域商用不動產之影響，發現長期間內 BART並未提升市中心、市郊與郊區鄰近之商用不動產價格，僅有在短期間內對於 三藩市鄰近之商用不動產產生短暫的預期價值溢酬。然而，此研究之時間範圍係於 BART營運之初期，後有Cervero and Landis(1993)對BART做其後續之長期之研究，
結果顯示BART對於辦公大樓與商用不動產帶有正面的價值效益。
Damm et al.(1980)利用特徵價格法對華盛頓之重軌系統做周圍商用不動產的研 究亦有相同的預期價值溢酬且指出在華盛頓重軌系統車站距離 2500 英尺內，對商業 零售不動產價格彈性為-0.69，即每平方英尺的零售土地銷售價格會因為增加 10%車 站距離，減少 7%。後續亦有學者之研究結果顯示重軌系統對於鄰近的商業不動產 會產生正面的效益。(Dunphy,1995；McNeal and Doggett,1999)
然而，有少數研究對交通可及性對商用不動產之影響有相異之看法。Bollinger et al.(1998) 認 為 在 相 同 辦 公 大 樓 面 積 下 ， 距 離 亞 特 蘭 大 捷 運 車 站 (Metropolitan Atlanta Rapid Transit Authority, MARTA)一英哩外的辦公大樓租金比距 離內之辦公大樓租金高。
此外，亦有研究指出重軌系統與商用不動產聯合開發將對其有顯著的租金溢價。
Cervero and Landis(1993)研究1978~1989間華盛頓與亞特蘭大的五條鐵路系統，顯示 重軌聯合開發對於不動產租金產生溢價，除了超越平均租均7~9%外，與重軌聯合開
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發之不動產有著較低的空置率(Cervero, 1994)。由於重軌聯合開發計劃，整合度高、
人車動線設計良好，更能妥善的利用空間，透過資源共享的方式創造出更多可租用 的空間。Nelson (1999)亦認為鄰近車站與鼓勵更密集的開發政策將對商用不動產價 格產生正面的影響，因而建議結合商業開發。
(二)輕軌系統可及性對商用不動產和辦公大樓之影響
Weinstein and Clower(1999)研究1994至1998期間鄰近達拉斯輕軌(Dallas Area Rapid Transitsystem, DART)之零售與辦公大樓不動產價格影響，顯示零售與辦公大 樓不動產價格平均分別增加了36.8%與13.9%，零售土地在四年期間增加了30%的價 格溢酬。同時，在DART服務範圍內的唯一地方購物中心North Park，整體表現要比 其他同區之購物中心佳且在研究期間內North Park皆呈現滿租的狀態，租金也上漲了 20%。
然而，Landis et al.(1994)對於美國加利福尼亞州輕軌可及性與鄰近商用不動產 之研究中顯示不一致之結果，其中不動產價格的提升無法直接的歸諸於鄰近輕軌而 產生的效益，因車站原本所在的區段佳，不動產價格的提升可能混合著區位本身對 不動產價格的影響因素。而後Landis and Loutzenheiser (1995)利用特徵價格模型研究 BART，研究結果亦不顯著，推測可能與研究採用的租金為開價租金有關，因開價 租金會隨著當年的經濟成長波動，又當年該地區之經濟狀況較為低靡。
Weinberger (2000)利用特徵價格模型實證鄰近聖塔克拉拉郡的輕軌系統對於商 業地租和銷售價格之影響，將離車站的距離、建築型態、規模與區域等多項變數納 擴及距離車站置0.75英哩處，Weinberger (2001)推測，租金溢酬影響範圍的擴大可能
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大眾捷運系統對辦公大樓租金之影響
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與辦公大樓的服務範圍有關係。
Debrezion(2007)研究美國加利福尼亞州聖塔克拉拉郡在經濟與建設快速增長下，
鄰近輕軌與區域鐵路及高速公路交互作用於商業零售和辦公大樓之效應。其中，利 用特徵價格模型控制其他因素，如區域可及性和環境因素，以分析鄰近交通系統反 映在土地上之價值效果。輕軌系統對於商用不動產有較明顯的地域型效果，平均而 言，在距離車站 0.25 英哩範圍內的商用不動產比住宅用不動產之售價或租金高出 12.2%。在範圍內之住宅不動產與範圍外之同類型不動產存有 4.2%的價差，商用不 動產平均則存在 16.4%之價差；然而，在 0.25~1 英哩範圍中，每當越靠近車站 250 公尺，住宅不動產將比商用不動產多有 2.3%的全域型溢價效果。
至今僅有少數的國外文獻在探討捷運可及性與資本化效果對商用不動產的影響，
求其原因可能是內在效度(internal validity)5與外在效度(external validity)6較低，以致 於研究未能符合真實或研究結果缺乏準確度之關係。此外，過去多集中於鐵路可及 性對住宅市場之研究，推測其部分原因乃係於房屋銷售交易數據較容易取得、資料 較為健全。然而，交通可及性對商用不動產和辦公大樓之影響相較於住宅不動產於 每平方英尺所能獲取的租金利益大(Debrezion, 2007)、資本化於商用不動產與辦公大 樓上的作用較住宅不動產強。因此，本研究欲瞭解交通系統對不同不動產使用類型 之影響，一般來說，車站對於住宅的價格影響範圍比較大；車站對商用不動產的影 響範圍僅限於直接相鄰的區域。然而，在車站短距離的範圍內，車站可及性作用於 商業不動產上的價格效果會強於住宅不動產(Weinstein and Clower, 1999；Cervero and Duncan, 2001)。
5凡是屬於研究設計的層面或範疇都是影響內在效應的因素。具體言之，影響內在效度的因素有歷史 事件、受試者的成熟、研究工具、統計迴歸現象、受試者的選取、受試者的消失與霍桑效應等多種。
6影響研究結果之推論或研究之外在效度的主要因素有研究樣本、研究時代及研究地區與情境。
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先後有 Clapp(1980)、Hough and Kratz(1983)、Brennan，Cannaday and Colwell(1984)、
Mills(1992)、Wheaton and Torto(1992)、Gat(1998)及黃名義等(1999)、曾翊瑋(2005)、
張嘉宇(2007)等，研究指出，靠近中心商業區、建物大小、高度、屋齡、設備、服 務、建築物名望、視野、知名企業承租進駐、租戶結構等因素顯著的影響辦公大樓 租金。其中，最主要受到樓地板面積、與市中心之距離及辦公大樓特徵屬性之影響，
又租金和與市中心之距離、屋齡呈負相關，和樓地板面積、建物設備品質呈正相關 (Wheaton and Torto, 1994；Mills, 1992；Gat, 1998；黃名義、張金鶚，2001)。
Clapp（1980）則進一步利用特徵租金迴歸模型研究洛杉磯都會區辦公室之區位 活動，採用對數線性（Log-Linear）模型分析辦公室租金，租金係以每年每平方英 尺樓地板空間之報價租金率（Quoted rental rates）為應變數，研究認為影響辦公室 租金之自變數包括：租賃總樓地板面積、屋齡、建物總樓層、停車位數、建物是否 座落於著名街道、每年財產稅賦、鄰近地區氣候特徵（該地區多煙霧）、兩個街廓半 徑內之辦公空間面積、距市中心距離及就業者通勤至辦公地點之時間等。
Hough&Kratz（1983）則採用線性（Linear）、對數（Logarithmic）、半對數（Semi-Log）
及對數線性（Log-Linear）等特徵迴歸模型研究芝加哥中心商業區辦公室市場租金，