第三章 研究設計與資料分析
第四節 資料說明與敘述統計
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大眾捷運系統對辦公大樓租金之影響
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第四節 資料說明與敘述統計
一、資料來源
本研究以建設公司提供之台北市自2005年至2014年租金資料，探討影響辦公大 樓租金變動的因素，瞭解台北捷運系統對辦公大樓租金的影響。
二、變數選取
開價租金是反應辦公室價值量化的指標，在租金上，本研究以「坪/元」為單位 衡量之。若以總成交租金為變數，則因估計之總價效果包涵絕大部分之面積效果，
實難以看出捷運車站可及性對辦公大樓租金之邊際貢獻。因此，本研究皆以每坪租 金為單位為模型應變數。
自變數選取部分，除代表捷運車站可及性之變數─至最近捷運車站距離外，依 第二章文獻回顧歸納，本研究主要挑選一般認為影響辦公大樓不動產租金之常見因 素，將影響辦公大樓租金之變數大致分為區位變數與大樓特徵變數兩類，在區位變 數中，大範圍的區位變數以至市中心距離為代表，小範圍的區位因素為至最近捷運 車站距離；大樓特徵以總供給面積、屋齡、面臨主要道路寬等為主要影響租金之變 數，參考文獻與相關研究，根據台北市辦公大樓特性，本研究將自變數定義如下：
(一) 區位變數
1. 至最近捷運車站距離(Mrt)
交通可及性為影響大樓租金的一大重要變項，大多數文獻均發現捷運系統對於 不動產價格確實有正向影響，且不動產價格會隨著至最近捷運車站距離增加而遞減。
是辦公大樓與捷運站的距離越遠，對於大樓的租金來說應該為反向影響。本研究為 了解台北市之實際情形以捷運為主要研究對象，使用 GIS 計算每個樣本與捷運的最 短距離並擬引入此項變數。
2. 至市中心距離(CBD)
本研究將至市中心距離表示都市的可及性，當距離市中心越近時所能節省的運 輸成本越多，將透過資本化率影響轉化為價格增值，而形成不同的價格差異。本研
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究不同於以往研究，將假設台北市中心為台北市政府，以台北市政府為辦公大樓發 展之市中心，運用 GIS 量測每個租金樣本與台北市政府之最短路徑距離，以市中心 距離作為控制各樣本的可及性變數。市中心具交通便捷、公共設施齊全、產業與就 業匯集，故距離市中心越近，對於辦公大樓的租金來說，應該為正向影響。
(二) 大樓特徵變數 3. 屋齡(Age)
辦公大樓乃是建築物的一種，建築物因為本身會有折舊產生，屋齡經過時間越 久，則其建築結構可能因長時間使用而功能有所減損，若將其反應於建築物價格上，
對於整體建物價值應該呈現反向作用。換言之，屋齡經過越久的商辦大樓，其租金 應該越低，是以，屋齡此變項預期符號為負號。
4. 屋齡平方項(Age2)
隨著屋齡增高，不動產之再開發價值顯現，Kaiser(2005)認為不動產有別於其他 資產，可以透過修繕等方式使其價值再提高。此外，辦公大樓之聲望與知名度亦為 影響租金水準之一大重要因素，辦公大樓之品牌與聲望將隨時間之發展而逐趨成熟。
在 Clapp(1980)的研究當中，認為辦公大樓租金背後可能受品牌或既有觀念的影響。
因此，本研究將屋齡平方項之變項納入實證模型中，探討辦公大樓因時間而逐漸形 成之聲望，屋齡增高對不動產之租金應為正向且非線性之影響效果。
5. 總供給面積(Area)
一般而言，大樓總供給面積越大，則該大樓可提供出租的坪數越大，曾翊瑋(2005) 認為平均租戶數愈多且平均承租面積越大的大樓，其空置率較低且預期收益較高。
又較大樓地板面積能供給較齊全之辦公大樓設備與服務，將能提升空間之使用價值，
因此，總供給面積越大，對於大樓的租金來說應該為正向影響。
6. 面臨主要道路寬(Road)
面臨道路寬度代表出入便利性，亦將影響其可及性，臨接道路寬度愈大，不動 產使用彈性與便利性將增加；尤其於都市中，臨街路寬越寬，代表其發展潛力與商
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機愈高，經濟活動力相對面臨到路寬度較狹窄者為強。洪得洋與林祖嘉(1999)研究 指出房屋面臨知道路寬度對辦公大樓租金有正面且顯著之影響，故本研究將建物之 臨街路寬納入影響租金之屬性中，預期面臨主要道路寬對辦公大樓租金之影響為正 相關，以公尺為單位，資料來源為台北市政府都市發展局土地使用分區系統之公開 資料。
7. 空置面積(Vacant)
辦公大樓空置面積即為辦公大樓閒置樓地板面積，一般認為市場之反應係由 空置變動影響租金變動（Hekman,1985），與租金同為反映市場現況的重要指標，
能衡量市場供需的狀況，由於短期內不動產之供給量固定，租金即由不動產之需 求水準所決定，需求變動將使空置面積隨之變動，進而導向不同之租金水準。其 次，不動產價格與重置成本又會決定不動產新建數量，當新建之數量完工進入市 場後，其數量便成為存量市場之供給量。若供給增加或需求減少，租金將下降，
亦即高空置面積造成租金水準下降，理論上，空置面積應會對於租金為負向影響。
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